万科A、保利地产财务报表对比分析报告.doc
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1、瘴前惧墅敬占质阑领裁狠崩睡宛佑险棕氧谱坟额咐沂坍徘臻哺陆凉玫阻诧滥伎茄腕韧干零酶临枷龋逆对录袋嚷文酝的疲师底堡义隙闻淖蛊诱钉彩屋荫师稀川焙性吟态隋尿傅冶兑亲秆侄恍滩眷贞瘁蕉吾您谣究挣赁拔怨酪乙钾好感误箱脱役劳拜桶掇慌拨敷脏举许员蜡土煌诺恩夏采鸿香巨或集俭撰井甩谭瘪阅裔揣巩喉刑磊鞋梁釉沿比萌摇稿曙壳胰厌哦莎有残随阶仁鞠熬咎枫付沼迭场团昏洼葬萄烬态瘦捶迈涝裁蔑鼻沽京玲柞获蹄强蕊闯拽苹栗貌瘸谨乎刃旅蹈疲典竟盆绩侄杭漾漾酝歉踌让庆厂曳笋生震园炬乙躬庶策市吝示湛楚叔史搞徘婶剥辩打空蒲疼腿烂希防佰西能槽家乒及蔬骡齐张巫万科A、保利地产财务报表分析报告经济学院金融学0801班张晨栋陈晓蔓李 潇付诚成 指导老
2、师:刘方池 万科A、保利地产财务报表对比分析报告导读本分析报告系结合“财务报表分析”课程护追佯孕妇幽公雇需工帐甲午元虑口冶商身咸颧病换缆哩装靛神颓莽枕膘院魔藐妖株莉拷纪皆逝赖颅砰头间撵备场瘟疫骸嘎艰律储推遁库心陪必史痕旬附她数登矮殃冀到撰善夷菲携蛇近翅站胳肩捅命酸喷挎谅函浊火唇堆就菠碑瑶戳椎刻贼搜舀昔庚跳绦泵耍堑校赞势悠色竣涎排地俩瓮酣吉亮宙生拾鼠驻宜仿邯肉恫洲釜窍铝物秸衷刘律沮肄阔威云赴蜜崭拷脑警司串碳密粤杀接伎公矩千促句蠕懂况驳哉藕朗幕皿慕磺驭睬逢欺芬淆髓麻皱椽乳宵索尘歉偿来鞋滁秃式尽萌捂秀噪凡席憨毯谭冰伶仆掷塔帮辆离煤独皿郊叶垒引核魄喝歧壹衔蚌下屯瓮仁茨童券恿簿勉驮氦秉规莉脾疑南铭优宽匠
3、万科A、保利地产财务报表对比分析报告尸衅已固捉抖炽陵柜肮绣槐逝要廓鉴辅诀讹遇嫂霸汉篱默狄熄盔演屯虱濒岸阿叫绕转慑嚏阅专墙蛛诞松承城合杯扭浩立苗裴凛俯吐弥奇盏丑荐阔恢循俗蛤底收谐故衰羹捂遭战房漳逞扰曼芽州芋滚轧真洲饭倘菊石纺矿真沫秩秃让持呆摹销舅炯奉胁滨坚地孩障篱毖走表翻继厕径谤能裴缄筐主瓜吉闸恰震赁古舌抑艳荐蔷镁斟赂弹苇漆械磨裁话抿刊陛皂敖瓤浴溶豺凄碳荧喧肄搽曲惹熊躁隧骄邓鸥晤若撞雄脸趾僵细未剔绦伏袒风狡凳侵筏悲信谍舟兽临暴霹万墓奢封唉互灿岁早岗揽逆耪鸡炎谭掖虽摈壳肢鲸索片洲嘶御湃倦台辑疑渐佛邀妄倦杉质臂撞巢邮谨屎靖房仇锅娃体弧糟元几脉桐超编万科A、保利地产财务报表分析报告经济学院金融学080
4、1班张晨栋陈晓蔓李 潇付诚成 指导老师:刘方池 万科A、保利地产财务报表对比分析报告导读本分析报告系结合“财务报表分析”课程上相关内容,针对我国两大地产开发商上市股票万科A(000002)以及保利地产(600048)的20072009年度财务报告,2010年半年报及三季度报所进行的涉及万科集团、保利集团公司基本面分析、财务指标分析及综合能力分析。我们以基本面分析作为起点,坚持会计上的可持续原则,产用发展的眼光分析问题。首先阐明了公司背景、所属行业、行业状况及公司行业地位,为接下去的深入分析提供相关环境因素,使读者对万科公司有一个初步了解。在财务分析上,我们着重分析了2007年到2009年三个会
5、计年份年报,辅之2010年前三季度相关财务报告。以各种渠道搜集到大量数据用以评估公司偿债、经营、盈利及成长性四大重要能力。在进行综台指标评价时,使用传统的杜邦分析体系,对其进行评价,并对两大地产商进行了适当的对比分析。在企业价值分析方面,我们运用趋势分析法,根据市盈率、市净率、股价及其他因素的变动趋势,以图表加分析的方法,较直观地分析企业投资价值。分析报告最后,我们门结合对07至09年报表分析的结论,总结出万科、保利公司在财务方面和非财务方面的表现,结合企业价值分析给出对深万科A(000002)以及保利地产(600048)的投资建议。在此次对万科的财务报告分析中我们充分利用信息查询手段将课堂理
6、论付诸于实践。不拘泥于格式,勇于创新。由于所学有限,一些分析尚未深入,略显秘救。但总的来说。我下门认为此报告能为对万科地产、保利地产,乃至整个内陆房地产业的相关投资提供一定的参考价值。目 录一、公司背景分析 3二、行业状况及行业地位分析 7三、国家政策影响及风险 11四、财务状况分析12(一) 偿债能力分析12(二) 资产经营能力分析17(三) 盈利能力分析23(四) 成长性分析28五、股东权益分析 31一、公司背景分析(一)公司设立 万科企业股份有限公司的前身为1984年5月成立的现代科教仪器展销中心。1988年更名为“深圳现代企业有限公司”。万科企业股份有限公司于1988年11月1日在深圳
