卓越时代广场商业裙楼投资分析报告-33DOC.doc

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卓越时代广场商业裙楼投资分析报告
前 言
中国CBD综述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03
一、CBD 概念释义┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03二、中国顶尖城市CBD发展趋势概述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08
第一章 深圳CBD区位价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08
一、深圳CBD概述 ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08
二、类比中国其他顶尖城市CBD，深圳CBD 的独特发展优势 ┄┄┄┄┄┄09
第二章 深圳CBD商业板块价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11
一、深圳CBD现有商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11
二、深圳CBD现有商业模式分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11三、深圳CBD未来商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄17
四、深圳CBD商圈与深圳其他各大商圈的竞争剖析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄18
五、深圳CBD商圈核心竞争优势和现时比较劣势┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄20
第三章 卓越商务品牌价值评估 ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21
第四章 卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值剖析 ┄┄┄┄┄┄┄┄29
结 论 卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值综述 ┄┄┄┄┄┄┄┄30

前言 中国CBD综述
一、   CBD概念释义
CBD是英文Center Business District的简写，译为“中央商务区”。 CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。
CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑、高效便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及荟萃城市最顶级的集中式商业。一般来讲，写字楼要占到总建筑面积的50%，商业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的市政配套设施约占10%。 美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。

二、           中国顶尖城市CBD发展趋势概述
   中国城市建设CBD至少应该具备以下五个条件：有足够的国际影响力、有足够的经济实力（国内生产总值超过1000亿元）、城市基础设施完备、处于资金流、信息流和物流的核心位置、聚集了各个方面的人才。就这个意义而言，香港中环当之无愧成为中国最好的CBD，内地方面北京、上海、深圳CBD三足鼎立，而广州CBD的发展也步入正轨，风头正健。
A.    北京CBD发展趋势概述
名称
CBD商圈
位置范围
建国门外大街与东三环交汇处，西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路
发展特征
高档商业最集中区域，高档商务、商业融于一体的成熟商圈
商业业态构成
国际精品荟萃、适当的娱乐休闲配套
主要商家
国贸商城、嘉里中心、贵友大厦

B.        上海CBD市政规划发展趋势概述
名称
上海六大CBD：小陆家嘴金融贸易区、南京西路沿线、人民广场、淮海路沿线、虹桥地区以及徐家汇地区
位置范围
小陆家嘴金融贸易区
东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边范围内的公共区域
南京西路沿线
东起南京路、新昌路，西至南京西路、乌鲁木齐北路。南至延安中路，北至武定路范围内的公共区域
人民广场
东起西藏中路西侧人行道，西至黄陂北路东侧人行道，南起延安东路北侧人行道，北至上海大剧院和人民大道200号外墙沿线范围内的公共区域
淮海路沿线
东起淮海东路、西藏路，西至淮海中路常熟路、宝庆路口。南起肇嘉滨路，北至延安中路范围内的公共区域。
虹桥地区
是上海最早成型的CBD。该区域主要是东起延安西路、中山北路，西至仙霞路、古北路。南临虹桥路，北靠天山路的公共区域
徐家汇地区
东起肇嘉滨路、东安路，西至中山西路、宜山路。南临中山西路，北靠广元路的公共区域
发展特征
南京西路商圈
也称“静安南京路商业街”，规划定位是一条商业、商务结合的商业街。第一段(东段，到茂名路)建成了六大专业商厦和一批老字号特色店，适应了90年代上半期消费。第二段(中段，到常德路)，引入外资建成了经营国际品牌为主体的梅龙镇、中信泰富、恒隆三大广场，建成了中安国际名品专卖店一条街，到20世纪末本段为上海商业最高层次商业。第三段(西段，到静安寺，并延伸到乌鲁木齐北路)正在规划建设中。
淮海中路商圈
淮海中路是上海最繁华、最高档的商业路段，与南京路齐名。
以重庆南路为界，东到西藏南路，是淮海路CBD区域，聚集了众多顶级办公楼，包括瑞安广场、中环广场；西段到常熟路，云集了众多购物中心、百货，有美美、连卡佛、巴黎春天、华亭伊势丹等。
在淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是新天地商圈，2000年建成，主要以酒吧为主的休闲娱乐商圈。近几年该区域已经汇聚了众多知名酒吧、新天地影城以及各式各样的中西风格的餐饮店，未来这里还将引进20多家品牌服饰连锁。
徐家汇商圈
不仅东方商厦、港汇广场、太平洋百货、汇金百货、美罗城等云集于此，而且周边还环绕着衡山路休闲娱乐街、宜山路建材家具街等市级专业特色街，形成了强烈的辐射效应。地铁一号线、轨道明珠轻轨线、内环高架、沪闵高架交汇于此，构成了便捷的立体交通网络，进一步巩固了徐家汇商圈的地位
虹桥开发区商圈
虹桥开发区商圈包括2个部分，一是以天山商厦为中心的茅台路、天山路一带（传统社区经济区），另一是遵义路、仙霞路一带（现代商务经济区）。发展至今，天山商圈商业形态不仅满足周围社区居民的需要，还满足周边大批涉外、高级白领等商业人士的需要
商业业态构成
南京西路商圈
大型购物商场、品牌专卖店
淮海中路商圈
餐饮、体闲、大型购物商场
徐家汇商圈
餐饮、体闲、大型购物商场
虹桥开发区商圈
餐饮、酒吧、休闲、娱乐
主要商家
南京西路商圈
梅陇镇广场、中信泰富广场、金鹰国际购物中心、恒隆广场、上海商城、久百城市广场
淮海中路商圈
百盛、巴黎春天、华亭伊势丹、太平洋百货、二百永新、新华联商厦
徐家汇商圈
港汇广场、美罗城、太平洋百货、东方商厦、第六百货、汇金百货、太平洋数码广场
虹桥开发区商圈
新天地广场、Park 97、钱柜、圣爱美浓葡萄酒、2001港式茶餐厅

