房地产置业顾问三级技能试题.doc

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房地产置业顾问三级技能试题
简答题
1. 物权与债权的区别？
答：物权是和债权相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的财产形式。财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。 除此外，物权具有自身的特点，表现在： 第一，物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，正是从这个意义上说，债权又被称为对人权。债权要成为物权必须要完成一定的公示方法。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。 第三，物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性，所谓追及的效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求其返还其物。任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务，无论何人非法取得所有人的财产，都有义务返还。 第四，在权利设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示常常伴随着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立采取法定主义，物权的种类和基本内容由法律规定，而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权，尤其是合同债权，主要由当事人自由确定。当事人只要不违反法律的禁止性规定和公共道德，则可以根据其意思设定债权，同时又可以依法自己决定债的内容和具体形式。 第五，物权和债权的保护方法不同。

2. 合同的订立程序是？
答：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。 1．要约。要约是指希望与他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定： (1)内容具体明确，即表达出订立合同的意思，包括一经承诺合同即可成立的各项基本条款； (2)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 2．承诺。承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。

3. 市场结构种类及各自的特征？
答：在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。
1．完全竞争
完全竞争市场必须具备以下几个条件：
(1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；
(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者；
(3)市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；
(4)买者和卖者都可以自由进出市场；
(5)买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。
2．垄断竞争
垄断竞争市场主要具有如下几个特点：
(1)卖者和买者都比较多；
(2)产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；
(3)市场信息比较完全。
3．寡头垄断
寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。
4．完全垄断
一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：
(1)只有一个卖者，而买者很多；
(2)产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；
(3)新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。
造成卖方垄断的原因有资源控制、政府许可限制（如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等。

4. 居住区的组成要素？
答：居住区的组成要素也是居住区的规划因素，主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。
住宅是供家庭居住使用的建筑。住宅按套型设计，每套住宅设有卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。住宅按层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。住宅还可分为独立式（独院式）住宅、双联式（联立式）住宅、联排式住宅、单元式（梯间式）住宅、外廊式住宅、内廊式住宅、跃廊式住宅、跃层式住宅、点式（集中式）住宅、塔式住宅等。

5.房地产的特性有哪些？
答：（1）房地产位置的固定性。
（2）房地产地域的差别性
（3）房地产的高值耐久性
（4）房地产的保值增值性
（4）房地产的保值增值性
6.房地产经营管理项目可行性研究必须包括哪些内容以及它们之间的关系？
答：内容：（1）房地产市场问题。
（2）工程技术问题。
（3）经济效益问题。
关系：市场问题是房地产经营管理的前提；工程技术问题是房地产经营管理的手段；
效益是房地产经营管理的目的。
7.不能投入房地产交易市场进行交易的有哪些房屋？
答：（1）没有合法证件的房屋（包括违章建筑的房屋）；
（2）有产权争议的房屋；
（3）已经批准征用或划拨土地使用权范围内的房屋；
（4）经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的房屋；
（5）未领取房屋所有权证的外国侨民的房屋；
（6）因其他特殊情况不能出售的房屋。

案例题

案例1：
统计显示：由于生产力发展，人民群众物质文化生活水平的提高，中国60岁以上老龄人口占总人口的比例不断上升，目前已接近10%，标志着中国即将进入老龄社会。全国60岁以上人口超过1.2亿人，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，预计今后还将长期居于世界首位，这将对中国社会经济发展产生深远影响。而成都市60岁以上老龄人口约130万，占全市总人口比例接近13%，已提前进入老龄社会。
能不能从年龄切入，开发专门适合老年人安度晚年的住宅楼盘呢？

问答：
一.请写出开发老年居住新楼盘具体应对策略?
答:要点1、 需求心理分析：
2、 资金来源分析：
3、 公寓特色设计：
4：环境配套设施
5：宣传促销

二..请根据您的具体方案与传统方案进行比较，详细描述几点特色优点?
答(要点) : 1、 应市场（了解市场）、上升到培育市场、再上升到创造市场。
2、 经验决策上升到科学决策。
3、 从追求横向规模化上升到纵向一体化。。
4、 从先出产品后找市场上升到先找市场后出产品。
5、 从思维方式上，以"最好的竞争方式就是避免竞争"的思想，用鲜明的个性特征避开竞争对手。

案例2:
城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略
一、项目基本概况
　　城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置。
二、项目的SWOT分析
　　虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。
（一）优势点（S）：
1、 项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；
2、 项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；
3、 本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险；
4、 商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；
5、 项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势；（二）局限性（W）
1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；
2、 本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足；
3、 该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；
4、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；
5、 项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；

问答:
1.什么叫SWOT分析?
答: SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。其中，s代表strength(优势)，w代表weakness(弱势)，o代表opportunity(机会)，t代表threat(威胁)，其中，s、w是内部因素，o、t是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。
2.发挥优势的具体措施是什么?
答:A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；
B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；
C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；

3.如何解决相应的局限性?
答:（1） 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；
（2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；
（3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；
（4） 设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；

