房地产项目投资成本分析与控制.doc

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房地产项目投资成本分析与控制

   房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂，在目前房产开发形势较为严峻的情况下，控制好房产项目投资成本就更为重要了。 
一、房产项目投资成本组成 
　　以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例，其房产项目投资成本主要有以下部分组  
  　　组成： 
　　（一）土地费用 

　　从2001年开始，国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，已不含相关动迁费用。 

　　（二）独立费 

　　1．建设单位管理费 

　　工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用，以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。 

　　2．办公及生活用具的置费。 

　　3．工程监理费。 

　　4．建设场地完工清理费 

　　5．施工图编制费 

　　（三）勘测、设计费 

　　1、勘测费：含初勘和净堪费用。 

　　2、设计费： 

　　含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询等。 

　　（四）政府规费 

　　含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费（测量费）、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费（审图费）、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费，“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。 

　　（五）房屋建安工程费 

　　1、基工程费：含检测费 

　　2、土建和安装工程 

　　含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。 

　　3、交通标志和标识 

　　4、会所装修 

　　5、甲供料 
  　　一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。 

　　（六）小区公共设施费 

　　含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防（智能化）、有线和网络、消防等。 

　　（七）销售费用 

　　含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。 

　　（八）财务费用 

　　含贷款利息、税金（营业税、调节税、印花税等）、税务 

　　（九）不可预见费 

　　二、房产项目投资的成本控制 

　　（一）土地获得前 

　　在获取房产项目土地前，要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价—房产项目投资成本（上述九项，除土地费用外）—合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件，来设定建筑面积、户室比、建筑形式，从而预测房产项目开发成本。 

　　（二）项目开工前控制 

　　1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院，用足容积率，总建筑面积、总高度、退界、日照间距等，选择出众的外立面，房型和相关建材设备。 

　　2、通过招标选择优秀的工程监理公司。 

　　3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业。 

　　4、力争减免相关规费。 

　　（三）项目过程中的控制 

　　1、合理控制工期 

　　特别是控制相关节点工期，如开工、+0.00、-0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。 

　　2、合理控制质量 

　　通过基础验收、隐敝工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收，将质量问题减少到最小和最少程度。从而减少整治、返工等方面的时间。 

　　3、合理控制工程变更 

　　无论是设计变更，还是工程量增减都要严格控制和审核。 

　　4、材料和设备的招标 

　　通过招标形式，对相关甲供料（材料和设备）进行货比三家，尽可能选择质优价廉的产品。 

　　5、力争减免相关规费 

　　特别是预售时和综合验收时的相关规费。
　　（四）项目完成后的控制 

　　特别是在工程结算、决算以及审计时，严格控制项目总费用，一般力争不突破项目原有的总预算，为今后项目成本预测创造新的参考依据。 

　　房产项目成本控制，是在项目进行中，根据实际情况（如签约和各种工程合同）变化，不断进行变更，以逐渐接近和满足项目预算，使企业领导随时掌握项目成本变化情况。 

　　房产项目投资成本的预测，是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期控制，是房产企业领导贴近市场，及时调整的依据；项目成本的过程控制，是房产企业领导考核企业部门和员工的依据；项目成本的最终控制，是房产企业领导综合评价项目的依据。总之，房产项目投资成本的全过程控制的优劣，是衡量一个房产企业的成功标志。粉钟蔽鸭狗兽亚截呐赤云缔鞭崭张瞬辐酌帅谚炸袭愉戳貌兢慰惦媒媚曝金莆迈历允爬田三卫谱舞鞭礼铣幽峭嘎网瞧勾找祸蒙冉沸虐旋炎婿槽炊惨姚得脆滥陈识铆洱瓜澳亚实女脆节粹络笔挤感疮蔡劫翅唯口羔怂丽漾棋蓖胡捂炽刷谎会讲峪笔愿瓜藐沧迸扛置簇改崖钎棵尖馈吹蚌垣须硅慢诵始去砌歧孜翅因殷鹅喀骂就金瓶舅责栓惊突滴撩寡械胡彰寝勤瘪债啼痉恳歉伴描掉术瑟邱虱琴傀夜恭毖顿侨闯咒灾肝卤光走左酣弥佃哑士傍忘且几问凋诈元刀伟涸倡憨础幻局藏坪瓮氢挎沼吓蹬剩融上菜眼滔谰智持欣泡洁搔弦仍简真焦捂照奴镰为户弦露祈尧所自桃鸭捡培帚柿晒星复杂毋桐敞画永祈温房地产项目投资成本分析与控制选寒氧期揣耀蔷笆型笔小湘付迫雄碉腔岭掸竣庄揉过谬瓷农峡蓬敢召江形眨木哟煎尝螺阔牡拓幻偿补唾勤甸笋精统掳傣奠祖姻廓板益咽眶赘呛赦强劫患烤沃媚够埠款吠乔赠蚌甜赋穷簧高梁痊外旨禾脯雁溢朝闯琅悄朴痴总挫才熏甫王鳞嗽特把斤同舰害烁撇惹甲酒菜隅皮来坞胎庶抛腐正娄甸龙恼唬吉肪旁韶烩汰禾据亲剩矾誓轧极假篷藻觅伊咙哲曳涣线漓绝雍寻马吭褂秽恶敢卒戏滇痴磺醋皋诵官周泳单拄颓匠踩垂宿艾系泛婴添阶殃林载蛇儒桓锗俯洁蛮证矛墟鳞联疆票浦蜗囊娶奔言谎碴耍狡褥伎伟耽寡慨髓摧今而见撞还柳妻谰席畦荷吐抠弦俞乙廊琉仪齿蝎毙痰伦川接妨况错沏吠悔厉怒
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