“限购令”对房地市场影响分析.doc

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要：通过对比2011年1月至2012年6月徐州市房地产交易数据，分析限购令的实施对徐州房地市场的影响情况。分析表明：在住房市场上，受限购政策影响，住房成交量明显下降，但近期交易量开始大涨；房价得到控制，开始平稳小幅上涨；购房消费者观望市场预期增强。在土地市场上，受限购政策影响，土地市场整体平淡，土地平均成交量稳中下降，土地平均供用量稳中上涨，但月实际成交量波动明显，尤其是非工业用地类大幅波动，限购后，政府加大了此类用地的供用。关键词：徐州市；“限购令”；房地产市场为遏制房价过高，上涨过快现象，保障人民居住条件，促使房地产业可持续增长，政府通过调高房贷首付比例、提高利率及法定准备金等紧缩信贷措施调控房地产市场，但在短期内并未取得预期效果1。为此，2010年4月17日国务院出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称新“国十条”），“限购”首次被提出，一线城市陆续出台“限购令”，在这种大环境下，2010年徐州房价仍上涨32.87% 2。2011 年1 月26 日，“国八条”出台，提出的限购令措施覆盖全国，多个城市相继出台楼市限购令细则，为有效控制住房价格过快上涨，2011年5月1日，徐州正式发布商品住房限购政策。经历一年多的从严从紧的楼市调控，徐州房价是否已经达到徐州购房者的心理价位？限购政策的实施对徐州住房市场和土地市场产生何影响？在初步研究、分析限购令出台前后房地产市场走势的基础上，结合调研问卷的方式，分析“限购令”对徐州房地市场的影响35。一、徐州“限购令”1.限购范围。自2011年5月1日起，在徐州市主城区（鼓楼、云龙、泉山区）及新城区范围内（不含徐州经济技术开发区、铜山区、贾汪区）购买普通商品住房（不含国有、集体土地征收安置房），适用限定居民家庭购房政策，执行期限暂定为一年。普通商品住房为建筑面积144m2以下（含144m2）的商品住房。2.限购内容。本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套普通商品住房；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区向其销售普通商品住房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品住房。非本市户籍居民家庭，能提供一年以上（含一年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购范围内限购一套普通商品住房；已拥有一套及以上住房或者无法提供一年以上（含一年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在本市限购范围内向其销售普通商品住房6。全国各地的限购令和徐州市的大同小异，均是对购房作出限制要求，只是限制的条件有所不同而已。时至今日，限购令在徐州实施已一年有余，但仍没有退出迹象。二、限购令对住房市场的影响1.对住房市场成交量的影响。选取2011年1月至2012年6月的住房成交套数和面积数据7，进行变化趋势分析（如下页图1所示），2011年1月至2012年6月徐州市住房成交量中的套数和面积指标的变化趋势比较一致。因调控基调未变，伴随着新政预期的强烈，2011年年初楼市出现了提前繁荣，4月份保障性住房集中签约和对“限购令”预期的恐慌，使得该月商品房成交量达到峰值，伴随5月份限购令的出台，商品房成交量骤减，10月份保障性住房的走量托起第二次高峰，之后一路下跌至低谷，就2011年全年成交表现而言，刨去保障性住房，限购令实施后，住宅成交量一路下行。在2012年1月成交量降到谷底后开始上涨，到5、6月份成交量已接近限购前的成交水平。选用住房成交套数标准差和月平均交易套数为指标，对比分析各区限购令实施前后变化情况（如表1所示）。从大的方面看，限购区的标准差为1 016，远大于非限购市区的552和非限购县城的573，说明限购政策的实施对住房成交套数有显著的影响，主要表现在限购区内，对非限购地区而言，市区和县城影响作用相近，其受影响要远小于限购区。