棚户区改造项目计划书.doc

XX市某某小区棚户区改造工程

第一章 总 论
第一节 项目概况
1．1项目名称：XX市某某路棚户区改造工程
1．2项目承办单位：XX市城市建设投资经营有限公司
1．3承担本建设项目可行性研究报告的单位：
1．4本建设项目性质：棚户区改造工程
1．5项目地点：______________________________
1．6建设规模及建设内容
XX市某某路棚户区改造工程主要拆迁范围是XX市某某路片区内的棚户区，拆迁房屋面积24528平方米，拆迁地块棚户区占地面积共47亩。为被拆迁居民提供2种安置方案（详见拆迁安置章节）。
安置区总规划用地面积为29411m2，总建设面积为73528 m2，其中：住宅53161 m2，商业、生产用房及综合配套用房20367 m2。总建筑密度46%，建设高度24米，容积率2.5，绿地率为30%。
1．7 本建设项目总投资及资金来源
本项目建设总资金为14369.4万元，其中建安工程费10262.4万元，其他基本建设费2063.4万元，基本预备费986.1万元，建设期利息1057.5万元。资金筹措方式如下：拟向银行投资固定资产贷款为10000万元，约占总投资比例的70%，建设期贷款利息为1057.5万元；业主自筹及其他配套为4369.4万元，约占总投资比例的30%。

序号
工程及费用名称
投资额
（万元）
占总投资百分比（%）
备注
1
第一部分工程费用

2
第二部分其他费用

3
基本预备费

4
建设期利息

5
项目总投资

1．8 本项目建设进度
本项目建设周期为24个月（20XX年09月至20XX年08月），本项目按照建设进度分为四个阶段，即前期工作阶段、施工方案设计阶段、工程建设阶段、竣工验收阶段。
1. 9 项目目的
加快城市化建设，为弱势、贫困群体提供安居房，为棚户区居民提供
回迁房，拟建大型农贸市场为数字化大棚种植反季蔬菜提供销售渠道，建设物流服务中心、加油站，为反季蔬菜提供运输服务，总体规划XX万平方米，集销售、配货、运输、住宿、餐饮一体化的商圈形成新的产业链，增加就业机会，为本地经济做贡献。

第二节 项目研究范围
本项目拆迁某某路棚户区总住户XX户，共XXXX平方米建筑。按产权置换，应建设安置房XXXX平方米。根据国家有关部门对建设项目可行性研究内容及深度要求，确定项目名称、性质、地点；分析项目的背景情况，研究项目建设的必要性及可行性；研究确定项目建设总规模和主要功能设置、建设范围及内容；选定建设场址，建设项目的内容提出建筑物用地范围内的总体布置，包括建筑物、水、电等设施在内的主要建设方案；项目建设及运行中的环保、消防、安全等物措施方案；项目定员方案；项目实施进度计划，确定建设工期；估算工程建设所需投资额，拟定项目融资方案；对项目社会综合效益进行分析等。

第三节 项目编制依据
3．1指导思想
3．1．1依据XX市某某路拆迁情况，规划建设安置房，配套公共基础设施。
3．1．2依据建设场地现状地形地貌条件进行布置，并考虑与周围环境相适应的生态环境建设。
3．1．3为加大房屋安置力度、落实政府统筹和监管责任，使其更好地为经济与社会发展以及构建社会主义和谐社会服务。
3．1.4为加大房屋安置力度、完善拆迁补偿评估办法、落实政府统筹和监管责任，使其更好地为经济与社会发展以及构建社会主义和谐社会服务。
3.2编制原则
3.2.1遵守国家有关法律、法规和行业规范，适应项目所在地区社会、经济发展的状况，正确处理现状与发展、需要与可能的关系，做到规模适宜、功能合理、装备适度、经济适用、环境舒适；
3.2.2符合所在地区城市总体规划和区域规划的要求，充分利用现有资源，避免重复建设或过于集中，合理利用原有设施，厉行节约，避免浪费；
3.2.3坚持从实际出发，因地制宜，讲求实效的方针；
3.2.4坚持以土地的合理利用为目标，合理设计项目的建设方案，提高土地及其他资源综合利用水平。合理确定建设规模和建设标准，满足被拆迁家庭住房需要，提高投资效益，促进区域经济和社会主义和谐事业健康发展。

