我国房地产登记制度存在的问题.doc

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浅析我国房地产登记制度存在的问题
摘要：房地产登记制度是政府管理房地产行业的重要职能，是我国房地产市场健全发展的必要保障条件。本文首先分析了我国房地产登记制度存在的问题，然后给出了几点建议，具有一定的参考意义。
中图分类号：f293文献标识码： a 文章编号：
引言
称房地产在经济学上称为不动产，因为房地产具有位置的固定性和不可移动性。房地产存在三种形态：土地 、建筑物、房屋和土地合一。在房地产拍卖交易过程中，其标的物可以存在三种形态，即土地（或土地使用权），建筑物、土地和建筑物合一情况下的实物及其权益。房地产登记制度是按照法定程序在专门簿册上进行记载确认土地及其地上建筑物的所有权的一种制度，是物权法律制度的重要组成部分。房地产登记制度是政府管理房地产行业的重要职能，是我国房地产市场健全发展的必要保障条件。
1.我国房地产登记制度存在的问题
1.1房地产登记规则不统一
主要表现为房地产登一记的法律依据、登记机关、权属证书以及登一记程序的不统一。首先，法律依据不统一。我国没有统一的不动产登一记法，有关房地产登记的相关规定主要散见于《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登一记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律法规规章以及各省、市、自治区、一些较大城市制定的地方性法规、规章之中。这些法律依据不但散乱而且整体立法层次偏低，缺乏统一性，既不系统，又互相交叉重复甚至冲突。其次，登记机关不统一。登记机关存在着“多头执政”的局面，而且登记机关不仅分布在不同的行政部门，在同一行政部门内部登一记机关还出现了“分级登记”和“内外有别”的情形。再次，权属证书不统一。权属证书是拥有房地产物权的凭证。目前我国房地产登记的权属证书不统一，多种房地产权属证书并行:国土部门颁发的权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书;房产部门颁发的权属证书有房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证等。此外，对房地产登记权属证书与登一记簿之间的关系不明确，当房地产登记的权属证书所记载事项与房地产登记簿不一致时，该以何为准我国《物权法》颁布之前的房地产登记法律规范并未予以规定。最后，登一记程序不统一。不同部门之间的房地产登记程序大不相同。
1.2交叉登记弊端
由于我国房地产登记机关不统一, 造成交叉登记等诸多弊端。如: 少数单位或个人为套取贷款, 把房屋向甲银行抵押, 在房管部门办理房产抵押登记, 又把土地使用权向乙银行抵押, 在土管部门办理土地抵押登记, 这种行为不仅违反了房屋所有权和土地使用权权利人主体一致的法定原则, 并且, 借款人经常以经营亏损、资不抵债等为借口, 拖欠或逃避两家银行债务; 甚至有不法分子专门用这种方法恶意骗贷。又如:房管部门办理房屋登记, 记载房屋占地面积和附属用地面积, 土管部门办理土地登记, 记载用地面积和地上建筑物面积, 由于各自适用的标准、方法、口径等规定不同, 经常出现各自登记的房屋、土地面积结果有较大出入, 使解决纠纷或达成交易等情况时产生许多新的争议。
1.3效力抵触现象
世界各国和地区大多根据登记的不同原因,分别赋予登记结果不同的效力。而我国现行法律、法规和规章一律规定房地产不经登记不产生法律效力。这样, 就产生了一些效力抵触现象。如:2001年《城市房屋权属登记管理办法》第 5 条“房屋权利证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。“依法登记的房屋权利受国家法律保护”。这一规定似与我国《继承法》的规定有抵触。《继承法》第二条规定: 继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权而不是继承人办理转移登记后才取得遗产房屋的所有权。又如:《城市房屋权属登记管理办法》第 16 条规定, 新建房屋应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权动始登记, 如果建房人在办理登记后才取得新建房屋的所有权, 那么在 3 个月内新建房屋的所有权归谁所有? 再如:该办法第 17 条规定“因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转移、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的, 当事人应当自事实发生之日起 90 日内申请转移登记。”那么, 上述情形在 90 日内其房屋权属是否受法律保护呢?