C.       广州CBD市政规划发展趋势概述
名称
珠江新城
位置范围
东至华南快速干线，南至珠江，西至广州大道中，北至黄埔大道西
发展特征
珠江新城为天河区继天河商圈后崛起的又一商圈，广州要将珠江新城打造成区域金融中心，政府出台了多项扶持政策要把珠江新城建设成中央商务区。
商业业态构成
酒店、写字楼、零售百货
主要商家
美居中心珠江新城店、丽思卡尔顿酒店

D.       香港CBD市政规划发展趋势概述

香港
名称
中环区
位置范围
香港中西区
发展特征
香港岛面积不足70平方公里，中环区位于本岛的核心区域，是香港的金融贸易心脏。占地152.97公顷，它是香港最早发展的地区，从二十世纪50年代起即成为香港最重要的商业中心。　中环CBD的建筑面积达到了400万平米以上，拥有包括88层的国际金融中心在内的众多著名楼宇。目前香港中环业已发展为东南亚最具商务号召力的成熟CBD地区。香港CBD功能多样，商务、生活、娱乐、旅游结构平衡，商业持续繁荣。这一区域集中了大量的金融、保险、地产及商用服务行、中国银行的新总部等。香港CBD制度透明、管理高效。青山、碧海、高楼构成别致的美丽景观。香港CBD通过“联动体系”使乘客在快速交通与慢速交通、不同交通系统之间，实现短时间紧凑、高效、便捷的转换，大大缩短乘客的滞留时间，减少对城市各交通系统的冲击。
商业业态构成
酒店、写字楼、零售百货
主要商家
丽柏酒店、置地广场、LV中环店、GUCCI中环店、兰桂坊

A.       深圳CBD市政规划发展趋势概述

深圳
名称
福田中心区
位置范围
北依莲花山，南至滨河大道，东至彩田路，西至新洲路
发展特征
以深南大道为界分为南北两个片区，南片区规划总建筑面积约500万平方米,功能主要是以金融、贸易、信息、商业零售为主的城市商务中心；北片区约300万平方米主要是以行政办公、科技文化、会议等为主的行政文化中心；四周主要为高层住宅区。
深圳CBD是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展和行政于一体的城市商务、行政、文化中心,对于实现深圳香港间经济衔接，形成香港 -深圳 -广州国际性城市带都将产生深远影响，将成为珠江三角洲城市群最重要的功能区，以及华南乃至全国对香港及海外联系的核心之一。
商业业态构成
酒店、写字楼、零售百货
主要商家
马可孛罗酒店、COCOPARK、天虹商场

