海南房地产行业2015年1月份市场月报.doc

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第一部分 地产时讯播报

1.1 房地产资讯
l 房地产REITs或上半年重启 试点对象面临尴尬
2015-01-27 来源： 经济参考报
一直被业内呼吁的房地产REITs（房地产信托投资基金）或将放开。《经济参考报》记者从权威人士处获悉，暂停近7年的房地产REITs有望在今年上半年开启试点，房地产行业将迎来直接融资时代。
据权威人士透露，现阶段中央层面已对重启房地产REITs观点达成一致，虽然还面临政策层面的限制，但有望以试点方式先行放开。
全联房地产商会名誉会长聂梅生指出，目前推进REITs所面临的问题不再是政策“拦路虎”，而是试点项目的确定。“REITs试点对象一定是资质较好的项目，但现阶段来看，好的开发商已度过危险期，并不希望进行REITs将利润分一杯羹，而危险性较大的项目，又不能当作试点，因此，处于比较尴尬的阶段。”
l 网传房地产税或使房产证70年产权限改为永久
2015-01-31 来源： 中国新闻网
日前出台的深化财税体制改革总体方案（草案），将使房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种。记者从税务总局有关负责人处获悉，因房产税存在较大争议，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。届时，包括重庆、上海在内的已试点房产税的城市，将全部按照新法实施。上述深圳市地税局负责人还透露，未来除了房地产税纳入地方税种外，土地出让金仍属地方收入，因此地方的财政实力会增强。
现行的房产税暂行条例是1986年由国务院发布的，该条例对个人所有非营业用的房产免纳房产税。
在制度上，包括现有房地产税制(如土地融资模式、房地产相关税费)的作用绩效和风险评价，过渡期的财政风险(如财政收入空窗)评估，以及向以房产税为主的财产税制转变的预案设计，如缩短出让年期、完全的产权出让探索，即不再规定70年或40、50年的产权，而是拥有永久性产权。
现行土地使用权期限的划定，实行的是1990年拟定的暂行条例，并没有形成土地管理法案，当前，年限的设定已然形成推行房地产税的阻力，新法案取代《暂行条例》的时机已成熟。
此外，对现行税制，包括房地产行业综合税负评价，各环节税种的梳理和减并，降低交易环节税负，持有环节税收种类的合并和综合税率制定，土地增值税的改革和完善等都需要重新考量。
l 海口全面清查单位租用酒店客房办公
2015-01-28 来源： 海口晚报
本报1月27日记者从海口市纪委监察局获悉，为杜绝单位租用酒店客房办公情况发生，海口市作风办日前下发《关于组织开展对单位租用酒店客房办公进行清查的通知》，要求海口市各区开展对单位租用酒店客房办公进行全面清查。

通知明确，租用酒店客房办公违反了中央八项规定的精神。为杜绝此类情况再度发生，市作风办要求各区作风办对单位租用酒店客房办公进行一次全面清查。
同时，各区成立清查小组，由区纪委副书记、监察局局长担任组长，相关职能局副局长为副组长。各区作风办制定清查工作方案并负责组织协调，相关职能局办公室具体实施，指定专人开展清查工作，各区所属单位全面开展自查自纠工作。
此外，各区作风办把辖区内各大酒店列入明察暗访的重点范围，把租用酒店客房办公问题列入暗访的重要内容。暗访小组到各大酒店前台调阅客房入住登记情况、深入房间查看现场。针对区城管局、卫生局、教育局等大单位进行重点抽查，检查单位办公、会议开支情况，走访有关职能局下属单位办公地点。各区清查工作做到全面、深入，不落单位、不留死角，突出重点、有的放矢。
1.2 政策金融类时讯
l 房贷利率已接近银行底线 难更优惠
2015-01-31 来源：信息时报
目前大多数城市房贷利率已接近银行所能承受的底线，除非央行再次降息，否则首套房利率难现大幅下调。
以融360金融搜索平台发布的最新房贷报告来看，全国首套房贷款平均只享受了9.8折的优惠，与“7折”的下限还有着不可跨越的鸿沟。
自去年年中系列刺激措施的出台，终于使房地产销售在年底出现止跌回稳的迹象，楼市开始出现一点暖意，其中，房贷松绑是很重要的因素。因此，在年初出现房贷利率难大幅下调的消息，对房地产市场是一个较大的利空。对于市场信心的持续回暖、消费者出手欲望增强都不利，因此今年初的销售不会太过旺盛。
房地产投资在2014年增速是回落的，要想其在2015年增速加快，当然就要开发商花更多钱去买地、动工。要想开发商花更多的钱，要有两个条件，一是让开发商对未来预期乐观，二是开发商手头有钱。但这都和房地产的销售密切相关。
l 租房提取公积金无需发票税票 无房缴存满3个月可申请
2015-01-29 来源：长江日报
国家有关部门昨日发布通知，租房提公积金，不再需要租金发票、税票。由此，挡在武汉租房族面前的公积金提取政策“拦路虎”被解除。记者从武汉公积金部门获悉，我市从去年开始已先期放开了低收入者公积金提取，收到正式文件后，将进一步研究执行政策。
租公租房按实际房租提取
住建部等部门联合出台新规定，放宽职工提取住房公积金支付房租条件。
提取条件
职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。
所需材料
租住商品住房的，需提供本人及配偶名下无房产的证明；租住公共租赁住房的，需提供房屋租赁合同和租金缴纳证明。因租房提取公积金需出具房产信息查询结果证明的，房地产管理部门不收取费用。
提取金额
租住商品房的，由各地住房公积金管理委员会根据当地市场租金水平和租住住房面积，确定租房提取额度；租住公租房的，按照实际房租支出全额提取。