1.4房地产登记信息公开查询制度不合理
实行房地产登记信息公开查询制度，是完善房地产登记制度、维护房地产市场交易秩序的必然要求。因此，世界上许多国家或地区都规定了房地产登一记信息的公开查询制度。我国在《物权法》颁布之前对房地产登一记信息公开查询制度的立法存在明显的缺陷。土地登记领域在2003年才初步建立了登记信息公开查询制度，在《土地登一记资料公开查询办法》中规定:土地登记结果，任何单位和个人均有权查询;而对原始登一记资料，只有土地权利人以及征得土地权利人同意的单位和个人以及国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等特殊群体刁‘有权查询。而房屋登一记领域的信息查询直至2007年才‘有相关的法律规定—《房屋权属登一记信息查询暂行办法》，其在查询范围及查询主体上大体与上地部门相同，均对其做出了非常严格的限制。房地产登一记信息根本没有成为全社会共享的资源。这种做法，极大地减少了登记作为物权公示手段的价值，损害了登一记保护交易安全的功能。
1.5房地产登记错误赔偿制度欠缺
登一记出现错误、遗漏或由于登一记机关无正当理由拒绝、拖延登一记等并给当事人造成损失的情况下，当事人该如何寻求救济?世界各国由于采取的登一记审查方式不同，登记的赔偿制度也有所差异。德国采取的是实质审查方式，因此民法典中规定异议抗辩登记和更正登记，并以国家赔偿作为最后手段进行救济。日本采取的是形式审查方式，登记官发现其登一记错误或遗漏时，应从速通知登一记权利人及义务人。若是由于登一记官的过失造成错误时，应从速报请法务局局长许可，更正登一记，并通知登一记权利人及义务人。但在我国，在《物权法》颁布之前，除了建设部《城市房屋权属登一记管理办法》第37条规定的“因登一记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人直接经济损失负赔偿责任”外，其他法律中尚未规定房地产登记错误的赔偿问题。
1.6物权变动与债权变动之混淆
《担保法》的 41 条规定“抵押合同自抵押登记之日起生效”。关于房屋买卖合同的效力, 有关司法解释和规章也规定须经登记方能生效, 如1990 年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复涵》规定“签订房屋买卖协议以后, 提出解除买实协议, 未办理产权转移登记手续, 应认为该民事法律行为尚未成立, 一方反悔是允许的。”《城市房屋仅属登记管理办法》第 5 条规定“依法登记的房屋权利受法律保护”。这些规定的意思即未予登记的合同无效。上述规定不适当的扩大了登记的效力范围,把登记作为房地产买卖或抵押合同的生效要个,混淆了物权变动和债权变动的属性。以房地产买卖合同为例: 房地产买卖合同是以转移房地产为内容的债权合同, 属诺成性合同, 此类合同只要具备书面形式, 意思表示真实, 不违反法律或社会公共利益的生效要件, 就在合同双方之间发生法律效力, 即发生债权的变动, 当事人开始享有债权法上的请求权
2.总结与建议
综上所述，我国的房地产登记制度立法层次多，而且行政权力与民事权利不分，多为行政管理性质的法律法规。
作者建议：一是随着社会主义市场经济逐步形成，房地产市场运作不断地规范，应使房地产登记功能逐渐从管理功能还原为对私权的保护上，真正使之成为调整平等主体之间因为不动产而产生的民事关系的法律规范。二是使房地产登记成为人们维护自身交易安全需要的一种自觉活动。三是应当统一有关登记的法规，设立单一的登记管理部门，确立统一的程序规则，使不动产的登记更加规范、便捷。四是对农村集体所有制土地上房屋也应建立相应的权属登记制度，以适应当前社会市场经济发展的需要。五是应当在房地产的转让、租赁等方面明确登记行为与合同行为的关系，区分行政管理行为和民事行为的界限以及相互影响的深度，使房地产登记制度更加科学、立法技术上更加完善。
参考文献
[1]孟庆霞.房地产登记制度的完善[j].宁夏社会科学，2005（1）：32-34.
[2]曲珍英.房产登记的法理和登记机关的选择[j].政法丛论，2005（2）：56-59.
注：文章内所有公式及图表请用pdf形式查看。

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