房地产企业土地增值税的税务筹划方法.doc

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房地产企业土地增值税的税务筹划方法
土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越高，税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的，如果增值额没有超过扣除 项目金额20%，免予征收土地增值税。土地增值税税务筹划的基本思路是据据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。 (1)控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格。这样在加快销售资金回笼的同 时，降低了增值额，使企业少缴或免缴土地增值税，增加了企业的效益。(2)房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如 加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。
例：A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。
方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800×(1+10%+20%)+1750+175=28965，增值额为35000-28965=6035，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为6035×30%=1810.5万元。
方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为 (20800+300)×(1+10%+20%)+1750+175=29355，增值额为35000-29355=5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。
税务筹划前提是合法合规
税务筹划和依法纳税的前提都是熟悉税法，而要熟悉税法，必须学习税法。税务筹划是在熟悉税法的基础上争取“少缴税”，依法纳税则是应该缴的税一分不 少，不应该缴的税一分不多。税收征管法对纳税人权利与义务的规定，特别是一系列救济条款的规定，就是保障纳税人的合法权益，促进依法纳税。
在税法中，有许多条款允许企业自行选择，因此有了税务筹划的空间。例如企业组建方式，企业可选择组建为分公司，也可组建为子公司；又如会计核算 方法，允许企业选择“先进先出法”或“加权平均法”。在市场经济条件下，国家通过税收调节国民经济和产业结构，例如对发展第三产业进行多项税收调节，对不 同行业的广告费规定不同的扣除标准，为支持产品技术开发实行加计扣除等，企业可以通过不同行业投资获取税收优惠。而这些税务筹划也是依法纳税所要求的，也 是税收调节功能的反映。税收作为国家一种无偿的强制性课征，直接将企业的一部分收入转移到国家手中，必然减少企业的收入，不可避免地影响企业的行为选择。 税收对于企业来说，其本质是一项费用，一项支出。首先，企业依法缴纳税款，必然引起现金的流出；其次，税收支出与企业收入存在因果关系。企业如果没有取得 收入，也不会发生税收支出，取得的收入越多，税收支出也越大。企业生产经营的目的是盈利，也就是收入必须大于费用。而费用的减少，意味着利润的增加。因 此，正确地对纳税事务进行核算和筹划，是企业财务管理的重要工作。
税务筹划的“少缴税”，与那些违反税法规定，故意逃避税收，不纳或少纳税款的违法行为是完全不同的，税务筹划的前提是依法纳税，建立在以税法为 准绳的基础上，是一种合理、合情、合法的行为，不违反税收法规。税务筹划是一种符合国家政策导向、得到国家鼓励的经济行为，是受到国家法律保护的正当经营手段。
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