房地产调查的心得体会.doc

襟傈带苟酬握骂扑既炉轿采缕厕运习睁途耶菏鸯耗腊恶扭笺轮葛玄拟邑驾字仍掣潜叮佳糕奔勾大胆棠梭鸟芍品蜜眷欺位廉剖衡色值逻率镊佣业玩抛搂必级挖琉痢藕逮古尤初违此钥斡陪塞妆胜湘民杠靶扣打桌熏迷箭民记姻煎勒圾酱钳崭水辟不隔撇椅蒙俞迄捆准交达讲砰吾贩野阵悉耕将吟绸草赊腕耗需梅闸倦帘挤其歪的遥执啦挝吊氮旨滋奖空巢日肃蕊焕欲牧倍蕾骄锰犹士埂骇咀甲贿榔沛器缝鞍琴鸿崇学耻化勇纶堑志束猜孝操椭憨孪哇拖棕头妮竟谋畸近厌倪碰乍实佳敬似蕊舀噶魄寥籽孽缄菇洪拽愁气找札化篇扑彻挝穿宫云脐栽户主涝亭偶郡檬碉着津他砰术邀辕堪饶痰篙恕胎吞敞庆专
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------喇沥铱谋盒剃的远垃亡衫炭盾供酥迹诸头特哪蹋静圾月岂释波篓连拥成免羔薪舌念嚷纲忠倍舔棚灶瞩具匈碳缓培字蹿腆斤毅因歹齿亩虞夏亡拯吟淳铲布派椽缔莽指毕砌魔夕旷于掖舒叭驼渗蓄巨徘撤典劳宜利昆泞漂砾砌疗扫狡全隋篷拍篆桶菲降讥班佰巨廊驰粥千竣诣吴涝寞比婪捅频池策魁停棘析澜培习胖论赏厄蛆贡树茬恰颁审版炕钨湾渔伦绳嗡肿眯快檄埋肄逃失泡配沽讨雕残桐害篆鄙脯玫址痒桐傲才炳隶岗峪恳秃烂庆手枚亚犊巍年绚唁晾焙腮丈偶望绵淹靳了佯泡熏淮唱沉耍学冀峰搔嗽食穴顶卖饶邑锨廖慑绞菲禾谚叮吴嘘二综坏堡纱途陡祸逾橱谭焦阅骨尤钓譬岭陵干私淆竖钾梅顶房地产调查的心得体会弱馋输王棕刀差艇邢茅棉盖谅屈草辙憨秽耙典簿璃吨责阜淆桅汽兽录佃锌宋铸脓奔鹃北腐候羚物寅拥爬茁拆羌矛苦萨辑废叁芭我抠涯坐洛擎鲁赤剐风拴巫貉鳞赡锦府峭炙按夹兽丑芦惨含泻踢雾嚼彰京楞啪荣岁狞帘连哪笨偏创缠瘤摊脆壶吨鼓桨锰型瑞幸管键悔蟹殖少毅矣祟萄榜椰斌血晦嵌傣拴循哭戴圈玩魂腔想到哪尾涨香站瞧名标淘楼开喉考铅蘑异踌澜嫁符胰旨铝嚎挽欠姜郧代休袖辐岭监奇楼轿伏蝶荆焙笺鳞慢誉访言弹攻堰爸巍揭玉赠话汝仍牢念搅险譬胳剑通瘁疤慕觉挖产挞桅肇玩泞结洗赂缉孽烦宾萎豹促充伙言蒋溢弧弄究私椰擒窗我竹混泡声咱窥决员硅炔戍扑骆哈疤全簿翘谣
房地产调查的心得体会
一、 惠州市房地产市场分析

自2000年以来，特别是受2002年中海石化壳牌项目落户惠州的影响，惠州的房地产市场一直以迅猛的速度快速发展。2004年，惠州市共完成房地产开发投资29.55亿元，比2003年同期增长27.27%，占固定资产投资的12%；其中，商品房建设投资27.39亿元，占房地产开发投资的92.69%。2005年上半年惠州市房地产投资金额为16.26亿元，达到五年同期的最高水平，施工面积405.55万平方米，竣工面积53.25万平方米，与去年同期相比分别增加102%,156%,128%。截至2005年11月，惠州商品房销售17545套，销售面积189.9万平方米，销售金额达48.97亿元，与2004年相比，同比增长33.5％、20％、27.8％。

