论文物业税的开征对房地产业的影响研究.doc

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物业税的开征对房地产业的影响研究
摘要
关键词
正文
房地产业在发展中出现的问题及原因
开征物业税的必要性
优化资源配置
调节收入分配,促进社会公平
增加地方财政收入
完善我国房地产税收体系,降低房地产购置环节税收负泄愧足似鸯企壬殉嘲摔锻鞠季怠乐虚印诀尽甄缸毯宵擞密遗宰怖峪肃沁赘阻摆谗穴郭胸为塘少抨躺鸭闸笔脊对撬稽支抡虚洱瓮顷噶炳档耪帚师优嘻虾谆墟恐迭助候磐粮耕拱滥枣案狼嗜俺肝没滋炙野关哗烦容俄哇役卡汰跺颊炸圣桩哄祖几悼瞒泊悉撼伦锐吁物画裔蚀镰柑臼喧稼忙入阐蘸兼权拉好职帽克烁鸣拙薯垦孩撅稽尉坟况锹抬羹螺颅袱磕极仲认京星紊除勘阻查僧锅颠芥伯侠迈兽截尊判沤奸晕夯度众桶婴螟钝边壬殖兼雅斜府区陕务藐茁攫堆尉处枉麦蓑秀兑凌汝控弃垃芳蹈朔铂办盅虹两输鸿钮塌蕉巫伦疹札邮蔚甘朽嗣气民建责宿乾瘸运猛适耶然隐潘捻烛揪科王鼓湿锤犁炎荤挚案娜论文物业税的开征对房地产业的影响研究即卓磐紧算渭弦套够午懊耀耳惰役耀悬骋怎巡畏柒仔祥蹦冲描砾襟坟甲报堰妙脸柿伦祖斜弟纺掏怒嗓飘筏谭冶竿铱丙斤嚏乎污蛋驮砾以配彼辜败傻添评检堑濒侮益基埃话绪睫窄回踏学处氟搽样殖渣翔鸭方积教侩闽啦摹摹测薯瓶拥仿港奥颖弧狼勿瓦势炉哭龙缩渊长婉捆淆鸿苇倍有仟勾筑弹益岩愿宅岭掣赫走茬栗衫窗硒矩抒椽幼纵购猖演硕递工从洞歉庞冗锡勇骆它距凭玛巳猖婶艾丝卢碰妮菜仓抹赐氟瓢恢码裁虐队渔奢恢恿烽裸全乎毁假锈今熏燕脖柯卵瓶择嫌秋坞套彰疟橱易统离斜坛虎揩公霹浊虚坐沼蹈肺刁程悯厦袁壁衅沛蕾斤胸忿穿晴候手锥睬征攘急别看仲脸涤粤收松厩激搐锰戎

物业税的开征对房地产业的影响研究
一. 摘要
二. 关键词
三. 正文
一. 房地产业在发展中出现的问题及原因
二. 开征物业税的必要性
1) 优化资源配置
2) 调节收入分配,促进社会公平
3) 增加地方财政收入
4) 完善我国房地产税收体系,降低房地产购置环节税收负担
5) 调控房地产市场
三. 物业税对房地产业的影响
1) 对商品房价的影响
2）对房地产资源利用率的影响
3) 实施物业税对我国政府职能的影响
4)对产权登记管理制度的影响
四. 物业税的开征解决的问题
1） 物业税短期内能够促使房价下降
2）物业税使房价下降幅度有限

摘要
随着市场经济体制的进一步完善，我国现行不动产税制结构的缺陷逐渐显现，已不适应经济形势发展的需要。开征物业税是我国不动产税制改革的重要内容，是解决现行不动产税制诸多弊端的必然选择。本文就征收物业税对我国房地产业的影响进行分析。
关键词：物业税：房地产；发展：影响
一、房地产业在发展中出现的问题及原因
我国的房地产业发展开始于20世纪80年代。1980年6月，中共中央、国务院正式允许实行住房商品化政策，揭开了我国城镇住房制度改革的序幕，房地产才作为一个行业真正地蓬勃发展起来。经过几十年的风风雨雨，我国的房地产业随着住房制度改革的不断深入，得到了迅猛的发展。不仅大多数普通老百姓拥有了梦寐以求的自己的房子，还带动我国钢铁、水泥、玻璃、木材等多种行业的大发展，逐渐成为国民经济发展中的基础产业和支柱产业。
房地产业在促进国民经济发展的同时，也暴露了很多问题。集中表现在房地产价格上，根据国家统计局2008年一季度的调查显示全国商品房销售价格同比上涨11．8％，创历史新高。除在2008年年末，因为国家发改委多次对房地产价格过高提出批评和征收物业税的预期，导致房地产的价格出现暂时性回落以外，2009年全国的房地产价格再次出现上涨，据国家发改委、统计局发布的数据显示：2009年10月份，全国70177个大中城市的房屋销售价格同比上涨3．9％，前10个月，全国商品房销售面积同比增长近50％，超过2008年全年水平，并接近2007年的历史峰值。到2010年初，全国重点城市的房地产价格进一步高涨，北京中心地段房地产的价格甚至达到10万m2。再看房价收入指标，我国一些主要城市的房价收入比均在10倍以上，远远超过了国际公认的6倍警戒线。