第四节 本项目的发展状况
4.1项目的提出
XX市城市经济及社会善有了突破性的发展，XX市旧城改造和新城建设如火如荼，城市规模也迅速膨胀，城区非农业人口由2003年的5万多人增至目前约8万人，城市上基础设施建设也在逐步完善。XX市正迎着国家大开发的良好环境，利用其得天独厚的生态优势和自身丰富的旅游资源，以医药、葡萄、旅游业为优势主导产业，发展药业加工和相关商业贸易，并依托丰富的生态旅游资源为后盾，逐步将XX市建设成为全国著名的现代化、山水式的优秀旅游城市。
近年来，XX抢抓机遇、加快发展，为更好地做好城市扩容工作，已规划将新城建设发展到XX市大道片区，而XX大道是城市主干道和高速路的进出口，某某路与XX大道平行，末端与城工大道相接。现XX大道和城工大道也建成，并投入使用，大道两侧是用规划的商住开发项目。而某某路整体环境不容乐观，基础设施配套较差，居民房屋破旧，生产生活污水横流，城郊“脏、乱、差”的环境随处可见，这些都直接影响到了城市整体环境和城市形象。
特别是XX市某某路内存在着大量的民房，区域内部建筑密度大、乱搭乱建现象严重、使用年限久、房屋质量差，居住在其中的均为低收入家庭和社会弱势群体，目前某某路片区共有110多户低收入家庭住户，是城市中典型的棚户区。
区内居民的生存环境十分恶劣，消防隐患和环境卫生脏乱差等问题突出。加之居住人员复杂，社会治安也十分难以整治。XX市某某路棚户区的现状，已严重影响XX市城市整体形象。
为彻底贯彻落实党的十七大和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）精神，落实全国城市住房工作会议精神和《建设部关于印发<解决城市收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见>的通知》（建住房[2007]218号）的要求。XX市政府提出了《XX市城区规划》，根据规划要求，需要对XX市城郊某某路片区棚户区进行整治，该项目得到XX市政府的高度重视，项目的建设迫在眉睫。
4.2 已进行的调查研究及其调查成果
4.2.1项目用地：已完成用地选址和土地招拍挂
4.2.2项目工程方案：已确定采用的设计方案
4.2.3环境影响：项目建设、运营中采取措施后均不会对环境造成不良影响
4.2.4节能指标：本建设项目符合国家建设节能标准
4.2.5资金筹措：资金来源于业自筹，方案可行
4.2.6社会效益：本建设项目有利于XX市的建设，同时改善了XX市城区的环境，为被拆迁的居民创造一个优质、理想的居住环境。

第五节 本项目可靠性研究报告的编制依据
5.1《中华人民共和国物权法》
5.2国务院令第78号《城市房屋拆迁管理条例》（一九九一年一月十八日国务院第七十六次常务会议通过）
5.3《XX省城市房屋拆迁管理办法》（2002年修正）
5.4《XX市城市总体规划》
5.5编制可行性研究报告的委托书
5.6《可行性研究报告编制指南》
5.7国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
5.8国家现行的有关政策、标准、规范、定额等有俾指标的规定

第六节 本建设项目可行性研究的结论
本项目建设符合科学发展观，项目选址符合区域发展规划，资金筹措和来源落实，自有资金基本到位，建设条件适宜，设计方案技术水平合理，有效贯彻了国家节能政策，社会及环境效益显著，项目经济可行，具备可持续性发展，该项目的实施是可行的。第二章 本项目提出的背景及建设的必要性
第一节 项目提出的背景
虽然，近年来XX市建设和发展的速度较快，经济和社会各项事业得到了快速发展，但是XX市某某路片区整体环境不容乐观，某某路片区内基础设施配套较差，居民房屋破旧，生产生活污水横流，“脏、乱、差”的环境现象随处可见，这些都直接影响到到了城市整体环境和城市形象。特别是建设密度大，使用年限久、房屋质量差，居住在其中的均为低收入家庭和社会弱势群体，区内居民的生存环境十分恶劣，消防隐患和环境卫生等问题突出。加之居住人员复杂，社会治安也十分难以整治。棚户区的现状，已严重影响XX市城市整体形象。
XX市某某路棚户区现目前主要建筑大多是自建房。由此可见棚户区的建筑年代久远，建筑多为砖木结构楼房，建筑杂乱无章，缺乏统一规划，一部分建筑已是危房，安全隐患大。
为加快XX市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件，提高城市环境质量，改变城市面貌，改造危旧住房、改善困难家庭住房条件，解决困难家庭住房等系列问题，XX市人民政府，在全市低收入家庭住房摸底调查的基础上，结合XX市住建房建设实际，提出来棚户区改造项目建设。
因此，XX市城市建设投资经营有限公司根据国家相关政策和XX城市总体规划，提出了XX市某某路棚户区改造工程项目建设。
该项目得到XX市政府的高度重视，项目的建设迫在眉睫。

