菏泽市乐源普善老年公寓建设项目可行性研究报告.doc

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菏泽市乐源老年公寓建设项目

可
行
性
研
究
报
告

菏泽市佳润置业有限公司

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目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目简介 1
1.2 建设单位简介 2
1.3 项目可行性研究概况 2
1.4 主要研究结论及建议 4
第二章 项目建设背景及必要性 6
2.1 项目建设背景 6
2.2 项目建设的必要性 12
第三章 项目场址和建设条件 13
3.1 项目选址 13
3.2 场址现状 14
3.3 建设条件 16
第四章 工程建设方案 17
4.1 工程规划和设计 17
4.2 工程方案 19
第五章 节能评价 22
5.1 用能标准和节能规范 22
5.2 能耗状况和能耗指标分析 28
5.3 节能措施和节能效果分析 31
第六章 环境影响评价 34
6.1 编制依据 34
6.2 环境现状 34
6.3 项目对环境的影响 34
6.4 环境保护治理措施 37
第七章 工程实施 41
7.1 工程招标 41
7.2 项目建设进度 45
7.3 组织管理 45
7.4 劳动安全 47
第八章 投资估算、资金筹措 55
8.1 投资估算 55
8.2 投资计划与资金筹措 60
第九章 社会评价 61
9.1 社会影响分析 61
9.2 项目与社会的互适性分析 62
9.3 社会风险分析 64
9.4 社会评价结论 64
第十一章 问题与建议 64
1、总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
菏泽市乐源老年公寓建设项目
1.1.2承办单位
菏泽市佳润置业有限公司
法人代表：柴青松
1.1.3建设单位概况
本项目建设单位为菏泽佳润置业有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。公司成立于1999年，是九十年代菏泽最大的煤炭经营企业；涉足房地产开发建设6万平方米的居民住宅；陆续开发建设商业地产“菏泽银座商城”等；后期拓展煤化工项目，投资1.3亿元筹建了年产5万吨的粗苯加氢精制项目。
菏泽佳润置业有限公司法人代表，柴青松。
1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，进入老年型社会。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为本世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过30多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务起步晚，不能满足老年人多种层次需求。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
菏泽市委市政府高度重视老龄事业发展，把发展老龄事业纳入总体发展规划，将老龄工作列入重要议事日程。市政府多次召开常务会议专题研究和部署老龄工作，先后出台了《关于进一步加快养老服务业发展的意见》、《市级财政扶持城镇养老服务机构暂行办法》、《关于进一步加强老年人才资源开发利用的意见》等一系列政策措施。

加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
1.2可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3） 《山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见》鲁政办发（2008）25号
（4）、《山东省社会养老服务体系建设规划(2011—2015年)》山东省人民政府办公厅2012年6月20日印发
（5）、山东省人民政府办公厅《关于认真落实企业退休职工中独生子女父母养老补助有关规定的通知》鲁政办发„2010‟55号
（6）、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》国办发[2006]6号
（7）、《社会养老服务体系建设规划2011—2015年》国办发„2011‟60号

1.3可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对菏泽乐源老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.4项目概况
1.4.1建设地点
菏泽开发区丹阳路与长沙路交界处，距菏泽市区2公里。
1.4.2建设规模
本项目总投资2.6亿元，占地48亩，建筑面积118852平方米，项目竣工后可接收5000位老年人入住。
1.4.3建设内容
项目名称
层数
栋数
长
宽
单栋建筑面积
总建筑面积
办公室
2
8
14
14
196
3136
老年公寓28层
28
2
48
12
576
32256
老年公寓11层
11
2
48
12
576
12672
老年大学活动中心
3
1
80
25
2000
6000
两层门市
2
1
80
20
1600
3200
餐饮中心
3
1
108.09
50
5404.5
16213.5
医疗康复中心
3
1
35
45
1575
4725
快捷酒店
6
1
35
45
1575
9450
三层超市
3
1
50
96
4800
14400
单身公寓
6
2
35
40
1400
16800
休闲健身广场
1
1
158
40
6320
6320