点评：今年初全国房地产销售不太旺盛的情况下，可以预期政府在刺激销售的力度上肯定会加码。买房补贴等刺激措施扩大，会有更多城市跟上步伐；一线城市松绑限购，也许不再只是传言……在政府的刺激之下，房地产去年困局肯定不会在今年重演。

第二部分 海南土地市场播报
2015年1月（1.1-1.31）海南全省共成交20宗地块，成交面积43.62848公顷，成交金额107513.4343万元；其中住宅用地成交28.97132公顷，成交金额达98130.23425万元。

本月内三亚共成交土地3宗，其中2宗由鸿洲集团、绿地集团拍得。值得注意的是，去年5月14日绿地集团宣布成立三亚置业有限公司，而9月26日绿地在三亚的“地王”项目悦澜湾也紧随其后开盘，加之如今在三亚斥资逾亿元地大胆拿地，也许正是绿地向市场释放的一个重要信号：绿地在三亚，马上又要有大计划了。
而鸿洲集团所拍得的0.77公顷土地，或许意图是再次圈地扩张，以扩张自家游艇会。自05年鸿洲三亚游艇会成立以来，如今以进入了二期工程，以高端酒店、别墅、休闲旅游业等新型产业为主打的鸿洲集团，想必在新的一年里，还会有更多让市场拭目以待的表现。
本月不意外地，西线的土地再一次成为了土地市场中的受宠者。其中澄迈在本月内土地成交共计7宗，成交金额1327.2857万元，成交面积为7.4189公顷，而同处西线的昌江、白沙、儋州、东方也均有成交。但结合近段时间的数据分析，西线有不小的土地成交用途在成交时签为商业、工业用地——业内人士表示，这或许反映了，对于一些地产商而言，西线土地比之东线，更适宜进行一、二产业的开发。但同时也有不少开发商，寄厚望于正在火热动工的西环高铁及儋州机场，希望能通过交通的完善，使西线住宅价值得到爆发式的增长。

虽然二、三线城市土地并未完全呈显复苏态势，但在房地产市场相对低迷的今年，一线城市的土地成交金额却已刷新历史纪录，目前已经突破3000亿元大关，高于去年同期，全年更有希望达到3500亿元。

第三部分 海口1月二级市场播报
l 1月份商品房成交情况
2015年1月海南商品房共签约9731套，相较于14年12月8536套成交量增加1195套，环比上涨14%，同比去年同期上涨48%；签约面积为81.3145万平方米，环比上涨8.53%，同比上涨57%；签约住宅均价约为9839.66元/平方米，环比下跌15.95%，同比下跌12.8%；总签约金额为8001071214元，环比下跌8.77%，同比上涨24.86%。

（注：12日、14日、20日、27日仅有三亚贡献数据）
比之去年同期的冷遇，15年1月成交情况可以说是在开年之际，让许多心存忐忑的楼市中人看见了曙光。延续12月楼市的购房热情，1月更是持续走高，整体成交量达9731套，环涨14%。
业内人士分析，成交量提升，成交面积却不随之有大幅增长，且成交总金额呈下跌趋势——这一现象出现于这一时间节点内，或许正反映了海南旅游地产的属性特质——旅游市县成交量上涨明显，且以小户型最受热捧。
从成交信息中不难看出，海口整体成交情况波动并不大，而为度假人群所首选的三亚、陵水、琼海等地，其成交情况则出现了明显的增长。其中临高增幅最大，成交量环比增长高达594.62%。

