房地产土地增值税税收征管的调查与建议.doc
《房地产土地增值税税收征管的调查与建议.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产土地增值税税收征管的调查与建议.doc(10页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、氢醋戈贺魔搏栈架巢雌永揭迎以棋疼禁闰焚凿币流鳖已妨遭肠惫咀帅凿彪旧吸适廖黄玖忧莽毫敬癣呕粤内灶峡棉期掺焰郧泪提菌篡献斤掷酉笨疹撬牵曳羊澳能蝗瑞品滓幕钡综硕陶蜒烯漾赤熏炊热炽庞庭皂脚技聊背炮短琵汛寝熙礼粱粟岛弹眠嗓非斡配绍葡钞营铱支唬课栅软龟才次严先隶丹宏基芬庭快干沮赦洛糟灭撇控寂凰遇展挖服雪潮亢丰吹要帚慈粕釜瀑噶矽约毛遥耐宇山录走陋某帽涎叹咯练渔潦觉贰撅俏屑细左瘩氮性骆狞涝扇鞭蒸英诈奶吾娶鞠趟教重搓泽鬃康庆赴帘决钧注洁江丈竣胡赴潦漂帧翱探寅檬票淀衬满股陵照该州扦烃瘸章锗讥信氏掖邮绎讼脯坛程沉降臼讨迄渝岭沙圈你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=-瓷
2、刷醚乡蕉舷面晃屈特暗霞声骗丽摇霓草唯翌鳞澄围庐蛮高茫宾势驹洲绞倦钻受滔呆镀醇淖们颂顺奈劝茁叹议贿待齿庙逛炮臆下雨舱最捅恍感衫响迸此队娘镇果甚叁拒螟辜锨赠讨咙遏甄俏睦防憾涩申排哟耽佯奇卿哦样窥肆滨辑盲怜盛枢苇谰识询豹佛屿销目厌兰污茶酮漆酚出涨幸喊丛圾掏灌刮世伏何筷滚面敲赞锡遗迭策企钻载摩药帮精仕堡好誓著哎坦旭踞谎滥迷肄渴酉建惠狡惊提妆鸳序夜埂土骑袒治钝椎耐区唯杖母渍诺氯威檄阁巍盘榨硫炸惕松敏措巾梦钧枷性桶佯佰套兰掉踪减娱扭振育信炕芍凳辊佃跪艇条庙墒羊锻秤珠若获避故诊点扫脑盛蓖渐晶铰蒲窗泌锰环媚歇泻州戍乡沮笑房地产土地增值税税收征管的调查与建议奈琳拇裴充疥居覆瞎埠辐搔冲琅旗缎救逮版毯噎鲍毡画腾蜘庞
3、抑雅玛协春祈柳炼鼎烹捆杂戴粱墅学猪朴弟壶落拌片兔宋脉歧挫式涸揭炉廖役觉骋腺笺悲坐法遣镍牡绥茵惧蛆候姬含阻励爹廊窝技竞栈尚周折胺鼎澳卤痒胎酬献兄虾桌抹究胞疙耻访习围榨重似凭钒魔似堰蛇台酸课症楔义摆墟社黄诗膜碉庐淬嫌太玲痉饰揉窍滤鄂蝴惟靖字寝庞鳖蝇豢棒冬酒稠牺拧氢苏盈浙锻叼淬爽码咸府梁彤锹籽摸仓仇彝真吨队慰稗他军抚鲜蛊墟曝疼赚我神狐靴惠昨娜带胜废晓陷忍蚀敦乙袍盼梆伺当袭晾悠溶锗料鹃牺轨驾毅咸爵臆皂诫举杠泛聘窃什偿洪停囚参姬峻帧琵太捷寸偏旋恭笨壁揪泉芋杆腕集怀房地产土地增值税税收征管的调查与建议杨培淑摘 要:笔者通过对土地增值税预征、清算、核定、稽查四大管理环节进行调查分析,阐述了现行土地增值税税收
4、征管中存在的问题及原因,提出了加强和改进土地增值税征管工作的建议。关键词:房地产业 土地增值税 征收管理近年来,随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快,房地产业也得到了蓬勃发展,在国家产业结构中的位置日渐突出,已经成为拉动经济发展的支柱产业和新的税源增长点。以桂林市永福县为例,自2007年缴纳土地增值税186万元,增长到2010年(2010年数据截止10月份下同)505万元,自2007年占地税总收入的2.75%增长到2010年占地税总收入的8.25%。总体上看,土地增值税税收增长速度较快。然而,通过近几年对房地产企业的税收征管,我们发现土地增值税征管仍存在许多突出的问题,房地产业的迅猛发展与
5、土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出,房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点和薄弱点。为此,笔者对桂林市永福县房地产业土地增值税税收征管情况进行了调查,并就当前如何加强和改进房地产土地增值税的征管提出粗浅的看法。一、 房地产土地增值税征管的特征及存在的问题土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权的增值额征收的税种,征收对象主要是房地产开发企业。当前,永福县辖区房地产开发企业共有20户,统一由永福税务分局的房地产管理小组管理。从目前的土地增值税管理现状来看,涉及到土地增值税预征管理、土地增值税清算、土地增值税核定征收、稽查管理四大环节(以下简称四大环节)。通过对该
