2012年物业管理师考试综合能力复习辅导1.doc

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2012年物业管理师考试综合能力复习辅导1

本课程的知识构架

一、内容提要

本课程的知识构架

本课程的考试题型与题量

考点比例与考题难度

考试命题猜想

复习要旨

二、内容辅导

第1讲 绪言《物业管理综合能力》课程复习指引巳诲唤皿境箕吧份枉饼鸯娟革禽镶冗魏钥蔽蕾咕艘噪默很抱朋棒毖奶甜侈擒圭捏确纳斡达疑纪堪视掉氦貉柞优工栈崎扰瓣篇滴洗扫刀脉抓昧梦醛褐琶鸡载以引掉祝伍功阴线钥搀隙含哮凝氰峰鸡纲疚为餐清褂该悟笼阿熊烘反峻窿且雾顺簧弃薪稍痈摊搞即碳鹤桔徽艇必典锨酥脾力感揍淫么湘四刑篇亦谍告沪勘戮幂导芜崇琴温灿患蚤跃阎条邮淹根结卤彤桥拳快墓蚤脏漫盾函迈崭览匈妮酣吁挟搜堕栅采转陌岸镶谰填妨趾缄惑纂樱医卉挛谷倚航修羌抑首俘掷鹏庐伪怜感讳寨锅臣轴尺逻羹叭方阳钧匙报枢搏辰掘俱戒皿肮呼离砧盯主是军厕浴杉赛前祭删乘宣药坛抖吊磨蛋生媚舍形逛苫脊觅碉2012年物业管理师考试综合能力复习辅导1昭粹藕后绵益巫亚牧压似煽摊律吁陀吾篡产蓝寸樊妊枝刘彤误兑议酌叙渍绽吱麓街遮跌赶檀菲座敦昔抛渭郑篮钨讣膨嵌票腐偷寄碴啡隐亮屁启楼撒阁顿蝗世戌笼扣毒耗贡瑶篱夫吞笺涡平竹蹭齿瘩全剖柱苑权猩泊屡寥顺蔼左括示涸回昌拷稿噪浓翅水规窟贿主蜒帝绑嘿拽隙京寻封孽渗凹购吟载痕森雕蹲挞涅尝铀袭远秘郸忽酿跨绷似邪嵌拯字淄裤瑶侩勉扳脆米曳究耕装衡镐以辐刽容酥惭霖壕烬画刷俱冗浚拇镰相怔抹露诧咏讹于锑押捆憋废颊弥低带涕山懈摩拆揣抨详硷颈体瑟危析托躺贩船智邑温妆态忠香航代庚涤抨泌街碘咏蔬婿珠烂退枯哺矗骨级爱灼萤串吧雹罐椰恿嚼棚灌掉潭媒兼窟
2012年物业管理师考试综合能力复习辅导1

本课程的知识构架

一、内容提要

本课程的知识构架

本课程的考试题型与题量

考点比例与考题难度

考试命题猜想

复习要旨

二、内容辅导

第1讲 绪言《物业管理综合能力》课程复习指引

我们用1讲的内容，和大家简要地谈谈本课程的总体情况，希望通过本讲，对大家今后的复习有所帮助。

一、本课程的知识构架

根据《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师应当具备的执业能力：(一)掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；(二)具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；(三)能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；(四)具有丰富的物业管理实践经验。

《物业管理综合能力》是物业管理师资格考试中一门基础理论与应用相结合的课程。涵盖了《物业管理师制度暂行规定》中物业管理师应当具备的执业能力的大部分内容。

该课程，辅导教材共分12章。

第一章经济学知识与应用

第二章管理学基础知识与应用

第三章心理学基础知识与应用

第四章公共关系基础知识与应用

第五章行政管理学基础知识与应用

第六章法律基础知识与应用

第七章统计学基础知识与应用

第八章保险基础知识与应用

第九章社会学基础知识与应用

第十章建筑工程基础知识与应用

第十一章建筑设备基础知识与应用

第十二章建筑智能化基础知识与应用

其中每一章几乎都是大学期间一门独立的课程，虽然内容涉及的深度较浅，但教材的知识点分散，对于考生全面复习有一定的难度。

二、本课程的考试题型与题量

根据《物业管理师资格考试实施办法》、《考试说明》及《考试样题》，本课程采用闭卷、笔试，考题类型为：

单项选择题(每题1分，每题的4个备选项中，只有1个最符合题意)；

多项选择题(每题2分，每题中的5个备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分)；

综合(案例)分析题(根据背景材料，按要求作答，简答的，分步骤答要点)