总建筑面积（不含广场）
118852.5

同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。
1.5主要技术经济指标
见表1-1。

表1-1 主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模

1.1
总投资
万元
31865.39

1.1.1
其中 建设投资
万元
28246.59

1.1.2
建设期贷款利息
万元
0

1.1.3
流动资金
万元
800

1.2
建筑面积
平方米
118852

1.3
老年公寓床位总数
个
5000

1.3.1
其中 医护型床位
个
1400
患病老人和残疾人居住
1.3.2
全寿命型床位
个
800
供健康老人长期居住
1.3.3
健康型床位
个
2800
供健康老人居住1-3年
2
新增职工人数
人
200

3
经济指标

3.1
投资利润率
％
3.23

3.2
投资利税率
％
3.59

3.3
成本利润率
％
25.68

3.4
内部收益率
％
6.52
全部投资
3.5
净现值（I＝6％）
万元
27.3

3.6
盈亏平衡点
％
54.22

3.7
投资回收期
年
12.86
全部投资，含建设期

2、需求分析

2.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。
表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
年份
人数（万人）
比例（％）
总人口
60＋
65＋
80＋
0～
14岁
15～59岁
60＋
80＋/
60＋
0～14岁抚养比
60＋抚养比
总抚养比
2000
2005 2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
126 722
131 789
136 232
140 329
143 605
145 655
146 545
146 511
145 687
144 220
141 867
13 012
14 282
16 616
20 451
23 374
28 272
34 039
38 048
39 206
40 652
43 535
8 837
9 964
10 944
12 930
16 277
18 727
22 864
27 671
30 808
31 445
32 249
1 200
1 479
1 812
2 175
2 523
2 862
3 701
5 054
5 673
7 352
9 250
24.3
21.0
19.9
19.8
19.0
18.0
16.8
15.9
15.5
15.4
15.3
65.4
68.2
67.9
65.6
64.8
62.6
60.0
58.1
57.6
56.4
54.0
10.3
10.8
12.2
14.6
16.6
19.4
23.2
26.0
26.9
28.2
30.7
9.2
10.2
10.9
10.6
10.8
10.1
10.9
13.3
14.5
18.1
21.3
37.2
30.8
29.3
30.2
29.3
28.7
28.0
27.3
27.0
27.3
28.3
15.7
15.9
18.0
22.2
25.1
31.0
38.7
44.7
46.7
50.0
56.8
52.9
46.7
47.3
52.4
54.4
59.7
66.8
72.0
73.7
77.3
85.1
我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。
据全国第六次人口普查结果显示，2010年，菏泽市60岁及以上老年人口为120.74万人，占常住人口的14.6%，按照国际标准（60岁以上老年人口的比重超过10%），已进入老龄化社会。人口老龄化呈现以下特点：一是老年人口增长速度快、比重提高幅度大。2000-2010年，全市常住人口总量由809.80增加到828.78万人，10年增中18.98万人，增长2.3%，年均增长0.3%；而60岁及以上人口从87.76万增加到120.74万年增加32.98万人，增长37.6%，年均增长3.6%，占常住人口的比重10年提高了3.7个百分点；65岁及以上人口从63.22万人增加到80.41万人，10年增加17.19万人，增长27.2%，年均增长2.4%，占常住人口的比重10年提高了1.9个百分点。二是老年人口的高龄化发展趋势明显。在60岁及以上老年人口中，80岁及以上人口称之为老年人口的高龄人口。随着生活水平的改善和医疗技术的提高，人们的养生理念逐步普及，全市城乡居民预期寿命普遍延长，80岁及以上高龄人口总量增加多、比重增长快。2000-2010年，全市80岁及以上高龄人口从9.92万人上升至17.61万人，增长77.5%，年均增长5.9%。三是老年人口抚养比提高。老年抚养比是指老年人口占劳动适龄人口的比重，以此反映社会对老年人的负担程度。从两次人口普查数据可以看出，全市老年抚养比不断提高。2000年全市60岁以上老年人口占15-59岁人口的比例为15.9%，2010年全市60岁以上老年人口占15-59岁人品的比例提高到21.0%，10年提高5.1个百分点，年均增加0.5个百分点。

图2-2 中国人口抚养比的变化

表2-2 两个年龄组老年人口比重的变化
年份
年龄组
1953
1964
1982
1990
2000
2010
2020
2030
2040
2050
60～79
95.5
95.7
93.4
92.1
90.4
89.1
89.6
89.6
86.1
79.2
80＋
4.5
4.3
6.6
7.9
9.6
10.9
10.4
10.4
13.9
20.8
合计
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100

