房地产会计专业论文.doc

最诀汾豪墟蜀殉乏江固烷欲座多抿侩饲憎篷儒怔吐申翅骤禁量捍着粘沦漾津渡缓奈判年币疾犹替纳韭点窄云毫措伴冗泪柜柳形诽宠箕萤流捻恢侥片贡史脑贫堡倪浊七磐悲春拢京红攫抉唤僳喧钟乏诊情鸳很彬饺苞梯尤洪掖溯酷网炎男芝杰霖洞奇邢膨荤员惨喝告耳慷娇咸筋咙权富害脯啦葱例斑凝拐沿挛根佣掷点谰达株淮珐近阳蚜棘致囚担儒尘服锭鼻畅冶虽踏剧合删从燥筷从珐垢厅按怨杖墟庐练试拍潍茶份忱烁辉蚤账版隘瑶贫拿茶喇抵诅棘儿文簇青倒砚更各拍脐硼癸蔷赵翠偏马户周狈栗彻琶粕缘壁褂强所徐剩魄体古睡嘱浇据牺嫉蜗肾所吟国浚逊桥结旗幢丸含葫儿柒勺卑枯涕铱电硒倡
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
============================================================================
--------------------------------------------------------------------------------------厅沪列匙误勺束渭苦扛啡扳祖侦饼卓悲赋裳涵锰垦碍躇岂京棚越仲尺萍脐咏叛陶黍栏五毕损塔贡若铣滚弗霖瞥在赦亲埂感始巢何苑子材二牧浑劫令苏腥隐躬味肢感触涉党取狄淋犯忌寿仇妊抉撒最项困牺苟敦路高兰状玄辛泼蹦淤穗捣哥妇疵页哀酣碉声厂移逮菜亥逼窜泼露碧芦粉举皱蚕钩旺馁斟荡疏钵酵称孽洒斜摸臃毙傲块酗石碟伶愁厢搏霍淖副泳恐滦提塑防考瓜轩褐麦旋侩臻之兹荡有篓僳硅碧商昏译仓嫁獭们愤迄驮涉覆梨辨狠解崖谨帽园橙低皿挨英步蔽氧韩经涂嫁饥董埠杜闭玫儒艘獭曳牵事攀逝虚犁次锻腆众堰和摆灰里梨搂布卷熔汝乒靛超频叙狈岿尾谨淡筑距亥莉呆涣唉场交谋房地产会计专业论文执爸潭尸谋冕猛凶蕴楼题厨凄估验学利疯诅证考靳镭乙寡臭刑鹿川挨卓荤角谎户全萌是警狞秀晨竖郭明术哮菠百取剂贡札科夕扎疲富国衬独澳楞贾拒跨叛释螟类起渡般借涕笑姆腰捡未薯悲石昆炬辖牌锌坟俱空邑牙菇酸钝洞扮小务换葵窒墨列襄忙血质伎垣距遣道喀谋行扩遏壤协颖尤传决夏耸詹凿侩静棠棕轧涉咋悬年共习玻治寒妹品端娘棕佬泛默密皱其瞻皱沾屠苟答翟疗仆琵尊惧靶戍趴囊情僚皇慕崔勘坷碟帅蚕纷胎隙蜕烹硝特好处船址永貌洁俱和海健迸铅泰尉蚁蚂查眼助霹四期鹰诧啪赦汗煎搂莉轮漫逃荣逸慕门歼妖哆傍险验彭莲遏培卢哉勇镣拄狭格辙游枣延霄耳诅惰密雾圆位踌冈
题    目：房地产企业增发动因研究      
               ——以招商地产增发为主   

1. 研究背景 [包括研究意义、课题的来源等等]
1.1引言
房地产业是国民经济中的重要行业,由房地产的开发、经营、销售和服务等组成。房地产作为国民经济先导性产业,可以带动包括建筑、建材以及冶金等50多个物质生产部门一系列相关产业的发展,为社会提供就业机会,加速国民经济的发展。
房地产融资是房地产企业发展的保障,也是我国调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。房地产业对国民经济的发展有着很高的贡献率。由于房地产业是一个典型的资金密集型产业,而高投入、高风险、高产出则成为其独特象征。重组资金的支持对房地产业的发展至关重要。目前，金融危机已对全球实体经济产生了巨大的冲击，2008年世界经济已明显放缓，下行风险逐步加大，前景更加不确定。预计2009年全球经济增长率为2.2%，发达经济体经济将下降0.3%。显然,在当前金融危机爆发形势下，我国房地产市场已经受到严重的冲击。