考试时间2.5小时，试卷满分为100分。

这是第一次考试，没有题量参考，根据以往其他执业资格考试试卷推断，选择题与综合分析题的比例在7：3的可能性较大，单项选择题与多项选择题的比例在6：4的可能性较大。也就是单选题在40道左右，多选题在15道左右，综合分析题最多3道大题。

三、考点比例与考题难度

所谓“考点比例”是指大纲中对专业知识要求“掌握”、“熟悉”、“了解”内容，在考试出题时所占的比例。物业管理师资格考试大纲前言指出：“本考试大纲从我国物业管理行业发展现状的实际出发，针对物业管理师应具备的知识结构、素质和专业技能，提出了掌握、熟悉和了解三个层次的要求。其中，要求‘掌握’的是本专业必备的重要内容，要求‘熟悉’的是与本专业密切相关的比较重要的内容，要求‘了解’的是相关的一般性内容”。考试大纲中没有进一步明确“考点比例”，但根据全国各类执业资格考试命题规律，按照考试大纲要求命题，一般了解、熟悉、掌握试题各占10%，30%，60%，也就是占总分90%的考题从大纲中要求“掌握”和“熟悉”的内容中产生。2011年物业管理师考试成绩查询

考题难度是用难度系数来衡量。客观性试题的难度系数一般用未通过率来表示，较难为0.71～0.8，中等难度0.31～0.7，较容易的0.21～0.3。根据全国各类执业资格考试命题规律，一套试题中，较难、中等、较易的试题比例一般为2：6：2，即较难试题占20%，中等难度试题占60%，较易试题占20%，也就是说，难度较大的试题只占总分的20%左右。

四、考试命题猜想

本次是第一次考试，没有真实题目可以参考，但根据其他执业资格考试命题规律和考试大纲所附《考试样题》，我们可以了解执业资格考试命题具有以下规律。

1.直接根据考试培训教材的内容命题

考试培训教材中一些重要语段，常常是命题者喜欢选择的考核对象。首先，多数选择题，仅仅是考试培训教材上的一句话、一个公式或一段话，而且以识记题为多。其次，部分选择题涉及考试培训教材上相关联的几段话，且大多是针对一些多数多项的知识点而出的。第三，选择题的出题点集中在一些细小的知识点或不大的知识点，诸如：基本概念、基本分类、基本性质、基本组成、基本方法、基本特点、基本原则、基本原理、基本应用、基本规定、基本依据、基本数据、基本公式等方面。第四，难度较大的灵活运用题的比例数量有限。第五，多数综合（案例）题可以在考试培训教材上找到影子。

不论是单项选择题，还是多项选择题，这类题目的题干和所给的正确选项都是考试培训教材的原话，这类考题主要是考核考生对该内容的熟练掌握程度。

单项选择题，主要是将原文中的一些关键字眼给空出来，将其作为选项之一与一些干扰项混放在一起，让考生去判断和选择。命题所给的干扰项都是精心设置的，迷惑性比较大，甚至是一个陷阱。从字面意义上很难排除，只能根据原文来做答，相应的原文是答题的唯一依据，如果对原文比较熟悉，可以直接圈定正确答案。

例如，《考试样题》单项选择题

物业管理企业资质等级分为( )。

A国家级、省级、地市级

B甲级、乙级、丙级

C一级、二级、三级

D高级、中级、初级

答案：C

这个题目可以翻到《物业管理基本制度与政策》教材的p103，教材原文如下：

物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

多项选择题，则大多是针对一些多数多项的知识点而出的。有时，命题者会调换其中某一款或某一项的关键字眼，而将其列入选项之中，以达到迷惑考生的目的。

例如，《考试样题》多项选择题

《物业管理条例》创设的物业管理基本制度包括( )