2.2老龄服务业发展现状
我市老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。目前，菏泽市区尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等全部社会服务的、设施齐备，管理先进的老年公寓。
2.3需求分析
据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场，本项目完工后，必将出现供不应求之势。
2.4本项目服务对象
本项目服务对象为60岁以上老人，以菏泽市及周边县市老人为主，惠及全国各地有需求的老人。
本项目老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。其中一栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；两栋为健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。
3、建设规模
3.1建设规模
本项目投资31865.39万元，建设菏泽乐源老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收5000个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。
3.2建设标准
本项目老年公寓建筑按四星级标准建设。
3.3建设内容
工程项目表：
项目名称
层数
栋数
长
宽
单栋建筑面积
总建筑面积
平米造价
总造价（万元）
联排别墅
2
8
14
14
196
3136
1900
595.84
老年公寓28层
28
2
48
12
576
32256
2000
6451.2
老年公寓11层
11
2
48
12
576
12672
1800
2280.96
老年大学活动中心
3
1
80
25
2000
6000
2000
1200
两层门市
2
1
80
20
1600
3200
1800
576
餐饮中心
3
1
108.09
50
5404.5
16213.5
2200
3566.97
医疗康复中心
3
1
35
45
1575
4725
2000
945
快捷酒店
6
1
35
45
1575
9450
2000
1890
三层超市
3
1
50
96
4800
14400
2400
3456
单身公寓
6
2
35
40
1400
16800
1800
3024
休闲健身广场
1
1
158
40
6320
6320
500
316

总建筑面积（不含广场）
118852.5
总投资
24301.97

4、场址选择

4.1场址选择
4.1.1地点及占地面积
菏泽乐源社老年公寓选址在菏泽开发区丹阳路与长沙路交界处，占地48亩，该地块地势平整，视野开阔。周边无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址紧靠菏泽最主要的交通要道丹阳路，距菏泽市中心只有2公里，交通非常便捷。
4.1.2地理位置
项目选址位于菏泽开发区区域，即离开菏泽市中心的喧哗，使老年人有一个安静、平和的居住环境，又不脱离城市中心的的医疗、文化资源，离菏泽中医院仅有2公里距离，充份保障了老年人在突发、意外事故出现之后的应急处置。
4.2场址条件
4.2.1地形、地貌
菏泽地处 地处黄河下游，地势平坦，土层深厚，属华北平原新沉降盆地的一部分。自西南向东北呈簸萁形逐渐降低，海拔高度为68~37米，平均坡降为1/4700。境内地势平坦，土地肥沃，水资源丰富，便于发展陆运水运、水利设施、工业项目的建设和农林牧渔业的综合开发利用。 于北纬30°39″--35°53″，东经114°48″--116°24″。

4.2.2气候、气温
菏泽菏泽市属暖温带季风型大陆性气候，四季分明，雨热同季，光热充足。年太阳辐射总量为116.6-123.6千卡/平方厘米。其中植物可利用的光能为57.2-60.5千卡/平方厘米。年日照时数2329.2-2578.3小时，年日照百分率54-59%；年平均气温为13.5-14.0℃，年平均降雨量为655毫米。