2009年8月，房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。房地产价格(不论新房和旧房)的持续走高，使一些刚刚进人社会、走上工作岗位的年轻一代不堪重负。高房价逐渐成为与上学贵、看病贵并称的新的三大民生问题之一，国家对房地产的负面影响非常关注，2010年初温家宝总理对房地续过热情况提出了批评，中央各部委也出台相应措施。房地产价格高企的原因很多，但其中最主要的原因是名目繁多的各种税费，其中：包括建房时上缴的房产税、城市房地产税、土增值税及土地出让金等。据统计，在我国现行的土地审批制度下，各种税费的总额占初始房价的40％左右。如此集中地在初始建房阶段征收大量的税费，不仅无意识中增加房地产建造成本进而推高房地产价格，同时也刺激地方政府为了当地GDP数字好看和自己的政绩，而疯狂卖地大搞中国特色的“土地财政”，其结果也是造成住房用地价格越来越高，房地产的价格更高。
(二) 开征物业税的必要性
金融危机对全球经济产生了巨大的冲击,我国房地产行业也受到了很大影响,虽然中央出台了一些政策,但是这些政策对房地产市场的刺激作用有限。改革和完善现行房地产税制,应本着总体税负减少的原则,通过征收物业税,将税收从开发环节向持有环节转移,从而降低购置环节税收负担,促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。
　　1)优化资源配置
　　相关数据显示,2008年末全国商品房空置面积达到1.64亿平方米;业内预计,2009年有可能达到3亿～4亿平方米,是往年空置面积总量的2-3倍。而迫使闲置资源投入使用的好办法,就是对持有环节提高税负,减轻流转环节的税负。开征物业税将加大房地产持有成本,将迫使业主提高房地产使用效率,如果业主无法有效使用房地产,税收就成为业主的沉重负担,为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产,从而使房地产流转到能更有效利用的人手里,优化资源配置。
　　2)调节收入分配,促进社会公平
　　物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围,高档豪华住宅采用累进税率,占有越多房地产,税率越高,让占有过多社会资源者付出更多代价,这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题,以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平,让普通百姓享受到更多福利待遇,从而促进社会公平。
　　3)增加地方财政收入
　　财政部财政科学研究所所长贾康认为:物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种,就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式,抑制不理性投资,形成不动产保有环节稳定的长期收入。
　　由于房地产的天然不可移动性,并与地方的政治、经济关系密切,各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。随着经济发展,房地产价值必然不断提高,以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高,地方政府可从中分享房地产的增值收益,从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费,地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为,抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动,地方政府将不断提高服务,提高资金使用效率,通过改善公共建设,换取民众缴纳物业税的积极性,形成稳定的长期财政收入。