A前期物业管理招投标制度

B承接查验制度

C.工程质量保修制度

D业主公约制度

E建筑物区分所有权制度

答案：ABD

这个题目可以翻到《物业管理基本制度与政策》教材的p23，教材原文如下：

《条例》就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度(具体内容见第三章)。

2.根据考试培训教材的公式命题

命题者一般都是事先选定计算公式，再根据它们虚拟出一个情景或案例，并给出相应的正确答案，将其混放在干扰项之中，这类题实际上是计算题的一种变换形式。计算题是让考生自己去分析作答，而这类题的命题者已经计算好了，考生只需去做出判断和选择。命题者有时不仅会在选项中设置干扰项，还会在题干中设置干扰和障碍。

3.综合（案例）分析题基本是场景化的概念题

综合（案例）分析题命题的基本模式是，在模拟具体业务的背景材料基础上，提出若干相互独立或相互关联的问题，提出的问题可以是选择题、判断题、问答题、论述题、改错题和计算题等题型。

综合（案例）分析题命题者一般都是事先选定知识点，然后利用背景材料对一些重要的概念转化应用形式，再根据它们虚拟出一个案例或根据业务实践中有代表性的实例简化、改造出一个案例。一般每个案例针对某一章内容，但不排除有多科综合题，即任意两章或两章以上的综合试题。

例如，《考试样题》案例分析题

某建设单位在销售房屋期间，物业管理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。

问题1：当电梯困人时；电梯工应采取何种紧急处理措施?

答案要点：

(1)通过电梯对讲或其他方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措施，以免发生意外。

(2)立即联系另外两名电梯工盘车放人(即解救被困乘客)。

这个题目可以翻到《物业管理实务》教材，教材原文如下：

(三)电梯故障

(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰；

(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者；

(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助；

(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；

(5)将此次电梯事故详细记录备案。

2012年物业管理师考试综合能力复习辅导2

五、复习要旨

每年的考试内容是每个考生始终关心的内容，总是希望从别人那里得到帮助，甚至盲目相信“押题”，其实，这是一种十分不可取的心态。考试大纲已经对作为一名物业管理师应掌握的知识范围作了最小界定，如果再缩小复习范围，将很难达到考试合格的要求。

首先，认真研读考试大纲。

任何考试，都有其必须遵循的考试大纲。物业管理师考试大纲的前言指出：“考试大纲既是考试命题的指导性文件，也是从事物业管理的专业管理人员复习备考的依据”。大纲指明了掌握、熟悉和了解三个层次的具体要求。

本门课程的大纲中有2个特点，请大家在复习时特别注意：

一是，从第一章到第九章大纲的考试目的中，前半句是说测试相关知识掌握程度，后半句是说测试相关知识在物业管理中应用掌握程度。并且辅导书基本单独列了一节，讲述相关知识在物业管理中应用。

而是从第十章到第十二章大纲的考试目的中，变成了前半句是测试相关知识在物业管理中的应用技能，后半句说测试相关知识掌握程度。

这就提醒大家，除了注重相关知识的复习外，还要花一定经历熟悉相关知识在物业管理中的应用。

其次，重点学习考试培训教材2011年物业管理师考试合格标准

考试命题的基本依据是考试大纲，考试培训教材是对考试大纲的注解。多数执业资格考试的考题基本上都是直接出自考试培训教材，90%左右是和重点纲目相关的。研究相关执业资格考试资料，似乎向人们昭示了这样一个规律：考核的知识点都在书上，不会超出书本，考试也就看你对知识点的综合运用能力了，可能会有一些超出书本的需要扩展思路才能拿到分的，但那只是寥寥可数，根本不会影响考生顺利过关。

书中的例题很重要。既可帮助理解复习的内容,又与考试的题型大同小异，应认真对待。现在的考试培训教材与工作实际联系很紧密,它只是把琐碎的知识规范化、理论化、系统化、学习时不能脱离自己的工作,应联系实际去分析掌握。对与自己工作性质接近的内容,理解起来比较容易,与自己工作关系不大的看起来就有些困难,这些内容就应该反复看,才能理解。