F.        北京、上海、广州、香港CBD对比评述

核心优势
固有劣势
深圳
经济优势
作为城市最繁华、最具商业潜力、最具经济活力、最具投资价值的领域，中心区的写字楼价值往往被过分强化，深圳中心区汲取世界著名CBD的发展经验，写字楼掌控了深圳主流话语权的同时，为商业价值、商务价值找到极佳的平衡点，使深圳中心区成为东南亚最具国际化气质和商业视野的区域。
目前深圳CBD商业以空降型的大型集中式商业为主流，CBD商业格局是由政府完善的规划实现的，并没有经过传统零售和百货业的积累发展阶段。这既是CBD商业的独特发展优势，同时也是CBD商业目前发展的劣势之所在。
北京
政治优势
北京处于国家政治和文化中心的特殊地位，其CBD的形成和发展具有中国其他任何城市都无法比拟的天然优势和象征意义，而且北京的市场本来就很大，压抑多年的市场力量一旦爆发将会产生巨大的冲击力。
政治牵头，带有浓重的市政规划色彩，CBD的商务和外交价值被过分强化，商业体量被最大化地浓缩，沦为商务配套，仅占CBD总规划建筑面积的5%以下。
上海
需求优势
由国际“走进来”需求和国内“走出去”需求强烈激发所形成的棋盘式CBD自主发展道路。上海本身就是中国内地金融贸易的CBD核心。
无论在官方还是民间，对CBD这个概念显得并不十分热衷。从政府的报告、媒体的解读，甚至街谈巷议中，都少见CBD的影子。而即使是最为机巧的房地产开发商，也很少拿CBD做卖点。一般的市民，更是懒得分辨中央商务区、商业区等等的区别。没有统一的市政规划，多头分散，对商业而言，不易产生产业集群的规模化优势和CBD地域品牌效应。
广州
市政导向优势
第一个真正严密规划和反复论证认可的大型综合中心街区”， 首先其设计采用的是群楼空中通道、地面公路、与地下铁路三层的立体通模式，从而尽可能达到人车分流，畅通无阻，这对于广州城市中心的开发建设是一次突破。其次，从功能上来说，珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上将金融、信息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一身，形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。
广州没有强大的产业群和金融圈绝对支撑不了珠江新城CBD的形成，是目前珠江新城发展的核心困难。只有广州产业群等高速发展加上政府适当的引进大公司进入珠江新城，珠江新城才能形成国际CBD概念。
香港
历史积淀优势
历史悠久，锋芒毕露，而且在渐进稳步的发展中已经趋于成熟，成为亚太地区的最具影响力的CBD.
自发形成，市政规划混乱，商业投资门槛高达1亿元以上，使诸多投资者望而却步。

第一章            深圳CBD区位价值评估
一、        深圳CBD概述
深圳CBD位于深圳市福田区。北依莲花山，南望深圳湾，总占地面积607公顷,规划总建筑面积约为1000万平方米。以深南大道为界分为南北两个片区，南片区规划总建筑面积约500万平方米,功能主要是以金融、贸易、信息、商业零售为主的城市商务中心；北片区约300万平方米主要是以行政办公、科技文化、会议等为主的行政文化中心；四周主要为高层住宅区。
深圳CBD是一个“泛都市综合体”,是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展和行政于一体的城市商务、行政、文化中心,对于实现深圳香港间经济衔接，形成香港-深圳-广州国际性城市带都将产生深远影响，将成为珠江三角洲城市群最重要的功能区，以及华南乃至全国对香港及海外联系的核心之一。