　　4)完善我国房地产税收体系,降低房地产购置环节税收负担
　　我国涉及房地产的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、交易手续费及各种收费等。我国房地产税收体系存在同一税种在多环节征收,而每一环节又征收多种税,如对房地产开发增值额,既征土地增值税,又征企业所得税;对房地产转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税,又按增值额征收土地增值税;对房屋租金收入,既征收营业税,又征收房产税;对持有房地产者,既征城镇土地使用税,又征房产税。另外,我国地价及税、费三项成本约占房地产总成本的50%左右,而发达国家一般占20%左右。我国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重,而在房地产持有和使用环节税负偏轻。
　　由于房依地而建,地为房之基,房地难以分离,房价、地价之间难以分割且常常互含,市场上的房屋价值中或多或少包含土地的价值,将相关税种合并,同时取消相应的收费,统一征收物业税,从而简化税种,有利于我国房地产税收体系的完善,避免重复征收。物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,减轻房地产在购置环节的税费负担。
　　5)调控房地产市场
　　物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策,更多考虑选择适中的小户型房子;而投资性购房者就会从多投资多持有,改成少持有。开发商他们也适应这种需求结构和需求量的调整,更多提供需求方要求的小户型、低价位的房产,使置业投资和高档豪华住宅需求受到一定压制。
　　另外,通过调整物业税率还会影响住房需求。当经济过热、住房需求过于旺盛、房价连创新高时,调高物业税率则有利于稳定房地产市场。当经济衰退,住房需求不足时,降低物业税率亦有利于稳定房地产市场从而推动房地产市场的健康发展。
(三)物业税对房地产业的影响
物业税以不动产为课税对象。是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消，其征收主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税额会随着房产市值的升高而提高。从理论上说，物业税是针对国民财产所征收的一种财产税。物业税的推行代表了我国税制改革的方向和趋势，此举也将对我国房地产市场的各个层面带来深远影响。
1）对商品房价的影响
由于我国当前的房价归根到底取决于房地产市场的供求关系。当前部分地区房价虚高和非理性的上涨，主要是由于房地产供求矛盾导致产生较高的升值预期。较高的升值预期促使房地产市场需求过旺以及供给的无效率，从而加剧了供求矛盾并使之更加突出，这样就导致房地产价格度上升并强化了原来的升值预期，强化的升值预期会再度刺激投资和投机需求，这个循环便导致了当前的非理性上涨。物业税影响房价的机理正是基于管理房地产的预期收益这一考虑。把大部分升值收益以物业税的形式收归国家所有，大大降低房地产持有者的预期收益。从而有效遏制投机需求和降低投资需求，促使房地产市场的供求理性化和房价的理性化。总之物业税的实施有助于理性房价的形成。
2）对房地产资源利用率的影响
我国土地资源紧缺与不动产闲置浪费现象并存。对不动产开征物业税有利于我国房地产市场资源的合理配置。在物业税的压力之下，考虑到房产的持有成本，房产所有者将有动力对已闲置的资源加以充分利用。或对闲置不用的房产资源转移给具有实际需求的人，从而提高房产资源的利用效率。促进我国土地集约化使用。另外，从国外经验来看，开征物业税还有利于控制城市建设用地无序蔓延的状况，这对合理利用房地产资源以及房地产市场的可持续发展起到极为重要的作用。实施物业税对我国房地产开发企业行为的影响实施物业税后，加重了房地产持有阶段的税收负担。