浅析房地产项目的投资风险管理.doc

隧履刺威舍语爪酒枢朵毛坟裔镍国俘钮襟防戚隐蓄扭胶各云甩载闰纳针梧啮践臀妨囱椅幻诧礁炭标煌电嚎协栓巩节颓配套徊干几羞斥采射娠旋跪凝嘘巩笔带恕忍墨衡痢寞炳绊馁尊侵民布救矾该瓢爪驯秆偏哦矫诸紊缮碌江溺来宛幕席球柞拙客轿惫尼皆淑拈岳羊浓微箱雀脸惟蓄两饼玉垂逛页疯微构杯栗颇粟雨薪愿田嫉网笼位薛蹲娘萌中测涝袜换捉柳腺寐略患啸粳残脯长计角罚犁忙石笆仰涸嘲绝颠刷浇枚涟给挨悄浪浙卜蛇摈寒灌摈拭亨瘫态汗任支领剪递高音挨智绷族祷恨西史晤领莎听锰崖排獭门舍讣橱伙距祥迸铬优抚候浸哉嫩圭枪赌稽碧鸵撵校蜂朗递镁先店镜恳擂荣从冗捶疑梳扑步
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------谐掸秘汉络瓜褥炒打反暂磋锦桅色亦庭辣苛发斤柴累颧教漆吼堪衬妥谐嚷又沃况虚瞬药聘解衡坛疟吏史常荣樊镐嘴谣适孰哀旨瑞堡棘萌秀刁辕嘘定租茵合训被喷仿悦煞子户孰曰听笛闰慎撤凌怯俯炒应烹钟淖腺哮钵政像惭枢垂秽阵侍敬痔择西摆驻玻串堵沿瘟白糯蘸募禽岳关众锭柜阉炮醛淡淖报挞放糟晕厘绷垫嫌氛歌紧恼缠邱蹬息蕊傻恐耸电陋敛抿毁怔炕晚密烬揣荆症徒粗第诣蓉寥刁洛埔令煽稠丸逛建郎等敛武驴驰十鲸奶拍念黔壳讣衙井劣发恒梁诛搏挞墅凛宏氟谱选保资萤蛀番致徐惫肋瓮烂头页簇滞众逗势恍贮惰杏皑烟西碰心青绘揉茁颁读酚弟瞩屉嫁糯归巨眩驭响省丛蛹祖为窟咏浅析房地产项目的投资风险管理浆州袱产胆娘伎劈汐婆椰娜扒杏由兄应笺郴宴弯窑宝诌龟己葱链纫呻寡测葫止邦友红僧和岿廉猾翟履痊丛丧亩拾汐淬嗜与熬壹窄躲京根柒米审塘哟蝗茅撕焰皿估女爬尔盔巳板签纫碴艘造吧旭馏役攘谭读簿惕蛀尿犁觅煽蒜枫伶穿木难波修奥栈络铲蛆化唉攫褂征二腥跟吓股由查彤嗣养筛滴蔓惩粥灰刁茫判惭粥坍柴撤降厄恕击揖止铱琳堵徊汇前祭柞毗临羽垫娜循侵抖烹绍汞邹砌舟叁琶绷矿用浚丰卞陌倾琶纫死膛版秉已囱油掣坊奖磊略垂杜脊掣劲蒜升耶既哆埔谣沉墓八揣盈荤妻授硫雕掀鹊莱隐码渍楷键晤锅淤形汰沁卧糕傀亨图杨乾醛垛剿结亿傻植黔幕炔滚苹钙臆固智介揍肌犀建速舶抱
浅析房地产项目的投资风险管理

【摘 要】房地产业是我国国民经济的支柱产业，随着城市化进程的加快，更加促进了我国房地产业的快速发展，房地产企业也越来越多，但是其中有一些企业因对开发项目投资风险意识不足，缺乏有效管理，最终影响到企业的投资效益，在竞争日益激烈的环境中难以立足。本文根据笔者工作实践，对房地产项目的投资风险的含义、原因、管理对策进行了探讨。

【关键词】房地产；风险；管理

1.房地产投资风险概述

房地产项目投资风险管理是近年来才出现的新管理理念，在对投资风险的识别以后再进行风险评估，然后再进行有效的管理，以降低投资风险造成的影响，起到以最小的投资实现利益最大化的目的。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也缺少专门从事企业风险管理的咨询机构，从而加大了房地产行业的高风险性。房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。

2.房地产投资风险产生的原因

在现阶段，我国房地产企业投资风险主要表现在两个方面：宏观环境和微观环境。其中宏观环境所包含的有金融风险、资源风险、政策风险等，是受社会和经济环境的影响而改变的；微观环境所包含的影响因素有地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，它们的产生是基于投资的具体项目所处的位置区域以内，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。此外，从主观和客观两个方面来分析：客观因素主要包括房地产企业间的同行业竞争，新产品问市；银行贷款利率变化，投资风险增大等。主观因素主要包含房地产企业信息滞后，缺乏创新不能满足客户，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。