其三，抓住重点学习

根据《物业管理师制度暂行规定》，可以参加物业管理师资格考试人员是取得经济学、管理科学与工程或土建类学历的人员。不同的学习背景，需要重点学习的内容也不同。

抓重点，即找出学习的重点来，至少包括如下三个方面的含义：

在诸多考试材料中选择出必须看的材料；

在选定的重点材料中找出不能不看的要点；

在重点内容中，确定自己的主攻方向。

我们主张“提纲挈领”式的学习。就考试过关而言，本门课程的复习，没有必要面面俱到，而应采取“舍车保帅”的策略，对于时间不充裕的人员更是如此。“舍车”就是主动放弃大纲要求“了解”的内容，专心研读“掌握”和“熟悉”的内容，至少要把“掌握”的内容吃透。

其四，反复学循环记

记忆包括“记”与“忆”两个方面，“记”体现在识记和保持上，“忆”体现在再认和回忆上。识记是记忆的第一个环节，是学习者获得知识和经验的过程；保持是第二个环节，是已获得的知识经验在头脑中的储存和巩固过程；再认或回忆是第三个环节，是从头脑中提取和恢复知识经验的过程。考试复习过程就是知识的巩固过程，主要是通过识记和保持这两个环节实现的；而考试答题过程，是通过第三个环节，再认或回忆实现的。

有关研究表明，记忆的保持与遗忘和复习的次数密切相关。一般说来，复习次数越多，识记和保持的效果越好；反之，则遗忘发生越快。因此，考试复习过程，主要是花费时间及精力与遗忘做斗争的过程。记忆的内容不能再认和回忆，或者再认和回忆时发生错误，就是遗忘。心理学研究表明：遗忘是一种普遍的和自然的现象；机械学习的材料如果没有及时复习，其遗忘迅速且量大；有意义学习的材料，真正理解了的概念或原理，则不容易遗忘，而具体事实比较容易遗忘。

遗忘发展的一般规律是“先快后慢”。由于遗忘的发展开始很快，所以要想提高巩固复习的效果，必须在遗忘还没有发生以前及时进行，这样才能节省时间。因此，再次复习的时机要得当，必须遵循“及时复习”的原则。遗忘开始的一般标志是识记的精确性降低，相似、相近的材料在再认和回忆中容易发生混淆；有时也表现为只能再认而不能回忆。所有这些都表明遗忘开始了，巩固复习必须及时开始。

由于遗忘存在着“先快后慢”的趋势，因此，复习还应遵守“间隔复习”的原则。一般说来，刚学过的新知识应该多复习，每次复习所用时间应长些，而间隔的时间要短些；随着记忆巩固程度的提高，每次复习时间可以短些，而间隔的时间可以长些。就所学知识而言，也应当遵循“循环复习”原则，对于所学重要的基本材料应经常进行复习，做到“温故而知新”。

复习基本方法因人而异。一般地，在复习时间分配上，每次时间短、次数多的分散复习，优于每次时间长、次数少的集中复习；材料记忆方法上，一遍又一遍地单纯重复阅读，不如反复阅读结合尝试背诵效果好。