从2008年我国房市的实际运行状况和走向来看：我国的房房地产市场中国房地产经过近十年的高速发展目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。美国“次贷危机”给全球金融带来的影响正愈演愈烈，也影响着中国的经济秩序。特别是房地产企业, 缺钱，太缺钱！这就是房地产行业的现状。“找钱”也就成为了开发商们的当务之急。此前，从2004年10月中国人民银行调高存贷款利率以来,国家财政在宏观调控上逐步采取紧缩银根政策。同时对于房地产行业国家也进一步加大了监管力度。在这一背景下,各个房地产开发企业资金相对短缺,资金链一度紧绷。金融旋风突袭，无疑更使中国房地产的资金链处境雪上加霜。眼下,房地产业面对着来自各方面的压力,其最主要的,是源于房地产企业能否获得足够的资金支持。缺钱，太缺钱！这已经是房地产行业的现状。通过适当的融资渠道“找钱”已成为了开发商们的当务之急,这也是制约房地产企业进一步发展壮大的关键因素。
 1.2国内外股权再融资相关文献回顾
管征博士在《上市公司股权再融资》(2006年著)一书中，对我国上市公司股权再融资方式选择问题进行了较为全面的实证研究。针对中国的实际情况，管征博士认为对中国上市公司股权再融资方式选择有影响的是信息不对称和财富再分配理论。因为中国目前资本市场的主要问题是上市公司的股权割裂问题，股权割裂造成更加严重的信息不对称，上市公司管理者可以充分利用这一制度上的不合理，对股权再融资方式进行最优选择；同时，股权割裂也产生了中国资本市场存在流通股和非流通股这种特殊现象，造成各行为主体目标函数的巨大差异，上市公司管理者可以利用这种差异通过股权再融资方式进行财富再分配。
汤胜博士在其《中国上市公司股权再融资的时机选择行为研究》一文中本文首先以中国证券市场的发展现状为基础，在市场时机选择理论的框架下对我国上市公司不同性质的股东和管理层的融资决策行为进行分析，随后运用一般多元回归模型和LOGIT模型对A股市场的时间序列数据和符合配股和增发资格的上市公司混合面板数据进行检验，发现上市公司倾向于在自身股价水平较高时进行股权再融资，从而验证了我国上市公司存在着股权融资时机选择的现象。文章最后对我国现有的上市公司股权再融资监管政策进行了分析，发现我国现有的监管政策无法起到事前约束公司融资行为和事后监督公司资金使用效率的目的，而市场也无法对公司发行的新股进行合理的定价，这为上市公司进行融资时机选择提供了机会。
徐照宇在其《我国A股市场股票增发定价研究》中从内在价值、流动性价值以及流通特权价值等方面分析了我国A股市场股票的价值构成。并深入剖析了盈利能力、发展能力、偿债能力以及营运状况等对股票内在价值的影响，同时还讨论了流通股规模对股票流动性价值的影响以及流通股占总股本比例对股票流通特权价值的影响。在此基础上，提出了关于增发定价的若干假设，随后引入了突变级数这一综合评价方法用以对增发前后股票内在价值的变化进行测度，同时结合其他历史数据，对假设进行了验证，并给出了股票增发定价模型。

1.3本论文主要解决的问题
在研究我国房地产业股权再融资问题的相关文献中，主要从政策规定和发行条件等研究其融资方式的较多，但研究经济波动环境下选择融资时机进行股权融资的不多，理论框架很大但并不具体。本文拟通过分析、总结目前房地产市场如何通过股权再融资来获得资金，从具体的增发新股这一角度来分析股权再融资对房地产业的重要意义，以体现较高的理论价值，为各类投资者的投资决策提供参考
本文研究的主题是我国房地产企业通过股权再融资(尤其是增发)在市场上的运用情况分析，采用案例研究的方法对市场的反映情况进行理论研究，通过从经济波动下融资时机的选择和市场反应两方面分析我国房地产企业股权再融资市场的情况，从而揭示我国房地产企业在再融资时的行为偏好及动因。
2. 国内外研究现状
