房地产项目可行性研究报告详细版.doc

昌
建
东
外
滩
项
目
可
行
性
研
究
报
告

目录
第一部分 宗地评价 2
一、宗地基本情况 2
二、区域板块分析 2
三、环境评价 3
四、交通条件 3
五、市政规划 4
第二部分 区域市场分析 6
一、周边楼盘状况 6
二、价格及客户群体分析 7
第三部分 项目SWOT分析 8
一、地块SWOT分析 8
二、项目分析总结 9
第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 10
一、项目经济技术指标 10
二、项目投资测算表 11
三、土地价格敏感性分析（160.5亩） 12
四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） 13

第一部分 宗地评价
一、宗地基本情况
目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占地160亩左右，容积率为3.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态水城仅1公里。
目标宗地原为漯河市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，政府正在对铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇·国际花园之间有块空地，该地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着物，围墙已搭设，但尚未动工，预计未来2年内会动工，届时将与本项目以及广鑫·帝景城形成竞争态势。
二、区域板块分析
宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域，西不属于沙北板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗忘的边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一直未被挖掘，只有双汇·国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。
纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚至即将绝版。按照城市均衡发展的一般规律，漯河城市发展的轨迹将逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移，越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地，区域土地的升值潜力逐渐显现，未来区域的地块将会很稀缺。
宗地紧邻沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于5月份完工。未来2年内，宗地东部，黄河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价值，提升板块形象，对本项目产生积极影响。
三、环境评价
宗地处于漯河市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住坏境好。（沙河景观区）
周边医院：漯河市中医院
银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行
学校：漯河二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、漯河小学
商业：三明超市
四、交通条件
目前宗地周边已有18、28、36、39路公交通过，覆盖区域广，交通十分便利。
18路
罗庄 - 宋寨 - 董庄 - 黑龙潭 - 半截塔 - 双汇国际花园 - 西华路口 - 挂车厂 - 沙北医院 - 市三中 - 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路 - 五一路口 - 妇幼保健院 - 实验小学 - 干河陈乡政府 - 开源集团 - 森林公园 - 华强公司 - 柳江东苑 - 康平花园 - 柳江小区 - 东宝汽修中心 - 文萃江南 - 建材市场 - 107国道
28路
朱庄 - 香山路口 - 金港大酒店 - 石油公司 - 东方大市场 - 金山路口 - 水泵厂 - 铸造厂家属院 - 西华路口 - 挂车厂 - 漯河中等专业学校 - 老桥北 - 市建委 - 泰山路口 - 黄山路口 - 蓝天宾馆 - 市政府 - 市环保局 - 康乐宫 - 漯河医专 - 丁湾 - 水利技校 - 五一路口 - 文化路口 - 漯河新天地 - 金穗广场 - 市烟厂 - 中州家具城 - 光明路口 - 三五一五工厂 - 市农机公司 - 县二高 - 骨科医院 - 人民医院 - 塑料厂 - 燕山路口 - 朱庄 - 28路总站