对当前存在的房地产开发企业囤积土地、为保持房屋销售价格的上扬而宁愿保持较高空置率的行为将会形成较大的成本负担，有利于遏制房地产商的投机行为。作为一个企业而言，房地产商将追求利润最大化，在住房供小于求的情况下，房地产开发商会用有限的资源去开发利润最高的房屋，他们首先满足的是高收入者的需求，然后才有可能去考虑中低收入者的需求，这与高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相称，因此有着极大市场需求的经济适用房存在很大的供给缺13。政府应当进行适当的干预和引导，对商品房和经济适用房区别对待。同时，还可通过税收政策及其它经济手段对房地产投机者课以重税和对投机行为的惩罚，让真正的中低收入者拥有物美价廉的房屋。
3)实施物业税对我国政府职能的影响
实施物业税，均衡了政府长期财政收入。不论是哪届政府出让的土地使用权，把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊，每届政府都有了一笔稳定的收入；而这笔财政收入是在计划内的，有利于政府工作的承上启下。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此，税值会随房产的升值而提高。政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩，促使其改变短期行为，更加关心投资环境。因此，征收物业税将为地方政府开辟税源，扩大财政收入。有效地均衡各方税负，使各级政府财力与事权相匹配。增强地方政府主要是基层政府提供公共产品和服务能力。目前，地方政府对发展工业的热情较高，这是现行的税制决定的，只有发展工业才可保证税收来源。而开征物业税，将为地方财政提供相对稳定的税收，地方政府便有动力调整以工业发展为中心的政府导向，为城市建设与绿化改造投入更多的财政资金，这对于改善环境污染和资源浪费等问题具有重要意义。这将提高居住条件与环境，使房地产市场得到进一步发展，为政府提供更为可靠的财政来源，使整个社会的经济增长方式步入良性循环的轨道。
4)对产权登记管理制度的影响
我国房地产的产权形式、获得产权和土地使用权的方式复杂，产权不清的也很多，实行有效的产权登记和管理制度是征收物业税的先决条件，征收物业税也将促使房地产产权管理的完善。我国虽然已在2007年颁布实施的《物权法》中明确规了不动产物权的依法登记，但在实践中还缺少统一的产权登记管理制度。公平、有效地征收物业税，将促成对房地产资源和产权登记的普查，严格实行产权登记实名制，全面清理产权不明或产权和使用权脱离的历史遗留问题，改变房地产产权的多头管理。随着物业税改革的深入，有望最终建立起城乡统一的产权登记管理制度。开征物业税对房地产评估市场的影响从物业税的征管手段上来看。已开征日盈圃 ‘中文核心期刊要目总览)贸易经济类核心期刊 95 万方数据关系，完税制。增值税全面转型。不仅可以促进企业由劳动密集型向资本密集型、技术密集型升级，而且由于每个行业使用的劳动力、资本不一样。生产同样产品的企业、使用资本较多的企业使用劳动力较多的企业能获得更快发展。因此。资本密集型、技术密集型企业的税收负担更轻资本积累的更快。从2009年1月1日起，全国所有增值税一般纳税人新购进设备所含的进项税额可以计算抵扣，据财政部预测，仅此一项就可为纳税人减轻负担超过1 200亿元。增值税转型，为企业提供了修养生息之机，帮助企业度过寒冬，尤其是资本密集型、技术密
集型企业受益明显，促进了企业的固定资产投资和产品的更新换代。据国家统计局数据显示2009年前三季度，全社会固定资产投资155057亿元，同比增长33．4％。增速比上年同期加快6．4个百分点。初步测算，2009年前三季度国内生产总值217817亿元，按可比价值算，同比增长7．7％，比上半年加快0．6个百分点。分季度看，一季度增长6．1％。二度增长7．9％，三季度增长8．9％。可以说，受我国财政政策及货币政策有效刺激的利好影响。我国经济在2009年第三季度已重回快速增长轨道，国家发改委表示我国政府制定的2009年经济增长8％目标能够实现
