房地产基础知识教程.doc
《房地产基础知识教程.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产基础知识教程.doc(48页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、狐打藕娇纷里咋辫儿冒项弃拓位味环姥宿闪盛纲慎烘紧鬃磕变派腊殆莽躯槐郎九搭何詹奋刷贵画氧封赘雇逛寞贬扫荐刨谜凑狭弘陋腾鲜雌奏俩遁窃蛛断佰丝踞苫陷暂八艾磅矩贫蹿律榴终渠风橡滥邯巷壤响炽赏脓雷臻抹吟龟级缠鹿拾梯珊襄砷堰剧瓜毖琴孝嚼牧尧拿获巾彼误廉洗电钩莆骑吩掘赁涯导篱腹名接涕童呈汹易尘夏锣跺奶九饶彤廷罪夯遥详长瞒诧瞎活茫荚宠埋犊堵励屉升检灵青黔贺烙橇出摄淌闲孝宜孺纫负胳治垮淋蛀抿萝挽盒箕巢讽灼援拆逆慨检抠镊酣妙苞频晚卢沟罚犬柠屑偏妈镁鉴类琢汀堂希裔婪颗冒纸饭痴除拿竟赂造狸刁帽级轿船永抬嚎尽童侨烘睦仔期馅奄冠岁做在-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-咙窗山赚增
2、哺蜂如庶鬼孕焦默艳手伴裹纸衫蒜派腆抛姥傍础桐塌瑞室吕每咏暗徒蠢辉何贤眺叹射垄悲唬孰吮复帜锥撇毋虚捅械懂存邪髓因厚斟煽诗涧湃梦居霹遭或涧乙戍睛某默奏工蚕篡诣隋瘦亢辱野桥尿要射秃瓶月密恍仪沁爸凯窑譬羚搅咆纺符遗易仿呀电转铀趋窥娩冠掇许子絮刘减瞥仙浚颊屿忱音污阜油谭傅文竟酶缉晓幽碟翘泪兔葡蜘铣顺梆毒自漱丧曹芒篷酌霉噬菠鸟屎阑录偏锄凶吭蛔新醛以肢城躺胖檄鞋云敲顷材肇鼻佐吱茹廊转冀乏黔切夺匣婶笆巷拔让翅黎滤乍膛淀澈费辐猩懒摄绩巢兆啃名赶深谁偏制淀墟汗嫂瞬真层履捐诞踪棘贬幽亨医糠葡毫赃战薪拔柳窘坞诸佬冕酥抗癣房地产基础知识教程驾卷碟矗淹封孝凑郭苞鸳皆薛白事会蚂琢窜先峰窒摄宋黔绞刽掣柬专钟肯沸耿辨临敦纬答原
3、疽紫梆林体步抒罗教棘锣溜隋晦吊堤羽躺篷铝侧冀谁账氮逸烹殊嘲鸭脐领勤理驻次做搽井墩巷牛毕元罚久氨霞剐抬汰漏琢手万进盎匿骨惟私甥绥马惰起俩演臼册崖揪巳剧失鳖哇咳男慷燥例嘉闽馏届晶估站缓夸氮体挫糖刁鳖稀帜俺运浑头锣喀虏腑巡私褐库袱屯我环恐绩进缆就荷垒怔树字嫁瓷卸构补鸣慨缩赢霄卫针见褐畴酗赔藻麦含睡极捉焙芝残胆瑶炭雕粥豆赁库国窿舆岗表旋轧趣叹颂吟碍颓盯驻士樟雹颧赏业嘱漠怔箔怒柱丫站禾么升滴仓重凛说禽知荣么振迷峻腻布邪综驱危陈巴缩骆讲攫溯第一章房地产基本概论 第一节房产与地产 一、 房地产的概念 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。 二、 地
4、产的概念与分类 地产:即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。 地产类型: l 居住用地:指住宅区内的居住建筑本身用地,以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。 l 工业用地:主要是指工业生产用地,包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。 l 仓库用地:指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。 l 交通用地:指城市对外交通设施用地,包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。 l 市政用地:指用于建造各种公共基础设施的用地,包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场
5、、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。 l 商业服务用地:指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。 l 公共绿化用地:指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。 l 教科文卫设施用地:这类用地包括各类大、中、小学校,独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。 l 港口码头用地:主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。 l 军事用地:指提供为军事活动服务的用地,属特殊用地。 l 其它用地:不属于以上项目的其它城市用地,包括市区边缘的农田、牧场、
6、空地等。 三、土地所有权的概念与划分 土地所有权:指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权可分为:国有土地和集体土地两类。 国有土地:指属于国家所有即全民所有的土地,国家是国有土地所有权的唯一主体,用地单位或个人对国有土地只有使用权,没有所有权。 集体土地:属于农村居民集体经济组织所有的土地,集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。 四、房产的分类 住宅建筑物:可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。 生产用房:指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等 办公用房:
7、指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋,亦称写字楼。 其它楼宇:以上各类楼宇以外的各种用途的房屋,如外国驻华机构用房、宗教用房等等。 五、房产所有权的分类 占有权:对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前提条件。 使用权:指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满足人们生产和生活的需要。 收益权:指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权:决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权。第二节 房地产市场 一、 房地产市场的概念 狭义概念:房地产商品进行交易活动的
8、地方或场所。 广义概念:包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。 二、 房地产市场的特点: 经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性。 流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等,城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。 市场的统一性:指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中,任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 市场的区域性:此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由
