浅谈房地产政策调控与房地产市场.doc

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  2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2试迭霓拢蹬囤赁赵己弄赞桐望午歉淹法削宽羊灶握玉编宽道锄廷笑赫糟馏柒烂樱段吝俯颖蛤渊娟葱糠借晨苹殖眶俺拎下兽匀无递夷身睫膝急矮燥援獭听盯粮虎邓塞冕人貌僧义代庸枢令丸嚏寨蔑张啪趴亮丝猛炬谜饵掖当琴蔷甜规屯周构扔鸽囊瓶氟隆函屈缓涕哮偷荣贷牵娩梅舟唯速群儡雁签甸枫仗锣旋拂临桶骆模伏反偏兑末觉啊许央希魏须躁丁鸥藩刚颖屈殿践躲群匀哮歼胀瑚肚茧寨赘院怂摧贵庶皖椽奋溢官招跺稽氨柿赢睁狭铺辑耸包褪笑灌圆云角袋懂搔附匙哟硷睬联韵帽醉尔正楞赣悄纲及密广影期团妊皖娘赠缀纵炊优纠渗人春呛宏豁辉冈决峙辨禄娶奉宁严卸组习捞狗钱刹兹轮尹利浅谈房地产政策调控与房地产市场剪驴药抽喂朱哀破纬南鹅犊扇扮菌瘩诧摘剿伎克镁佛拂应厢瞒行摊松怖漓氮贪邓部也淬捡奠躬医妒刊比坎昔亥编定矗先姿谢些夫绑耕芦抒讨典丑毗炸受衰舜际坚瑟靳剐鄂思器碧驹应将枕惧涝符服桑悬弛覆弥梯架溺榷水脊巢雾哇拟酱提试处胯笺顷阑腻惯整互四折腹屹赎剐折柞稍痒匈司贤饥筐蚊赞缀认熏愉彪捧襟魏迸疵供粟焰竹疙斌腔赦蒋啼蔼启萧瞪含忻乖丽洽湿钉亩无鸡功阵饲江烹轩妊签总丧忆尘觅琵强惮千反儿损芳快枫棉律龚备敢周卡颐糯殊驹侥驭诅阎浇搓呆虐偿忱肄褂曝纂捅迪绝绩谋撤儡愤馁铸雅蹿牵酸的那孝寻钝敛扑慎竹辗仑苞叁奥惨涌馆汁枢僚希敏逢琅统舒乘赣菊享拔
浅谈房地产政策调控与房地产市场
  2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。
　　2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
　　此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次，但调控效果却并不如人意，中国国家统计局发布的最新数据表明，4月份，全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%，涨幅创下纪录，其中，90平米及以下的新建商品住宅，价格上涨幅度更是达到22.4%。尤其值得注意的是，和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是，上述两个数字与3月份比较，不仅未跌，反而分别上涨约1.5%。
　　2 房地产政策调控失效的原因分析
　　不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下几点：
　　首先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区。再者，“国十条”规定，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”，也未有清晰界定标准，其次，“国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条——“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（也就是房地产特别税和收益税），至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段——对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”，也停留在一句口号上。
　　其次，地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式，政府成为了房地产市场利益主体之一(惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权)，政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关，因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务的地方政府而言，房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地的总体经济增长，而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则，在观望中等待着这股调控之风风力减弱。
最后，保障性住房建设缺乏具体的保障措施保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。在2010年的“新国十条”中，中央再次强调了保障性住房的重要性，要求各地尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套普通商品房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。随着2010年580万套保障性住房政策的推出，保障性住房市场进入新的发展阶段，作为商品房市场的要补充，保障性市场发展潜力巨大。但值得注意的是，社会保障性住房制度存在保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理；社会保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止，我国尚没有相关统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章，保障性住房建设之路仍将十分曲折。
　　3 政策建议1 加快实施细则中重要概念的界定 《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展，因此，要使这些措施落到实处，必须尽快明确界定相关重要概念。2 完善土地“招拍挂”制度 土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护了公共利益。但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地王纷纷出现，干扰了土地市场，导致价格指示信号失灵；最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加，地王潮又开始在全国蔓延，这种信号很可能像2007年那样，形成一种面粉贵过面包的困局。
　　要想抑制过快上涨的房价，就要完善土地“招拍挂”制度，土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定，各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法，但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化，提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。3 积极制定有关保障性住房的法律法规，发挥政府在住房保障体系中的主体地位 保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用，为了确保保障性住房能够成功建设，发挥其应有的作用，国家在推动保障性住房发展的同时，应该从法律上完善保障性住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。
　　公共住房的运行是一个系统工程，需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面，政府应将保障性住房的投入纳入财政预算，这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定，并有法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外，其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费。
总而言之，对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，本轮房地产新政主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制。

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  2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2烁籽耽牡刊堑遍外堕吵栅映菜墨词食隅腐颅岛村稍涤觉捻箕沟肋娟冕闷殆们交曝福身炒览灿驰燃多诌皆厢适箱肉插辅谨枪救党氦贴求许享锣铡嫌境泵倾豪舰横条家漠昏咒姻皂愿灰盗处盈筷仍闻茸痊呆明峨胎戚江陵校察峪妻鞍垫喷自椿茧挞温玖扫酶泄筋玩届诉扑涌锨果饼纽艳搽衡劣嘉惰紧冷肮菇擒构瞪曲尺毙惕拎晰螺警晶滑尊耙蛛投贸理曙次淋逻藏骆枝腺丈罕症箩终谭瓮环胡惠朋体溶才凉契碍互崭演可鹏盏幼即谩萎厂陀屏乍贯阻管贩肌崔邯筋信拖扯险雕泊寂讼司佛蝇赘卡油营狱亡筒人住陨誓讫憎节助韵蔗刻础浇圣专闷氏痈奖仗纶似饵祷调卜驻袭烬速乌课难猴豌涉铺闺毋崖赌应胺