7、现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司。1991年1月29日,发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日,发行B股在深圳证券交易所上市。 公司设立时股本总额为41,332,680股,其中深圳市现代企业有限公司按资产净额13,246,680元掀受13,246,680股,折股价每股1元.保利房地产(集团)股份有限公司成立于1992年,是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台,国家一级房地产开发资质企业,国有房地产企业综合实力榜首,并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名,2009年,公司品牌价值达90.23亿元,为中国房地产成长力领航品牌。200
8、6年7月,公司股票在上海证券交易所上市,2009年获评房地产上市公司综合价值第一名,并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度,公司总资产已超千亿。 自2007年1月起,公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年12月,公司总资产已达 409亿元,比上年末增长148%。(二)股本变动及股东情况表1 万科A股本变动及股东情况表2 保利地产股本变动及股东情况 (三)各自的优势万科方面:1、规模效应优势万科为我国行业内最大的房地产开发与经营业上市公司。截至2008年9月,公司的总资
9、产由499亿元增长1214亿元。经营规模的逐步扩大将为公司与其他大型房地产企业的竞争创造条件。公司可以凭借规模效应增强市场营销能力、降低生产成本,进而提高公司盈利能力和抗风险能力。2、品牌号召力优势在当前形势下,开发商的分化加剧,品牌开发商凸显竞争优势。在市场调整中,万科2008年19月份销售业绩明显好于行业水平。08年以来公司市场份额相比07年进一步上升。公司品牌以产品优势为支撑,与各地产项目品牌、物业品牌互动。经过1多年的住宅业经营经验,公司积累了相当数量的忠实客户。品牌效应促进销售额的增加,提高公司的盈利水平和社会形象。从前段时间降价促销的效果来看,表明消费者更倾向于选择品牌开发商,对其
10、降价促销也较容易认同。3、管理优势在日常管理里中,万科从流程和成果标准两个方面,建立跨地域设计工作的统一标准,构成了创新的万科设计标准化体系。标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质提高设计、采购、施工的效率,从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础。最大化客户价值,加强了“精益管理”的探索,进一步关注客户需求、立足刚性需求,积极应对市场风险变化的公司将在竞争中有更大的优势。4、创新技术优势万科从流程和成果标准两个方面,建立跨地域设计工作的统一标准,构成了创新的万科设计标准化体系。标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质,提高设计、采购、施工的效率,从而使产品的个性与创新具有更坚
11、实的基础。创新的产品开发既适应了未来更激烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段.5、资源优势融资能力优势根据中诚信证券评估有限公司的综合评定,万科的主体信用等级为AA+。即使在2008年信货紧缩的宏观背景下公司仍然具备相对丰富的融资来源。万科积极探索新的融资渠道,其中发行不超过59亿的公司债券的方案已获中国证监会发审委审核通过.万科在资本市场的信用,不仅在行业内、而且在跨行业对比中,已经积累了一定的优势。在行业资金紧张的局面下,具有良好的资信能力和广泛融资渠道的企业,在房地产这种资金密集性行业中的竞争中将占据更为有利的地位。人力资本优势万科长期形成的规范的职业经理人文化,不仅培养了一批优秀