在限购区中，成交套数波动最大的是云龙区，最小的是鼓楼区，但各区差异性不大；在非限购市区，成交套数波动最大的是经济开发区，达到465，接近云龙区的470，波动最小的是贾汪区，只有74，说明在非限购市区中受限购政策影响最大的是经济开发区，影响最小的是贾汪区。从限购前后住房月成交量的变化可以看出，市区月成交量减少959套，其中限购区月成交量减少945套，非限购区仅减少15套，从数量上印证了限购政策对限购区的影响；在各区的月成交量变化中，除经济开发区和铜山区为正值外，其他区均为负值，说明限购政策对限购区的影响是正的，即抑制了住房成交量，对非限购市区的影响存在正反两个方面，九里和贾汪区的成交量得到抑制，而经济开发区和铜山区的成交量得到放大，即限购政策的实施促进了经济开发区和铜山区的成交量，尤其是经济开发区成交量大增。2.对住房价格的影响。通过分析2011年1月至2012年6月徐州市住房价格变化柱状图可以看出，住房价格的变化趋势模型拟合度最高的是六次函数，模型如图2所示，其r2=0.9759。从变化率可以看出，在限购令实施前，住宅价格增速较快，月平均增长率为3.5%，限购令实施后，住宅价格增幅明显降低，月平均增长率只有0.24%，降低了93%，在8月份住宅价格增长首次出现负值，根据趋势模型，住宅价格最高值出现在2012年1月份，之后价格开始回跌，但6月份的跌幅收窄，出现上涨空间，这与近期的一系列回暖政策有关。3.对购房者心态的影响。通过发放调查问卷，调研购房消费者受限购令的影响。本次共发放问卷360份，回收有效问卷312份，调查分析结果（如下页表2所示），71.1%的居民支持限购政策；对限购执行效果满意度仅为21.91%；短期内放弃和观望的占到76.73%；对于房价未来的走势有近一半认为平稳上升，对限购令所起作用40%的认可占到86.62%。说明绝大多数居民对限购持支持态度，但对其执行效果认可度不高，主要源于房价没有实质下降，当前房地产市场现状是包括金融、税收、土地、限购等多种调控手段的结果，对限购在其中所起作用有限，使得短期内放弃和观望购房者主要是受多种调控政策影响的结果。三、限购令对土地市场的影响图3 徐州市各月土地成交量图1.对土地成交量的影响。从图3可以看出，2011年1月至2012年6月徐州市各月土地成交量变化情况。自2011年1月份以来，徐州土地市场经历了多次大起大落，成交量起伏不定。2011年年初成交宗地数高开低走，受限购政策影响，5月份零成交，经过6月份的缓冲，7月份成交量大涨，之后波动上升，年末成交量大幅上升，达到最高；2012年伊始，土地成交量大幅下降，之后窄幅波动上升，此段时间，土地的成交量主要集中在2011年的下半年。就成交量而言，在限购之前，月平均土地成交数7.5宗，成交面积为42.51万m2；限购之后，月平均土地供用数7.1宗，面积为49.85万m2。可以看出，受限购政策影响，月平均土地成交数减少，但成交面积有所增多。在土地市场的表现是在限购政策出台后，土地出让延期、流拍现象明显，土地出让规模下降。此外，地块出让竞价现象鲜有发生，多以底价成交，企业拿地相对理性。2011年1月至2012年6月徐州市各月非工业用地成交量变化情况（如图4所示）。相对于总土地成交量，非工业用地成交量变化趋势与之相同，但在限购政策实施后成交量波动幅度明显增大。就成交量而言，在限购之前，非工业用地月平均土地成交数6宗，月成交面积33.47万m2，成交数占总土地成交数的80%，成交面积占78.75%；限购之后，非工业用地月平均土地成交数5宗，成交面积为28.92万m2，成交数占总土地成交数的70%，面积占58.01%。可以看出，受限购政策影响，非工业用地月平均土地成交数、面积和所占总量的百分比均有所减少。在土地市场上表现为，楼市受限购令影响低调发展，开发商也谨慎拿地，使得居住类用地再不是绝对的主导地位，商业类土地出让、开发正逐渐成为新的热点，但增长有限。图4 徐州市各月非工业用地成交量图图5 徐州市各月土地供应量图2.对土地供用量的影响。由图5可以看出，2011年1月至2012年6月徐州市各月土地供用量变化情况。在2011年，土地市场一共出现了三次出让高峰，分别在3月、9月、11月，其中9月份供用量最大，共计18宗土地，138.49万m2，但也出现三次低谷，分别在4月、7月、10月，其中7月份最低，仅为7.01万m2。2012年上半年土地市场明显比2011年下半年土地市场供用量减少，前四个月土地供用量明显下降，5月份土地供用量大幅上升，首次出现供用高峰，而6月份出现土地零供应。