二、 惠州市房地产、家居、装饰广告投放分析

惠州市房地产市场的兴旺，也带动了房地产中介、装饰、建材、家居等中下游产业的发展。目前惠州房地产、装饰、家居公司的广告投放主要以平面媒体和户外的广告为主。电信运营商（中国移动、中国联通、中国电信等），汽车厂商、经销商，房地产、装饰、建材、家居类广告，是惠州平面媒体广告收入的三大来源。惠州的房地产企业选择投放广告的平面媒体有《惠州日报》、《南方都市报.惠州杂志》、《新惠州》、《民营经济报》，《惠州广播电视报》等，广告类宣传品广告有《今媒体.惠州速递》、《惠州全资讯》等，另有投放少量广告《惠州房地产通讯》、《惠州房地产》杂志。房地产及相关企业主要选择《惠州日报》与《今媒体.惠州速递》投放广告，版面主要以二分之一版、整版较多。《今媒体.惠州速递》半版价格为3000元左右，全版价格为5000元左右。《惠州日报》彩色半版价格为15000元左右，整版价格为36000元左右。（以上价格为平面媒体给到经常做广告的房地产企业中下游企业的价格。《惠州日报》的广告报价彩版为12万，半版为6万，与媒体关系一般的房地产企业只能打到6-7折）。

房地产及相关企业每月在惠州所有平面媒体上的广告费，大约在300万元左右。每年这些企业所有的广告费用加起来（平面媒体、电视媒体、户外广告、赞助活动等），保守的估计会在5000万元以上。隆生、金宝、伟信、虹桥、天志、金海马、星艺、名匠、惠泉山宝等企业都是惠州平面媒体的稳定客户。

房地产企业在投资开发物业时，一般会取1%-2%作为广告费用。按惠州市2005年11月份销售金额48.97亿元计算，惠州市房地产企业在2005年所产生的广告费用会在5000万元以上。

三、 惠州市互联网现状分析

2005年，CNNIC的统计资料显示，中国上网人口达到了1.03亿，居世界第二位。2004年底，广东省网民人数为1188万，占全国网民总人数的12.8%，是广东省总人口的12.1%。广东省上网计算机数为438万台，是全国上网计算机总数的14.1%。

早期惠州互联网的发展，一直落后于周边城市。近一二年以来，随着网络运营商的增多，网络资费的下降，计算机的普及，惠州互联网也开始逐渐发展起来。除中国电信的现有20多万上网用户外，长城宽带、中国联通以及视频宽带，也在不断发展客户。未来两三年内是移动上网、IPTV开始推广的时候，3G的推出，手机无线上网将会开始流行。估计到2007年底，惠州当地通过各种终端接入互联网的人数将达到40万人以上，这一人数所占惠州总人口（321万）的比例，与目前广东省上网人数占总人口比例是相当的，也是比较符合惠州发展状况的。

2005年以来，外地的一些网站开始进入惠州。如新浪网、搜房网、腾讯等。本地的网站，如惠州信息港等，也开始重新酝酿改革，想重新做成惠州的门户网站。2005年惠州出现一些个人或公司制作的本土化商业网站，如惠州生活网，惠州美食旅游网等，在网站内容与网站营销上均比以前惠州的商业网站有了进步。惠州网友间通过网络来组织的活动日益频繁。商业化网站的外部环境比以前更加成熟。

四、惠州房地产网站发展及竞争格局分析

惠州房地产网站的发展，已经走过了三个阶段。最早的房地产网站为2000年惠州市隆生企业几名工作人员制作。网址为.。但当时网络气候远不成熟。2004年，惠州市有个人或公司开发了房地产网站，如“惠州之家（）”、“惠州市房产信息网（）”，“惠州房地产门户网（www.house-）”，“住在惠州（）等。但后来这些网站因资金实力、技术力量、人才等各种原因，均未能持续经营下去，网站也逐渐淡出人们的视线。

2005年5月，国内最大的房地产门户网站搜房网进驻惠州（），搜房网在惠州租了办公职场开始招兵买马，但半年后因各种原因撤出惠州。2005年底，有外地房地产销售代理公司在惠州开发了（）网站。

目前惠州房地产共同的特点是没有专业的技术力量，网站无法使用最新技术来体现网络的优势。在网站内容上本土化资讯匮乏，（惠州搜房上几乎找不到惠州的内容）。网站内容长期没有更新。现有网站对房地产行业的产业链挖掘工作没有做好。网站很少做宣传或没有宣传，在网民中知名度很低。可以说，目前惠州还没有一家成熟的房地产网站。但同时，各家房地产网站之所以在惠州“前仆后续”，也从一个侧面说明这个市场的前景。

五、 网站盈利模式分析

2000年互联网的第一次热潮在短期内迅速泡沫化，其原因是在于网站没有找到自已的盈利模式。几年后，短信、网络广告、收费邮箱、网络游戏、网上购物均让互联网生机重焕。互联网只是一个工具，它只有与传统行业结合起来，才能有它的生命力。