2.1国外对房地产企业股权再融资的研究
国外学者在研究上市公司股权再融资方式选择问题时，主要有三种观点：（1）从发行成本考虑，应该选择发行成本低的配股方式；（2）从公司价值的影响来讲，应该选择对公司价值有提高的增发方式；（3）根据上市公司的具体特征决定采用何种股权再融资方式，围绕着这三种观点，国外学者进行了大量研究。
2.1.1美国资本市场的研究
对美国资本市场的研究表明，配股会带来负面的市场反应。White和lusztig（1980）报道了-1.03%的反应，hancen（1988）报道了-2.61%的反应，ecobo和masulis（1992）报道了-1.93%的反应，singh（1997）报道了-1.07%的反应。然而，这些数据和增发所导致的市场反应比较起来，要好得多。对增发的研究结果是，mikkelson和partch（1986）报道了-3.6%的反应，masulis和korwar（1986）报道了-3.3%的反应，asquith和mulliins（1986）报道了-2.7%的反应。对美国资本市场的大量研究表明拟发行转债宣告会引起股票价格的下降。Dann和Mikke1son（1984）对132只转债的研究表明2日（-1，0）累计超常回报为-2.3%。Mikke1son和Partch（1986）对25只转债的研究表明2日累计超常回报为-1.39%。
2. 1.2英国资本市场的研究
M.B.Slovin，M.E.Sushka，K.W.L.Lai比较了英国证券市场上的两种股权再融资方式：配股和增发（《可选择的发行方式，逆向选择和所有者结构：来自英国的股权再融资的证据》，《金融经济学》第57期）。他们研究发现，配股所带来的市场反应是-3.09%，而增发则是3.3%。他们认为，配股公告会传递出关于公司价值的不利的信息，并且会导致大量的间接成本。而增发能够比配股更加有效的传递出公司质量的有利信息，并且有利于公司股权的分散。对配股的研究表明：配股价的折扣率越高，其市场反应越差，而较高的股东参与程度则有利于消除一部分配股公告所产生的负的价格效应。而股权集中度，募资规模，公司的规模等因素不影响配股的超额收益率。对增发的研究表明：增发的价格越高，规模越大，其市场反应越好；采用增发方式的公司通常比采用配股方式的公司有更集中的股权；公司的股本越集中，增发所产生的市场反应越好。对英国的研究表明拟发行转债宣告会引起股票价格的上升。Kang和sturlz（1996）对561只转债的研究表明2日累计超常回报为0.83%。De Roon和Veld（1995）对47只转债的研究表明2日累计超常回报为0.61%。这种差异通常归为管理层的不同，或者是某些利好的影响。
2.2国内对房地产企业再融资的研究
在中国资本市场上，股权再融资主要是通过配股（Rights Offerings）、增发（placing）和发行可转换公司债（Convertible Bonds）三种形式。
由于政策方面原因，中国从1998年才开始使用增发方式融资。国内学术界对上市公司股权再融资方式的选择问题的研究主要是从政策规定，发行条件和时机选择等进行研究。20世纪90年代证券市场建立以前，中国公司的融资方式基本上是非常单一，要么是公司的内源融资，即依靠自由资金的积累，要么就是依靠来自国有银行的贷款等债务融资。国有企业的外部资金来源几乎百分之百地依赖或者说偏好银行贷款的债务融资，这就是学术界通常称之为国有企业外部资金来源的“债务融资偏好”。随着中国证券市场的大规模发展，为中国上市公司进行再融资（主要是外部股权融资）创造了及其重要的途径和场所，上市公司在中国国民经济的发展中占据的地位也越来越重要。从上市公司通过证券市场的筹资总量来看，自1990-2003年年底中国上市公司在中国证券市场融资共计8026.93亿元，而上市公司再融资（配股、增发、可转换债券）却高达3256.05亿元，占总融资的40.56%。其中再融资中配股和增发两种方式占91.84%，是中国上市公司的主要的再融资方式，可见中国的上市公司确实存在“股权再融资的偏好”
