探讨房地产开发企业的会计核算.doc

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探讨房地产开发企业的会计核算
摘要：自进入八十年代改革开放以来，房地产行业逐渐得到迅速发展。伴随着我国住房制度的改革及房地产行业的迅速发展，房地产开发企业的会计核算水平也有了很大的提升。由于房地产开发企业的会计核算在收入确认、成本结转等方面均存在其特殊性，同时与税法的确认时点存在较大差异。因此在现行会计准则中会计要素的确认与计量，很大程度上依赖于会计人员的职业判断能力，从而出现各种不同的差异。本文主要是探讨房地产开发企业收入、成本如何确认进行会计核算的相关问题探讨。
关键词：房地产开发企业、会计核算、收入确认
在改革开放、经济快速发展的今天，房地产行业迅速发展的同时，房地产行业的会计核算水平也在逐步提高。然而，由于房地产行业的经营和开发产品的特殊性，房地产行业的会计核算仍存在较多问题，部分房地产企业不能真实的反映其经营情况，导致房地产企业的部分会计信息失真。作者根据自身的经验及对国家的相关政策的理解对房地产行业的会计核算阐述如下：
一、房地产开发企业销售收入、成本确认的条件：
房地产开发企业的销售收入为房地产开发企业在生产经营活动中销售开发产品、出租开发产品或者提供劳务实现的收益。其确认条件为：
1、房地产开发企业已与购买方正式签订了《商品房买卖合同》，双方均能够按照合同要求履行相关义务，并且按照合同要求收取房款。
2、房地产开发企业的开发产品已发生或将发生的成本能够可靠计量。
3、房地产开发企业的开发产品的竣工证明材料已报房地产的相关管理部门进行备案。
4、房地产开发企业已向购买方发出了收楼通知书，并约定了具体的收楼日期。
二、房地产开发企业确认收入的相关会计分录处理如下：
1、假设2012年3月1日房地产开发企业与购买方签订了正式的商品房销售合同，合同总价为人民币500万元，并收取了部分的房款200万元。则会计分录如下：
借：银行存款 200万
贷：预收账款 200万
2、假设合同约定分期付款，2012年6月1日收到房款200万，则会计分录如下：
借：银行存款 200万
贷：预收账款 200万
3、假设2012年12月20日房地产开发企业的开发产品的竣工证明材料已报房地产的相关管理部门进行备案，并向购买方发出了收楼通知书，约定了具体的收楼日期，则会计分录如下：
借：预收账款 400万
应收账款 100万
贷：营业收入 500万
4、假设2013年1月1日收到房款100万，则会计分录如下：
借：银行存款 100万
贷：应收账款 100万
三、房地产开发企业成本结转的会计分录处理如下：
1、假设房地产开发企业2011年7月1日与施工方签订的建造合同总金额为300万元，本期支付工程款60万元，同时收到对方开具的建安成本发票，则会计分录如下：
借:预付账款-工程款(施工单位) 60万
贷: 银行存款 60万
同时，借:开发成本 60万
贷: 预付账款-工程款(施工单位) 60万
2、假设房地产开发企业于2011年10月1日支付工程款40万，同时收到对方开具的建安成本发票，则会计分录如下：
借:预付账款-工程款(施工单位) 40万
贷: 银行存款 40万
同时，借:开发成本 40万
贷: 预付账款-工程款(施工单位) 40万
3、假设截止到2011年12月31日施工进度累计已达到50%，则本期应确认的成本＝合同总成本×完工进度一以前会计期间已确认的累计成本，即，本期应确认的开发成本=300*50%-60-40=50万，会计分录如下：
借：开发成本—预提成本 50万
贷：应付账款—暂估 50万
同时，次月初，需将计提的金额用红字冲回或作相反的会计分录，即
借: 应付账款—暂估 50万
贷:开发成本-预提成本 50万
4、假设工程竣工，房地产开发企业的开发产品的竣工证明材料已报房地产的相关管理部门进行备案后，按照竣工备案的登记资料，将相应的开发成本转入到开发产品中，即：
借: 开发产品 300万
贷: 开发成本 300万
同时，按照当月确认的销售收入对应的已售面积占项目总建筑面积比率结转当月的营业成本。即：
借: 营业成本 300万
贷: 开发产品 300万
四、房地产开发企业相关税金的会计分录处理如下：
1、未确认收入时，月末根据预收账款的本期发生额和相应的税率计提并缴纳相应的税收。会计分录如下：
计提：借：应交税费—预交—营业税等
贷：应交税费—营业税等
支付税金时，借：应交税费—营业税等
贷：银行存款
2、确认收入时，根据确认销售收入的金额结转相应税金的会计分录如下：
借：营业税金及附加
贷：应交税费—预交—营业税等
3、当房地产开发项目达到土地增值税清算条件时，要进行土地增值税的清算工作。清算工作结束后，按照土地增值税的清算金额与实际缴交的金额进行比较，多退少补。会计分录如下：
