对房屋抵押贷款流程全解.doc

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　　房屋抵押贷款流程全解析
　　“我买公寓的首付款不够，如今有抵押房产贷现金的机构吗”、“我就是放贷人，目前办抵押的很多人都是抵押房产，包括央产房、经济适用房、校产房等多种性质的房产，其中有很多房产都没有房产证，我怎么能将风险降到最低呢”……连日来，记者接到多位读者求助抵押房产贷款这类问题。同期，记者从几家房地产担保公司了解到，目前抵押贷款消费已经成为一种新兴的消费方式。
　　作为一种新兴的消费方式，抵押贷款消费让很多消费者产生了迷惑，下面我们将对房屋抵押贷款这种最主要的抵押贷款方式进行介绍。
　　房屋抵押消费贷款对象
　　1.有武汉市合法的居留身份，具有完全民事行为能力;
　　2.身体健康，有稳定的职业与收入;
　　3.无不良信用记录;
　　4.男性现有年龄加贷款年限不超过55岁，女性现有年龄加贷款年限不超过55岁。
　　房屋抵押消费贷款所需资料
　　1.借款人的有效身份证、户口簿;
　　2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);
　　3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
　　4.借款人的收入证明;
　　5.房产的两证(房屋所有权证和土地使用证);
　　房屋抵押消费贷款房产要求
　　所需抵押的房屋年龄不超过十年。
　　所需抵押的房屋面积不小于60平方米。
　　(注:以上要求可适当放宽)
　　房屋抵押消费贷款额度
　　贷款额度：最低贷款额度5万元，最高贷款比例不得超过抵押房屋评估价的60%;
　　贷款年限：最长可达15年;
　　贷款利率：执行同期低押贷款利率;
　　还款方式：每月等额还本付息及每月等本付息
　　房屋抵押消费贷款代办收费标准

　　房产抵押消费贷款“不得不说”的五个秘密
　　据知名贷款机构伟嘉安捷报道，股票、基金市场的一路"红旗飘飘"，导致了人们投资热情的空前高涨。然而，当部分人暗自庆幸用"房变钱"再实现"钱生钱"的目地时，却严重忽视了房产抵押消费贷款进行不正当融资背后的诸多"秘密"。
　　一、借款人需注意的三大"秘密"。
　　秘密一：贷款年限短、还款利率高、批贷时间长，借款人成本无形增多。
　　抵押消费贷款与普通二手房按揭贷款相比，其贷款年数较低，最长只能贷到7成10年。像其它一些房屋贷款品种最长能够贷到7成20年或者7成30年不等。另外，抵押贷款的还款利率要高于其它贷款品种，且批贷时间较长，大概20-30个工作日。这样，借款人在使用抵押消费贷款时无形中会增加许多成本，还要花费更多的精力周旋于此。
　　秘密二：资金流向严控后，抵押消费限制用途将使不正当融资财路不通。
　　7月底，央行发出信号要加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向的监控，这一政策真正落实后，部分打算依靠抵押消费贷款融资获取资金的客户将会很难做这项业务了，而已经办理抵押消费贷款的客户也有可能遇到许多不确定因素，风险较大。
　　秘密三："急病乱投医"，谨防不规范金融代办机构易钻空,借款人"得不偿失"。
　　虽然从理论上个人可以直接到银行申请此贷款，但目前不是所有银行都有这项业务，即使是设置了此项业务的银行，由于其申请手续复杂，风险较大，银行对于借款者的资质审批的十分严格，对个人批贷严格控制，门槛较高。而选择专业的代办机构不但可以提高办事效率还可以替借款者规避其中的很多风险。但是，借款人要切记的是不要因为急于办理抵押消费贷款而胡乱"抓"一些不具备代办资格，不规范操作的金融机构办理，以免"急病乱投医"，得不偿失。
　　二、银行需引起重视的两大"秘密"。
　　秘密四：上"堵"下"疏"，银行铤而走险放贷并非长久之计。
　　一般来说，银行对抵押消费贷款的用途有一定的限制，比如只能用于购房、装修、留学、就医、购买家庭大额耐用消费品。按规定是不允许消费者把贷款用于投资炒股、购买基金的。虽然，央行也特发规定让各家银行严格控制抵押消费贷款的流向，但是市场上仍然有部分商业银行为了完成自身贷款任务铤而走险，睁一只眼闭一只眼的接受借款人的抵押消费申请。这样不但扰乱了银行间的正常秩序，同时也无法给予借款人一个健康的贷款消费理财空间。
　　特别是近期央行以相对明确的态度警示涉房贷款的潜在风险，更加严控了银行对抵押消费贷款资金流向的把握。由此可见，如果银行还长期以往诸如此类违规操作的话，那么带给银行的将会是无法估量的"灭顶"之灾。
　　秘密五：银行难约束消费者使用用途，直接导致银行利益受损。
　　从银行的角度来看，以往银行在发放抵押消费贷款时，因为无法约束众多的消费者，容易出现借款人把贷款用于其它投资后结果却无能力偿还银行贷款，所以只能拍卖所抵押的房屋，而拍卖房产后还有可能出现无法偿还债务的情况。因此，银行对抵押消费贷款的这部分坏帐处理也是十分头疼，更加无法确保银行自身利益不受损害。
　　中国工商银行个人房屋抵押贷款介绍
　　☆业务简述
　　个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押，向中国工商银行申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款。
　　☆适用对象
　　个人房屋抵押贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)-65(不含)周岁之间，并且借款人具有良好的信用记录和还款意愿。外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，贷款用于购房的，还须满足我国境外人士购房有关政策。
