温泉旅游度假村项目申请建设可研报告.doc

中国铜都·德兴
招商引资精品项目

温泉旅游度假村

项
目
建
议
书

目 录

第一章：项目概况
第二章：市场预测
第三章：建设规模
第四章：投资概算及资金筹措
第五章：财务评价

第一章 总论
1.德兴市是江西省地热资源最丰富的五个县（市）之一，万村乡温泉是上饶地区唯一的温泉。该温泉地表常年出水水量大，天然出露带长达22公里，水温27℃，PH值7.1，无异味，含多种 对人体有保健作用的矿物质和离子，水质清洌无污染。经地质专家分析，在2.2 公里出露带上开钻70米深，即可得70℃高温的地下水，足以满足各式水疗对水温的要求。
2、旅游交通便利。万村乡位于德兴市西南端，东经117°27′，北纬28°43′，处于德兴、弋阳县、横峰县、婺源县、乐平市、万年县中央，距周边各县（市）均为35—40公里。距上饶市区80公里。其南北两侧分别为浙赣铁路与公路320国道，上德（上饶—德兴）省级公路穿乡而过，交通十分便利。万村乡是沪、苏、皖、浙、赣、闽诸省市遍游黄山，婺源国家自然保护区，圭峰、龙虎山、武夷山的旅游专线必经之地。万村乡温泉与德兴市另两种旅游圣地铜矿工业文化生态城旅游区、三清山北路登山旅游区呈三足鼎立之势，是德兴市振兴旅游业不可缺的重要组成部分。
3、具有较好温泉特种养殖基础。目前，根据万村温泉得天独厚的宝贵资源，市委、市政府不断地进行大胆合理开发利用，一系列优惠政策先后出台，采取内引外联、招商引资、公司加农户等不同方式，把温泉开发项目作为全市水产养殖的龙头来抓，共引进资金1800万元，现建有甲鱼养殖场，年产10万只规模的有两家，年产鳗鱼200万尾的有两家，建温泉育苗场，温泉水产场各一个，使沉睡已久的宝贵温泉得以开发利用，使温泉运用于特种水产养殖，造福于人类。温泉虽经多年来不断的开发利用，但整体布局缺少科学性，温泉闲置浪费还缺少充分利用性，首先是温泉最集中的地方——“大湖”尚未开发利用，仍处在长年流失浪费状况，大湖中心由于出水量温度平衡，夏凉冬暖，可充分利用于旅游休闲，可建温泉浴场、温泉游泳池，同时建立垂钓屋，提供人们节假日休闲娱乐健康场所，使宝贵的温泉不仅运用于特产养殖同时还服务于人们的旅游休闲需求，整体提升温泉的综合经济效益。
第二章 市场预测
2001年12月，德兴市人民政府邀请中科院地理科学与资源研究所旅游规划研究中心主任、研究员、博士生导师郭来喜为首的专家规划组，对德兴市近、中、远期旅游发展进行考察、规划。专家们编制了《德兴市旅游发展总体规划》（以下简称《总规》）。《总规》制订了德兴市“21世纪旅游精品项目”6个，包括万村温泉旅游开发在内。6个精品项目均有单行的规划研究报告（以下简称《项目总规》）。
根据《总规》，2000年（基准年），德兴市国内经济总产值（GDP）为20.95亿元；到2005年末，预计达31.42亿元；到2010年末，预计达50.60亿元。旅游收入分别为0.23亿元、0.55 亿元、1.66亿元。分解上述经济发展战略目标，《项目总规》设计万村温泉旅游度假区，2005年末达到1.7万人次/年，旅游收入546万元/年；2012年末达到4.25万人次，旅游收入1662万元/年。
实现上述目标后，德兴市旅游收入占GDP的比重分别为：2005年1.75%；2010年3.2%。远低于《江西省旅游业发展“十五”计划和到2020年长远规划纲要》要求的10~12%的指标；也远低于全国GDP年均增长7%的指标。由此可见，《总规》和《项目总规》整个基调是定在目前德兴市几乎无旅游产业，2000年旅游收入只占市GDP 1.1%的低调基础上的，是偏保守的、谨慎的，但是十分稳妥的。
《总规》详尽而实事求是，得到德兴市委、市政府的高度重视和肯定，制订了配套的一系列政策。全市农网改造已经完成，投资的社会环境得到全面整治。万村温泉旅游度假区若设计建设于上德公路与蚌壳山之间，就连拆迁建设、转移居民的问题都不存在。低廉的建设成本，潜在的巨大旅游客源，显然为万村温泉旅游业开发创造了难得的历史契机，德兴温泉旅游度村不仅有望一年初具规模、投入运营，而且从中、长远看，完全有可能超越《总规》、《项目总规》的预计目标，成为德兴市旅游业的拳头产品。
编制《总规》的专家们将德兴市旅游业的发展分为三个阶段。鉴于德兴市以往几乎无旅游产业的状况，第一阶段2001—2005年为基础建设期，游客人次仅保持“九五”时期的惯性增长，长幅为10%~15%。2006—2010年为行业系统基本形成期，长幅可达20%。2010—2020年为成熟发展期，由于基数扩大了，游客人次增长将变缓。仅为6%~10%，但消费水平会较大提高，旅游业收入增幅反而可高达12%。专家的预测，综计三个阶段发展的预算，可得出这样一个结论：在未来近20年的时间里，“德兴市的游客总量与收入会有一个起步——发展——稳定的过程”，其发展速度会略高于全国平均水平，低于江西省水平。专家们有丰富的预测经验，《总规》预测方法科学严谨，结论是毋庸置疑的。
