2008年上半年广东省房地产市场分析报告-市场分析.doc

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2008年上半年广东省房地产市场分析报告-市场分析
2008年上半年广东省房地产市场分析报告.doc2008年上半年广东房地产市场分析报告
广东省房协市场分析课题组
（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处）

一、社会经济环境
上半年广东宏观经济运行降温，完成国内生产总值16018亿元，同比增长10.7%，增幅回落3.6个百分点；完成全社会固定资产投资4547亿元，同比增长18.0%，增幅下降1.2个百分点。城镇居民人均可支配收入10294元，同比增长10.8%；扣除物价因素，实际增长3.8%。
二、数据分析
（一）房地产投资
1、完成开发投资
广东房地产完成开发投资1342.87亿元，同比增长34.13%，与全国增长大体持平；增幅同比上升2个百分点。房地产开发投资占GDP比重为8.38%，同比高出1.46个百分点，低于全国水平1.72个百分点（见表1）。
         表1             完成开发投资增长数据表               单位：亿元
地   区 时   间 国内生产
总值 固定资产
投资 房地产开发
投资 固定资产投资占GDP比重 房地产投资占
固定资产投资比重 房地产投资占
GDP比重
全  国 2007年上半年 118314 54158 9887 45.77% 18.25% 8.39%
 2008年上半年 130619 68402 13196 52.37% 19.29% 10.1%
 同比增长(%) 10.4 26.3 33.47 6.6百分点 1.04百分点 1.71百分点
广  东 2007年上半年 14469.74 3853.15 1001.17 26.63% 25.98% 6.92%
 2008年上半年 16018.01 4546.72 1342.87 28.39% 29.53% 8.38%
 同比增长(%) 10.7 18.0 34.13 1.76个百分点 3.55个百分点 1.46个百分点

图一：广东固定资产投资与房地产开发投资增长比较图
按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长32.41%的基础上，又有36.22%的增长；办公楼、商业用房同比分别增长-11.34%、5.98%，与上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降较大；其他投资增长54.17%，同比提高近10个百分点。数据表明，投资者进一步加大了对住宅的开发投资，其它投资则成为新的投资热点（见表2）。
       表2                按用途完成开发投资数据表              单位：万元
 投资总额 住宅投资 办公楼投资 商业用房投资 其它投资
2007年上半年 10011729 7035117 467473 906813 1602326
2008年上半年 13428720 9582944 414474 961074 2470228
同比增长(%) 34.13 36.22 -11.34 5.98 54.17
2、开发资金来源
上半年到位资金1900.23亿元，同比增长16.42%,同比增幅下降8.73个百分点。其中，国内贷款445.43亿元，同比增长18.18%，占本年到位资金的比重基本持平，增幅同比下降6.32个百分点；外资34.77亿元，同比下降27.93％，占本年到位资金比重下降1.13个百分点；自筹资金690.98亿元，同比增长60.93%，占本年到位资金比重增加10.65个百分点；定金和预付款729.04亿元，同比下降6.26%，占本年到位资金比重下降9.28个百分点。（见表3）

表3                      房地产资金来源基础数据表               单位：万元
 资金来源 国内贷款 外 资 自 筹 其它（定金、预付）
  金额 % 金额 % 金额 % 金额 %
2007年上半年 16322268 3769164 23.09 482409 2.96 4293653 26.31 7777042 47.65
2008年上半年 19002250 4454317 23.44 347694 1.83 6909834 36.36 7290405 38.37
同比增长(%) 16.42 18.18 0.35个
百分点 -27.93 -1.13个
百分点 60.93 10.05个
百分点 -6.26 -9.28个
百分点

图二：广东房地产到位资金占开发资金比重图

图三：广东房地产资金总额及增长态势图

图四：广东房地产资金来源结构图

（二）购置土地与购置单价
与上年同期相比，房地产企业购置土地面积增长49.76%，应与去年大量购置土地后办手续原因延后统计有关。购置金额增长46.27%，增幅减少近40个百分点。购置单价同比下降2.52%，增幅大幅度下滑48个百分点。（见表4）。
表4       房地产企业购置土地数据表           单位：万元、万m2
时     间 土地购置
 面积 投资 单价（元/m2）
2007年上半年 1254.47 1786854 1424
2008年上半年 1878.72 2613658 1391
同比增长(%) 49.76 46.27 -2.52
同比增幅 22.29个百分点 -39.5个百分点 -48.27个百分点

图五：广东房地产企业购置土地面积和单价走势图

（三）商品房建设
商品房施工面积同比增长35.18%，增幅增加24.95个百分点；新开工面积同比增长18.5%，增幅下降7.42个百分点；竣工面积增长4.04%，与去年同期下降3.81％对比，增幅明显。
商品住宅施工面积同比增长36.01%，竣工面积同比增长4.99%，未来一段时间住宅市场供应加大（见表5）。