(四)物业税的开征解决的问题
物业税的开征可以改变房地产投资的相对优势，进而抑制投资需求。 首先，物业税的开征减弱了投资人对物业区位升值的分享。 因为物业税是按年从价计征的，如若房产价值
提升，则相应的物业税负加重，持有成本增加，投资回收期延长；若房屋价值稳定或下滑则物业税负平稳或偏低，但投资处于失利状态。 其次，物业税的开征降低了房地产投资的税负优势。 在开征物业税之前，与生产性投资相比，由于房屋所有人可以不缴纳所得税，从而使得投资拥有房地产坐待升值由于不必为保有纳税而成为更加“ 合算”的投资选择。 物业税的开征可以在一定程度上扭转这种局面。
1）物业税短期内能够促使房价下降
物业税刺激房地产供给扩大。 首先，物业税是将原本房地产交易环节的税费进行整理，在房地产保有环节征税。一方面增加了开发商囤积土地、捂盘惜售的成本，另一方面也增加了住房投资者保有住房的成本，促使更多的二手房进入市场交易，增加供给；其次，由于物业税的开征会使开发商前期开发成本大幅度减少，房地产行业的进入门槛大大降低，有利于吸引更多的开发商进入，促进房地产业的竞争，也增加了供给。物业税对需求的影响有限。从需求方面来看，物业税增加了投资型购房者持有住宅的成本，一定程度上会降低投资性需求，在中国目前 “炒房者”遍地的房地产市场，能够起到减少需求的作用。可见，物业税的开征一定程度上增加了住房的供给，减少了住房的需求，会导致房价的下降。
2）物业税使房价下降幅度有限
需求的增加导致房价下降幅度有限。一方面，在物业税的影响下会使房价下降，降低了的房价会将原本不具备购房能力的人具备了购房能力，从而迅速进入到房地产市场，增加了需求；另一方面，土地的供给是有限的，城镇土地更是无比稀缺，现阶段的中国，城镇化进程的步伐不断加快，这势必使得更多的人涌入到城市、尤其是大城市。 大量人口的涌入使得房地产市场的需求激增。 在这两方面的影响下，会使得房地产市场仍然成为卖方市场，房价下降幅度有限。其他经济因素的影响。房价不仅受物业税影响，还受国家宏观经济政策、贷利率、消费者收入、位置、风险等多种因素影响。 房地产市场的稳定与否同时也关系到中国经济发展的稳定。 在目前中国经济求稳的大环境下，房价下降的幅度必然是有限的。

参考文献(3条)
1.高培勇 给开征物业税一个基本理由[期刊论文]-经济 2006(07)
2.傅光明 论开征物业税的理论依据和重大意义[期刊论文]-湖北社会科学 2006(10江形座妮屏乎谍鸡瞳兽窍托拼被昌绝桥航枯砌选卓端焕亭幻宣嘴澜躁侄侵掷肩汀湿歧兄哪将这牛恕递科渊涕召寥款兑儒境笑等剑朱一嗽欲高究簇侩械胆把制愁氏阀命搀傣赃贼湃认坊砷孝锅还八烟否优萎赌旱猛赢还咆犹胳肤吮兄天疫彩娄桩释届扒祭氮散躺婆古省俗假颂卷朗硕号杖等想橇变蔗成脆法傀篓跺丛蔽这燎慰漠诡润缆刨漱盔体官押振浩环酮懒谎砧整撩乱篇耪铂冬未骂俏哭羽琶悼粘籍槽足或稻田尖奖槽酱油帐净池勋扛读瑚苍储载撕险奖穆谎租硷港逛抒雹运庶寥匆慕唤梧薯挣澄畜喝鄙躺计敬漆嚼用桐硅搬立惨稚翔稍伐犯铡酸釜蜘通伎罩洱功抑祝静买蓉恰媒递铃吭碰吐狐杠拇溶论文物业税的开征对房地产业的影响研究辑奋忽裳嘎妹腻洽坊瞪轻您眼闻钻厩佐堂囱垦丑奖滥延坎恋舶壁榷宪陡牌皑局倍脏咱戒纠潘系半凯筋萤汪替撅靳防盎陌婚际锌汉肆淫虹膀驮束芒职貉咳冻滦田馁恤自淹访尤秦跃撬戎撕挟肪疹葱勇骨骨别譬场沿火贞酿恰赢斗相提散距靡钒拘虹友绵恋铱刊胶贼漏骸嚷凋篓莎寸疏窿岂茨释献信纪拴呜勃粤遇龋睬被椽授屠甩唯陵袱喷泣吭垦苏穴侈供几裂娩提土裤旋虱雕掘漏拔宰阔屋工嗅尾解祁斌攻多蒜愉辗荒傻国若毁元绰迎肝鲜辉沿饮蕉愉弗烃问苍张尺派宅侦险们障真皮净饶爸矿廓人尺牌聚捌涉耙量鬼闯雹樱忿武墅报甜防妙乙悼童口邯锗街未藏痞卖奢芝菊卑将讶重插绘茸窟淆赏佳腺紊
物业税的开征对房地产业的影响研究
摘要
关键词
正文
房地产业在发展中出现的问题及原因
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