1.        深圳CBD房地产开发总量
深圳CBD总占地面积607公顷,规划总建筑面积约为1000万平方米。根据深圳市规划局官方数据估算，深圳CBD规划控制在总商用建筑面积为750万平方米。
2.     深圳CBD房地产开发发展模式剖析
和其他CBD不同，深圳中心区集合世界顶尖机构和规划设计，从政府公共产品到民用建筑，其涵盖房地产的所有产品形态，包括住宅、公寓、商业、酒店、写字楼，营建相互关联的巨大产业矩阵，实现产业巨变和区域价值最大化。深圳CBD的房地产业态开发基本上形成了以下五种模式，打造区域商务链价值。
“矩阵相关”模式：从星河·国际开始，到星河COCO PARK、星河世纪、星河丽思卡尔顿酒店，星河集团在CBD所开发的项目囊括房地产产品的所有形态，星河集团成为深圳CBD早期的开发建设缩影。引入天虹购物中心开始了CBD商圈序幕，后引进香港新鸿基地产属下管理机构启胜管理全面策划、招商、管理星河购物公园，更以超五星级酒店、甲A级写字楼成为深圳CBD早期开发龙头。
“线性相关”模式：深圳大中华国际交易广场以逾30万平方米的建筑面积构建了深圳CBD最大的商务平台、从商业、酒店、会所、公寓到写字楼，营造了深圳最大商务综合体。
“专业相关”模式：在深圳CBD，专业写字楼地位不可小觑。1998年，荣超地产率先在CBD拉开专业写字楼开发序幕，从国际商会大厦AB座、国际商会中心到荣超第四座–经贸中心，持续7年的执着追求，在CBD专注于专业制造商务空间。
“产业相关”模式：凤凰卫视行政总部及制播中心迁至深圳凤凰大厦，由此形成吸引香港、珠江三角洲等地文化产业、传媒、摄影、广告制作等相关产业链，加上附近已有的深圳报业集团、深圳广电集团等，将促进深圳中央传媒区（CMD）的形成。

一、           类比中国其他顶尖城市CBD，深圳CBD的独特发展优势
u       沟通深港，直临世界，互补与共赢的示范
深圳CBD是深港一体化的前沿和门户，也是深港互补与共赢的示范。香港作为成熟的国际化城市向深圳CBD释放着高端服务业的产业资源，香港产业巨头和知名品牌在深圳CBD抢占了新的发展空间，并从这里把产业触角延伸到珠三角和泛珠三角。而深圳CBD则依托香港在世界范围内配置高端产业资源，迅速成形壮大，香港元素让深圳CBD的发展步子更快更稳更成熟。
内地服务业发展需要香港的优势融入，香港也需要内地市场来扩大服务业的规模实力。香港总商会总裁方志伟表示，目前香港城市人口与纽约、伦敦相近，香港金融业增加值是1800多亿港元，但纽约金融业增加值大约是香港的7倍，商业服务业大约是香港的6倍。伦敦金融业规模是香港的1.5倍，从业人数是香港的1.9倍。显然，香港要确立国际竞争地位，高端服务业也只有面向内地拓展空间，才有新的动力。
香港元素与深圳CBD“水乳交融”，发挥出三大关键作用：一是中介桥梁，经统计分析，世界500强投资深圳CBD的75家中，有将近50％是通过香港进驻深圳CBD，充分体现出香港在深圳吸收外资方面的重要中介作用。二是投资趋势，在深圳CBD，现有的500万美元投资总额以上的港资企业中，第二产业占实际使用外资金额比重为46％，第三产业占实际使用外资比重为54％；三是“填补空白”，以前对外资严格限制的道路运输、无船承运、国际货代、电影院建设等领域，都有若干港资企业进入，尤其是港资进入深圳CBD商业领域的数量和投资金额的增长，一年内增长将近5倍。

u       深圳地铁城市组团快线，深圳CBD受益最大，与香港CBD近零距离接触
城市组团快线联系城市核心区与外围组团，或联络多个外围组团，以长距离出行服务为主。站距约2～3公里，最高速度一般为100～120公里/小时。组团快线将带动特区外各组团尤其是“四大新城”的开发建设与城市更新，促进特区内外一体化及城市多中心结构的形成。
城市组团快线包括的线路：