4.2.3河流水文
菏泽为北方少有的丰水地区，水资源量为29.21亿立方米，客水资源丰富，黄河入境水量428亿立方米，可利用量为31.7亿立方米。其中地表水1.52亿立方米，地下水15.18亿立方米，可利用黄河水15亿立方米。人均占有量406立方米，为全省平均水平的1.47倍。是我省少有的富水区，可以完全满足工农业生产和居民生活用水的需求。
4.2.4工程地质、水文地质条件
建设场地系黄河冲积平原，土层为200-400米以上，为黄土地
场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。
4.2.5交通条件
老年公寓距菏泽市中心2公里，南临菏泽市主要交通要道丹阳路，东临长沙路，距日东高速2公里，交通条件十分便捷。
4.2.6社会环境条件
随着社会的发展，菏泽市也和全国一样已进入老龄化社会。2010年，菏泽市60岁及以上老年人口为120.74万人，占常住人口的14.6%，
根据中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》和国发〔2000〕19号文件精神，以满足社会日益增长的老年人需求为目标，积极推进菏泽老年事业发展进程，完善社会保障体系，更好地为老年人提供服务，促进社会稳定和文明进步，决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的综合性、多功能的老年公寓。
4.2.7社会经济状况
菏泽经济开发区目前已形成了完善的生产、生活服务设施。按照一流的规划设计、一流的建筑、一流的配套、一流的绿化美化、一流的管理标准，在工业新区建设了25公里的环形路网，供水、排水、电力、通讯、供热、互联网、有线电视等基础设施配套齐全，形成了开放型、生态化、园林式的现代化新城区格局。
　　菏泽经济开发区内的颐海热电厂及菏泽热电厂均可供汽，供汽主管道已铺设完毕，日供汽能力3000吨。日处理能力8万吨的污水处理厂正在建设当中，排水设施完善。菏泽经济开发区有配套齐全的涉外服务机构及设施，设有全省唯一的内陆直通口岸，海关、“三检”、集装箱运输中心一应俱全，企业进出口货物可直接在区内办理货物检验、报关、通关、核销等手续。中国人民银行及中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、农业发展银行五大商业银行的菏泽市分行，均设在开发区，形成全市的金融中心。中国人寿保险公司、太平洋保险公司、平安保险公司的分支机构均设在开发区。区内有中银、南华、花都、和平、牡丹等五家三星级以上的宾馆，有和平、华平、牡丹等几个具有良好物业管理服务、完备生活设施的中高档住宅区。有惠慈医院、现代医院、菏泽市中医院等医疗机构。有银座超市、施乐超市、天羽量贩等大型购物中心，有环境优美的青啤广场、林荫广场及牡丹公园、赵王河公园等。

五、建筑方案

5.1指导思想与原则
①老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；
②公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；
③公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；
④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；
⑤保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；
⑥设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；
⑦设置残疾人设施；
⑧老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；
⑨公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；
⑩公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。
5.2项目总体规划方案
本项目在菏泽市开发区，占地30381.14平方米，长20.8米，宽14.6米，呈长方形地块。
本项目利用已出让建设土地进行布置。
场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。
生活区：服务区布置场区的北侧，布置有5栋老年公寓。
服务区：生活区布置在场区的东、西两部分，各布置超市、酒店。
活动区：活动区布置在场区的西南部。
场区中部为健身广场，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。
动力区：污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。
生活区的四栋公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。
场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临公路，作为人流大门。
场区的次入口大门布置在场区的东南侧，面临公路，作为物流大门。
场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。
场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于30％。
场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。
5.3建筑方案
5.3.1建筑方案描述
（1）徽派建筑艺术与风格
本项目建筑按徽派园林式风格建造。
明中叶以后，随着徽商的崛起和社会经济的发展，徽商财力雄厚。“盛馆舍以广招宾客，扩祠宇以敬宗睦族，筑牌坊以传世显荣”。于是乎给后世留下了大量优秀作品，其工艺特征和造型风格主要体现在“徽派三绝”——牌坊、祠宇、民居等建筑实体中。它是中国古代社会后期成熟的一大建筑流派。徽派园林和宅居建筑亦同步发展起来并跨出徽州本土，在大江南北各大城镇扎根落户。作为设计和实施者，江南民间的“徽州帮”匠师对这一流派的形成起了重要作用。
作为一个传统建筑流派，徽派建筑融古雅、简洁、富丽为一体，它至今仍保持着独有的艺术风采。
徽派建筑体现的是徽州人在创造最佳人居环境时，坚持中华古代生态伦理思想、天人合一理念，努力实现人与所处的山、水、大自然和谐相处的精构巧思和智慧。我们在许多徽州古村落古民居建构中发现：与天地、自然相通和谐的观念、与人为善、利人睦邻的观念、整体协调的观念、重功能讲艺术的观念、崇儒尚文重教的观念等等，都是徽派建筑特色之精华。“马头墙”的防火分隔功能和建筑美学韵律的结合，西递大夫第“作退一步想”的思维和墙角的匠心处理，徽派建筑把人类“遮风蔽雨”功能的“住”的文化在徽州地域发挥到了极致，其建构整体设计的宗族理念、风水理念、人文理念已成为徽州学术研究的重要课题。只有整体地、本质地把握徽派建筑的特色，从内质而不是表面上体会徽派建筑之妙之美，才有可能在新徽派建筑中融入古徽州人那种善待自然、与邻为善、重教化、讲艺术等理念，从根本上弘扬徽派建筑的特色，坚守徽风徽韵。（2）建筑特征
本项目建筑特征按徽派园林风格建造，马头翘角式房顶，黑色流璃瓦，白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式建筑，突出皖南民族风情。三叠马头墙高耸，状若屏风，如奔马嘶鸣，高低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生极为简约奇妙的形式美 ，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与绿水映衬，如水墨般雅致恬淡。
楼与楼之间采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。
老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。
办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。
餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。
（3）结构选型
a．公寓1号楼、2号楼建筑长48米，宽12米，28层建筑，底层高3.3米，二层以上层高3米，为钢筋混凝土砖混结构。
b.公寓3号楼、4号楼，建筑长48米，宽12米，11层建筑，底层高3.3米，二层以上层高3米，为钢筋混凝土框架结构。
C.公寓5号楼、6号楼，建筑长40米，宽35米，6层建筑，层高3米，为钢筋混凝土框架结构。
D.酒店建筑长50米、宽28米，6层建筑，为钢筋混凝土砖混结构。
E.医疗康复中心建筑长45米、宽35米、3层建筑，为钢筋混凝土砖混结构。
F.餐饮中心建筑长38米，宽50米，三层建筑底层高3.3米，为钢筋混凝土砖混结构。
G.老年大学、商业门市楼， 建筑长80米，宽35米，3层建筑，层高4.2米，为钢筋混凝土框架结构。
（4）建筑、平面布置
a.公寓1－4号楼：每栋每一层设有20套标准单人间起居室，每套配备老人卫生间，每套标间面积20平方米。每栋每一层可供20位单身老人居住。
b.公寓5－6号楼：为6层建筑，每栋每一层设有60套标准双人间起居室，每套配备老人卫生间。每套标间面积25平方米。其中，每栋每一层可供120位老年人居住。
c.综合楼：为三层建筑，第一层设计为餐厅，布置有厨房、大餐厅，包厢、开水间、洗碗间。
第二层为活动室，布置健身房、练声房，书画室和图书室。
第三层为活动室，布置台球室、乒乓球室，棋牌室等，为老年人提供活动场所。
d.办公楼：为二层建筑，一层布置办公室、医务室、康复室。
第二层布置办公室，会议室。
5.3.2建（构）筑物一览表
表5－1 建（构）筑物一览表
项目名称
层数
栋数
长
宽
单栋建筑面积
总建筑面积
联排别墅
2
8
14
14
196
3136
老年公寓28层
28
2
48
12
576
32256
老年公寓11层
11
2
48
12
576
12672
老年大学活动中心
3
1
80
25
2000
6000
两层门市
2
1
80
20
1600
3200
餐饮中心
3
1
108.09
50
5404.5
16213.5
医疗康复中心
3
1
35
45
1575
4725
快捷酒店
6
1
35
45
1575
9450
三层超市
3
1
50
96
4800
14400
单身公寓
6
2
35
40
1400
16800
休闲健身广场
1
1
158
40
6320
6320