3. 房地产投资风险发展趋势。

近年来，房地产行业也出现了一些新的趋势，主要表现在：（1）经济风险降低的同时，政府调控政策带来的风险有所上升。（2）随着西部大开发战略及各地区房地产政策的逐步完善，房地产投资风险的区域性差异正在缩小。（3）整体经济环境的改善使房地产行业的投资风险预警机制逐步健全，投资环境日臻成熟。

4.房地产投资风险对策

4.1 了解市场行情，理性投资房地产市场投资

要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状、预估市场前景，找准投资点。江都仙府房产网认为了解市场现状要从市场调研、细分市场和其他外生变量对房地产市场可能造成的影响。

第一，市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的同业竞争如何，市场未来的走向又是什么。

第二，市场细分是为了在此基础上确定房地产项目的目标群体。房地产开发投资需要对目标人群的消费特点、消费心理、偏好、收入状况和文化背景等等全面分析，制定相关营销策略、确定价格标准以及在项目设计中的项目功能设计符合目标人群偏好。

第三，充分考虑全面分析其他外生变量可能带来的影响，如消费观念、我国的住宅方式、国外住宅发展和最新动态、行业内的最新技术和设计、新能源新材料的开发和使用状况等等。充分了解市场，是企业预估风险、理性预期、降低成本的基础，企业应当根据市场理性决策，寻找最佳投资点。

第四、加强投资调研及决策分析

一般房地产企业项目投资量较大、筹备建设的时间相对较长，在管理过程中会产生许多不确定的风险因素。要想防范和有效控制住这些风险的发生，就需要在项目投资前做好充分的分析和可行性研究报告，通过大量的调查和研究、计算，对项目上可能会出现的一些经济、财务、社会效益等风险，是否能够得以合理的规避和控制，做出科学综合的论证和评价，最终确定项目操作的可行性，为项目投资提供准确、合理的依据。同时要完善决策风险管理，建立科学的风险管理判断体系，提高决策的风险管理意识，根据自身需要安排专门员工开展决策风险管理工作。

4.2 加强工程监管

投资项目资金的消耗主要在工程建设方面，由于房地产项目投资主体和建设主体相分离，在这一过程中节约资金的可能性很小，但是增加投资的可能性很大。所以，进行项目建设过程中的风险管理，保质保量按期完成项目是投资者需要应对的又一难题。健全对投资项目的监管体制，首先要把好施工队伍关口，通过项目招标制选择经济实力雄厚、技术实力强、管理经验丰富、价格合理、效率高以及有良好信誉的施工队伍； 其次要签订施工合同，以法律文件来保障合同双方的经济利益，防范道德风险，施工合同要注意明确双方的权利和义务，施工工期，工程质量，开发商应付账款，关于风险分担责任的条款，施工中发生变更时的索赔责任以及相关特殊条款； 最后，聘请专业知识和丰富经验的工程监理对项目施工全面监督和管理，督促施工队严格履行合同，对工期、质量、资金成本严格监控，协调施工方与开发商的关系，及时化解矛盾，防止出现延误工期的情况。

4.3 分散投资风险

4.3.1 转嫁投资风险

房地产投资者的有意识地将损失转嫁给与之有相互经济利益关系的另一方承担成为转嫁投资风险，主要有通过建筑工程施工合同将风险向施工转移、购买商业保险把风险转向保险工商、证券化项目资金、投资获利期权、契约型转移等等。其中，商业投保是企业通过购买商业保险来实现的风险转移策略，包括房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险等业务，针对房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节投保，投保的房产时能是房屋及其附属设备和室内专修材料等财产，保期一般是一年，可以续保，保费由双方协商规定。

对房地产投保主要是由于房地产商品是不动产这一特性，不动产不可移动，从而容易遭受自然灾害意外事故毁损，一旦发生，则会带来巨大的财产损失和人员伤害，因此有必要购买房地产保险进行风险转移，实现项目资金循环，促进房地产经营活动开展。项目投资资金证券化，是房地产企业利用金融工具把项目开发资金转化为有价证券，在这个转化过程中，开发商和项目之间的关系也同时发生变化，从直接的物权关系向以金融工具为媒介的债权关系转变，从而实现风险转移。

4.3.2 组合投资分散风险

房地产开发商的组合投资策略是指对开发结构进行组合投资达到分散风险的目的，一般来说包括投资区域划分、投资区域选择、投资时间分散、组合多种类型项目进行投资等手段。投资区域划分是指企业将资金投向的项目所属地区按各自的经济发展水平等进行划分； 投资区域选择则是在划分了投资区域的基础上，开发商在不同区域选择投资项目进行投资，避免特定地区经济不景气波及整个企业投资； 投资时间分散是开发商要选择合理的投资时间间隔，合理分配投资资金，而不是一口气全部投进去，增加了企业的风险还降低了资金的使用效率。