里程
起始站
终点站
01号线
40.47
罗湖口岸
深圳机场
04号线
20.91
皇岗口岸
清湖
06号线
37.2公里
松岗
龙华火车站
11号线
38.22公里
深圳西站
塘坑
13号线
48.1公里
海上田园
塘坑
14号线
50.7公里
福田中心区
坑梓
城市组团快线规划的最大受益者是深圳中心区，规划完全实现以后，将有8条地铁通过，成为全球都少见的地铁密集CBD。最值得一提的是：通过城际地铁线路，深圳CBD与香港CBD仅20分钟之隔，成为中国唯一的双城双核，日益受全球瞩目。
第二章 深圳CBD商业板块价值评估
一、           深圳CBD现有商业供应量分析
随着市民中心的启用，国际会展中心的启动，深圳地铁网络的迅速扩张，特别是周边城中雅苑、星河国际、星河世纪、中海华庭等高尚楼盘人气渐旺，加上越来越多的公司总部、跨国公司区域总部、金融机构总部等相继入驻，CBD将加速发展成为深圳的政治、经济、文化中心，一条集政府、文化、传媒、会展、金融于一体的总部经济带呼之欲出。当此契机，高端高频的商务人群与居住人群的消费特征已经形成，其对购物、休闲、娱乐、文化等的需求正在迅猛增长，商业竞争山雨欲来。CBD已初步显示出巨大的商业前景，并逐步向深圳高档商圈迈进，日益成为深圳一个真正的品牌消费区。
CBD商圈是深圳最有潜力的商业中心区，目前已形成以三大购物中心（星河COCO PARK、怡景中心城和晶岛国际广场）为主的商业格局，日平均人流量达30多万，且都是颇具消费力的高素质顾客层，为定位高档的CBD商业提供了广阔的发展空间。随着写字楼市场的不断被消化，中心区的商务氛围逐渐形成。后市随着岗厦商业区改造工程的深入，中心区新写字楼、新房地产综合性项目的落成，深圳CBD将会成为深圳最大、经营档次最高的商业中心，显现出超强的辐射能力。

二、深圳CBD现有商业模式分析
1.  集中式商业
形成以三大购物中心（星河COCO PARK、怡景中心城和晶岛国际广场）为主的商业格局，集中式商业均集中在南区益田路和福华路沿线，无缝衔接地铁网络、毗邻会展中心和高尚社区。
星河COCO PARK简介
基
本
资
料
发展商/投资商
深圳市星河房地产开发有限公司
物业位置
地处深圳中心区核心位置，邻近深圳市会展中心，与高交会馆、市民中心隔路相对
商业类型
集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能为一体的体验式园林和情景化购物中心
商业经营管理商
启胜管理服务有限公司
物业管理
深圳星河物业管理
总建筑面积
约8万平方米
商业面积
约8万平方米
商业层数
五层
外观形象
外形复杂新颖，包括各种钢结构造型及钢结构连廊、天桥，外墙为大面玻璃幕墙和一个大型球形玻璃幕墙；内含12条特色商业街，约6000平方米下沉式广场
风格定位
深圳公园情景式，大都会体验式、一站式购物中心
标准层面积
1.2万平米
首层高度
6.2米
标准层高度
5.6米
标准层面积
1.2万平米
停车场所在楼层
地下负三层；车位数量： 800个
商
业
环
境