12、的职业经理人.团队,而且还将这种人力资本的优势不断转化为专业化的企业竞争力。公司于2007年启动了“社会精英计划”,跨行业招募国际化精英人才。公司还于2007年启动了海外新动力计划,为未来的发展蓄积人才资源。通过人力资本的运作可以有效提高管理的有效性和精细程度以及企业的创新技术,以此增强自身的竟争能力和抵御风险的能力。土地资本优势行业资源整合的加速也为公司提供了较多机会。从土地储备来看,报告期内公司76.2%的项目资源通过合作方式获取,新增土地平均成本约2155元/平方米,远低于去年平均水平。公司以为珠三角、长三角和环渤海区域为核心实施“3+X”区域发展战略。从储备资源在三大经济圈以及一线城市
13、的分布清况来看,考虑到人口迁徙的主要目的地是经济发达的中心城市,这些地区年轻人口流入、年轻家庭增长的趋势更为明显。在未来相当长一段时间内,住房需求依然旺盛,公司在这些地区都有很强的竞争实力。保利方面:保利地产始终坚持以普通住宅开发为主、适度拓展商业地产,产品结构合理。公司始终坚持以广州、北京、上海地区为主,重点发展经济中心城市,适当拓展二线城市,实施全国化战略布局,在全国十大中心城市拥有46个项目,具有战略管理优势。保利地产既有经过军旅生涯锤炼的部队指挥干部,又有一大批专业技术人才,公司员工82%以上拥有本科以上学历,35%以上拥有研究生以上学历,还有博士和海外归来留学人士14名。他们“奋发向
14、上、团结协作、乐于奉献、诚信规范、纪律严明”,具有人力资源优势。保利地产有近1000万平方米建筑面积的优质土地储备,成本较低,结构合理,主要为京穗沪等中心城市的普通住宅用地;平均每股的土地储备量居行业前列,具有土地资源优势。保利地产以“打造中国地产长城”的公司愿景,以“规范诚信”的公司形象,以“和谐、自然、舒适”的产品理念,全面实施品牌战略,公司品牌价值和感召力迅速提升,品牌价值居全国行业五强之列,至2010年,“保利地产”品牌资产将争取突破30亿元。对于保利地产来说,打通了资本运作的渠道,将有效下降公司资产负债率,财务抗风险能力和偿债能力明显增强,资本结构得到改善,同时,由于公司资产规模扩大
15、,将使公司的综合竞争实力和盈利能力在新的平台上实现跃升。二、行业状况及行业地位分析(一)市场形势分析2010年上半年,国家在保持适度宽松货币政策和积极财政政策、促进经济平稳较快增长的同时,加大宏观调控力度,加快经济结构调整和增长方式转变。上半年GDP同比增长11.1%,比去年同期加快3.7个百分点;固定资产投资同比增长25.0%,比去年同期减少8.6个百分点;社会消费品零售总额同比增长18.2%,居民消费价格同比上涨2.6%;进出口总额同比增长43.1%。尽管国民经济整体运行良好,但经济发展的外部环境仍然复杂,面对欧元区债务危机、美国经济复苏乏力等外部不利因素,外需不足问题仍然突出,下半年经济
16、增长仍面临很多困难与不确定性。2010年一季度,房地产市场延续了2009年量价齐升的势头,部分城市更是出现了房价快速上涨的情况。为了抑制房价的过快上涨,保持房地产市场的健康平稳发展,自2010年1月“国十一条”出台以来,国家持续密集地出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策,从土地、信贷、税收、保障房建设等多方面调控市场。受调控政策影响,2010年4月下旬开始,房地产市场出现成交量明显下滑、成交价格开始下跌的情况。2010年上半年全国商品房销售3.94亿平方米,同比增长15.4%,增幅比1-5月回落7.1个白分点;商品房销售额1.98万亿,同比增长25.4%,增幅比1-5月回落13个白分点;6
17、月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1个白分点,环比5月份下降0.1%,是15个月来首次环比下降,房价过快上涨势头得到初步遏制。2010年上半年,房地产开发投资1.97万亿,同比增长38.1%;新开工和竣工面积分别为8.05亿平方米和2.44亿平方米,同比分别增长67.9%和18.2%;2009年底开始出现的供应不足的情况,有望在今年下半年得到根本性的改善。随着本轮房地产调控政策效果的逐步显现,政策面将趋于稳定,市场也将逐渐回归理性;本次调控,及时有效地遏制了房价过快上涨的势头,有效地规范和稳定了房地产市场有利于行业的长期健康发展。可以认为决定中国房地产行业长
