房地产企业内部财务控制体系.doc

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浅析房地产企业内部财务控制体系
摘要：我国经济发展速度加快，对内需求增加，现阶段房地产企业的发展空间不断扩大，房地产企业的数量相应增加，房地产企业的发展正在向着可持续发展的方向发展，作者在本文中主要以研究房地产企业为例，针对房地产企业内部的财务管理控制体系做出严格要求和细致的分析，针对性的对问题进行分析，从而提出改革措施和整改方式，完善房地产企业内部财务控制体系。
关键词：房地产企业；内部财务；控制体系
一、我国房地产企业内部财务控制的现状
随着我国经济发展速度不断加快，规模不断扩大，房地产整个行业回暖加速，我国房地产企业的内部财务控制制度是房地产企业发展的根本基础，我国社会主义市场经济发展的未来要求会对房地产建设的规模与数量的要求越来越高，我国开发房地产的巨大利润吸引了更多的资金与投资厂商进入房地产业，这也在一定程度上拉动了地方经济发展规模，我国政府也相应的提高了房地产业的投入资金和支持力度。房地产企业的外部发展环境已经十分健全了，现阶段房地产企业的主要发展问题存在于房地产企业自身的内部管理与控制的问题，在房地产企业内部财务控制体系的建立过程中，欠缺财务发展的有效性，房地产企业自身的内部财务管理控制体系存在很多无法解决的困难和问题，而且房地产业作为我国新兴经济发展的增长点，对我国经济具有推动作用，内部财务管理的失误和内部财务资金运用的盲目性会造成房地产企业自身的发展障碍，造成管理体制难题。
二、房地产企业内部财务控制的特点
1.开发周期长，筹资金额大，筹资任务重
房地产企业的项目开发就是一种大量资金投入的开发与建设的过程，资金投入的额度随着规模大小而正向变化，房地产企业的开发对象一般都是大型住宅楼盘或商业建筑，期间都会投入大量的资金，城市地价随着城市化的速度加快而持续增加，高额的低价和房屋工程建设费用，要求房地产企业必须运用强大的资金开发经营好建设项目，并在长期性的开发建设过程中处理好征地、土地开发、房屋建设、施工、竣工等一系列的项目。而在最后要确保工程的顺利结束从而收取资金，这个流程是需要消耗时间成本的。
2.房地产风险大，投资需谨慎
房地产本身因为是刚性需求，我国目前需求强大，短期内房地产波动的风险不是很大。但是房地产开发活动资金投入量大，投入时间长，管理时间长，会造成资本的损耗和一定的投资风险，资本的投入会随着时间的长短变化和国际大宗商品物价局势的变动有所变化。所以房地产的开发才具有相当大的环境风险，另一个方面房地产的开发具有方向性的优势，要明确房地产未来的发展预期，判断未来的价值潜力才能够实现资金的投入与回报的最大受益，可是收益的最大化追求往往会冒很大的风险，投资决策的失误或投资战略决策的失误会提高风险发生的可能性。
3.开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
三、加强房地产企业内部财务控制体系的意义
1.提高房地产企业的资金管控能力
建立健全房地产企业的内部财务控制体系可以有效的改善房地产企业内部的财务控制能力，提高房地产企业的发展动力，可以提高房地产企业运用资金的能力，降低资金投资的风险性因素。因为房地产企业内部的财务核算体系和财务软件的信息化预算不一致，财务报表也不统一，所以会造成管理的障碍，加强财务管理的制度建设，可以规范化财务管理各项制度，科学、合理的安排好资金使用与投资，帮助企业获得长远的发展利益。
2.加强的财务管理有利于企业行为的规范性
加强财务管理，建立统一的财务制度，使得各个环节能够公开透明，使得企业财务各项工作照章办事，依法行事，才能够避免或者减少企业的财务风险，也只有这样严格规范的财务管理才能够在法制性的市场竞争中经过大浪淘沙的洗礼脱颖而出，提高企业在市场中的认可度，增强企业的竞争力。
3.加强财务管理有利于企业员工素质的提高