第二节 项目建设的必要性
2.1项目建设是推动XX市整个社会经济快速发展和城市居住设施发展的必要及前提条件
要加快城市化建设，推动城市经济结构调整，就必须要满足城市居民对于居住设施建设的需要，并依据XX市城市建设的总体规划和结构调整方案，按照市起点、高标准、规范化、各种公用服务配套设施的完善以及现代化生态化建设城市的建设要求进行新区建设。本项目正是按照城市发展，调整经济结构的总体目标要求而进行的城市基础设施项目建设。项目建设符合XX市建设总体规划的要求，符合国家关于城镇化建设的有关政策规定，符合XX市城市总体规划要求，符合XX市十二五社会经济发展规划纲要精神，适应了XX市城市建设及经济结构产业调整的实际需要。因此，从满足XX市经济发展，使城市建设、城郊的改造步伐进一步加快，促进城市经济结构和产业调整等方面看，建设本项目是很有必要的。
从另一方面看XX市是XX东南部的中心城市之一，属东北亚经济圈腹地，距沈阳、长春、丹东（港口）、集安（距离较近，要落实整个城市居住设施的建设，必然先要对城市弱势群体居住设施进行全面建设，由下至上、从点到面才能推动整个城市居住设施改善的整体化进程。作为城市硬件的居住设施得到完善和匹配，才能创造出整个城市投资的良好的环境，拉动经济稳步的快速发展。因此，本项目建设是落实XX城市居住设施建设的前提和必要条件。
2.2项目建设是完善XX市工农业生产和低收入人民生活水平的必要条件。
XX市的经济发展十分迅速，工农业生产正蓬勃发展，人民生活水平得到显著的提高。但经济建设和人民的生活水平的提高所需要依托城市经济适用住房建设在XX市的发展还十分薄弱。项目建设对于改善XX市的人居质量和生活水平条件是必要的。
2.3项目为城市建设和发展起到辅助积极的作用。
本项目在XX市城市总体规划当中，项目建设有利于加快小区建设步伐，使周边不同区域之间的联系加强，最为重要的是彻底解决了棚户区居民及低收入居民住房难的问题。因此，项目的建设是符合城市总体规划总体布局的要求，项目建设的必要性和意义十分重大。
2.4项目的建设是在对城市棚户区住房容量进行预测前提下依据城市总体规划，对实际问题提出的首要建设项目和解决方案。项目的提出和建设具有科学性、合理性、现实针对性。
因此结合城市总体规划和近期建设规划将XX市棚户口区房屋改造工程项目的建设提到先期建设的日程中，是科学的、合理的、有现实针对性的。项目的建设很有必要。
根据市委、政府的安排，将XX市某某路片区涉及92亩土地出让土地、修建某某大道等影响到的棚户区居民搬迁至某某路安置区即“某某小区”。
经现场核实统计，实施XX市某某路棚户区改造工程，需要搬迁居民460人，拆迁房屋24528平方米。提供安置条件是实施居民搬迁的前提，因此，加快实施此项目不仅重要，且迫在眉睫。

第三节 项目建设的有利条件
3.1XX市的经济效应作用，将带动XX市经济发展。XX市发展的良好势头是空前的，随着经济社会发展水平的不断提高、财力逐步增强和XX市片区的发展状大，加上各级各部门对XX市城区发展的支持力度不断加大，XX市城区和XX市的整体环境整治及规划建设已具备了很好的条件。必须抓住这一有得时机，采取有力措施进行棚户区改造，改善XX市片区的环境状况。
3.2XX市政府、市委等各级各部门的高度重视，为XX市某某路棚户区改造工程项目提供了政策支持。
第三章 区域环境及建设条件

第一节 区域概况
XX市位于XX省南部，地理坐标位于东经125°10' ~126°44' ，北纬40°52' ~ 43°3' 之间。东接白山市，西与辽宁省的本溪、抚顺、丹东等市相邻，南与朝鲜民主主义人民共和国的慈江道隔鸭绿江相望，北连辽源市、XX市。南北长238千米，东西宽108千米。辖XX区、XX区两个市辖区，XX县、XX县、XX县三个县，代管XX市、XX市两个县级市。全境幅员XXX平方千米，人口约227.2万。是XX省东南部和东北东部最大的区域中心城市，XX省第五大城市，是中国医药城、中国葡萄酒城、中国钢铁城。