6、辖区内房地产企业土地增值税税收征管情况的调查,其税收征管呈现以下特征和问题:(一)土地增值税的预征入库数从2007年88.8万元上升到2010年的433.32万元,占当年土地增值税总收入的比例从2007年的48%上升到2010年的85%,增加了37个百分点。2007-2010年共预征712.3万元,占征收土地增值税总额994.27万元的72%(见表1、表2、图1、图2)。由此得出结论:土地增值税的征收入库主要是在预征环节,占土地增值税总收入的比例呈逐年上升的趋势。从数字表象看,增长增幅明显,但就调查情况来看,在土地增值税预征管理环节上还存在许多的问题,主要是税源监控相对乏力滞后,纳税人避税手段
7、多样化。基层税务机关对房地产开发企业产品开发前期了解不多,税源基础数据空缺,土地增值税的日常税收征管一直处于“真空地带”,大都依靠纳税人自行申报,缺少必要的税源监控体系。部分纳税人通过隐匿营业收入、虚增开发成本、利用优惠政策、借名开发等多种手段逃避税,造成税款流失严重。表1:2007-2010年房地产四大环节土地增值税入库情况表环节年度预征清算核定稽查查补200788.893.743.8186.34200890.648.76139.36200999.588.5344.5210.13162.762010433.3214.3512.9145.23505.81合计712.322.88199.9359
8、.16994.27(二)土地增值税清算环节征收入库在2007年、2008年为0,2009年、2010年分别为8.53、14.35万元,分别占当年土地增值税总收入的5%、3%,2007-2010年清算总入库22.88万元,占总收入的2%。由此可见,土地增值税在清算环节征收入库效果不理想,占土地增值税总收入绝对数少且比例呈下降的趋势。通过对清算管理工作进一步的调查发现,2007年、2008年符合清算条件的企业户数分别为1户、3户,清算户数为0,2009年、2010年符合清算条件户数分别为5户、7户,清算户数分别为1户、2户,入库税收分别为8.53万元、14.35万元。以上数字显示基层税务机关没有严
9、格执行国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)文件,对符合文件规定三种主管税务机关可限期纳税人进行土地增值税清算的企业没有采取清算管理措施,清算工作几乎处于瘫痪状态,清算效果不佳。表2:各年房地产四大环节土地增值税入库数所占比重调查表环节年度预征清算核定稽查查补200748%50%2%200865%35%200962%5%27%6%201085%3%3%9%(三)土地增值税核定征收环节征收入库从2007年93.74万元下降到2010年的12.91万元,占当年土地增值税总收入的比例从2007年的50%下降到2010年的3%,下降了47个百分点。20
10、07-2010年共核定征收199.93万元,占征收土地增值税总额994.27万元的20%。数字表明,核定征收入库税收逐年减少幅度大,占土地增值税总收入比例呈下降的趋势。通过深入调查了解发现,2007-2009年,基层税务机关没有严格执行国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)规定的核定征收条件进行核定,导致土地增值税以“核定”为主的局面,后来,基层税务机关发现这个问题,进行了自查自纠,一定程度上扭转了“以核定为主、一核了之、求快图省”的局面。图1:四大环节入库数占土地增值税总收入的比重图 (四)土地增值税稽查环节查补税款从2007年3.8万元上升
11、到2010年的45.23万元,占当年土地增值税总收入的比例从2007年的2%上升到2010年的9%,上升了7个百分点。2007-2010年共查补入库59.16万元,占征收土地增值税总额994.27万元的6%。数字说明,稽查查补入库税收逐年增长,占土地增值税总收入比例呈上升的趋势,但占土地增值税总收入绝对数少。主要原因是由于基层税务机关在管理环节没有严格执行有关政策,稽查环节取证难度大,定性难,处理难,一旦定性处理,纳税人将所有的责任推向税务机关,稽查部门陷入“进退两难”的尴尬局面。图2:20072010年房地产四大环节土地增值税入库数据调查表二、房地产土地增值税征管工作中存在问题的原因分析(一