加强房地产企业的内部财务管控体系，可以通过制度的规划和限定，改善内部员工的工作态度，转变员工对财务工作的认识和观念，了解更多的财务管控相关知识。当前，财务人员的素质普遍较低，与科学化、正规化、标准化、信息化的财务管理体系相差甚远，所以要加强财务管理制度的建设提高财务管理人员的素质，提升员工的道德思想水平，促进财务管理能力，促进企业的发展。
四、我国房地产企业内部财务控制体系存在的问题
1.资金管理方式落后
盲目追逐高端产品、流动资金管理落后、融资困难，这基本上是房地产企业财务管理中的通病。投资活动中，不少中小房地产企业不以市场为导向，盲目追求高端产品，投资缺乏科学性，无视房地产行业市场所需，此外在日常经营活动中，多数中小房地产企业不重视现金流量管理、未建立仓库管理制度，不良资产长期挂账，成品库存积压，财务状况堪忧。房地产企业在日常资金筹集时会遇到融资困难，商业银行会对房地产企业开展较全面的资金调查而耽误过多的时间，导致金融服务的滞后局面，影响房地产企业的正常发展。尤其是很多家族式民营房地产企业不具有科学性的财务管理意识，对资金的使用效率更是非常低下，中小型房地产企业的自身发展能力有限，经常会因为无法找到合适的金融中介机构和贷款担保机构而无法筹集到资金，贷款的发展障碍会影响企业的发展动力，造成资金使用效率的恶性循环，降低企业的发展动力，所以很多家族式中小型房地产企业会高额利息的借贷民间资本，这种方式对其生存带来了影响，严重威胁到了项目的正常发展。
2.管理能力低下，影响企业发展
企业经营者的管理水平和财务人员的业务素质都关系到中小房地产企业财务管理能否有序进行。现实中很多中小房地产企业经营管理者管理理念保守落后，文化素质偏低、缺乏现代化的财务管理观念；集权意识过重，凭着经验和感觉管理、投资决策，企业内部又缺乏相应的监督机制，财务工作未能参与企业各项经济业务，更加重了财务管理的无计划和混乱状态；还有些经营管理者在财务管理上采取家族式管理模式，比如由亲属担任财务部门会计、出纳职务，使得出纳人员领导财务工作，业务上极易陷入混乱局面。
五、完善房地产企业内部财务控制体系的措施
1.建设现代企业管理制度
现代化经济发展的主要要求之一就是要加强产权明确的制度，要求企业内部管理结构紧密，要求企业拥有多渠道的融资发展途径，要求企业要有健全的发展机制，要求企业在扩大规模的过程中必须要加强现代化经济管理制度，房地产企业的内部财务控制体系的完善必须要加强，也只有不断完善内部管理制度才能实现房地产业的整体发展，而且内部财务制度是房地产业发展的重点，只有不断加强财务制度才可以保障资金的有效性，提高经济发展的动力。产权股份化、管理制度化、组织公司化，这是现代企业制度的基本要求，也是中小房地产企业经营的努力方向。在建立现代企业管理制度过程中，中小房地产企业应积极分离企业所有权和经营权，最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，并尽可能以科学的管理理念和管理制度对企业进行管理。
2.强化信用观念，提高信用等级，拓宽融资渠道
中小房地产企业要摆脱目前的发展障碍，提高融资能力，必须要加强自身的信用发展观念，提高信用级别，改善银行对房地产企业当前的认识和看法，在企业的经营与发展的过程中要积极与其他组织建立合作，要遵守信用法则，做大诚实守信，还要积极拓宽房地产发展的融资渠道，获得银行融资信誉，与其他中介人金融公司和贷款担保公司积极合作，让银行可以将其资金借贷给房地产企业进行项目的开发与建设，让银行熟悉把握房地产企业自身的发展情况，取得金融机构和银行的信任，实现金融融资的可持续发展，提高信用等级的评价。
参考文献：
[1]宋志华.关于完善中小房地产企业财务管理体系的探讨[j].中国外资,2011(02):90-93.
[2]谢虹.民营房地产企业财务管理存在的问题及对策分析[j].时代金融,2010(02):56-58.
[3]孙凯.房地产企业财务管理核心问题研究[j].中国外资,2011(03):67-70.
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