但是，就万村温泉这个子项目而言，《项目总规》预测2005年末，达到游客人次1.7万人次/年，2010年末达4.25 万人次/年，则过于保守。这和专家们来自外地，对江西省情、上饶地区民情缺乏了解有关；也和他们对万村温泉旅游度假区未做详细规划有关。
为此，本报告编制者走访调查了上饶、南昌两个地区的情况：
（一）上饶地区情况
1999年上饶地区共接待游客186万人次，收入10亿元人民币，居全省第五位。主要得力于三清山、龙虎山、圭峰旅游区的品牌效力。这一数据也许不足以说明本项目的吸引力，从而不能以此为据计算本项目的上饶地区客源预期值。但是，从上饶地区铅山县旅游局统计的数字看，2000年铅山县本县游客客源达1万人次。弋阳、横峰、鹰潭、上饶四县（市）向铅山县旅游资源相仿，只不过德兴市旅游业尚未发展而已。因此，万村温泉若搞起来，在上饶地区吸引9万人次/年的客源，达到铅山县2000年的水平，当不属妄谈。
（三）南昌地区情况
据南昌市旅游局2000年抽样调查表明，南昌市区人口166万，年出游人次78万，其中55万人次是在江西省内作短途节省型旅游。这55万人次中，有43.3%流向三清山的，即23.82万人次。抽样调查的时间段为5年，说明每年南昌市约有4.76万人游向三清山方向。本项目只要争取到其中1/3的人流向万村温泉，就可吸引1.59万人次/年的客源。
国内发展旅游业的经验表明：一个国家（小至一个省、一个县市）当期国民人均收入步入800~1000美元/年，旅游业就进入了高速发展的阶段，年客源增长率为20%以上。 这一结论已被国内泰山、黄山、庐山多年的统计结果所证实。上饶市国民人均可支配收入2000年已达4800元人民币/年，鹰潭市5292元人民币/年（属江西第一），均已接近800美元/年的水平。抓住这个时机，将万村温泉旅游产品推销的主要力量在2005年前放在上饶、南昌两个地区，争取达到铅山县的水平，是完成可以办到的！这就争取到了10.5万人次/年客源。若论开拓沪、浙、苏、皖、闽市场，前景将更可乐观。
要争取上饶、南昌两地区的10.5万人次/年的客源，德兴温泉旅游度假村的建设定位、宣传重点、推销策略近期应突出以下几个特点：
1、节省型：景区建设省，成本低，价廉，适合小康人家享用。
2、实用型：可浴、可嬉、可疗、可钓、可泳、游一次能得到极大的身心享受。
3、科普型：地热资源，热带鱼类养殖与观赏的科普展示，寓教于乐，是中、小学生假期游玩的理想去处。
第三章 建设规模
一、项目选址：德兴市万村乡渡头村，上德公路以东、蚌壳山以西（含蚌壳山近前如屏的一排小山及两个山湾）约200亩土地。
二、项目建设规模：建设旅游度假村6区1中心及配套设施。
（一）主建筑：分为6区1中心
1、别墅区：中西结合，形态各异的单层别墅20栋，100个床位，是本项目度假居住的生活区。
2、理疗区：单人理疗按摩10间，每间配以温汤疗池1座，按摩床1张。
3、游泳嬉水区：25m×50m深1.5m游泳池1座；
25m×25m深1m嬉水池1座；
25m×25m深0.5m幼儿玩水池1座；
建筑面积500m2浴室1座；
四池串联，温泉注入，浴水长流，
各排入建节河。
4、垂钓区：20m×50m深1m鱼池1座，放养尼罗非鱼、中华鲸、巴西雕鱼或其他温水珍稀鱼类供钓。
5、观鳗区：建标准养鳗池，由福建乐清人承包养鳗。设一科普间，供观鳗、地热资源科普介绍用。
6、山门区：立度假区山门一座，居中面向公路，扼全区主干道之首。设有票房、保卫部。
7、服务中心：建标志性办公楼1栋2500m2。内含总服务台、商务、歌舞厅、电信、通讯、银行、急救等服务部门和公司经理部。区内建设一商业小区，以满足游客购买旅游纪念品、热带鱼产品、生活日用品的需要。
（二）配套基础设施
1、区内公路干道：呈卅型。中间一竖为主干道。由山门扼守。两旁两竖为分干道，分别直插两道山湾。中间一横中串干道。4条道全长合计2km，道宽6m，砼铺筑。
2、停车场：5000m2，砼铺筑，位于山门前。
3、变压器及电路：200KVA变压器1台及供电线路、配电设施等。
4、水塔及供排水系统：在区内小包高10M处建300m3水塔1座，用2KM地埋铁管向塔内供温泉水。再由水塔依次流入各池。用过的温泉水流入冷水池，集中泵入建节河。
5、适时钻一深井，取地下高温（70℃）水，以调节各地下温。
第四章 投资概算及资金筹措
一、投资概算
项目总投资1069万元，其中6区1中心建造费用534万元，配套设施135万元，征地费用400万元。固定资产投资估算如下：
序号
项 目
规 格
数 量
面 积
(M2)
金 额
（万元）
（万元）
备 注
1
别墅区

