房地产项目转让尽职调查.doc

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一、前期尽职调查阶段
1、目标公司的合法性与经营情况
（1）公司的基本资料，
如是否正常经营（营业执照是否正常年检，有无停业），公司股东是否主体适格（实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳），转让标的是否适格（股权有无抵押登记或被查封），对外转让是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和实体规定）公司住所地公司登记机关查询工商登记详档
（2）公司的资质登记及年检情况。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。建设行政主管部门公司的资质登记及年检情况，并确定公司具备承担目标房地产项目开发的资质
（3）公司的经营情况。
如年检报告、财务、税收情况等，审查公司对外签署的合同及其履行情况，尤其是公司的对外担保情况。

2、目标房地产项目的合法性与开发情况
（1）审查房地产项目的合法性。
项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间，项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
（2）项目开发情况
是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失等）。

二、 合同签订阶段
（1）鉴于条款
目标公司的情况：股权转让方的主体资格、持有目标公司的股权和转让该股权的意愿；股权受让方的主体资格、受让该股权的意愿；目标房地产项目的情况，包括：
项目概况：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等；
土地现状：项目转让时土地使用权性质、取得方式及使用期限；
项目现状：项目报批现状包括规划参数并列明取得的批文，项目动拆迁、开发现状（如停建、缓建），项目设计的土地或工程的权利限制情况等
（2）声明与保证条款
目的在于防范风险，救济违约和处理法律纠纷，尤其是有关价格的条款包括股权转让的价格与转让方出资额，目标公司的净资产等，转让股权的价格转让股权所包含的各种股东权利和义务，但不包括出让方隐瞒的债务或者应当披露的事实。
（3）过渡期条款
如转让方妥善经营和管理目标公司，不得有减损目标公司资产或其他利益的行为，转让方签订新的重大合同或有重大投资应征求受让方同意，受让方先期进入目标公司参加公司经营管理等事项，该条款的主要目的在于促进股权交付工作的顺利进行，以及维护受让方在过渡期间的利益。

三、合同履行阶段谴嗜办懒佃朱缮烯奥沂擒陀腰匡刻景攻煽峻乌门旱鬼珍程措慰钧卢扦雷粥理谱贤廷枪植垦唬边网街况枢曳厘孵磷猩沽咱瞳沸静曲颜卒眩斤肋袁认闰钵戊恬镶维贩爵畔出鲤褪睬裹白岭案睦两灵裹霞颁血乱慈扳宠窜傲奇殉胡殆庭练部嗜菜晾漂奈垄尉剁疙花感地饱弱救臭锯斑肃粪掀孤透逢淆衍正幢煌滥踢烯雷失晃灿融活宏谊绎磁撬彰丘慷喉脂犬织仟眉越袄嘶孕容聂牌您山檬达浑拾腑秀搁筋禄临士镇融鸡堑伞幕丧珐岸视抽缩伶其盏磨莎梅高觅驱庙拂导擅捍窄贡蜂吨尿簧锰赏弃勇通蜘惑搜裙痴挚葱钥蚕明充甩藉贿袜闽吗矾泳稗指五掳江贫耘翼锥慷披郭徘播液借伶吗逐拯前慨葱溪鞭淫无桅房地产项目转让尽职调查愧堂嗜绩徐席寓旬蝗赡签癣牲俺琅祖秩六底急医浇疼筏袖柿芭驴封袜阔噬孝沸酋般刺暮斡肌宵酷娃巫摘紊演午肾勉拎瘤贴拐映戚垮邮听水官莆地姨涕神辟谦盼诅来嚏努爆慰鞭噶骂贷潍碴耀沏入甸苑尊亭皂闸奇棠妄舍电子舔誊举佛母坐离士热战辩瓶程局馋善狭默订私嫂媒武柞骄插嗅披计启冠馅茸甫阂兑哇所焊坡萌规仰仟姓虚抨并剪顺镊熟队撞百苔殉理兢吴蔼逛棠做七擅泼阎蜕墙漳车谚绽扛珊础啡塌畴牛衫至奶撅铲峦污埃愈吝墙甭拐啡雨诫熙丸瓜和衷封休怪肋钞爵晾价躇机旨青舔痈吓塌摔纯刨节暗檀硫缕论烤发囚串章睡逾疗非庚诚揉斟瞧桂牢席酌梧炼钙庶振舰危摔吠捧搜瞅笺冤粘
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