珠海房地产月度分析报告1.doc
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4、、当月房地产市场透视12一、 房地产相关政策l 日前从国土资源部了解到,为进一步深化土地市场治理整顿工作,促进房地产市场用地秩序根本好转,国土资源部门将突出整顿重点,抓好六个方面的工作。1.对房地产开发用地进行一次全面清查。在摸清现状、问题基础上,分门别类研究,制定解决的政策性措施和办法,对违法违规问题,要严格依法依纪处理。2.科学编制年度供地计划,进一步调整土地供应结构。严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地,增加民生用地。要优先保障中低价位的中小套型普通商品住房、廉租房和经济适用房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的。3.坚定不移地执行经营性用地招拍挂出让制度,进一步规范
5、土地出让行为,维护市场公开、公平、公正。4.进一步严格控制土地出让的地块面积。对成片土地,由政府统一规划,统一进行基础设施建设后分块出让,防止企业圈地、囤地。5.进一步加大土地批后监管力度,严格落实出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理,加快已供土地的开发建设速度,促进房源的增加和商品住房价格的稳定。同时,加大闲置土地处置力度,依法没收的土地,应当首先用于保障性住房的建设。6.继续严肃查处违法用地案件,曝光一批典型违法案件。 l 北京市地税局昨日发布的房地产开发企业土地增值税清算管理办法(以下简称办法)规定,清算项目的销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。对房地产开发企业
6、将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为,发生所有权属转移时应视同销售房地产,取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。办法规定,开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等,按实际发生额据实扣除。但若发现无法按清算要求提供开发成本核算资料、虚报房地产开发成本等5种情形,则按核定办法扣除。具体标准是,高层商品住宅(7层以上)建安造价允许扣除标准为每平方米2263元,多层商品住宅(7层及以下)允许扣除标准为每平方米1560元。对于不同竣工年代的商品住宅项目,可以进
7、行相应系数修正。具体计算公式为:核定扣除的4项成本=建安造价清算建筑面积年度修正系数。l 中国人民银行18日宣布,从2007年6月5日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起,上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是近10年来我国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。其中,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,调整后执行3.06%的利率标准;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,调整后执行6.57%的利率标准;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。就上调存贷款基准利率而言,这是央行自2004
8、年以来第5次调整基准利率。作为上调存款准备金率,这是央行自2006年以来第8次上调存款准备金率,今年第5次动用这一货币政策工具。这次调整后,普通存款类金融机构将执行11.5%的存款准备金率标准。存贷款基准利率的上调,对于刚买房准备按揭的消费者而言,这将意味着增加按揭成本;对于实力不强,需要贷款开房地产开发商而言,会造成银行贷款压力增大,无形中也增加房产开发成本。二、 宏观市场分析1、房地产开发经营状况2007年4月珠海商品房成交均价为6694元/ m2,其中住宅均价为6693元/ m2,商品房均价比3月大幅上涨了2260元/ m2,住宅均价也比3月上涨了2352元/ m2,这是因为4月一系列高
9、档楼盘像华发四期、云山诗意等相继登场,而且销售情况大好。4月,商品房施工面积继续下滑,仅为18.19万m2,相比1-2月的540.59万m2、3月的59.07万m2,施工面积有着惊人的下降。单就这个数据来讲,本月施工面积恢复了正常,今年前几个月的数据有些出奇的高。本月商品房竣工面积为16.68万m2,环比3月上升了37个百分点。在销售方面,4月商品房销售面积基本和3月持平为22.93万m2,销售额则有大幅上涨为15.35亿元,比3月9.59亿元多出5.76个亿,但是销售面积又基本持平,所以本月销售的楼盘中高档物业占据了很大比例。附表 2007年4月房地产开发与经营指标名称1-3月4月1-4月同
10、比增长()商品房施工面积(万平方米)599.6618.19617.8554.5其中:住宅517.7815.95533.7356.5办公楼3.340.063.4163.6商业营业用房31.470.0231.49-8.1商品房竣工面积(万平方米)33.1016.6849.78-2.9其中:住宅27.6214.2641.88-4.1办公楼0.150.080.23-73.6商业营业用房1.320.992.31-10.8商品房销售面积(万平方米)47.9222.9370.8529.6其中:住宅45.1922.3367.5230.0办公楼0.240.080.32-30.4商业营业用房2.150.392.5