第二节 区位发展环境分析
XX市，位于XX省东南部长白山区，南与朝鲜隔江相望，西与辽宁省的本溪、抚顺、丹东等市相邻。辖梅河口、集安两市，柳河、辉南、XX县三县，东昌、二道江两区和梅河口经济贸易开发区三个省级开发区，人口230万。
一是区位优势独特。地处东北亚经济圈腹地，是我国对朝三大口岸之一，边境线长203.5公里，是国家批准的边境开放城市。同朝鲜、俄罗斯、韩国、日本等国家的经贸合作具有比较悠久的历史和地缘人缘上的优势。XX至沈阳高速公路XX段已竣工通车，XX至丹东、梅河口至沈阳等高速公路和通丹铁路已开工建设，XX机场前期工作基本完成，届时XX将成为东北东部重要的交通枢纽，成为XX省距出海口最近的城市。
二是生态环境优良。境内有大小河流千余条，水资源总量65.7亿立方米，人均占有量是XX省平均水平的1.8倍。森林覆盖率63%，高于全国平均水平44.8个百分点。活力木畜积量7500万平方米。市区空气环境质量二级以上天数达到295天。浑江穿城而过，山中有城，城中有水，山城相融，山水相依，是一座天然的生态氧吧。[1]
三是物产比较丰富。XX有“绿色立体资源宝库”之称，被誉为中国中药之香、葡萄酒之乡、人参之乡、优质大米之乡和滑雪之乡。与云南的西双版纳和四川的峨眉山并称中国“三大天然药库”，现已查明的药物资源1133种，已开发利用的仅有90多种，开发潜力很大。XX是国内重要的人参种植基地，产量占有全国的40%。XX大米曾为宫廷御用，故有“贡米“之称。有山野菜、实用菌等绿色食品资源190余种，野生资源100余种。已发现的矿产资源85种，探明储量的53种、约24亿吨。
四是历史文化悠久。6000多年前就有人类在这里居住，是高句丽文化、满族萨满文化的发祥地。集安高句丽王城、王陵及贵族墓葬是世界文化遗产。全市有各种文化遗址900多处，国家级文物保护单位10余处。XX满族剪纸是中国三大民族剪纸之一。XX是一个革命老区，抗日战争时期，人民英雄杨靖宇将军率领东北抗联在这里英勇奋战；解放战争时期，陈云、肖劲光等老一辈无产阶级革命家在这里指挥了著名的“四保临江”战役；建国初期，XX军民为抗美援朝作出了重要贡献。目前，XX已连续六次获得了全国“双拥模范城”的称呼。
五是旅游资源得天独厚。全市有国家A级以上景区13处，其中4A级景区3处。有6个国家森林公园、6个国家工农业旅游示范点。世界文化遗产-高句丽遗迹、中国最大的火山口湖群、中国红色旅游经典景区-靖宇陵园以及五女峰等国家级风景名胜独具特色，自然风光、文物古迹、冬季冰雪、中朝边境等特色旅游，深受中外游客的欢迎。所辖的集安市是中国历史文化名城、中国优秀城市。
六是发展基础较好。全市幅员1.56万平方公里，建设用地指标充足开发潜力巨大。水电资源蕴藏量丰富。人力资源充足，全市各类人才占总人口的9.2%。地区生产总值多年保持在18%以上的增长速度，三次产业比重调整为11：52.8：36.2，综合实力显著增强，城市功能日趋完善，人民生活水平逐步提高。

第三节 项目区地质环境条件
XX市2/3以上的面积为山区，属长白山系。南部是鸭绿江与浑 江之间的老岭山区，中部是浑江与辉发河之间的龙岗山，北部为低山丘陵区，是山地和平原的过渡地带。地势由南向北沉降，形成南高北低的地势地貌。海拔最高的老岭山脉东老秃顶子为1,589米，最低海拔集安市凉水朝鲜族乡杨木村为108米。
第四章 项目现状
XX市______路棚户区目前主要建筑多为砖木结构的自建房。建筑杂乱无章，缺乏统一规划，一部分建筑已是危房，安全隐患大。各种线路象蜘蛛网一样交织在一起，并且容易发生火灾，存在极大的安全隐患。