人行方便度
3个站台无缝链接地铁购物公园站，福华路、中心路共有30余部公交车
车行方便度
深南大道、滨河大道保证车行顺畅。益田路、金田路、福华路规划良好
人流量
50万人/日
所临街道状况
所临福华路、益田路、中心一路街道规划完善
商务配套
黄浦雅苑、港丽豪园、星河国际、中海华庭、皇庭世纪等高档住宅区、信息枢纽大厦、航天大厦、卓越大厦、金中环、嘉里建设广场、大中华国际交易广场、深圳国会商会中心等30多栋超甲级写字楼，会展中心、高交会馆、市民中心等市政设施，星河丽思卡尔顿酒店、马哥孛罗好日子酒店、喜来登酒店、五洲宾馆、景轩酒店、香格里拉酒店等五星级酒店，天虹购物广场、怡景中心城、晶岛购物中心等大型购物中心；已经进驻30多家中外资银行；云集众多五百强企业.
交通配套
与深圳会展中心地铁站实现无缝连接，三十余部大小公交分布在其周边，可至深圳的各个地区
S
W
O
T
分
析
优势
占据中心区无比优越的核心位置，比邻会展中心，无缝链接深圳地铁购物公园站。超过140万平米甲级写字楼和数十个大型高档住宅区环绕其间，中心区高档酒店群近在咫尺。在旺盛的人流、物流、资金流、信息流里，缔造中心区优质商业坐标.与近2公里的地下商业街无逢链接.未来潜力无限,几年后租金及升值完全可以超越华强北及东门.
劣势
周边竞争激烈，怡景中心城、晶岛国际广场、天虹购物广场均走高档路线，如何进行错位经营、实现共赢是首要问题。
机会
地处深圳CBD的核心地带，必将随着深圳中心区商圈的崛起而兴盛。其辐射力不但将直逼东门、华强北等成熟商圈，而且更将其提高一个档次，为创新消费、炫耀时尚，缔造非凡体验的“一站式情景式购物中心”。
威胁
深圳中心区的商业氛围还不够浓厚，尚需两至三年的时间来培育。

一、           深圳CBD现有商业模式分析
怡景中心城简介
基
本
资
料
发展商/投资商
深圳市怡景中心城商业发展有限公司
物业位置
深圳CBD福华路中央商务区核心地带
商业类型
中国首创的生态型购物中心，拥有28000平方米的的屋顶生态公园和15000平方米的下沉水景广场，是目前深圳购物中心中最具绿色概念的项目
商业经营管理商
台湾太平洋建设·HOUSE·百货集团
物业管理
深圳市城建物业管理有限公司
总建筑面积
12万平方米
商业面积
10万平方米
商业层数
四层
外观形象
北侧是39公顷的中心广场，东西两侧各有一个面积达7200平方米的绿色景观下沉式广场，屋顶是2万多平方米的绿色公园
风格档次
国际商业中心
标准层面积
2.0万平米
首层高度
6.2米
标准层高度
5.6米
商
业
环
境

人行方便度
地铁、公交车提供了便捷的交通，自驾车也很方便
车行方便度
深南大道、滨河大道保证车行的畅通，益田路、金田路、福华路规划良好
人流量
50万人/日
所临街道状况
临近深南大道、滨河大道、福华路等主干道
商务配套
星河国际、中海华庭、皇庭世纪等高尚住宅区、信息枢纽大厦、航天大厦、卓越大厦、深圳国会商会中心等甲级写字楼，会展中心、高交会馆、市民中心等市政设施，星河丽思卡尔顿酒店、马哥孛罗好日子酒店等四五星级酒店，天虹购物广场、星河、晶岛购物中心等大型购物中心
交通配套
与深圳会展中心地铁站、购物公园站实现无缝连接，三十余部大小公交分布在其周边，可至深圳的各个地区
S
W
O
T
分
析
优势
中心城位于CBD中轴，为中国首个生态型购物中心。建筑风格强调“生态”概念与深圳其它大型购物中心有所区别。建成后，其周围摩天大楼林立，中心城居于其中，以“生态型”为特点，整体感觉绿色、自然、休闲，和周边的现代化建筑形成巨大反差与视觉冲击力；中心城的外型是水平发展的，占地很大，建筑却很矮，更象欧美的MALL。地铁一号线将会为其带来日均十万的人流量
劣势
深圳中心区的商业氛围还不够浓厚，尚需两至三年的时间来培育
机会
地处深圳CBD的核心地带，必将随着深圳中心区商圈的崛起而兴盛。其辐射力不但将直逼东门、华强北等成熟商圈，而且更将其提高一个档次，无论从购物品牌、休闲娱乐还是生态环境来看，都是极具有特色的生态型商圈
威胁
怡景中心城与其相隔仅咫尺的晶岛国际广场均强调“生态”型的建筑特点，均走高档经营路线，很容易形成同质经营