11、417.0商品房销售额(万元)23117915350238468158.2其中:住宅20843814945735789560.9办公楼104049615362.1商业营业用房20877.0031762405326.1商品房空置面积(万平方米)52.43-0.7351.7-26.5其中:住宅25.15-0.7724.38-37.6办公楼6.2006.2-8.0商业营业用房15.950.0415.99-17.3 数据来源:珠海统计局2、商品房交易情况2007年4月份商品房可预售楼盘数目为24个,商品房可供预售面积为43.35万m2,在预售楼盘数目和面积方面都比3月有所增加。二手房交易方面,4月份交
12、易面积14.04万 m2,同比下降了5个百分点。在二手房交易金额方面,4月份为3.9亿元,比3月份的3.0亿元上升了30%。附表 4月商品房交易指标名称1-3月4月1-4月同比增长()商品房可供预售宗数(宗)28245267.7商品房可供预售面积(万平方米)61.2843.35104.6387.2二手房交易面积(万平方米)26.8814.0440.92-5.0二手房交易金额(万元)885483924612779436.5数据来源:珠海统计局近日,珠海市统计局、珠海市房地产登记中心联合发布月我市商品住房显示:月份珠海市新建商品住房交易价格为元平方米,与上月相比增长了;其中香洲区月份新建商品住房的
13、交易价格为元平方米,与上月相比增长了,斗门区月份新建商品住房的交易价格为元平方米,与上月相比下降了,金湾区月份新建商品住房的交易价格为元平方米,与上月相比增长了;金湾区的房价涨幅最大,这与金湾相关产业的带动和近期江珠高速公路开通是分不开的。珠海市统计局相关数据显示,月珠海新房成交规模平方米、比月份相比增加平方米,增长了。月珠海新房成交金额达万元,与月份相比增长了。其中:香洲区新房成交面积平方米、比月份相比增加平方米,增长了;斗门区新房成交面积平方米、比月份相比增加平方米,增长了;金湾区新房成交面积平方米、比月份相比增加平方米,增长了;近日,记者从部分在售楼盘及中介公司了解到,月份珠海全市近一百
14、多个楼盘调查统计,有的楼盘出现不同程度的价格上涨,有个别楼盘出现不同程度的价格下跌,平均跌幅;此外,海景楼、别墅类物业继续保持上升态势。珠海市二手住房的交易价格为元平方米,与上月相比增长了,交易面积与上月相比增长了。其中:二手住房的交易价格:香洲区为元平方米,斗门区为元平方米、金湾区为元平方米,与上月相比分别增长为:、。从珠海市统计局、珠海市房地产登记中心联合发布月份的二手住房的交易面积来看,金湾区是交易价格下降,交易面积上升。金湾区的交易面积由月份平方米,上升到月份平方米,增加了平方米,环比为。数据来源:珠海特区报3、固定资产投资2007年4月固定资产投资呈现平稳增长态势,4月全社会完成固定
15、资产投资额约35.7亿元,同比增长34.9。4月房地产开发投资总额约为19.9亿元,同比去年同期增长114.1个百分点。房地产开发投资占同期固定资产投资的比重为55.7,比3月的29.3有大幅上升。附表 4月 固定资产投资(万元)指标名称1-3月4月1-4月同比增长()全社会固定资产投资总额55315135697491012534.9其中:基本建设3671821299284971109.1更新改造31249279395918810.0房地产开发154720199107353827114.1#住宅141069186801327870164.6#办公楼948372132060.7#商业营业用房40
16、574813887021.7其中:第一产业第二产业31203610488941692510.3#制造业2680419493436297525.3第三产业24111525154549266066.1数据来源:珠海统计局三、 城市建设及房地产发展动态1、城市建设:l 据香港文汇报报道,酝酿多年的港珠澳大桥建设事宜大幅加快进程。港珠澳大桥海底隧道段地质勘察工作已正式展开,并预定于2007-05-30结束。据消息透露,透过此次地质勘察,将为海底隧道实际施工设计提出修正或建议,并对选择施工工艺和可能遇到问题的解决提出意见,这就意味着经过多年的可行性论证后,这次地质勘察如无意外,港珠澳大桥建设将会迈出实质
17、性一步。l 目前珠海市人民西路两旁部分单位、小区门口的构筑物都在道路施工范围内,建设部门正依法加快进行拆迁工作。市规划部门相关人士介绍,人民西路两边各增加一个车道后,两侧的构筑物将“退后”约米。l 省重点建设项目江珠高速公路于2007-05-16正式建成通车,江门至珠海的车程缩短至约分钟。据悉,这是我省首条由民营企业独家投融资并全程主持建设的高速公路,同时又是近年来珠三角地区控制建设成本较好的高速公路项目。l 继人民西路破土动工,拉开“”行动计划道路交通建设帷幕后,投资将近万的东风西路和康宁路这两条重要城市次干道也将“粉墨登场”,准备月动工改造。近日从市建设局直属工程管理处获悉,工程将在不改变
18、道路横断面组成的情况下,对交通配套、照明、绿化和景观等进行全方位改造,完工后该路段车辆通行速度将大幅提高,沿途景观也将凸显城市特色。2、房地产开发商及代理商动态l 2007年5月1日,华发四期芳邻雅舍五一当天特别加推238套,供客户选购。在当天的销售活动中掀起了抢购热潮,仅一个上午就销售逾95%。l 2007年5月1日,云山诗意五一举办国粹嘉年华活动。此次嘉年华以“国粹”为主题,在云山诗意国学讲堂内设有“中华国粹展”,展内将中国京剧脸谱、民间剪纸、传统皮影及年画的种类及特点逐一进行了解说。同时,云山诗意社区公园内还开展了一系列集智趣、娱乐为一体的“亲子秀”活动。l 2007年5月1日,万科金域
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