（照片）第五章 拆迁安置方案

第一节 XX市某某路棚户区改造工程拆迁概况
根据《XX市城市总体规划》，搬迁XX市某某路上的棚户区，拆迁115户420人、拆迁建筑面积24528平方米，安置建设用地44亩。其中：选择安置房安置的110户404人，需求安置房221套25052平方米、商业门市36间213平方米、生产用房61间2899平方米；选择货币安置5户16人，拆迁面积3722平方米，货币安置费198.17万元。

第二节 拆迁政策措施
1、政策优惠，阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得产屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。
2、破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策；
3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽量通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。
4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。
5、要充分利用棚户区在历史上形成的优点为，并挖掘其潜力。

第三节 拆迁安置补偿方案
拆迁安置补偿以被拆迁人所持有房屋相关证件及现场核定的依据为准，包括房屋的权属、结构、门面面积、住宅面积、合法属性、室内装修装饰、其他构筑物及附着物。
一、拆迁安置方式
1、货币补偿；
2、原地就近安置；
二、拆迁安置原则
拆迁安置实行自愿选择安置方式，选择产权调换的按签订拆迁协议先后优先选择安置房的原则进行安置。
四、房屋征收补偿
（一）安置房安置
1、安置对象为征地方案公告之日在籍的常住农业人口（含现役义务兵，现在劳改、劳教人员，在校生）。土地征收公告后至市场人民政府批准征地补偿安置方案之日止，依法婚嫁、生育的人口，按有关规定可在被征地农村集体经济组织入户的，享受房屋安置。已享受宅基地安置、联建房和货币补偿的、征地前非法定婚姻或抚养（赡养）关系迁入且无农村承包地的人员及空挂户口人员，不享受房安置。
2、房屋征收补偿标准：
框架结构：1500元/m2；
砖混结构：1400元/m2；
砖木结构：1300元/m2；
土木结构：1200元/m2；
简易结构：600元/m2。
3、安置房安置标准及价格结算办法
安置房面积计算方法：以户为单位（以2005年12月31日户口为准），单户征收房屋建筑面积小于312 m2的，每户享受312 m2安置房；大于312 m2的，可按实际面积享受安置房。
安置房价格结算方法：
（1）每户按符合本条第1款要求的享受安置房的人口每人享受30 m2优惠面积，优惠面积按1000元/m2结算；
（2）在征收房屋面积以内，除优惠房以外的面积按1400元/m2结算，超出征收范围20 m2以内按1800元/m2结算；
（3）征收房屋建筑面积小于312m2，需购足312 m2的差额部分按1800元/m2结算；所购总面积超出20 m2以内的仍按1800元/m2结算，其余面积按市场价格结算（市场价以同等地段房价为参考依据）；
（4）每户安置户可另别外享受安置小区内不临街的一楼30-50 m2的生产用房一间。生产用房可不计入安置房面积，价格按2000元/m2。结算，若被征收户要求计入安置房面积，则按安置房价格结算。
4、安置房的规划选址，在符合城市规划的前提下，原则上经被征地集体经济组织2/3以上村民同意后，报市人民政府批准后实施。
安置房应包含以下基本设施：水、电、闭路电视入户，铝合金窗，进户防盗门，室内木门，水泥清光地面。
（二）货币补偿安置
在土地征收中涉及的农村房屋征收补偿，本人提出自行解决住房安置的，安置办法如下：
由本人作出“自己解决住房安置，不需安排安置房且自己的提供有房证明”的书面承诺后，房屋征收补偿标准按框架结构2200元/m2、砖混结构2000元/m2、砖木结构1800元/m2、土木结构1600元/m2、简易结构600元/m2的标准实行一次性货币补偿。
（三）征地户以户为单位，可以选择安置房安置，也可选择货币补偿安置，但只能在两种安置方式中选择一种。
（四）搬家补助费以户为单位，被征收补偿房屋面积不足100m2的每户补助500元，100m2的（含100m2）以上不足200m2的每户补助700元，200m2以上的每户补助900元。按两次计算一次付给。
（五）周转过渡费：选择货币补偿的按6个月计发，选择安置房安置的按18个月计发。周转过渡费标准，按5元/m2·月计算，不足500元/月·户时则按500元/户·月计发。
超过18个月的周转过渡费，逾期不满半年的增加25%，逾期满半年不足一年的增加50%，逾期满一年不足二年的增加75%，逾期满二年以上的增加100%。
被征收补偿房屋实行一次性搬离住地，并由本人自行解决周转过渡房。
（六）在公告规定搬迁期限内签定房屋征收补偿安置协议，并按纺定时间搬迁腾空点交房屋的（腾空标准：物件腾空、人畜离房、交钥匙），给予每户按原住房面积15元/m2的奖励。
（七）对有70岁以上的老人和生活不能自理的残疾人的安置户，自行选择安置房安置的，经村委会提供证明，在选择安置新房时，可在楼层方面适当照顾。