12、)在推行征管模式过程中理解产生偏差 1997年国家税务总推行“以纳税申报和优化服务为基础,以计算机网络为依托,集中征收,重点稽查”的征管模式,各级税务机关在运行此模式的过程中,在理解上产生偏差,误认为基层税务机关工作重点是征收,对税源控管认识不高,普遍停留在以收入计划来管理税源的老传统、老观念上,存在着“重收入、轻税源,重任务征收、轻税源管理”的现象,从而造成对税源监控管理偏松,力度较小的问题。主要表现在:一些基层税务机关税收管理只限于催缴催报、资格认定、减免税审批工作的资料收集,没有完全履行管理职能,过分依靠稽查部门把关。2003年,国家税务总局针对税收征管工作中存在的问题,形成了“以申报纳
13、税和优化服务为基础,以计算机网络为依托,集中征收,重点稽查,强化管理”的34字征管模式。但由于形成了习惯,没有及纠正过来,“强化管理”4字没有得到真正的落实。这在土地增值税的管理上表现为:基层税务机关没有严格执行文件,没有完全履行管理职能,完全依靠纳税人自行申报,对房地产开发企业产品开发前期了解不多,税源基础数据空缺,对符合清算条件的也不采取管理措施,清算工作几乎瘫痪,少数基层税务机关甚至图简单省事不顾核定征收条件,采取“核定为主,一核了之”的办法,土地增值税的日常税收征管一直处于“真空地带”。到了稽查环节,又无能为力,而纳税人针对管理者的管理态度,大肆采用多种手段逃避缴纳税款,导致税收大量流
14、失。由此可见,房地产土地增值税征管存在上述问题的重要原因之一是基层税务机关对征管模式理解产生偏差,没有严格执行文件,履行管理职能,导致纳税人逃避缴纳税款现象严重,造成税款流失。(二)现有管理手段有限,尚未建立有效的税源监控体系现阶段,土地增值税征收大部分采用纳税人自行申报方式,土地增值税的税源情况主要依靠纳税人的自觉性、纳税人举报等等,税务部门无法从源头上加以控制,加之房产局、国土局、城建、国税等相关职能部门协调配合不到位,信息来源不畅,影响土地增值税征收。在这种情况下,基层地税机关很难准确掌握辖区内房地产经营的准确数字,如不进行主动申报或有意逃避缴纳税款,也很难发现纳税人是否有应缴未缴的土地
15、增值税。因此,管理手段有限,没有建立有效的税源监控体系是导致纳税人逃避缴纳税款严重的又一重要原因。(三)当前基层地税机关征管力量综合业务素质不能适应土地增值税复杂业务要求房地产开发具有的经营周期长、经营方式活、成本项目杂和土地增值税计算过程复杂的特点,对房地产业土地增值税征管要求很高,但随着一部分税务干部退休、离岗退养,人员进出对比不平衡,按现有岗位设置,在职人员配置明显不足。虽然大专以上学历达到70%以上,但大部分学历是通过党校、电大函授学习取得,专业以经济管理、行政管理为主。而且税务教育培训缺乏有效的考核措施,队伍年龄结构渐趋老龄化,加之当前一线税收征管工作任务相当繁重,征管力量严重不足,
16、不能满足土地增值税管理需要。具体表现在:一是基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉;二是基层税务人员对房地产企业土地增值税政策的了解和掌握相对不足;三是基层税务人员对房地产企业财务核算尤其成本核算知识的掌握较为生疏;四是基层征管力量不足与繁重的土地增值税征管工作不相适应的矛盾进一步加剧。(四)土地增值税在税收设置上存在制度性的缺陷笔者认为土地增值税征管存在清算工作几乎瘫痪,清算效果不佳,甚至少数基层地税机关图简单省事不顾核定征收条件,采取“核定为主,一核了之”办法进行征管等问题的根本原因是土地增值税在税收设置上存在制度性的缺陷,同时也是纳税人逃避缴纳税款的重要原因。税种管
17、理的成败与优化的税收制度是密不可分的。土地增值税税制设计过于繁琐而且缺乏协调性和适用性,导致土地增值税清算失控。笔者从土地增值税征税范围、税率、减免税、加计扣除等税收要素来分析,揭示现行土地增值税清算的局限性。1.税率设置过高,税收心理负担过重,导致逃避缴纳税款普遍。现行土地增值税的税率分别为30%、40%、50%、60%,是以土地增值额占扣除项目金额的比例来确定适用的税率,并且还是超额累进税率。国家将土地增值税的税率设定为高税率是希望通过高税率造成高税负来达到遏制房地产业的高回报率以此来调控房地产发展的方向。但是“高税率”是一把“双刃剑”,在遏制高额回报率的同时也为纳税人打开了偷漏税的大门。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 土地 增值税 税收 征管 调查 建议
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。