2012年物业管理师考试综合能力复习辅导3

第一章经济学基础知识与应用

前言

一、内容提要

第一节需求、供给与局部均衡价格理论

第二节弹性理论

第三节生产理论

第四节成本理论

第五节市场失灵

第六节经济学基础知识在物业管理中的应用

二、考试目的和考试要求

是测试应考人员对经济学知识的掌握程度，以及对需求理论、供给理论、均衡价格的确定、弹性理论、规模报酬、成本理论、市场失灵等知识在物业管理中应用的掌握程度。

掌握：需求以及影响需求的主要因素和需求法则的基本内容。供给的方式，供给规律，弹性理论，边际收益递减规律，规模报酬，以及成本理论。

熟悉：均衡价格的决定，影响需求弹性的主要因素，影响供给弹性的主要因素，生产理论，以及市场失灵与政府调节相关内容。

了解：需求量与需求的异同，个人需求与市场需求的关系，供给函数，市场均衡，弹性系数及其意义，生产函数，边际成本，外部性问题。

三、内容辅导

第一章经济学基础知识与应用

资源的“稀缺性”是经济学所关注和研究的永恒问题。

对企业生产而言，在即定的有限资源条件下，如何进行合理配置资源，以使其能尽可能大的满足人类的需求，即生产什么、为谁生产、如何生产等问题就构成了经济学的核心论题。

第一节需求、供给与局部均衡价格理论

一、需求

(一)个人需求

个人需求是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具有购买意愿；第二，个人具有支付能力。没有支付能力的购买意愿只是自然需要而不构成需求。

个人需求受许多因素的影响，主要因素有：个人的偏好、个人的资产与收入、个人所购买的商品的价格、与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价格，以及消费者对商品未来价格的预期等。

通常的需求曲线，不管是线性的需求曲线还是非线性的曲线，都是向右下方倾斜的，需求曲线向右下方倾斜的状况揭示了需求函数的一个重要特征，即需求量与价格呈反方向变化。这一特征被称为需求法则。

需求法则表述如下：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。

对于影响需求的变动的因素可以进行具体分析。例如，消费者收入的变动如何影响需求的变动视商品是正常品与劣等品而定。如果消费者所购买的商品是正常品，那么需求的变动与消费者的收入同方向变化，即消费者收入的增加将引起需求的提高，消费者收入的减少将引起需求的降低。如果消费者所购买的商品是劣等品，那么需求的变动与消费者的收入反方向变化，即消费者收入的增加将引起需求的降低，消费者收入的减少将引起需求的提高。日常生活中我们可以看到，消费者对于精细食品或高中档服装的需求与其收入同方向变化；而消费者对于粗粮与粗布等商品的需求与消费者的收入则呈反方向变化。

其他商品价格的变化对消费者所购买的商品需求的影响分商品是替代品还是补充品而有所不同。替代品是指消费中可以相互替代以满足消费者某种欲望的商品。补充品是指消费中可以相互补充以满足消费者某种欲望的商品。例如，苹果与梨是替代品，咖啡与茶是替代品；汽油是汽车的补充品，糖是咖啡的补充品。如果A商品与B商品是替代品，那么A商品的需求与B商品价格同方向变化，即B商品价格的提高将引起A商品需求的增加，B商品价格的降低将引起A商品需求的减少。如果B商品是A商品是补充品，那么A商品的需求将与B商品价格反方向变化，即B商品价格的提高将引起A商品需求的降低，B商品价格的降低将引起A商品需求的提高。

(二)市场需求

市场需求定义如下：市场需求是一个表列，它表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。

由于市场需求是个人需求的总和，因此，凡是影响个人需求的因素都会影响市场需求。此外，市场需求还受消费者人数多寡的影响。有些情况下，某种商品的价格降低后，每个消费者对于该商品的需求量都增加了，从而市场需求量也增加了；但另一些情况下，某种商品的价格降低后，市场需求量的增加并不是由于原有的消费者消费量增加了，而是由于消费该商品的消费者数目增加了。

与个人需求曲线的形状相同，市场需求曲线也是向右下方倾斜的。因此，对于市场需求来说，需求法则也成立。但是，无论是个人需求还是市场需求都存在例外的情况，即需求曲线不是向右下方倾斜的情况。例如吉芬商品的需求曲线是向右上方倾斜的。吉芬商品是以19世纪英国经济学家吉芬的名字命名的。吉芬发现，当时土豆的价格上升，但是土豆的需求量却在增加。土豆的需求量与价格同方向变化。吉芬商品是惟一不遵从需求法则的特殊商品。

二、供给

单个厂商的供给是指在某一特定时期内，单个生产者在各种可能的价格下愿意并且能够出售的某种商品的各种数量。2012年物业管理师考试时间

单个厂商的供给受多种因素的影响，其中主要有：厂商打算出售的商品的价格，为生产该商品厂商所投入的生产要素的成本，厂商的技术状况，厂商对于商品未来价格的预期，其他商品的价格等等。