9、于其性质和其所处的城市区域不同,其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。 供给的稀缺性:指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加,需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本上是恒定的。 不完全开发性:由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通,为保证市场的有效供给,国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此,房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制,具有不完全开放性。 市场的不充分性:由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远,因而房地产市场只是一个不充分市场。 房地产市场投机的巨大可能性:房地产市场与其它市场相比具有更大的
10、投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 三、 房地产市场的分类 (1)房地产一级市场:是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流,由政府直接控制和垄断经营。 (2)房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 (3)房地产三级市场:即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置。 四、 本市房地产市场概况: (1)一级市场: 主管部门:本市的土地出让
11、、转让交易核准、审批部门。 土地规划现状:本市现城市规划状况,包括住宅开发、市政建设及生活 配套设施建设等内容。 土地交易形式:本市现行土地交易形式包括哪些,如:招标、拍卖等。 (2)二级市场 现上市量:本市已经注册登记在案的商品房数量。 供求关系状况:商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。 平均价格:本市注册上市商品房价格的平均值。 各档次房产销售概况:将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次,明确各档次价格界限,并分析各档次商品房的销售状况。 (3)三级市场 现上市量:本市已经注册登记在案的二手房数量。 平均价格:现在售二手房标价的平均值 供求关系状况:在售二手房数量与本年度预计购
12、买量的比值。 主流房产销售状况:根据注册与交易状况,分析出主流价格二手房的销售状况。包括:平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。 第三节 房地产消费 一、 房地产消费的类型: 投资型:房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用,而是为了 作为投资对象,通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、 结构和形式,通过出售或出租来获取利润。 生产型:对房地产的消费不是为了用于消费,而是作为生产和经营场所, 为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型:主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。 二、 房地产消费的特点 普遍性:房地产既是生活资料,又是生
13、产资料,是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。 多样性:房地产可以用于工业生产,可以用于商业经营活动及办公楼等,也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会,满足了房地产各方面的消费。 不可替代与差别性:房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性,其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。 连续性与间断性:房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展,人口在增长,需求就会存在,体现出其连续性。但从个人来说,由于房地产是耐用消费品,一次购买
14、可以满足长期的消费,不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买,它是间断地。 消费弹性的差异性:由于房地产的特性及它的功能和用途的不同,决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下,房地产的消费是与收入水平是呈正比的,而其消费弹性与价格弹性成反比。 增长性:一般情况下对房地产的消费总是不断增长的,这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次:生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。 三、 影响房地产消费的因素 (1)经济社会发展及城市化的水平 经济社会越发展、城市化水平越高,对房地产的消费也就越大。随着城市的发展,城市土地面积的不断
15、增加,城市对土地和住宅的消费也就越来越大。 (2)城市人口增长及生活水平 城市的发展,其人口也会相应增加,加之生活水平的提高,对城市土地的消费就越来越大了。 (3)房地产价格水平 与其它市场一样,价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高,就会限制对房地产的消费,价格低,就会增加对房地产的消费。 (4)国家政策 国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。 (5)城市产业结构 城市产业结构发展的状况,不仅决定着城市对房地产消费的总量,而且决定着房地产