第六章 项目选址及建设条件

第一节 场址区域自然状况
1.地形、地貌情况
XX境内地形地貌复杂，是云贵高原向四川盆地过渡地带，地势为东南市西北低，海拔高度由东南向西北递减，最高外海拔1730米，最低处221米。东南部重峦叠嶂，峡谷幽深，西北部丘陵起伏，河谷开阔平缓。境内地层出露有中生代的侏罗系、白垩系和新生代的第四系地层，分属3统6组，是XX小内侏罗系、白垩系地层发育最好、出露最齐的地区。安置区地形高差较小，地势较为平坦，根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008年版)第3.1.1条：所有建筑应按现行国家标准《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223确定其抗震类别。第3.1.3条：各抗震设防类别建筑的抗震设防标准，均应符合现行国家标准《建筑工程搞震设防分类标准》总刚第1.0.2条：本标准适用于抗震设防区建筑工程的抗震设防分类。《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008年版)附录A我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组及XX省地震烈度区划图，本工程设防烈度为6度。本项目属山岭重丘地形，中低山形地貌，地势起伏不大，适宜建筑工程建设。
2.工程地质与水文地质、气候条件
1、地质条件
地质构造
XX境内地形地貌复杂，是云贵高原向四川盆地过渡地带，地势为东南高西北低，海拔高度由东南向西北递减，最高处海拔1730米，最低处221米。东南部重峦叠嶂，峡谷幽深，西北部丘陵起伏，河谷开阔平缓。
2.河流与水文特征
境内水利资源丰富，有大小河流352条，总长度1255公里，其中流域面积大于20平方公里的河流26条，总长度335公里。全市河网密度达到0.7公里/平方公里。水资源100亿立方米，其中地表水资源总量为95亿立方米。境内有各类水库、山塘800多处，蓄水总理达3000万立方米。水能资源蕴藏量33万千瓦，现已建成大小电站45座，装机容量5万千瓦，年发电量1.5亿多千瓦小时。
3.气候条件
XX属中亚热带湿润季风气候区，冬暖春早，夏季炎热多伏旱，全年日照少，初夏晚秋多阴雨，立体气候和地区差异显著的气候特点。年平均气温18℃（最高气温41℃，最低气温-2℃）。年降雨量平均为1268.8毫米，年均相对湿度82%，日照时数1297.7小时；无霜期340-350天，并随海拔高度上升而递减，800米以下地区无霜期300天左右，800米以上地区无霜期210-300天期间。

第二节 社会环境条件
现状：安置区工程建设条件较好，同时内外交通十分方便。安置区周围主要为居住用地、工业用地、对外交通用地、仓储用地、耕地等用地构成。道路两边以自建房用地为主。项目区正面是某某大道，西临某某路，连接城工大道和XX大道，交通便利，城区1号公交车和城郊铁匠炉公交在此设有站点。
基础设施情况：片区内基础设施较为齐全，除已建道路的市政配套设施外，还有即将启动实施的规划道路市政配套设施外，具有一定规模的给排水及电力设施等相关基础配套设施。
交通情况: 某某路棚改区项目所在地周边的城市道路干线纵横布局，交通条件四通八达，在某某大道旁边,间距10米。可接XX大道路，城工大道，市内1号公交站点、城郊公交站点设置于此，项目区内外与整个市区、市郊、金华办的联系十分方便。
公用附属设施情况：片区内设有较齐全的公共服务设施，满足人 民居住生活的要求。市政自来水管网已铺设至此，水量充足。天然气管网铺设至项目区，供应有保障。本区域的光缆线路，电信电缆的长途和程控线路，移动、联通的信息网的覆盖面都达到了城市建成区的标准，尤其是电信宽带网络已延伸到此。

第三节 项目选址综述
本项目安置区位于某某大道旁，规划总用地面积47亩。建设范围内地势起伏较大，规划地块范围内有一个较大的山体，对规划带来一定的难度。但在地块内交通较为方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合生活小区的建设，地理位置优越。
1．本项目位于市中办城郊，属城市规划区内。交通便利，区位优势明显。
2．本项目有着距离XX商业区较近的特点和也距XX大道两侧的高档住宅区较近，能够为拟建小区的居民提供新的就业和生活的双重方便。
3．本项目临近XX二中和XX职业学校。附近有银行、餐饮、移动公司等公共文化设施较多，是方便子女上学和家庭生活的绝好地段。
第七章 总体规划方案