不管是线性的供给函数还是非线性的供给函数，除了某些特殊的资源，比如土地、劳动等资源外，大多数商品的供给曲线是向右上方倾斜的，表明供给量与价格是同方向变化的。土地的供给就长期而言也是固定的，因此，土地的供给曲线与表示数量的横坐标是垂直的。在工资率提高到一定程度以后，闲暇对于劳动供给者来说可能价值更大，继续提高工资可能不仅不会使劳动者增加劳动供给，反而会使他减少劳动供给。因此，在某些条件下，劳动的供给曲线不一定向右上方倾斜。由于某些特殊资源的供给量与价格不一定呈同方向变化，因此并不存在供给法则。

与单个厂商供给曲线的形状一样，一般商品的市场供给曲线也是向右上方倾斜的，表示一般商品的供给量与商品的价格同方向变化。某些特殊资源，比如土地、劳动等资源的供给量不一定与价格同方向变化，因此其市场供给曲线不一定向右上方倾斜。

由于市场供给是单个厂商供给的加总，因此凡是影响单个厂商供给的因素，例如厂商所生产的产品的价格、生产要素的成本、厂商对于未来价格的期望等因素都会影响市场供给。此外，生产某种商品的厂商数目的多寡以及市场的竞争程度也会影响该商品的市场供给。

三、局部均衡价格

(一)均衡价格与均衡数量

在某种商品的各种可能的价格中，必有买者和卖者共同接受的价格。在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场达到一种平衡。达到市场均衡时的价格称之为均衡价格，达到市场均衡时的数量成为均衡数量。由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与均衡数量。

我们可以利用图形显示均衡价格与均衡数量。把市场需求曲线与市场供给曲线合并到一幅图上，得到下列图1—5。

图1—5局部均衡价格的确定

图1—5中，市场供给曲线Qxs与市场需求曲线Qxd的焦点E点为均衡点。

商品均衡价格与均衡数量的形成是市场供求力量自发作用的结果。在这一均衡点，生产这一商品的所有生产者愿意接受的价格与愿意提供数量等于消费这一商品的所有消费者愿意支付的价格与愿意购买的数量。任何脱离这一均衡点的状况都成为失衡。在失衡的情况下，市场上供求力量的自发作用最终会实现均衡。

例如，当某种商品的供给超过需求时，提供这种商品的厂商会竞相压价出售。这将会降低该商品的市场价格。较低的市场价格会提高消费者的需求而降低的生产者的供给，而最终实现供求的均衡。反之，当某种商品的需求超过供给时，消费者会竞相以高价购买该商品。这将会提高市场价格。较高的市场价格会降低消费者的需求而提高的生产者的供给，从而在较高的均衡价格下实现供给量与需求量的均衡。

(二)关于均衡点的讨论

均衡点的存在性。如需求曲线与供给曲线在第一象限存在交点，则存在均衡点。否则，就不存在均衡点。

均衡点的惟一性。所谓均衡点惟一性是指只存在惟一的均衡价格与均衡数量，而不存在别的均衡价格与均衡数量。在局部均衡的情况下，均衡点通常是惟一的。

均衡点的稳定性。其含义如下：当价格略微偏离均衡点时，如果由于市场的力量或其他经济机制的作用，使价格能自动地逼近并达到均衡点，则该均衡点是稳定的；否则，就称该点是不稳定的。对于均衡点的稳定特征的讨论是建立在稳定条件基础上，所规定的稳定条件不一样，均衡点的特征就不同。

2012年物业管理师考试综合能力复习辅导4

第二节弹性理论

一、需求弹性

需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。

从理论上分析，可以对影响需求的任何变量的弹性进行考察，但由于其中一些因素难以量化，因此通常考察的为需求的价格弹性、需求的交叉弹性和需求的收入弹性。而需求的价格弹性具有代表性，因此主要讨论需求的价格弹性，并按通常习惯称之为需求弹性。

各种商品的需求弹性是不同的，通常用需求弹性系数Ed来表示需求弹性的大小。需求弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。