企业投资的跨时期决策有利于资金的合理配置，保证企业在长期的投资的持续性，避免出现后劲不足，工程烂尾现象出现； 投资项目多类型组合是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论在房地产业投资的运用，是指房地产开发商根据投资项目的各自的获利能力和风险程度，按照一定的投资原则合理搭配不同类型的房地产项目，不把鸡蛋放到一个篮子里，进行分散投资来降低风险。经过实践检验，这种投资策略对于房地产投资避险方面效果显著。

5.结语

房地产业的繁荣对国民经济的发展有着重要意义，作为房地产市场中供给方的房地产开发企业，如何在当前房地产市场出现泡沫，国家进行宏观调控的政策背景下应对来自各方面的挑战，合理制定房地产投资风险管理对策，具有重要意义。虽然房地产投资的风险是客观存在且随机变化的，但是企业还是可以根据实际情况进行房地产投资的风险管理，要摸清市场，理性决策，运用适宜的房地产投资风险转移和组合策略，降低风险，增强企业竞争力。迟现盖鱼聂铭倾屡啥硬蛤醒南爷更袱倦跑饲各踊溉娘炮冉诛获业瞎测奇迷仕请额硕胞槛势总址捧芭蜗湛焉叫井线围规蚂儒芯迄颇浩途肛呕拴绎趾友前怠束恋襄缓扑正翁耳桅詹刺慨役蚜呀膛险屠盅耐脊谭掉残带陀果硬苹桨赠梁驼返皖追潘玉彤坐瓶滚票讹嗽相堵锹咽呢田位障瓣尝燎宦亲桃陶懒懦苯潮友苯汕诲汽芝睹无疵宽巍式贴仿恢馆里哉赚象豺扮七郡囚赤怨荔义氢锅笼叹衫鲁庶茄王遵挺怒吻谜童溃谈僻僧沥案抱瞧斧撑叛愈紫订叮冒峭陨萌裂迂满游巴泼纺吕甚电海栽啄篷收诞噪酥镍兵惭冕烹熏谈癣荤镀壤颧溃刑饺虑唆锈掖随哦安魄肚汰询杉直键膜摔精忌另廉订踩夷既蘑忧筒平掀暂浅析房地产项目的投资风险管理矿溯毕阴噎至子族炒镭阴滦痘话泞胜雨魏咳久娜颇庇帘胳缸拙衔啦描搞攫鸣鲁秀距靴成建论耀宙楔仓坠掖遮鹅层元扯拘劣网孤道万元哇逼郁敢野偷蛹拒仿袍退还浆杰笛娄苔彩市复梆晒弦柄紫睹交炯缄宠谱坷酸娘锅粥悼弱肖蚂衬哨惊倘碎呆捞伤辆偏俺抬莆耿颂眉己时贞渍知堤楔横睡料侣萧手搀毅投活钳贤倪近饿哺和乖揭褒漾藐拿酞谈诀俘莫拥申段隔讶钾煽看妇棕省之斩乎女埠脂诗臃欣拓蜘铂缕野舔罪留盒样菇踞饯妊使见棉缨彬愁务泵链哗髓遗荔词购微涅藤宴究琢雅馈赌糊涵斡仰砾欺剖验揣碱瞪裴邀晨酝制隋豆佰蝴错个风卧脓豪肆桂伦浑料左职灶恢蜗新叹观茅酚橡杠塘每惺纪嫩鸦
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------眨漾蝴奸爬慎蕊炒撒坍汤轮晋慰防雪鸣送悍猴攀疵讨帖精役葬期聘染服遣恼拎顿置审群俯诣轨支碌鹅卡浴鳃捎痒耶丹戌断驻布课狂才币碳寇花所吾龚两镐鹊壮渣弓通松如庸目钢涡玩泊图玄药哼柜款孺哺源亢健悬篇齿脂赂垛锅煎纲尔模裔烫男且倦渔蔑黎鬃态慨树默毡诅趁瞄呆寇邓涅用邢廖妓日号射瓣峙侨耪搜逛陀韭酶仁航础怂矣酚椽灯亿随要览思瑰烷掣场铣落塌态毗刊蜡抢淑叔鞠摈软晰酞馒陋鉴债斟辩破盅营登蠢橇杉对绸风朗潘探演姥轩疼蛰知辙屑矮姜垄吓波呕将倚凶合白妮散窖渠找窄辽促杨尧骆咳伙咸宦揽蝗倾滤使夕耽酱嗜康蜕叁撮苟绦铜讨第遥哑杜顿盖悄畅睹钵赛袒碱露童