第一节 规划依据
1.1建设单位提供的用地红线图和地形图
1.2建设单位的设计委托书
1.3《城市居住区规划设计规范》
1.4《城市道路交通规划设计规范》
1.5《住宅设计规范》
1.6《建筑设计防火规范》《高层民用建筑设计防火规范》
1.7《民用建筑设计通则》

第二节 规划指导思想
整个规划以XX市总体规划为依据，以面向广大群众需求为出发点，以推进XX市房地产业健康发展为指导思想，以加快XX市城市化建设提高居民居住水平为目的，同时根据XX市生态大环境特色与城市的总布局，以对国土的现状分析为前提，以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标。本项目定位为优质、生态的文化小区。

第三节 规划目标
环境优先是本次规划所倡导的理念，创造最佳的环境和宜人的空间，寻求人与城市、人与自然的和谐与均衡，建设绿色社区、生态社区、文化社区。环境与文化是本规划主题，本规划的总体目标是：基于文化、塑造环境。
（1）结合市场需求及项目特点，确定以“绿色生态，健康生活”概念为项目主题。使本小区成为适合居住的家，追求人与自然、人与人的和谐，社区环境营造一种幽雅舒适的居住空间使居住者尽享生活乐趣。
（2）本方案体现人与自然和谐共处的做法是接近绿地，亲近、热爱绿地；使居民进一步了解自然，热爱自然，以便更好的保护自然。另一方面，将绿化赋予人们喜欢的文化品位或艺术风格。最持久的绿化风格是自然风格，是永远充满生机活力使人百看不厌、玩味无穷的自然景象和自然情调。
（3）营造生态园林，注重绿化氛围，创造出绿地、漫步小径等相互搭配而协调的新型景观。在总体布局上，与自然地势相互协调，既考虑满足日照要求、留足绿地空间，又考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。

第四节 规划方案
XX市政府拟在某某路规划片区内。项目总规划用地面积为29411平方米，总建筑面积 73528平方米，包括住宅建筑面积53161平方米，商业及公建配套建筑面积20367平方米。具体规划方案如下：
4.1总体布局规划
在综合分析、研究规划基地整体概况的基础上，对建筑区域进行合理布局，详见建设项目总平面图。在整体规划中，项目形态协调对应，规划的整体合理 ，尤其是在空间、形态和尺度上，项目规划具有延续性。在规划中，突出了严重而具有围合三感的特点，通过公共绿地，与区域整体的大气的规划尺度相呼应，积极地融于整体规划的形态之中。
4.2公共服务设施规划
本建设项目中充分发的考虑了公共服务设施。在项目建设地块内部考虑了整个小区为商贸综合市场，不仅满足了周边居民的日常生活需要，同时解决了棚户区内居民的就业问题。小区内还配备了多个垃圾收集点以满足居民的生活需要，小区配备完善的环卫设施系统。
4．3道路交通规则
道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局结构。
小区主干路宽3.5-7米，是进出小区的通道，宅前路宽2.5米,小区内共有三个入口，一个主入口，两个小区入口。
4．4空间构架
整体空间布局依据设计要点，居住建筑层数较为均匀。
整体空间是以主入口为中心，横向两排房屋以合围的大空间向矩形发展的延伸，形成一个合围明的空间体系。
4．5绿化结构
小区的绿地系统充分利用主要道路景观为主的基础上，以住宅布置方向伸展。分散在住宅的周边，为居民提供舒适的绿化空间和硬质铺装的活动场所。每个住宅组团配置不同的树种以区分不同的组团。
4．6规划指标
主要规划技术指标见下表：
序号
名称
单位
数量
备注
1
规划用地面积
平方米
29411