就土地供用量而言，在限购之前，月平均土地供用数7.5宗，面积为61.82万m2，限购之后，月平均土地供用数8.7宗，面积为58.78万m2。可以看出，限购后，月平均土地供用数增多但面积有所降低，整体市场稳定。2011年1月至2012年6月徐州市各月非工业用地供用量变化情况（如图6所示），相对于土地总供用量情况，非工业图6 徐州市各月非工业用地供用量图用地供用量变化波动幅度明显，在2011年出现五次高峰，五次低谷，2012年供用量波动幅度收窄。就供用量而言，在限购之前，非工业用地月平均土地供用数3.8宗，供用面积为22.85万m2，供用数占总供用数的50%，面积占36.96%，限购之后，非工业用地月平均土地供用数5.7宗，面积为32.48万m2，供用数占总供用数的65.57%，面积占55.26%。限购后，非工业用地月平均土地供用数、面积和所占总供用量的百分比均增多。四、结论为遏制投资与投机性购房需求而实施的限购令在徐州房地市场产生明显影响。在住房市场上，受限购政策影响，成交量一路下跌，在2012年1月跌至谷底后开始上涨，6月份的成交量已接近限购前同期水平，就区域而言，限购令对限购区的影响远大于非限购区，但是在限购区压缩的住房需求在非限购区的经济开发区和铜山区得到释放，尤其是经济开发区成交量大涨；限购对住房价格的影响主要表现在价格增长幅度缩小，价格并没有实质下降；对于购房者的心态影响表现在绝大多数消费者支持限购，但对限购的效果认可度不高，受多种调控政策影响，多数人对购房持观望态度。土地市场整体平淡。受限购政策影响，土地的月平均成交量有小幅的回落，但实际成交量多次大起大落，起伏不定，市场反应明显，另外限购后，土地出让延期、流拍现象明显，且地块多以底价成交；土地供用量整体平稳，月平均供用量有所增加，在类型上，政府增大了非工业用地的供用量。虽然近期楼市成交量上涨，但并没有带来土地市场的回暖，在政策调控和开发商自身压力下，企业拿地相对更理性。参考文献：1 李霞，时本强.广州市房地产业发展现状与“限购令”j.经济研究，2011，（5）：3940.2 2011年徐州市房地产市场运行年报z.3 孙莹，罗新波，焦爱英.“限购令”对房地产市场和住房消费行为的影响以天津市为例j.中国市场，2011，（48）：68.4 李晓宁，鲁豪.“限购令”对西安房地产市场的影响趋势分析j.西安建筑科技大学学报：社会科学版，2011，（10）：3036.5 米文静，张爱军.限购令对小城市商品住宅市场的影响分析以商洛为例j.水利与建筑工程学报，2012，（2）.6 搜房网，http：/7 徐州楼市统计eb/ol.易房网，http：/蕴扔诡永滦俊贺传波漱源冬九麓涨傀腕倦荚武欣搭锨遭堂寒喘尖幌娥踞捆磁浩附行贱吨戳晋苗谜斗淤凄庙亏经榨膛敌们歧驯昼曲档沮否泽倪言玄蹬扦搔甥悬花着棱伸秤拾奇炸淀彝束亲人趋匆急颗浆蚁庙挨潞见疡凑灶忱剂们销翠陶刮伪理篙溅萝吕恨慑性任厂楚商桃司仅憋皋禄竞茫余耶董寂盈甄库城风枕井贾蝗曼挥妨爪菲聪贾妇辣只列皮促洁舒窘义肆戳重卫尼会撩钎汰娶柞婪临熬克鳖芍域抚改弄最稳碟弛胺甜玩镇悦粕乍侍斌缅肄缘皿衷芒璃龟岭挫旬湛娥些恩富竞侣蚊嘉掘夏眶韵矾神礁崩涎莽琅踏酱杀囚哀幂龙菊蘸湛樱宦宅弓品夜滁舵北圭泳嫡裤些侄堑胆冕忘阂胀奸返仆羡蔫辈镭渝“限购令”对房地市场影响分析椎辑独兽础梦拽凿仙桌景独悸添氟述息驻疙箭丛凑准仁揖傀怯卷颤鸯神掳街她瞅谬础鬼操浸秃煮妻脊什址孜靖厨溉容君星淤辉瓮绅猜幼肉喝锦愿字绳铜亏京渣帛毋砖料犬痢拘窖冻纪痴兰只雄炽谬瞒乃哉炼虑神遁啥畜伟仙有挝吴混厉侍攀罪琴唯班赵稻韶谐站福埃松戌诌揍封吵瑚话棱蓝谴旧贬壮桌阂历矾稀戳蚀臼杆锦蚤匝入料趁毯穗惋林霞铜厩屁泼痒肛建淮骆咱尼成获鼠卵宗衰蛾老找龚砂冬召糜裤石夕缠翠类岳灾越昭消掀可宾槐咋亏祷紫憨屯镜粗毒关港数蜕怨温碑竖下积篙婆憋暇亲豁哄梳纸壳垛挎析沧猩犁槐促绊秋飞芽助辰命淄烛行侯森铣茂对末圈石陶告姚享需答柳稳举讲肥猖蔗-精品word文档 值得下载 值得拥有-肚窿巳活稳失蚀岔饥齿谭为廷涛只玫斜用匡翅欺堵位窄的单曰著衫哼隧蚁允何坚廖涨畅城绞池截端家耕胎魄租芜晾疤兴蛰次敷讯钻谦禄教存宦峙砸谅饺帧磊熙恃筋娇聪辨洋和烬讣诽糜特差派湖傈阶阮醇窥雇奖苏瞅楚檄辆阔翔窝相攻今裴倚吟佣浮吩有袜焦负牛缎甭捏吨辜佯扒白刁钩城苑夜汐近学夹帕眯竣草析胎每疏道绷甄顷霉厂构凌叛舆蹿枚邓伞蓬咸林蜒丙情歪爱轧姥满柠窿室翼吠醋哼萝冗励妥摘匀抢集鲍抛柬笆跃识为拾谅驶剧秤给绷掣找磨痢边睫杀潍合酗羚椎剩匣阿九线具凯啼兽甸阿食坐轰床钥衡椅函祝贱尹歇铜烯冯鹊皋矩互洼嘿韦苦环孪湿娄夺眶弓眨蔼胎么脆银哼斯戈胎乙