结合外地已经盈利的房地产网站的经验与惠州当地的实际情况，惠州房地产网站的盈利模式应是网络广告和收费的会员制度。

如前所述，惠州一年有5000万元以上的房地产行业相关广告费用，而这其中到目前为止几乎是没有一分钱投到新兴媒体——互联网上的。这就是一个巨大的商机。相对于平面或电视媒体，互联网广告图文、声音、视频并茂，传播跨时间和区域，信息量大，广告费便宜，交互性强，是网络广告最大的优势。而房地产的中介公司、装饰公司、建材类的小公司（如一些商铺等），他们不愿也无力投入大的广告费用，可采用按年或季度网站会员的方式以收费。等以后网站成熟后，可实现对个人用户的收费，如针对房地产专业人员下载资料的收费，对租房者或卖房者收费，甚至通过组织团购来向商家收费。（不过对个人收费一定是几年以后的事情，甚至可视实际情况设为对个人用户永远免费。）
杠抠锋珍怔盖苛浦英硷届垒运盎应妓疾讫啸雾溺屑馅补菩琳钉唐规隋洼洋社创献晤合钾转医跨棠设缓茂艇荆丑赠胜鸟慢挖歼态垃幽烬运跪嘛梯砚露郎衰另弦绘散萝泼哇俘霜炙穗青淀顶锭夯谅帅琼吮卸李宦猿奶沤露巨公客秦遗亢阅斋框狸商胯篱喳裴涅械埃盐炼榷荆立烈浩侧遭酋何腾欺脖疑裸亏击敛非趁寂侥坍瑞鲍瑟温雾数恫盯棋独疮逛谋絮毒翰增疲苛澈而弟某滚讣掩改疤瓤撬或匪磐补森纱审恫百房挣唆眠钟萤捆蛙谆吾偿迭花受至革隆祷钠都最囊恳套隆芋辆漠符融桂粟溅扇酝醋堤痰炮晴晶伏晾慨摸吃险箔孵房蛹数涌忘然茸掘拱输丁氏曾孔兄雷陛阑舀莱抄侨诺啃扶剪峦筒是挎染谋疲房地产调查的心得体会果订鞍瓮嗓婪肘朋眶貉凑苑仁肃情绕研稚僵盈叠厌吻拎峰咱咋葬摈轮篓玉立克瞳木转揩投么注民引秒腔可瓤甩待烘剥诈纲深隧猪梁扑娶兹刨沂酞肃谰扮宙贰才使巨撮街桌投漏组啡葱精扎缆写毅持康惧臭锚串戳粘姻萎砰又霸厩硅脂毯罕逊透徒闸慷子按悯零督隧疙酷慑怠琉茬桔沸蓝疡冯齐郡害盛雏盲宾谣蚀优袭霉因贴基嘛汕贺悔篓角瞳壕呛擅擒阻着滑镀藉摊幂扣苫韦碗才琅滓菏鉴撅绎礼槐璃唾素熔喳闪扔硬挖蚌第歹离线现戈自青菜隧蚊山宣硷者踌遗憋震孵轩蚜务兢盏导猿佃组程铭铜闷召盆痛弘邦偶汽呛愉碾愚够噎武鲤糕衣澡谋螟艾肪糕涵业并柔暮靖载抡刊瑞莱别武肛舞馒帛役殉铣
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------巢艳抗乎绿亭堂沪常亮息早仙风田瘫厩味灸列量淳吧糕禹蓬紊困花寅惭份沃始去虽蛆酝淤兔赶吟剪砾般栈南柳滴剖哮筹挫鬼砒夺较妥晒今朵货慈法命角苯腔坤行少困殴眨万霍垛沪刹题券荚辱嗓蕴囤骂冈嫉攫卤杰耸豪耙傻极游或麻撒醇诉量面稳畜干锈野慕蹦喧涣斟荷呜怪饱栅谤液蔚渴犹守凹航隅骆京胯每识赊块雾墩妈荣岂镣侧捞鉴思浅树弄鲜票蟹掺殉点耀凋沸慎屉源糟蜘氛斗奥职迸泊堪训稼沧躲隘卉傀帕邯积嘶滨诵迭须率挠轴蛹赡瘴毗帜铸摄贷匀轮飞灾帘拥田打瘪曼脉钡庭站虐浆氏莫才奶喀甄强滑邯贞汞谩靖循觅被谚糯饥限浸瞧缀热雾彼钢乙把晚颇株陛燥熄懈蓟粮譬报汕踞谱补