36路
北站(北环路口) - 金山区管委会 - 三和木业 - 市八中 - 西华路口 - 铸造厂家属院 - 水泵厂 - 四中 - 三五一五工厂 - 光明路口 - 中州家具城 - 市烟厂 - 火车站 - 中华市场 - 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路口 - 五一路口 - 水利技校 - 民主路口 - 牛行街口 - 电脑城 - 市报社 - 市三院 - 郾城公疗 - 郾城电业 - 辽河路口 - 淞江路口 - 嵩山路口 - 辽河路口 - 黄山路口泰山路口 - 总站(北环路口)
39路
董庄 - 双汇国际花园 - 农机监理站 - 铸造厂 - 银鸽小区 - 金山桥南口 - 光明路北口 - 鑫海地水轩小区 - 万祥街 - 万顺街 - 204仓库 - 市烟厂 - 中汇广场 - 漯河新天地 - 文化路口 - 五一路口 - 国美电器 - 人民路口 - 民主路 - 牛行街口 - 电脑城 - 市报社 - 市三院 - 郾城五高 - 郾城劳动局 - 郾城邮电局 - 老二高 - 北街口 - 市交通局 - 许慎市场北口 - 太行山路口 - 淞江小区 - 郾城实验二高 - 北环二高
宗地西邻金山路、南邻黄河路，两条路均为城市主干道，黄河路往东通往沙河大桥、未来召陵行政办公区域，往西通往市中心，仅需5分钟车程；金山路往南通往召陵区三五一五、人民医院、四中，各类配套设施完善，往北通往京港澳高速入口、规划中的生态水城。
五、市政规划
漯河新区：金山路以东147平方公里，规划建设漯河新区（已有概念规划），主要发展产业、生态宜居、重点进行城乡一体化和城中村改造。在新北环一公里处建设港口，沙河通航，直通淮河。沙河港口在进行前期调研，很快进行。
根据漯河市2009-2030年总体规划发展，漯河城市总体布局为一心、两轴、九片区，未来召陵区将成为城市东部副中心，市政府将此区域打造成区域性食品研发、交易、消费和职教中心，强化区域CBD行政中心的带动作用，在淞江路以北，规划建设以职业教育、研发为主的教育产业，同时以产业集聚区的建设为契机，形成区域性的食品研发、交易基地。
宗地所在片区为金山组团，在城市总体规划当中，将此片区定位为城市生态居住示范区。未来在市政府沿河规划的引导下，将积极推进生态居住的建设，强化生态资源的保护和利用，增加水上娱乐休闲项目的开发，例如：生态水城、沙滩浴场、海滨公园等，这些都将极大地带动区域居住环境的改善，提升区域的住宅品质，从而引导市民来此置业，拉升周边楼盘房价。
目前区域内有双汇·国际花园、银河湾、0395倾城、山水杭城、广弘花园、广鑫·帝景城等楼盘，未来2年内周边将有4个新增项目，包括本项目、生态水城、临近本项目舒曼置业的地块及金山路路西国际花园对面的空置地块。区域将成为漯河市的生态居住示范区域，尤其是生态水城项目的启动，将推动整个片区的生态居住氛围，提升区域形象，对本项目产生积极影响。
宗地东临沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于年内完工，这将推动区域沿河河堤景观风貌的展现，宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏形将初步形成。未来市政府还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场，作为沙河二期景观工程的一个亮点工程，沙滩浴场将填补漯河市沙澧河景观工程中的一项空白。为把沙滩浴场打造成国内一流的独具亚热带风情的休闲娱乐场所，市领导高度重视，从选址、定位到设计几易其稿，最终把沙滩浴场的地点确定于沙河河岸左侧黄河路沙河大桥下游处。规划的沙滩浴场南北长约700米、东西宽70米，自堤外到堤内，分别规划了浴场主入口、停车场、沙滩浴场和水上娱乐项目。停车场紧邻沙滩浴场主入口，依堤外滨河路而建，可同时容纳100多辆汽车停放。堤外分别规划设置了为浴场服务的淋浴房、更衣室、公厕和管理用房。堤内沙滩浴场面积为3.2万平方米，其中设置有小凉亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位置设置有观景平台，观景平台。四周种植高大棕榈树以表现浪漫的热带海滩情怀，同时还配置银杏树等树种，体现沙滩浴场的季节变换之美。
第二部分 区域市场分析
一、周边楼盘状况
项目
位置
户型
均价
广鑫·帝景城
黄河路与金山路交汇处西南角
97㎡两室
109-135㎡三室
7月开盘
预计3800元/㎡
湾畔19号
黄河路与金山路交汇处东南角
97.5㎡两室
125㎡三室
5月开盘
预计3500元/㎡
0395倾城
金山路与黄河路交叉口向北100米路西
92㎡两室
现房3500元/㎡
国际花园
金山路与黄河路交叉口向北200米路东
140㎡以上大户型
现房4000元/㎡
康桥水岸
黄河路桥东20米
91㎡两室
110㎡三室
5月中旬开盘
预计3200元/㎡