　　☆服务特色
　　1.贷款用途广。可用于个人购房、购车、房屋装修、购置耐用消费品、教育支出、旅游、医疗、经营及其他合规合法用途。
　　2.担保方式简单。工商银行接受借款人本人(含配偶)名下的住房、商用房或商住两用房抵押担保。
　　3.还款方式灵活。个人房屋抵押贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周(双周、三周)还本付息还款法及“随心还”还款法。贷款期限在1年(含)以内的，还可采用本利不同期还款法(按月付息，按季、半年、年还本)及按月付息、到期一次性还本的还款方式。
　　4.还款日自主选择。借款人可根据自身收入状况选择固定的每期还款日，借款人在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上延期10个自然日。
　　☆申请条件
　　1.具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)-65(不含)周岁之间;外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，贷款用于购房的，还须满足我国境外人士购房有关政策。
　　2.具有合法有效的身份证明、户籍证明(或有效居留证明)及婚姻状况证明(或未婚声明)。
　　3.具有良好的信用记录和还款意愿。
　　4.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人每月的总负债(借款人名下全部贷款的合计还本付息额)最高不得超过其月均收入的50%，还款方式为非分期还款的，借款人贷款期间本息合计不得超过其同期累计收入的50%，或具有足以覆盖到期还款本息的个人金融资产。
　　5.有明确的贷款用途;贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，承诺贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入，以及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目。
　　6.能提供工商银行认可的合法、有效、可靠的房屋抵押。
　　7.在工商银行开立个人结算账户。
　　☆贷款额度
　　贷款金额最高可达到抵押房产价值的70%。
　　☆贷款利率
　　贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次期限利率执行。
　　☆贷款期限
　　贷款用于购买住房的，贷款期限最长不超过20年;贷款用于购买商用房、购车、房屋装修、购置耐用消费品、教育支出、旅游、医疗、经营及其他合规合法用途的，贷款期限最长不超过10年。
　　借款人年龄与贷款期限之和不超过65年。
　　☆还款方式
　　个人房屋抵押贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周(双周、三周)还本付息还款法及“随心还”还款法。贷款期限在1年(含)以内的，可采用按月还息，按月、按季、按半年或一次还本的还款方式。
　　☆申请贷款应提交的资料
　　您如果计划申请工商银行个人房屋抵押贷款，需提前准备并提供以下资料：
　　1.借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明(户口簿或其他有效居住证明)、婚姻状况证明(结婚证、离婚证、未婚声明等)原件及复印件。
　　2.个人收入证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、投资收益证明、在我行或他行近6个月内的平均金融资产(含存款、国债、基金)证明等。
　　3.贷款用途证明或声明。
　　4.抵押房产权属证明，如果抵押房产已办理了土地使用权证，则土地使用权证应同时提供;房产所有人(包括共有人)同意抵押的证明文件;抵押房产如需评估，须提供评估报告原件。
　　5.银行要求提供的其他文件或资料。
　　☆操作指南
　　1.客户申请。客户向工商银行提出申请，书面填写申请表，同时提交相关资料。
　　2.签订合同。工商银行对借款人提交的申请资料审核通过后，双方签订借款合同、担保合同，视情况办理相关公证、抵押登记手续等。
　　3.发放贷款。经工商银行审批同意发放的贷款，办妥所有手续后，工商银行按合同约定以转账方式向借款合同约定用途的交易对象或借款人指定个人结算账户发放贷款。
　　4.按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
　　5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种：
　　①正常结清：在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;
　　②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向工商银行提出申请，由工商银行审批后到指定会计柜台进行还款。
　　贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和工商银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
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