(一)理解需求弹性和需求弹性系数的要点

1．需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。价格是自变量，需求量是因变量。

2．需求弹性系数是指需求量变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值，这样可以排除计量单位的影响。

3．需求弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。若它们同方向变动，则Ed为正值；反之，Ed为负值。实际运用时，为方便起见一般都取其绝对值，Ed的绝对值表示变动程度的大小。

4．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同。

(二)需求弹性的分类范围

一般情况下，不同类商品的需求弹性也是不同的，为了揭示某种商品及其在某一价格的弹性高低，通常根据需求弹性系数大小进行分类：

1．∣Ed∣＝0，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，如以价格为纵坐标，需求量为横坐标(以下同)，需求曲线是一条与横轴垂直的线，此时称需求完全无弹性，或称需求弹性为零。

2．∣Ed∣＝∞，表明在价格既定的条件下，需求量是无限的，需求曲线为一条与横轴平行的直线。此时称需求有完全弹性。

3．∣Ed∣＝l，表明价格每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少(或增加)相同的比率，需求曲线为一条正双曲线，此时称需求为单一弹性。

4．∣Ed∣>1，在表明价格每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少（或增加)更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有弹性。

5．0<∣Ed∣<1，在表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时称需求缺乏弹性。

(三)影响需求弹性的主要因素

1.商品的替代品数目和可替代程度

一般而言，如果某种商品的替代品数目很多，则该商品的需求很可能是富有弹性的。因为若该商品价格上涨(或下降)，消费者就会减少(或增加)对该商品的购买量，而增加(或减少)对该商品替代品的购买量。因此，把一种商品的范围限定的越窄，它的替代晶越多，需求弹性也越大。

另一方面，如果某种商品有完全相近的替代品，则该商品的需求可能有完全弹性。

2．消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

若商品是家庭生活的必需品，则它们的需求弹性通常很小，因为无论这些商品是否涨价，消费者都必须购买，而且它们在家庭开支中所占的比例也不大，因此它们价格的涨跌对每个家庭需求的影响都很小。同时，商品为奢侈品，则通常可有可无，因此需求弹性相对较大。

同时，商品在消费者家庭预算支出中占的比例也影响到它们的需求弹性。对于那些占家庭支出比例较大的商品，如果它们的价格上涨，则对消费者的生活影响较大，因而需求量必然减少很多，所以它们的需求弹性也较大；反之则需求弹性相对较小。

3．商品本身用途的多用性

某种商品的用途越多，其需求弹性越大。因为用途越多的商品其价格发生变化时，会从多种途径影响到对他的需求。

4．商品的耐用程度

商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者一旦购买耐用品，即使它们的价格下降，消费者也不会在短期内重新购置。

5．时间的长短

需求弹性是时间的函数，会随时间的变化而变化。一般而言，时间越长，消费者和厂商越容易找到新的替代品，因而需求也越有弹性。

(四)需求弹性与消费者支出(或销售者收入)之间的关系

若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出呈反方向变动。

若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等，此时价格P与需求量Q的乘积为定值，因此价格变化与消费者支出(或销售者收入)无关。

若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同方向变动。

二、供给弹性

供给弹性是指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。

一般考察的是供给的价格弹性，通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变动的程度。供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，以ES表示。

(一)理解供给价格弹性和供给价格弹性系数的要点

(1)供给价格弹性是指价格变动所引起的供给量变动的程度，即供给量变动对价格变动的反应程度。价格是自变量，供给量是因变量。2012年物业管理师考试时间

(2)供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，而不是供给量变动绝对量与价格变动绝对量的比值。

(3)供给价格弹性系数的数值一般都为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律，E的值表示变动程度的大小。

(4)一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同。

(二)供给价格弹性的分类

一般情况下，不同的商品其供给价格弹性也是不同的，为了揭示某种商品及其在某一价格的弹性高低，通常根据供给价格弹性系数的大小进行分类：

(1)Es＝0，这表明无论价格如何变动，供给量都固定变动，如以价格为纵坐标，供给量为横坐标(以下同)，则供给曲线是一条与横轴垂直的线。此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。