20栋
100
240
每栋单人间一间双人客房2间含空调、彩电、电话
2
理疗区

10间
10
15

3
游泳嬉水区

73

4
垂钓区

6

5
观鳗区

6
山门、保卫室
6
山门区

60
山门、保卫室
7
服务中心
标志性办公室
商业小区
商业
小区

1500
150
24

8
道路、停车场

65

9
供水、配电设施

70

合 计

669

二、资金筹措
项目拟招商引资筹措资金。
三、项目规划
1、严格规划，分阶段建设。2、先求其开张，后求其完善。3、滚动发展，以项目培育项目。4、按设计方案将本项目分解为若干子项目，以降低招商引资工作难度。
第五章 财务评价
一、基础数据
1、年游客人次：10.5人次/年，按人均消费100元计销售经营收入：1050万元/年。
2、工资及福利费：定员20人，人均月工资福利费600元，全年工资福利费为14.4万元。
3、水、电费：每天使用电力50KVA（平均数），按300天计，全年电费6万元，水费暂不计价。
4、折旧及大修理费：按折旧6.67%，全年折旧费71.3万元，维修费每年3万元。
5、贷款利息：年利率按5%计，投资1069万元年利息为53.46万元。
6、税收：营业税综合税率按3%，城市建设维护税按营业税的7%，教育附加费按营业税的3%计，全年税收合计为32.55万元。
7、年利润（见损益表）
损 益 表
项 目
金 额（万元）
年销售收入
1050
年经营成本
148.15
年税金及附加
32.55
税前利润
869.3
所得税
286.86
税后利润
582.44
二、财务评价
企业年平均税前利润为869.3万元，年所得税286.86万元,税后利润为582.44万元。
（1）资金利润率=年利润/项目总投资×100%=54.5%
（2）资金利税率=年利税/项目总投资×100%=84.36%
（3）投资回收期=固定资产投资/（经营利润+年折旧）=1.63年
（4）盈亏平衡点：
盈亏平衡点=固定成本/（年销售收入+税金—可变成本）×100%=14%
这说明，游客客源只要达到经营纲领中10.5万人次/年的14%（即1.48万人次/年），该项目即可保本不亏，项目抗风险能力较强。
三、综合评价
本项目温泉资源丰富，取水容易，成本低廉，极适合旅游度假的需要。尤其符合江西民情，上饶市情，项目投资小，见效快，可预期效益极高。保本点低，风险性很小，投资前景广阔。
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