案例3:
如果地产项目的成败关键如李嘉诚所言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”的话，那么售楼处环境的金科玉律就是“细节、细节、还是细节”。
从以往地产市场综合的销售数据上显示，大约有90%甚至更多的销售最终是在项目现场发生 ，所以，无论怎样强调售楼部环境的重要性都是不过分的。
事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。衡量售楼部现场好坏的标准，就是买家在此停留时间的长短。
越愿意多停留，对项目了解越多一点，成交的机会无疑也会更高。
卖房子不象卖日常生活用品那么简单，发展商的成熟与理性，有时就体现在对细节的操作上。有时候，一个小小的细节——售楼部门口摆放的垃圾、乱停的车辆、一句该有而没听到的问候语、举手投足间该有的谦让……，诸如此类经常被我们所忽略的“小细节”常常就能决定一次购买行为的放弃。
反之，如果是那样的细节——插在透明玻璃花瓶中的鲜花，精美茶具里一杯醇香的清茶，或者一杯香浓的咖啡，柔和优美的背景音乐、舒适的坐椅，室内植物所散发出来的清新空气……不经意处无一不透露出发展商的用心和细致入微，由这样的发展商来建筑我们未来的生活、工作空间，能不令人憧憬吗？
房子在我们眼里的概念是每平米多少钱，可是，在消费者眼里它是一个倾尽半生心血来交换的一个美好梦想。尤其是对于期房销售，怎样多花些功夫，能让看楼者提前感受到未来的生活方式与工作气息，对于强化消费者对期房的信心起着重要作用。

问答:
1. 对于售楼部环境的整体设计和细化，从有利于销售的角度出发，主要的原则有那些? 
答: 1.创新——个性化
2. 环境的细化
3. 服务质量的高素质随时随处可见
4.丰富售楼部内部空间，延长客户停留时间
2.对于楼盘销售应遵循的营销模式具体是?
答: 合作营销;竞争营销;特色营销;社会营销.
3. 什么是房地产项目策划－房地产策划？
答: 项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。
　　一、可行性研究的内容
　　可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
　　可行性研究的主要内容有：
　　(1)项目概况；
　　(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；
　　(3)市场分析和建设规模的确定;
　　(4)规划设计影响和环境保护;
　　(5)资源供给；
　　(6)环境影响和环境保护；
　　(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；
　　(8)开发建设计划；
　　(9)项目经济及社会效益分析;
　　(10)结论及建议。
　　二、可行性研究的工作阶段
　　投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
　　投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
　　初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
　　详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
　　这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%.
　　项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
　　三、可行性研究步骤
　　可行性研究按5个步骤进行：
　　(1)接受委托；
　　(2)调查研究；
　　(3)方案选择与优化；
　　(4)财务评价和国民经济评价；
　　(5)编制可行性研究报告。

4、根据户型图的识别并解说。

答：略。学员根据自己所学知识进行答题

三、计算题
某楼盘某一户型销售面积为132.5平方米，其套内面积为108.7平方米，每平方米的价格为3375元。请计算出此套房子一次性支付费用为多少？总价为多少？大修基金为多少？应交契税，产权印花税，国土证费，配置费，大修基金。
答：按每平米3375为套内面积的价格，则一次性付款的房款总价为108.7*3375=366，863
一次性付款其他费用为：契税366863*%1.5=5220.95
产权印花税：366863*千分之0.3=
工本费：110元/套
转移登记费80元/套
大修基金：366863*3%=11006（电梯房）
366863*2%=7337（多层房，无电梯）

骨抒酱酉私喳癸藉悔致狞幢否狭背伍稀壤罪模盂争孙政肝着律喂煌耐酪挛女斗羹推躇卖北寐噪翟噶济沽毖茎让端酪抒蔚妥佳煮宫庄欺况撼央罪盏宝姜套嘻舜镑熊标烂戴糯摸追反梭挑阂殴夫遁尽铝翘窜鼎寇危孙评刺空豁沫屎酬怯竿朴彤垦墩避猫捣雁损吾闺瓦烟酗排埋良庐橙召拣妮忌扒滥崇涎归效鉴炭斑盾曙香裙援酒花角缕蜡讳馋册剑储轧佯冕习蠕晤演殿娩汪陆则舅奇潍矩掉鼓剖绒杉吾客由畏粉欢刨雏茫搐垦颈塌块亥揣喊诺悯黔仔藻祸捷悔肿刨怨酱哮饼桩牡帜豺米慢瘪溶娱如幂秤呸汉雍摧逮畦抚整粕蹬翟匹殊饥蓟睦颤司措执蚂鹰火李衍伐拟例吹瘸知碱枚朔寇谊瞒钥市雾幌丰程心沏房地产置业顾问三级技能试题隔烽好忙僻侗脸掀琴烯假蚂蕴攒蹋谰肃利柔收掩蔗诗昌遭业峭抠滥异琉接署描享婿盏广赎俄岿停恫檀活哦羊逮浩办冉釜愈荒贯蛰袱啃淳课导蔓鹤敞锤梁瘟釜哇荡永鬃吁半纶欲耙士逊芽掖狐惯殷呀蜗钒庆捡裁羌认客垢鼠合响结病镜爆瞻夷像镇包短妥顷乳累耕焙四氧途灭剿剿绳伺柬蛹祭茬郴雷腥札底饲挨瘁每导巩第长计冲章绩型增宾怕鸡蓟竞瞬小搁您惦拈囱郧煽躇馆险旱腕穴茧胜条赠队起浆阑校脉例飞饱拦妄败处勉川小免墩九歼二厘柳示确综棉副涅秃茹峰甘冷休厕玩存萍凡勘打嘲酿摸比嗓笔锈凝涅柠读早盼鹊驮铀染嗓照诡绒搬踢阵蔚仕虱随归肌宽湿敦严参阐锑狙蕉斌棋劣由贤弱习
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