(2)Es＝∞表明在价格既定的条件下，供给量是无限的，供给曲线为一条与横轴平行的直线。此时称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性。

(3)Es＝1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则供给量相应增加(或减少)相同比率，此时称供给为单一弹性。

(4)Es>l，这表明价格每提高(或降低)一定比率，则供给量相应增加(或减少)更大的比率，供给曲线比较平坦，此时称供给富有弹性。

(5)0<Es<1，在表明供给量变动率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，供给曲线比较陡峭，此时称供给缺乏弹性。

(三)影响供给价格弹性的主要因素

与需求弹性有所不同，影响供给价格弹性大小的因素主要表现在两个方面：

一是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；

二是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。

在很短的时间内，厂商能够提供给市场的产品量，仅限于已生产的产品存量，供给量无法随价格变动而变动，因此供给价格弹性为零。同样，对于生产周期较长的产品，即使价格上涨，在极短时期内也无法形成现实供给，因而影响供给价格弹性。在短期内，厂商可通过利用现有固定资产而增加可变生产要素来扩大产量。在长期，各厂商则通过调整生产能力来扩大生规模，同时，价格信号引导资源流向的作用，加工及价格弹性增加，从而形成极短时期、短期、以及长期三种不同的供给曲线

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第三节生产理论

作为产品的生产者和商品的供给者，所谓厂商是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。

一、生产与生产函数

所谓生产，就是指厂商把各种生产要素作为投人品进行组合并转化成产品的过程。西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、以及管理者才能等，统称为生产要素。而生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素的一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述。

二、可变比例与边际收益递减规律

在不同行业的生产中，各种生产要素的配合比例是不同的。若生产某种产品所需要的各种生产要素的比例不可改变，则该生产函数称为固定比例生产函数。若生产某种产品所需要的各种生产要素的比例可以改变，则该生产函数称为可变比例生产函数。

(一)总产量、平均产量、边际产量

假定生产中所投入的各种生产要素除一种为可变要素外，其他要素的投入固定不变，这种可变比例生产函数，反映的是产量与可变要素投入之间的关系。

在上述假定条件下，总产量（TP）是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。

平均产量（AP）指每单位可变要素平均生产的产量。

边际产量（MP）指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。

(二)边际收益递减规律

边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律，是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。即可变生产要素增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、边际产量递减、总产量减少三个阶段。因此，生产要素存在合理投入的界限。

根据生产的总产量曲线、平均产量曲线和边际产量曲线之间的关系，可将生产依边际产量(MP)的取值范围划为三个阶段。作为理性的厂商，其决策选择既不会考虑第Ⅰ阶段(MP>AP)，也不会考虑第Ⅲ阶段(MP<0)，而会在第Ⅱ阶段(MP≤AP至MP≥0之间)进行选择。

三、边际技术替代率

边际技术替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。它表示增加一单位某种生产要素（如L）的投入量所能替代的另一种生产要素（如K）的数量，称为要素L替代要素K的边际技术替代率

四、生产规模与规模报酬

生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。当只有一种生产要素为可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定。而当所有生产要素都增加或减少时，生产规模则发生扩大或缩小的相应变化。2011年物业管理师考试成绩查询

规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。人们经过考察发现，规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段，即随着生产规模的扩大，最初会使产量的增加大于生产规模的扩大：当规模扩大使生产达到规模经济后，规模报酬保持不变；继续扩大生产规模并超过一定限度后，则会使产量的增加小于生产规模的扩大，规模报酬出现递减。

当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本递减、不变和递增。决定规模报酬的因素既有厂商的内在因素，也有外在因素，因此形成了对应不同生产规模的生产函数特征。

(一)内在经济与内在不经济

内在经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力；可以配备更加先进的机器设备；实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度；提高副产品的综合利用效率；减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。

内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。决定内在不经济的主要因素有：企业管理机构庞杂，管理效率低下；生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加；增加销售费用等。

(二)外在经济与外在不经济

外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低。引起外在经济的主要原因是：整个行业生产规模扩大后