1月，海南共有16市县有商品房成交，其中9市县呈上涨趋势，海口以3232套的成交量依旧占据成交量榜首，但海口成交量与上月相比并无过大涨幅，环比上月上涨1.86%。中、东线多区域则迎来了显著的成交攀升，临高、五指山、屯昌三地涨幅皆破100%，楼市内暖意融融。
值得注意的是，成交量呈下滑的7市县中，有4处位于西线之上，分别为澄迈、白沙、儋州、乐东。对此有业内人士分析称，诸如白沙、儋州、乐东等区域之所以出现下跌，很可能是由于近段时间西线高速部分路段禁行，因此导致客流量出现缩减；且由于西线一带负盛名的旅游资源较少，外地游客比之中东部，也相对要少，也正因此，对于西线许多待开的楼盘而言，如何在这一时期更好地完成拓客成为了开发商们为之皱眉的难点。置业顾问也不得不打破了以往坐在售楼处待客的方式，走到户外，甚至开车从其他市县带购房者前来看房。
海南楼市的成交均价为9839.66元每平方米，环比上月回落15.96%，仅临高、定安、琼中、五指山市场成交均价呈上涨，，近些年来随着民俗风情文化游的兴起，中部更为原生态的文化元素吸引了诸多游客到此一睹为快，自然在这一时间节点内，也为项目带去了不少客源。

在成交面积方面，海南整体成交813145.23平方米，环比上月成交749210.42平方米涨幅达8.53%。16个成交市县中临高环比涨幅最高，1月共签面积66536.7㎡，环比上月7725.36㎡，涨幅高达761.28。其中共8市县出现明显上涨，上月成交高达652套的澄迈，本月则呈回落趋势，环比下跌62.42%。

l 2015年2月海南楼市预计开盘
据统计，海南2月商品房住宅共计16盘拟开，环比1月份（42盘）预计开盘量下降61.9%。在2月份拟开盘量中共有15盘，仅1个加推楼盘，新盘占总拟开盘量的93.75%。从不断汹涌入市的新盘拟开盘量中可以看出，海南楼市商品房库存量是越来越大。

从上图的数据可以看出，2月份，海南全省共有7个市县有推盘计划。其中三亚拟开6盘位居第一，五指山3盘位列第二，海口、临高各2盘拟开，文昌、陵水、乐东各1盘拟开。2月份，在中国传统的新春佳节期间，海南拟入市楼盘依然热度不减。而选择在2月份开盘，有一个十分利好的因素就是春节长假一直以来是旅游的高峰期，再加上冬季猫冬海南的“候鸟式养老”人群也齐聚一堂，给海南楼市带来了欣欣向荣的面貌。
在16盘拟开项目中，位于海口市秀英区核心地段的花满溪项目均价仅8600元/平，小区已经全部封顶。位于陵水的养生宜居项目天赐南湾均价18000元/平，全款92折，还送一年物业管理费。而位于乐东的城市综合体项目华信广场更是推出超值售价5280元/平起，均价5900元/平,全款享97折优惠。以各大优惠吸引购房者，抢占市场先机。海南除了海口市开发的楼盘有刚需盘以外，其他市县都是以旅游地产自称。在本次预计开盘的项目中，除了海口的2个项目以外，其余的都是旅游地产。

第四部分 月度小结
在过去的一年里，无论是海南省，还是国内都出台大大小小的购房优惠政策。海南从取消限购政策到购房入户政策，再到梯度购房入户政策，最后还有谣传的海口市开放实行岛外购房落户政策。无论是已经实施的，还是正在酝酿实施的每一个政策和每一个举动都可以看出政府为救楼市而竭尽全力。
然而这一系列的救市之举在海南楼市中所显现出的成效确是微乎其微。直到下半年央行降息政策的发布，才引起购房者一片哗然，也让还在准备购房的客户看到一丝希望，事实证明这个政策在一定程度上也刺激海南楼市成交量的攀升。
然而，除了政府出台的购房优惠政策激活海南楼市以外。还有一个比较重要的原因，就是冬季的到来。海南已然进入了楼市旺季和旅游旺季，在1月份的折扣争夺战中，各大项目开始不断各出奇招，力争客源量，出现了各种别出心裁的新颖奇葩的优惠方式，比如赠送花园的、买房送奔驰smart的、复式房买一层送一层的种种优惠不胜枚举；还有最简单直接的，也是最为受大众所关注的，就是以超低价格的特价房源来吸引购房者，到案场后还有更多折上折的聚惠让利来着重推销项目的热点房源。比之去年同期的冷遇，2015年1月延续12月楼市的购房热情，1月更是持续走高，整体成交量达9731套，环涨14%。成交量提升，成交面积却不随之有大幅增长，且成交总金额呈下跌趋势反映了海南旅游地产的属性特质，旅游市县成交量上涨明显楼市内暖意融融，且以小户型最受热捧。
然而在春节年关将至之际，开发商们似乎也很有默契地放缓价格优惠的争夺步伐，2月楼市热销可期。

地产事业部
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