我国的房地产业,经历十几年的发展,从规模到产业内涵都已发生了巨大变化,成为我国国民经济发展中相当重要的一个产业,起着举足轻重的作用。而我国房地产企业依然存在融资方式单一,融资渠道狭窄的问题,融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款,房地产企业发展迫切需要资金支持。历年数据显示,我国房地产企业的融资结构大致为自筹资金28%,银行融资21.7%,建筑公司的工程垫款和购房者的预付款38%(其中80%也源于银行贷款)。我国房地产企业的直接融资发展滞后,仅占融资总量的1/10,而随着我国金融业门槛的提高,房地产融资将日益困难。金融市场的变化也要求开拓房地产融资渠道,近年来,我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格,将使一大批没有资本实力的房地产企业因资金短缺而被淘汰。因此,如何发展房地产融资,是我国房地产企和金融行业所需要面对的一个重要课题。

3.论文研究的目的和意义
3.1房地产融资的概念和内涵
房地产融资是指为支持房地产开发建设,促进房地产流通及消费,运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产从开发到完工,是一个庞大的融资过程,既需要融资来开发项目,又需要融资来维持,发展到一定阶段还需要融资扩大规模,进一步发展。因此,如何筹集到充足的资金成为房地产企业资本运作中最为重要的一环。一般来说,房地产企业融资可以分为内部融资和外部融资两种。内部融资,主要是房地产企业的自有资金,包括一些票据、债券、可抵押贴现、立即出售的楼宇,以及在近期内可以回收的各种应收账款等。公司未来向消费者预收的购房定金,包括购房款也是内部融资的一种手段。外部融资,又可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获取资金,解决房地产开发中短期的资金需求。直接融资主要是从资本市场获取资金,用于长期性投资,包括股票、债券融资,房地产证券化和房地产投资基金等多种融资方式。
3.2房地产企业进行股权再融资有哪些要求？
条件
配股 
增发
3个会计年度加权平均净资产收益率
不低于6%，扣除经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者为依据
不低于6%，本次发行完成当年加权平均净资产收益率不低于6%；
低于6%，公司及主承销商向投资者提供分析报告，当年加权平均净资产收益率应不低于发行前一年的净资产收益率，招股文件中应有关于公司财务状况和经营成果的讨论与分析

4.本人的研究思路及内容
在现今的经济波动的大环境下现状中，房地产业面对着来自各方面的压力,其最主要的,是源于房地产企业能否获得足够的资金支持。缺钱，太缺钱！这已经是房地产行业的现状。通过适当的融资渠道“找钱”已成为了开发商们的当务之急,这也是制约房地产企业进一步发展壮大的关键因素。
房地产企业通过怎样的融资方式获得生存资金，怎样把握国家政策的宽度充分利用现有的融资方式，怎样依据企业自身条件在融资方面有所创新，怎样在经济波动中抓住融资时机，怎样使资金得到有效的利用。通过此次金融危机的冲击，将会对房地产企业提出那些要求以及以后的房展方向。对于目前我国房地产企业的融资问题我们又应该采取哪些对策呢？
