浅谈房地产企业的成本控制.doc

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浅谈房地产企业的成本控制
【摘 要】经济一体化形势下，房地产企业竞争日益严峻，成本控制管理成为房地产效益最大化的关键因素。本文首先阐述了成本控制在房地产企业管理中的重要性，然后指出了目前存在问题，最后提出了解决建议。
【关键词】成本控制；房地产；控制机制；有效措施
任何一个企业要进行正常的生产经营活动并保持持续，必须需要有计划地进行全面的管理。而房地产企业的成本控制是房地产企业众多管理中最重要的管理项目之一。成本管理和成本控制同时存在于当前激烈的房地产企业市场竞争中，房地产企业要想在日前残酷的市场竞争下立足，就必须在成本管理和成本控制中寻求平衡。我们相信，如果是有远见的房地产企业管理者，一定可以意识到，在加强新产品、新项目、新技术开发的过程中，更应该注重房地产企业的成本控制管理。从实际情况来讲，成本控制管理水平的参差依旧会使得房地产企业的发展状况会具有相当大的差别。不当的成本控制管理不但使房地产企业不能最大程度的稳步发展，而且会让房地产企业承担巨大的风险。由此看来，房地产企业需要重视成本控制管理的同时，更应该重新审视陈旧的成本管理措施是否还适合越来越严峻的市场竞争的要求，本论文试图通过对成本控制管理中存在的部分问题的探讨，找出加强房地产企业成本控制管理的办法，旨在加强房地产企业的成本控制管理。
一、成本控制的定义及其在房地产企业中的重要性
所谓成本控制就是房地产企业根据企业的成本预测以及依据成本预测所制定的成本计划，进行成本控制，试图使成本达到预期的目标。成本控制的主要内容实际上就是进行成本分级归口管理。而成本分级归口管理就是指房地产企业各个部门分别进行相关的成本控制，明确成本管理中责任制度的一种管理方法。由于房地产企业与其他行业的差异性，其成本控制内容不但具有其他行业具备的材料控制、人员费用控制、生产费用控制、制度控制等，同时还主要包括以下几个方面：第一，土地控制；第二，事前费用控制；第三，建安成本控制；第四，配套费用控制；第五，筹资成本控制；第六，事中控制（包括管理以及销售费用控制）等。近些年来，由于国家政策的扶持以及国内日益增长的经济速度的影响，房地产行业也随之高速发展，建立健全房地产企业的成本控制管理其目的就是以最低的成本达到预定的成本计划，即降低房地产企业的成本，将房地产企业效益最大化。
成本控制是为了使房地产企业的一切花销都能在房地产企业管理者的预期目标之内，而这个合理的尺度需要房地产企业管理者在经营的各个环节进行有效的控制和把握。因此说，成本控制便成为房地产企业参与市场竞争最核心的管理项目，也是房地产企业在严峻的竞争市场环境下取得胜利的关键性因素。另外，随着各项技术的不断发展，房地产企业已经能够同时拥有相对先进的技术，而在同样具备先进技术的前提下，是否具有同等竞争力的质量、价格、服务等已经成为不同的房地产企业相互竞争的核心内容，而各个阶段的成本控制是房地产企业间竞争的实质。
二、当前的成本控制管理仍存在的一些弊端
很长一段时间以来，不管是国有房地产企业还是其他形式的房地产企业，在很大程度上仍然在实行着以往的房地产经济体制下的成本控制管理制度，无可否认，这种跟随了我们几十年的成本控制管理制度应该说在特定的历史时期和环境下是起到了一定的积极作用的，但是，伴随着市场自由化进程脚步的加快，在竞争日益加剧的形式下，房地产企业现存的成本控制管理方式中的不利因素已经日益显现且逐渐增多，主要表现在：（1）对成本控制中事前控制的重视不足。事前控制是房地产企业建立制度、审查设计、确定目标和规划房地产企业经营步骤的系统过程，是房地产企业运营的基础。而在很多房地产企业里，存在着开发周期过长的问题，开发周期与资金的使用价值有着密切而直接的联系，开发周期的过长使得房地产企业不得不承担大量的费用，比如高额的利息、放缓了资金的回笼等。