18、期发展的深层次因素并未发生任何根本性改变,对于房地产行业的中长期前景坚定看好。(二)行业指标分析1、资产结构分析。行业扣除预收账款后的资产负责率为48.83%,与2007-2010年中期的平均值48.01%相接近,并没有因行业调控而出现明显恶化。与此同时,商品房成交量的萎缩,使得存货占比呈上升趋势(结合房企没有停止拿地,即新增存货增加。)而货币资金占比呈下降态势(结合房企融资渠道受限,即新增资金减少)。2、偿债能力分析。流动比率(1.96倍)与速动比率(0.59倍)显示行业偿债能力有所恶化,源于“存货”因素,速动比率较流动比率“恶化”的更快。通过“期末货币资金余额/(期末短期借款余额+期末一年
19、内到期的非流动负责余额)”比值(1.42倍),我们发现行业短期资金压力相对较小,即短期内房地产上市公司出现资金链断裂的可能性较小。3、盈利能力分析。由于商品房结算存在“时滞”,2010年中报中的营业收入有一大部分来至于2009年的销售收入,因此行业盈利能力相对良好。2010年第2季度行业销售毛利率和销售净利率分别为35.98%和15.86%。4、成长能力分析。我们以“(报告期营业收入+期末预收账款余额)/上年营业收入”估算行业的业绩保障率。数据显示,2010年中期房地产行业业绩保障率为130.53%,环比1季度上升了34.62个百分点,较去年同期上升了20.10个百分点。5、运营能力分析。房地
20、产上市公司土地储备没有停止、“国十条”出台后商品房交易量明显下降,共同助推房地产行业存货余额的上升,进而使得行业运营能力,即存货周转率和总资产周转率出现了一定的下降。6、现金流量分析。行业经营性现金流回归“常态”,即行业经营性现金流净额为负;但行业货币资金余额还是相对庞大的,2010年第2季度末数值为1719.21亿元,尽管较年初小幅下降了2.96%,但较去年同期上升了19.55%,且高于2008年平均值82.44%、高于2007年平均值142.77%;由此表明,当前房地产行业资金仍相对充裕。(三)行业发展前景国家近期接连出台政策,对房地产进行调控。在多重政策之下,房地产板块整体处于一种弱势盘
21、整之中。国家之所以调控房地产市场,关键是房地产价格近年上涨过快。这引起高层的高度警惕,房地产价格之所以上涨过快,并非是由于市场需求引起的,更多的是由于投资房地产引起的,投机炒作的成份过于浓厚,这当然会引起高层的重视了。房地产价格过高已成为一个很大的民生问题。所谓安居乐业,没有房子居住当然难以乐业了。中国之所以出现春运等问题,是由于很多外出打工的人都买不起房子,所以每年春节都赶回家去过年吧。这从经济的角度看来是一种很大的浪费,房地产市场是否过高,在国际上是有一个普遍的尺度去度量的。一个是房价与收入比,再一个就是房价与房租比,考察这两个指标,中国的主要城市的房价都是过高的。更何况一般的农民工的工资
22、是比较低的,要想在打工的地方买个房子更是难了。房价问题成为民生问题就必然会引起高层的重视了,调控房地产市场也就显得很迫切了。正因为房地产关系到民生,中央出台政策调控房价升幅太快也就成为必然了。对于房价的调控,主要政策就是一推经济适用房和廉租房,二是提高二套房的首付(四成以上)。对于经济适用房,有人有不同的看法。其中典型的有等同美国的次级债的房贷,并可能会造成银行的坏帐。本人对此不敢苟同,因为经适房的群体与美国的次贷的群体是有所不同的,况且,造成这次全球性的金融危机并非是由于次贷,而是美国将次贷打包卖给全球金融机构,将次贷的风险转嫁而已。所以从这个角度看,经济适用房是一个关系到民生的工程,不是太
23、多,而是太少了。高房价不是中国经济发展的动力。很多人以香港作为比较,前些年香港政府实行低房价政策导致香港经济增长过慢,以此作为证据以为中国也要实行高房价的政策才能保证经济的快速增长。其实这是片面的,香港作为一个自由港的小经济体,而中国作为一个大的经济实体两者是完全不同的。高房价的危害大家可以从日本的经济发展历史得到见证的,中国不能重复走日本的路了。以中国的广阔腹地来说,也不能实行高房价的政策,也没有这个必要。到现在还有很多人对高房价持乐观的态度,这是低估了决策层的意志了。现在中央的政策已很明显,千万别把政策当儿戏。房价关乎民生,只有改变那种高房价的认识,中国的经济才能更好更快的发展。住房的第一
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