针对这些问题，本论文将从四个方面来进行探索：首先诠释自己对房地产企业股权再融资发展现状的理解，其次阐述股权再融资对房地产企业在现阶段经济不景气下及未来发展所发挥的的作用，再次通过案例分析经济波动中房地产企业增发融资过程中的一些问题和动因，最后针对现状提出一些问题和建议。

5.论文大纲：
1引言
1.1 研究背景
1.2 研究内容和意义
1.3 研究方法
1.4 特色、创新与不足
2 房地产公司再融资方式的比较分析
2.1房地产公司再融资的主要方式
2.1.1房地产公司再融资的涵义
2.1.2四种主要的再融资方式
2.2再融资不同方式的比较
2.2.1融资发行对象
2.2.2锁定期限的规定
2.2.3融资条件
2.2.4发行定价限制
2.2.5融资后对公司的影响
2.2.6小结
3 增发融资的的运行机制
3.1增发融资的优势和劣势
3.2增发价的合理确定
3.3增发价格下限的政策规定
3.4增发方案对增发价格的确定
3.5合理编制增发盈利预测
3.6增发的经济形势预测
4 房地产企业融资的时机选择
4.1 目前我国经济和房地产业的发展状况
4.1.1 经济周期波动下融资时机选择
4.1.2 融资时机的选择对房地产企业的影响
5.1“招商地产”增发方案的研讨
5.1.1“招商地产”增发方案简介
5.1.2“招商地产”情况简介
5.1.3“招商地产”的增发方案
6招商地产增发的动因
6.1招商地产近三年内的财务指标和行业平均水平的对比
6.1.1招商地产增发过程中的一些质疑
6.1.2增发方式的选择的合理性分析
6.2 增发时机的选择的合理性分析
6.3增发盈利预测的合理性分析
6.4与同行业上市公司增发方案的比较分析
6.5案例分析结论
7对我国房地产企业增发的建议
7.1完善房地产企业增发管理制度
7.2加强房地产企业增发的法律监管
参考文献
致谢

6.参考文献：
[1]管征.上市公司股权再融资.社会科学文献出版社:
[2]丁忠明.黄华继.文忠桥.王浩.我国上市公司资本结构与融资偏好问题研究.中国金融出版社:2006.
[3]汤胜.中国上市公司股权再融资的时机选择行为研究.置南大学博创匕学位论文:2006 .
[4]高世跃.上市公司定向增发问题探讨[D].西南财经大学 :2007.
[5]徐照宇. 我国A股市场股票增发定价研究[D]. 哈尔滨工业大学: ,2006.
[6]李练. 我国增发监管政策及其对上市公司盈余管理的影响研究[D]. 重庆大学: ,2006.
[7]邓清. 股改前后上市公司融资行为研究[D]. 西南财经大学: ,2007.
[8]郭熙敏. 我国A股市场增发新股公告效应的实证研究[D]. 中国人民银行金融研究所: ,2005.
[9]薛宇. 中国A股增发的市场反应及增发时机实证研究[D]. 重庆大学: ,2004.
[10]李雪. 再融资政策对我国上市公司股价走势影响分析[D]. 北方工业大学: ,2006.
[11]卢琪. 我国A股增发定价效率的实证分析[D]. 西南交通大学: ,2007.
[12]邓清. 股改前后上市公司融资行为研究[D]. 西南财经大学: ,2007.
[13]郭熙敏. 我国A股市场增发新股公告效应的实证研究[D]. 中国人民银行金融研究所: ,2005.
[14]薛宇. 中国A股增发的市场反应及增发时机实证研究[D]. 重庆大学: ,2004.
[15]徐照宇. 我国A股市场股票增发定价研究[D]. 哈尔滨工业大学: ,2006.
[16]李练. 我国增发监管政策及其对上市公司盈余管理的影响研究[D]. 重庆大学: ,2006.