晶岛国际广场简介
基
本
资
料
发展商/投资商
深圳融发投资有限公司
物业位置
由福华三路、福华路、中心四路以及中心五路合围而成，南接会展中心，北通中心广场和市民中心，占据CBD重要位置
商业类型
集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的深圳顶尖的mail
商业经营管理商
深圳市国际商场
物业管理
深圳国商物业管理有限公司
总建筑面积
11万平方米
商业面积
8万平方米
商业层数
4层
外观形象
屋顶有2万平方米的大型生态花园，地面一层的北面设有一个占地7000平方米的公交枢纽站，地下一层东西两面各有一个7000多平方米的下沉式广场
经营档次
知名主力店及各类品牌专营店，其中80﹪为首次进入内地
标准层面积
1.8万平米
首层高度
6.2米
标准层高度
5.6米
商
业
环
境

人行方便度
人行方便度：通过屋顶天桥、地面通道、地下人行通道和地下车行通道与周边城市建筑、地铁交会站、公交枢纽站形成全方位的贯通
车行方便度
车行方便度：深南大道、滨河大道保证车行的畅通
人流量
约40万人/日
所临街道状况
临近深南大道、滨河大道、福华路等主干道
商务配套
星河国际、中海华庭、皇庭世纪等高尚住宅区、信息枢纽大厦、航天大厦、卓越大厦、深圳国会商会中心等甲级写字楼，会展中心、高交会馆、市民中心等市政设施，星河丽思卡尔顿酒店、马哥孛罗好日子酒店等四五星级酒店，天虹购物广场、星河SOHO购物公园、怡景中心城等大型购物中心
交通配套
地铁一号线与四号线交汇的出入口、公交车停靠站（20多条公交路线）
S
W
O
T
分
析
优势
平面设计新颖，场中设街，铺铺临街；
地处CBD核心；处于地铁一号线与四号线交汇口；紧邻会展中心，购物公园；
劣势
中心区的商业氛围还不够浓厚，尚需两至三年的时间培育
机会
其定位力求实现差异化经营；消费者可以边购物边逛公园；采取只租不售或返租的经营模式，以确保统一经营
威胁
经营模式、经营范围、商业业态与万象城、金光华广场均雷同，易同质竞争；仅在深圳中心区就存在与晶岛同档次的怡景和星河SOHO，竞争激烈。

1.        社区商业
深圳CBD区目前配套的居住社区主要分布在中心北区彩田路附近和南区会展中心西侧。星河国际、黄埔雅苑、城中雅苑、星河世纪等深圳市顶级高尚生活社区使CBD居住氛围成为深圳人居典范。其高额房价特色使CBD的居住群锁定在事业有成的城市中坚有产阶级和跨国公司商务流动性租赁居住人口，为CBD商业提供持续性高频高端消费人群。
大型住宅裙楼商业楼盘名称
商业面积
（平方米）
主要业态
星河国际
40000
天虹购物广场、餐饮
星河世纪
25000
大型主题商场——“第三空间创意生活馆

2.      写字楼裙楼商业
在任何一座CBD，写字楼都掌控了核心“话语权”。在深圳CBD，众多高耸入云、气度不凡的写字楼荟萃其中，成为CBD商务频繁、人气密集之地，使写字楼裙商业随着CBD的发展成熟，更加繁荣璀璨，同比别区，更具投资潜力
CBD现有写字楼裙楼商业一览表
楼盘名称
商业面积（平方米）
主要业态
国际商会大厦
（B座）5914.21
银行、餐饮、发艺、便利店
兴业银行大厦
2936.39
银行、餐饮、地产中介、便利店
投资大厦
10080
银行、酒店
航天大厦
5988.93
银行、餐饮、便利店
卓越大厦