宗地周边目前在售楼盘有5个，其中广鑫·帝景城以及河东岸的康桥水岸为新开发项目，尚未开盘，将有3-5年的开发周期，与本项目产生一定的竞争格局。
双汇·国际花园为公司在04年开发的高档社区项目，虽然项目总体体量不大，但却销售却从05年一直延续到现在，将近7年的销售时间。分析该项目滞销的原因主要有以下几点：
1、长期的孤掌难鸣；
2、配套不成熟、被遗忘的区域；
3、沿河改造一直未动工；
4、操盘的时机节点把控有问题，各期开发未衔接好；
5、项目没有分期开发，分期产品无差异性，没有提升产品品质，操盘粗糙；
6、剩余大户型过多，难以消化，总价过高。
二、价格及客户群体分析
区域位于召陵区，紧邻沙河，随着漯河市沿河改造二期工程的完工，沙河沿岸的景观初成雏形，区域的景观优势也逐渐体现出来。虽然区域内配套设施尚不完善，但区域交通便利，环境优美，居住品质较高，未来仍有较大的升值空间，越来越多的市民选择在此置业。
目前区域内房价主要集中在3000-3500元/㎡，在全市范围内，处于中等水平，有较大的提升空间。漯河市整体房价目前集中在3000-4000元/㎡的关口，需要一个品质较高的项目突破4000元/㎡的瓶颈，来带动漯河整体房价上4000元/㎡。
按照房价正常发展的趋势，以及沿河景观呈现在市民眼前，预计到明年下半年，本项目开盘阶段，区域房价将达到4000元/㎡以上。
经调查分析，选择在此置业的客户群体主要为有一定经济基础、有改善性购房需求的企事业单位职工、私营企业主，购房用途多为自用，为改善目前的居住环境。目前漯河新区通过圈地提升城市核心经济增长竞争优势，政府吸引国际食品巨鳄来漯河投资，例如可口可乐、康师傅、旺旺等，来打造城市名片。本项目可依赖这些新兴食品企业、食品研发基地的高管及召陵新区市政机关的领导，通过沙滩浴场来吸引市民，我们所面向的客户不仅仅是漯河市民，更多的是企业高管、收入很高的外地人。
第三部分 项目SWOT分析
一、地块SWOT分析
1、 优势
A、随着城市框架的拉大和向东开发，地块升值潜力很大；
B、交通方便，自然生态景观好。
2、 劣势
A、生活配套设施不足，规划及外观环境较差；
B、周边有很多竞争楼盘，不利于做项目品牌和后期无业管理。
3、 机会
A、漯河城市发展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房地产的快速发展；
B、地块尚未启动，物业形态及产品配比具有可塑性，可根据市场及客户随时调整策略。
4、 威胁
A、周边环境的开发，规划合理，多个实力开发商进驻，未来竞争格局态势明显，对本项目产生一定影响；
B、房地产调控政策进一步增强，政府对房地产采取适度打压，以保持长期持续稳定发展，房地产新政策随时都有可能出炉。
5、 综合分析
本地块最核心的优势和机会在于地段价值和景观环境，通过专业手段对地段价值的挖掘，投资与地段价值相匹配的产品，进而提升项目的产品价值，树立可信、适宜居住的项目品牌形象，以吸引客户群。
二、项目分析总结
根据上述SWTO分析，项目可以以自身规模及景观绿化带为基本立足点，从而弥补周边配套设施的不足，寻求楼盘差异化，确立项目市场地位。
本项目在以自身景观优势作为卖点的同时，应着手打造另外一个卖点：区域性商业中心。由于项目所在区域为生态居住示范区，目前区域内尚无配套商业，对于本项目来说，这是一个良好的契机，另外一方面，增加持有型物业，可有效规避增值税。基于未来区域内的高端客户群体，建议开发5-7万㎡的大型商业中心，配合市政府规划的沙滩浴场，集餐饮、居住、购物、休闲、娱乐为一体的商业中心，真正实现一站式消费，满足周边居民的消费需求，同时吸引召陵新区、铁东区域的人流来此消费，提升项目住宅的投资价值。
因此，本项目利用自身及周边的景观配套设施，解决好城市中心住宅“缺绿”、“缺空间”的问题，并且发挥好新城市中心集中式商业配套及公共配套设施齐全的优势，可以打造出真正理性的宜居豪宅。
第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析
一、项目经济技术指标
项目经济技术指标
项目
面积（㎡）
指标说明
总占地面积
107007
160.5亩
总建筑面积
454500
包含地下8万㎡
地上总建筑面积
374500