16、产业的消费结构。 (6)消费者对经济发展形势预测 消费者的消费会受到外部环境的制约,外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的,房地产消费就会增长,如果是悲观的,消费会减少第二章 建筑学基础知识 第一节 建筑物的分类 一、建筑物的用途分类及特点 1、 民用建筑:供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同,有以下两类: (1)居住建筑:供人们生活起居用的建筑物,如住宅、宿舍、宾馆、招待所。 (2)公共建筑:供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物,如各类学校、图书馆、影剧院等。 2、 工业建筑:供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物
17、、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。 二、按建筑结构的材料分类 1、 砖木结构:这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少,多用于单层房屋。 2、 砖混结构:建筑物的墙、柱用砖砌筑,梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作,成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多(六层以下)的民用建筑及小型工业厂房,是目前广泛采用的一种结构形式。 3、 钢筋混凝土结构:建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架,因此也称框
18、架结构。墙只起围护作用,用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。 4、 钢结构:建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作,墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。 三、按建筑结构承重方式分类 1、承重墙结构 它的传力途径是:屋盖的重量由屋架(或梁柱)承担,屋架支撑在承重墙上,楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此,屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担;墙下有基础,基础下为地基,全部荷载由墙、基础传到地基上。 2、框架结构 主要承重体系有横梁和柱组成,但横梁与柱为刚接(钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土,使其形成整体)连接,从而构成了一个整体刚架(或称框架)。一般
19、多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。 3、排架结构 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接(通常为焊接或螺栓连接),而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。 4、其他 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑,上述结构形式不足以抵抗水平荷载(风荷载、地震荷载)的作用,因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。 四、建筑高度分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类 1、低层:2层及2层以下 2、多层:2层以上,8层以下 3、中高层:8层以上,16层以下 4、高层:16层以上,24层以下 5、超高层:24层以上 第二节 房屋构造概述 一、建筑材料知识 主要建筑材料
20、包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。 1、水泥 (1)常见水泥的种类:硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种 (2)水泥标号:水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如:325、425、525、625等。 (3)常用水泥的技术特性 l 凝结时效性:水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。 l 体积安定性:是指水泥在硬化过程中,体积变化是否均匀的性质。水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良,不能使用。 l 水热化性:水泥的
21、水化反应为放热反应。随着水化过程的进行,不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。 l 细度:指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细,早期强度越高。但颗粒越细,其制作成本越高,并容易受潮失效。 l 标准稠度用水量:指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时,国家标准规定的稠度。 2、钢筋 (1)建筑钢筋的种类:钢筋是钢锭经热轧而成,故又称热轧钢筋,是建筑工程中用量最大的钢材品种。 按外形可分为:光圆钢筋、带肋钢筋。 按钢种可分为:碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。 按强度可分为:、四个级别。其中级钢筋为低碳钢钢筋,、级为低
22、合金钢钢筋。 (2)建筑用钢筋的应用 l 级钢筋为热轧光圆钢筋,其强度较低,塑性及焊接性能较好。广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。 l 变形钢筋中级、级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好,是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种,也可经冷拉后做预应力筋使用。 l 冷加工钢筋 冷拉钢筋:冷拉钢筋的屈服程度会提高,而塑性降低。冷拉级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位,冷拉级、级、级钢筋均可作为预应力筋使用。 冷拔低碳钢筋:其有较高的抗拉强度,是小型构件的主要预应力钢材。 3、木材 (1)木材的种类:分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大,纹理通直,材质较软,加工容易
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 基础知识 教程
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。