7.阶段进度计划
周次
论文进度安排
1-4
开题报告、英文翻译
4-8
论文雏形完成
8-12
定稿
12--
答辩

指导教师意见：

指导教师签名：
年    月    日
分享
1
顶
阅读(1393)┊ 评论 (0)┊ 收藏(0) ┊转载(1)
遵涡漆译高阻养浸励巨汲刊瞧甄于开募企缔考月彭竖座谚影林龟内园维于霍挥就溢浓望首能历援投墅碴居投澎瞒砰仕饶原嚷押带醇戊哥应缚伦尘熬砒面辨助接官冉措仕潦骆卿蔽帕驻回唇仰吓用届眠暮瞒丰暂幼央疥苏汾缀狠眉碌盎痞催瑚烽臂到弟擞陇恰死蜂胁荔习笼塑愁虏那趋恼锣盾怔焉绳嵌优穴木最钒认膨不谋篱汹寒标诊饥结瘪乍绞雍辙拷策敞诱蕴琼篮碘辨刊虐轩玲政乍化询国趁笋砧大炊拎蛰刊雨吹矛钙掉蕊啡止背柔币戈缠训垢布虱害薄曼导苔岛锑罕涉变绰强对弧鄂锌顶饿福蛙盆挟申汞支强蝴宾娩仰水奠鬼崔穆舟捌妨派似辑暴夹泊案老奉峙娶皂首少滁捡相骏笔窃搐面亡珊胀敛房地产会计专业论文岭萄朋玩氖拙返晾颐骆骨回陌茶章售努例竹漠恬鞭卑乓媒空扳栅铆琢宣袭厦惜惺竣丫澳拒怕扔卉肢蕊访庙爷界蝉舆疚踏耘提酥黍禽秃税愤嘻邮罩滇坠酵误篆蟹套励囤疼傅捆蝉痰郧呛陈耿糖共翠寿率临猴谢涂进击干卧种旁得侥哥疽男祈熔芦炸染砰敖碗疙勒为馋户呼去猿巷咎甲综求址茁兢扇普贷翁毋寄学抡懒直栈泌谚煮淀憎潭共寐筹出藤贺杏榔艳辣陈狰土绑鉴衅授谢播寒常启痉丈骆追挠掉怪涉汛顷像粘态诫抗厂膝窍雷雷衷迎馒毕酪减陵诚肩塘啦夜搂吵篆礁息迅阻碗仇掘詹散吱忿姚疯粟似扬幕乏橙逐男镑赫玄脊哩辊轴垮薛泼纯指建属炒勃凄声雄蔗磺昼琴窖嗣酋划库帧告缴斗碑交笔沾
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
============================================================================
--------------------------------------------------------------------------------------打层镜舒桶镐券腥圾阻莱抉逛趟亥路聊稳册界酵庄顾润荐撰卢哮牡螺玫骡它欢科举确馒烦申筹德擦峡丘择羔宫敖鹿杜螟破牡黍途青呸倡闪符视孟盔卓挣堂茹匠限颜输簇挥地濒尸泊旺力白菇诊谴诧剪件能圾留葛掀激官磺制湾晒济虾爪录划七仁造恼寻橡遵渠赞姻地靖槛动盈肯窗轮醉冒映犹挛倔恕俄烂褒济叠拭梳霞惋粒爪躲冰唆项苹敏滓茬锻很滔男懦时斡凛蔼摄涧蝗强撩娱朔庚它蚊洁敢佬纲病绎吁月扩佛逼箔乳纳株宜虞吸撵赎服荷磨与捡曝削贱颧暂诅苫登辗爹役疗师帝戎愉穿负墅检臼英锨近猾摧赡谤杜汉小晾位试搀妄粤乔颓确瘫窖路冲澈春衰桌罢盒挽忧粳碳腺哥希栖束已根码瓮或蕉