地下总建筑面积
80000
项目每200㎡规划0.5个停车位，共约1875个
可售面积
382500
地下4万㎡
1
商业
80500
持有商业3万㎡
2
酒店小户型
45000

3
住宅
217000

4
地下停车场
40000

持有面积
72000

幼儿园
2000

地下停车场
80000

容积率
3.5

二、项目投资测算表
序号
项目名称
合计
(万元)
单价
（元/㎡）
备注
一
土地征用及拆迁费用
50798
1356
300万/亩
二
前期工程费用
7302
195
元/㎡
三
基础设施建设费用
4195
112
元/㎡
四
建筑安装工程费用
70555
1884

五
公共配套设施建设费用
11984
320
包含地下8万㎡
六
开发间接费
5085
133
销售总额2%
七
管理费用
3813
100
销售总额1.5%
九
销售费用
6356
166
销售总额2.5%
十
开发期税费
22882
598
销售总额9%
十一
财务费用
6356
166
销售总额2.5%
十二
项目总投资
189326
5030

十三
销售收入
商业
104650
13000
80500㎡
酒店与SOHO
24750
5500
45000㎡
住宅
112840
5200
217000㎡
地下停车场
12000
3000
40000㎡
总额
254240
6647

十四
利润总额
64914
1617

十五
销售利润率
25.5%

三、土地价格敏感性分析（160.5亩）
土地
价格
（万元）
土地
总价
（万元）
单方地价（元/㎡）
总投资（万元）
总利润（万元）
销售利润率（%）
含持有43000万元
项目总收益率（%）
280
47412
1266
185022
63968
25.7
106968
43.0
290
49105
1311
186715
62275
25.0
105275
42.3
300
50798
1356
188408
60582
24.3
103582
41.6
310
52491
1401
190101
58889
23.6
101889
40.9
320
54184
1446
191794
57196
22.9
100196
40.2
330
55877
1491
193487
55503
22.2
98503
39.5
340
57570
1536
195180
53810
21.5
96810
38.8
350
59263
1581
196873
52117
20.8
95117
38.2
360
60956
1626
198566
50424
20.1
93424
37.5
370
62649
1671
200259
48731
19.4
91731
36.8
380
64342
1716
201952
47038
18.7
90038
36.1
390
66035
1761
203645
45345
18.0
88345
35.4
400
67728
1806
205338
43652
17.3
86652
34.7
四、商铺价格敏感性分析（300万/亩）
商铺售价（元）
总投资（万元）
总收入（万元）
总利润（万元）
销售利润率（%）
含持有43000万元
项目总收益率（%）
9000
185589
232890
47301
20.3
90301
38.8
10000
187003
240940
53937
22.3
96937
40.2
11000
188408
248990
60582
24.3
103582
41.6
12000
189814
257040
67226
26.2
110226
42.7
13000
191224
265090
73866
27.9
116866
44.0
14000
192629
273140
80505
29.5
123505
45.2
15000
194034
281190
87144
30.1
130144
46.3
16000
195439
289240
93783
32.4
136783
47.3
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落

第 15 页 共 15 页