5.3.3主要设备
（1）设备选择原则
a.满足使用要求，产品质量可靠。
b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。
c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。
d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。
e.运转时保持低噪音。
f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。
（2）主要设备明细表
表5－2 主要设备明细表
序号
设备名称
型号规格
数量
用电量（KW）
用水量(t/h)
用汽量（t/h）
单价
（元）
总额
（万元）
备注
1
柜式空调

2280
2280

0.3
684

2
分体式空调

120
60

0.25
30

3
微机

20
8

0.6
12

4
电风扇

112
5.6

0.01
1.12

5
电视机

2280
100

0.2
456

6
电冰箱

30
50

0.15
4.5

7
洗衣机

12
12

0.2
2.4

8
太阳能热水器

2280

0.3
684

9
健身器械

50件
12

35

10
医疗器具

10套
50

50

11
办公用品

6套
6

6

12
消毒柜

10
10

0.15
4.5

13
橱具

5套
10

15

14
电话机

2280

0.01
22.8

15
面包车

3

18

16
小轿车

3

36

17
锅炉系统

1套

4
含洗衣房、烘干施设
18
配电系统

1套

3

19
污水处理系统

1套

9

20
通讯系统

1套

3

合计

2603.6

2080.32

5.4配套设施
（1）给水
本项目所需的生活用水由市自来水公司供应。
a.用水量
表5－3 用水量表
序号
用水部分
日用水量（吨）
备注
1
锅炉房
80

2
生活用水
660

3
未预见水量