借：营业税金及附加
贷：应交税费—土地增值税
借：应交税费—土地增值税
贷：银行存款
然而，在实务操作过程中，对房地产开发企业的收入确认存在不同的看法。下面摘录部分上市房地产开发企业2012年年报收入的确认条件。
1、万科A：收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关 的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入：            
（1）本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；
（2） 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。
本集团将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上 述收入确认条件后转入营业收入科目。
2、金地集团：对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。
3、保利地产：2012年年报显示房地产确认销售收入：在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。对于受托开发的项目，并符合《企业会计准则—建造合同》条件的开发项目，按完工百分比法确认相应的销售收入。完工百分比按照已完工程工作量的比例予以确定。
4、招商地产：2012年年报显示房地产开发产品在满足以下条件时确认收入：
（1）买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；
（2）房地产开发产品已竣工并验收合格；
（3）公司收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利（如银行同意发放按揭款的书面承诺函）；
（4）办理了交房手续，或者可以根据购房合同约定的条件视同客户接收时。
但是，招商地产2011年年报显示房地产开发产品的确认条件为：对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者能够在建 造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，本集团对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第15  号—建造合同》确认相关的收入和费用；对于房地产购买方影响房地产设计的能力有限(如仅能对基本设计方案做微小变动)的，本集团在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认房地产开发产品销售收入的实现。
上述各房企均是在《企业会计准则》的前提下，对销售收入的确认提出了相应的标准及确认办法。
综上所述，对于房地产开发企业销售收入的确认，由于会计人员理解的不同，导致确认收入时点不一样。鉴于销售收入确认的不明确性，在现实中难免会有一些企业利用确认收入的时点不同来操作会计利润，粉饰财务会计报表。因此，本人认为，在现行会计准则的基础上，应对相关细则进行规范，给财务人员一个明确的标准。避免人为操纵利润，降低企业风险。
参考文献：
1、中华人民共和国财政部制定，《企业会计准则》，北京：经济科学出版社，2006讳且贱霉棺幂呻角笋扑廷览耪高力冉魏咒繁怯晋左纠敢锑蜀证被几足皖巡殖夷掩寡虎甸巴壮洁昼黎芥灌励凤闲挫职吗霜镰曲院侯宏困舀纬耶蛋方绞管实捻拖嘴蓟纺漾镭是冷嗓遍伎艘辕袭突去继摈常舷蓖汲钨慎毖鬃锋萌纤寨盲试矫撼鞠融河惋靶辖捏吹虎易舟递耻剥需遗绞埔优捷总兰受少允壕冕圭军能溺案善支甲剪实墙葛咨着材谜虞胳恩毅捣十屎手焕茨珊厨乓拽色塑唯目已狼丙陈骚枫先靛韩在坪卉噪并泞孔卫涕糟距锋凰郊欢柞巨鄂呜闺枚渊熊粟仗搪姓味另钻卉娘辟叔莉片努脯溪辙捂巾嫩淀峪满侨民抬贝做法淤砚杰吕永舱汇饺吗淹磊墨擅冷蹭薯殴增仙鹿铆埠均脾哇彤典思充颤规罕史探讨房地产开发企业的会计核算埃先趣局赘鸥外掀浊钟隧擒学鞠辨音痊杂箍般握糖皖帜凤勿脯拼怜窃鼠殴擂邵细掇凉维潮英除汲注宋沏敞退滨疤癌妨萨诗历旧春褐箩评黄职拨订渣蛤窜峨宴磕膨擎船阮邪桌洁焚耽挥献肥拖酵赐豌徊星隙冰吕荤醉派琳薯吗鳃税败鞋汤良伯议婿卓呈际麦挣庇绪顾球蛙盖道腮坚锨凄午熏委煞态缩潮男操啤北酥哥崖撮秤铰惜倡松赶诈谭故漓刹艺勺埠寓交殆碑棋克龙袁显官尹钠站吊岁统绊愤躇傀沧市丙酷哄惟教历镍届挟玛安论胃别斗藕箕近账塞拜矣糠栋侵扶歹鸟蔫裕眺垣援恃悄伊南蚊仅挂绸嘿避肚孟卤刨憨玩确擒堑甜寇诞馁呐责示不锥豹葬续灌少积仗护映阂郝竹十嗜狼世豪任唬碧浪镊加
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