2
总建设面积
平方米
73528

其中
住宅
平方米
53161

商业及配套设施
平方米
20367

3
容积率
%
2．5

4
建设密度
%
46

5
建设高度
米
24

6
绿化率
%
≥30

7
居住户数
户
518

第八章 工程设计方案

第一节 建筑设计
1．1 主要设计依据
1．1．1《民用建设设计通则》
1．1．2《住宅建筑设计标准》
1．1．3《城市居住区规划设计规范》
1．1．4《民用建筑照明设计标准》
1．1．5《建筑设计防火规范》
1．1．6《民用建筑隔声设计规范》
1．1．7工程建设标准强制性条文
1．1．8工程建设地方标准强制性条文
1．1．9建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准
1．2 住宅单位设计
1．2．1平面布局
在户型设计中，将节约实用作为设计的重点。在规范允许的情况下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。在户型布置上，充分考虑到当地居民的生活习惯，所以尽量采用南向卧室。动静分区明确，而且设计中加上开敞式大阳台，满足当地人的生活需要。户型设计中尽量做到房间方正，实用，没有无谓的空间浪费，而且户型空间比较自由，可以自由组合改造。每户都有良好的朝向、景观和通风。各房间布置紧凑。
设计集中突出合理性、创造性和科学性。合理性表现为明确的内外、动静、昼夜分区；厨房卫生间使用、设备、管线的合理设计。创新性表现为不同住宅形式的新的探索。科学性表现为高科技和成套产品的应用。
功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿分区、动静分区，减少相互干扰而又分区的设计，以提升楼盘品质。
户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。厨房入户门附近，利于日常用品与食物的运输。主卧设置在平面最深处，以给主人一个安静的休息环境。
其他专业与建筑专业对口的配合应尽量做到完美。如：结构与建筑尺寸的差异造成的室内凹凸应注意，用异型柱代替矩形柱可使过墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。
建筑设计应尽可能的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。
1．2．2户型设计
户型的设计是决定项目开发成功与否的关键之一，一定要新颖而合理。应采用多阳台处理，观光、娱乐、实用面面俱到。
1．2．3建筑外立面
住宅立面面简洁大方的设计方法，运用简单节省的建筑语言，创造一个现代，新颖的住宅立面。在色彩上运用淡黄色为基调，搭配部分白色。在细部的处理上，力图将精致，简洁的细部构件呈现给居民。创造一个优美的建筑形象。
运用现代的建筑语汇，立面造型以横向板块穿插为主，连贯阳台飘窗及分隔色带，选择清晰，硬朗，富有逻辑性的表达方式，将门窗，栏杆等元素进行整合统一，通过大量的重复与排列，使立面产生强烈的虚实对比与阴影效果。在建筑的顶部与端部结合构架，退台以及本身的跃层处理，创造了独特的空间感受，呈现出的视觉效果。并且与周围原有建筑风格相协调。

第二节 结构设计
2．1 工程概况
2．1．1本工程为XX市某某路棚户区改造工程安置房，建设地点位于XX市市中办某某路。项目总规划用地面积为29411平方米，总建筑面积73528平方米，包括住宅建筑面积53161平方米，商业及公建配套建筑面积20367平方米。本项目产要为多层住宅建筑。
2．1．2本工程中为底框结构。临街为底一框，不临街为底二框。
2．2 设计依据
2．2．1本工程主体结构设计的使用年限为：50年
2．2．2自然条件：基本风压为0.35KN/M2、地面粗糙度B类、基本雪压为0.2KN/M2，抗震设防烈度为六度。
2．2．3主要采用设计规范及标准
2．2．3．1《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
2．2．3．2《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006版）；
2．2．3．3《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）；
2．2．3．4《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
2．2．3．5《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
2．2．3．6《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）；
2．2．3．7《XX建筑地基基础设计规范》（DB22/45-2004）；
2．2．3．8《混凝土外加剂应用技术规范》（GB50119-2003）；
2．2．3．9《混凝土结构工程施工及验收规范》（GB50204-2002）；
2．2．3．10其它现行有关结构设计的规程及规范；
2．2．3．11采用标准图集：国标03G101-1。
2．2．3．11有关部门批准通过的报建设计文件。
2．3 建筑分类等级
2．3．1本工程建筑等级为二级；
2．3．2地基基础设计乙级；
2．3．3建筑的耐火等级为二级；
2．3．4地下室防水等级为二级。
2．4 主要荷载取值
2．4．1设计采用的均布活荷载标准值：
2.4.1.1走廊、门厅：2.5 KN/M2；
2．4．1．2：商场：3.5 KN/M2；
2．4．1．3：住宅：2.0 KN/M2；
2．4．1．4楼梯（兼做消防疏散楼梯）：3.5 KN/M2；
2．4．1．5上人屋面：2.0 KN/M2；
2．4．1．6不上人屋面：0.5 KN/M2；
2．4．1．7储藏室：5.0 KN/M2；
2．4．1．8机房：7.0 KN/M2；
2．4．1．9回填材料容重：＜15 KN/M2。
2．5 结构
2．5．1建筑层数7层，建筑高度22米；
2．5．2建筑