银行、餐饮
新华保险大厦
4409.08
餐饮
时代金融中心
5961.87
空置
深圳大中华国际交易广场
90000
银行、酒店、餐饮
国际商会中心
8051
银行、地产中介
中央商务大厦
9858.63
餐饮、银行
江苏大厦
6000
宾馆、商场、银行
诺德大厦
3，671.95
银行
安联大厦
8937.63
银行
中银大厦
23000
银行、地产中介
中电信息大厦
自用
银行
经贸中心
2737
地产中介
美特思
自用
餐饮、银行
免税大厦
10191
餐饮、银行
金中环大厦
23295
餐饮、银行、便利店
信息枢纽大厦
自用
银行、市政便民配套
嘉里建设广场
10000（2期）
在建
中国联通大厦
自用
银行、市政便民配套
华融大厦
9728
餐饮、便利店
城建购物公园
20000
餐饮
（地铁购物公园站与会展中心站）地下商业街
14100
规划中

二、           深圳CBD未来商业供应量分析
根据深圳市政府对CBD的商用土地控制政策，CBD将不再有大型集中式纯商业中心的建设计划，而未来的商业供应量主要来源于裙楼商业（如项目一期）和混合型房地产产品中的商业部分（如项目二期），如发展商无短期资金回笼计划，均考虑长期持有商业项目，只租不售。导致目前入市的可销售的商业投资产品在未来的市场竞争将出现白热化的态势，未来商业板块具有可销售面积的市场供应稀缺性。

三、           深圳CBD商圈与深圳其他各大商圈的竞争剖析
●与东门商圈、华强北商圈的比较
东门商圈
东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。东门商圈的形成、繁荣和发展，得益于东门步行街的改造，改造后东门商业步行街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过50万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，因此吸引了大量顾客前来东门购物，目前日均客流量达35万人次，节假日更高达50至60万人次，年营业额逾50亿元。主要百货店有茂业百货、太阳百货、天虹商场。但是东门商圈目前存在很多问题，一是经营业态雷同，缺乏个性，且档次较低。东门商圈目前经营服装和小商品的小商铺占了九成，商铺品种单一，成为极需要改变的现状。大型综合性百货亦存在经营范围雷同、商品种类相似的问题；同时，商场定位不清晰，整体档次低较低，降低了东门商业的层次。另外，消费者需求的细分化与专业化，也呼唤着个性化的商业面世； 二是外部环境、交通有待改善。东门老街虽然经过政府的两次改造，内部面貌已焕然一新，但是面临每天60万的人流量，道路拥挤、脏乱又成为东门路一大难题；三是大型商业内部绿化、休闲设施缺乏。
华强北商圈
位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买卖交易场所。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商圈内拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌动，日人流量高达50万人次。目前华强北是深圳“业态最全”的商圈：拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场；有曼哈时尚广场、华强电子世界、紫荆城等30多家商业品牌大型商场；拥有大小商家560多家，各式门店3400多家；有金融和证券机构40多家；KTV、酒吧等60多家；同时又是赛格、桑达、华发等多家上市公司的总部所在地。整个商圈年销售总额逾200亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。
目前，华强北正在不断升级扩容。一是政府对华强北进行二期改造，进一步完善交通、人行系统，加强步行街的建设；二是电子市场进一步扩大；三是国美、苏宁两家家电巨头的进入，使华强北专业化经营趋势越来越明显；四是茂业百货将进一步带动华强北百货业的发展，同时曼哈时尚广场、女人世界名店等集中式商业进行重新调整、定位，形成良性的错位经营、优势互补的格局。未来几年内，华强北将变得更加繁荣。
华强北商圈目前最大的问题是交通堵塞问题。车辆太多、道路不够、停车场有限等都直接造成了交通的窘境。其次是华强北的内部购物环境有待提升，除了后来居上的茂业百货里面具备娱乐休闲饮食功能外，其余的卖场都是单纯的卖商品，没有一个歇脚的地方，这样人流量越大，逛商场越累。
 而东门商圈、华强北商圈的缺陷正是CBD商圈的优势。CBD商业由于政府超前的规划，交通、环境均相当完善，各商业项目也力求以个性化的服务吸引消费者，走多元化道路。更重要的是，CBD商业项目均走高档路线，定位清晰，符合中心区的整体规划，有助于其长远发展。

●与人民南商圈的比较
人民南商圈
人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3平方公里。人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，拥有国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等11家大型商场，16家金融机构，33家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭年等5座五星级大酒店；39家高档次娱乐场所，数百家餐饮业和1万多家公司。有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦的马士基公司等；全市外