众多房地产企业管理者普遍存在着重管理与设计不能很好的协调的问题，为了单纯地节约成本，导致的设计功能不全，；要么是为达到设计要求而造成的成本偏松而助长的浪费现象的产生。总之，房地产企业管理者对事前控制的不够重视已经造成了其企业内制度、设计、目标和经营步骤的畸形发展。（2）漏洞百出的成本控制机制体系。我国的房地产企业环境中，应该说都存在着成本控制机制的漏洞问题。近些年来，房地产企业在持续涌动的开发大潮中，成为众多类型企业的新宠，也为此而赚了不少的钱财。在这样的情形下，成本控制机制似乎必然也已然出现了松懈的管理迹象。据有关部门调查显示，南京市一家中小型规模的房地产企业在完善了各项成本控制机制后，一年就节约了成本将近2000万元。也就是说，房地产企业的成本控制机制的不够健全对于房地产企业的高效目标产生了巨大而深刻的影响。（3）不当的成本控制方法。依据财务部门提供的决算报告来进行企业成本控制仍然是很多房地产企业进行成本控制而选择的方法，这其实就是我们常说的传统的房地产企业成本控制。由于财务或相关业务人员提出报告的时效性相对滞后，使得核算的体制不能充分发挥其成本控制的作用。事前控制和过程控制在房地产企业成本控制中是相对缺乏的，我们发现，传统的成本控制模式是不能充分满足现代房地产企业管理的要求的。成本控制中所存在的根本问题和原因如果不能及时并准确地发现，当然也就不能对症下药，也势必影响房地产企业采取有效的企业成本控制措施。
三、房地产企业成本控制管理应采取的有效措施
房地产企业成本控制管理至关重要，强化和重视建立完善的成本控制管理已经是房地产企业面临的最重要的问题。而正确、恰当和适合的成本控制管理方式恰恰是房地产企业管理者实现目标成本最有效的途径。既然多数的房地产企业的成本控制管理都存在着诸多的问题，我们借此从以下方面来探讨房地产企业在成本控制管理的过程中应该采取的有效措施。（1）依据房地产企业目标制定成本控制制度。制度控制是根据房地产企业的具体情况制定的必要的控制管理规定，建立健全材料物资及人员费用的控制管理，是成本责任的制度形式。（2）正确选择适合及优秀的项目团队。房地产企业想要进行成功的成本控制管理，正确选择适合及优秀的项目团队必不可少。房地产企业必须根据其自身的行业特点及组织形式选择专业的和具有丰富经验的房地产技术人才，比如建筑师、结构师、造价工程师、投资分析人员及项目经理等。（3）重视成本预算管理并优化设计。不同的房地产企业拥有不同的设计要求，在自身企业里，在成本控制的设计环节中，应该加强重视并优化设计。在相关的统计和研究中，设计方案的优劣和是否优化对工程造价的影响程度会达到四分之三。另外，设计的是否合理直接影响到成本预算的结果，优化的设计不仅可以提高工程进度，更有利于房地产企业的成本控制管理效果。因此，房地产企业的成本控制管理要着重考虑设计以及成本预算的重要作用。（4）房地产企业开发阶段现场的管理。房地产企业在项目的施工期间，或多或少会出现项目变动现象，针对每个变动的项目内容，企业应该在执行前做好工程量及成本增减的分析，掌握其控制的能动性，这样才能将事后控制有效地转化为事前控制；另外，现场管理必须配备专业、责任心强、经验丰富的现场代表以优化现场管理。（5）加强施工后期及不可预见费用成本控制。房地产企业在工程建设的后期，即主体工程竣工之后，就开始转入室外工程的施工阶段。在室外工程施工阶段，要注意避免多次重复工程造成成本费用的增加。另外，在进行施工期间及竣工验收时，开发商应重视不可预见费用的管理，比如扰民费用、意外伤害费用等，在竣工验收时要及时修补相关部门检查出的质量问题，以防工程交付使用后再发生不必要的费用。
房地产开发企业的成本控制贯穿于工程项目及企业运营的始终，它实际上是一个系统工程。值得房地产企业管理者关注的是，成本控制不应该只集中于项目部门及财务部门的管理上，而是应该充分发挥它在房地产企业中各个部门的成本控制中的作用。只有这样才能在激烈的市场竞争中，降低成本，实现房地产企业的目标效益。

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