表5                  各类商品房建设数据表                  单位：万m2
 面积 总数 住宅 办公楼 商业 其他
2007年
上半年 施工面积 14362.20 11141.40 588.40 1307.60 1324.81
 新开工面积 3536.90 2970.41 41.67 210.98 313.84
 竣工面积 1498.46 1214.85 56.63 135.73 91.25
2008年
上半年 施工面积 19415.52 15153.76 699.22 1620.01 1942.53
 新开工面积 4191.28 3331.02 124.53 292.29 443.43
 竣工面积 1558.97 1275.49 18.31 141.53 123.64
同比增长(%) 施工面积 35.18 36.01 18.83 23.89 46.63
 新开工面积 18.5 12.14 198.85 38.54 41.29
 竣工面积 4.04 4.99 -67.66 4.27 35.5

图六：广东商品房建设状况图

（四）商品房交易
商品房销售面积2012.58万平方米，同比下降20.35％；销售额1180.2亿元，同比下降20.66％。其中，第二季度销售面积1199.84万平方米，环比增长47.63%；销售额720.17亿元，环比增长56.55%。上半年商品房均价是5864元/平方米，同比微降0.39%,环比下降0.51%；其中第二季度6002元/平方米，环比增长6.04%。
商品住宅均价5711元/平方米，同比增长2.77%,环比下降0.12%；其中第二季度均价5821元/平方米，环比增长4.96%（见表6）。
表6                  房地产交易数据表
时    间 商品房销售面积（万m2） 商品房销售额（亿元） 均价
（元/m2） 住宅销售面积（万m2） 住宅销售额（亿元） 均价
（元/m2）
2007年上半年 2526.73 1487.44 5887 2298.79 1277.50 5557
2008年上半年 2012.58 1180.20 5864 1849.53 1056.28 5711
同比增长(%) -20.35 -20.66 -0.39 -19.54 -17.32 2.77
2008年1季度 812.74 460.02 5660 739.09 409.89 5546
2008年2季度 1199.84 720.17 6002 1110.44 646.39 5821
环比增长(%) 47.63 56.55 6.04 50.25 57.7 4.96

图七：广东商品住宅销售状况图
（五）市场消化系数
市场消化系数（注1）越大，说明市场越活跃，消化能力越强。与上年同期相比，上半年市场整体消化系数均为负增长，下降0.4270，反映市场活跃程度不够，消化能力较差（见表7）。
表7                       生成指标数据表
名       称 2007年上半年 2008年上半年 总体增长
市场消化系数 1.7719 1.3449 -0.4270

图八：广东商品房消化系数走势图

（六）二手房交易
上半年全省二手房销售面积1645.54万平方米，销售额434.40亿元，同比分别下降24.79%和32.61%；销售均价2640元/平方米，同比下降10.39%。其中广州、深圳二手房销售面积分别为327.71万平方米和224.94万平方米；销售额分别为142.64亿元和128.71亿元；销售均价分别为4353元/平方米、5722元/平方米；同比分别增长17.08%和9.87%。
第二季度广州、深圳二手房销售面积分别为168.61万平方米、140.36万平方米，环比分别增长5.98%和65.95%；销售额分别为74.26亿元、75.67亿元；环比分别增长8.61%和42.69%。二季度广州二手房均价4404元/平方米，环比增长2.48%；深圳二手房均价5391元/平方米，环比下滑14.02%（见表8）。
表8                     二手房交易数据表
地  区 时   间 销售面积（万m2） 销售额（万元） 均价（元/m2）
全省 2007年上半年 2188.07 6445686 2946
 2008年上半年 1645.54 4343983 2640
 同比增长(%) -24.79 -32.61 -10.39
广 州
 2007年上半年 483.08 1796308 3718
 2008年上半年 327.71 1426421 4353
 同比增长(%) -32.16 -20.59 17.08
 2008年1季度 159.1 683787 4298
 2008年2季度 168.61 742634 4404
 环比增长(%) 5.98 8.61 2.48

深 圳 2007年上半年 668.03 3479200 5208
 2008年上半年 224.94 1287060 5722
 同比增长(%) -66.33 -63.0 9.87
 2008年1季度 84.58 530330 6270
 2008年2季度 140.36 756730 5391
 环比增长(%) 65.95 42.69 -14.02
数据来源：广东省建设厅

（七）商品房空置
上半年末商品房空置总量1586.42万平方米，较2007年末增加7.2万平方米，增长0.46％。其中住宅空置增加60.35万平方米，增长8.03％。值得关注的是，其他物业待销面积大幅度减少，滞销和积压面积大幅度增加，反映其空置的时间结构恶化（见表9）。

表9               房地产空置数据表               单位：万m2
  总数 住宅 办公楼 商业 其他
2007年
末 空置面积 1579.21 751.61 104.59 439.42 283.59
 其中   待销 491.74 268.05 33.97 100.04 154.59
  滞销 689.57 352.77 25.71 189.32 121.76
  积压 397.9 130.79 44.91 150.06 72.14
  滞销和积压 1087.47 483.56 70.63 339.39 129.0
2008年
2季度末 空置面积 1586.42 811.96 98.06 396.42 279.97
 其中   待销 498.54 293.33 29.80 87.68 87.73
  滞销 729.29 402.9 31.22 178.11 117.06
  积压 358.58 115.73 37.03 130.63 75.18
  滞销和积压 1087.87 518.64 68.26 308.74 192.24
增长(%) 空置面积 0.46 8.03 -6.24 -9.79 -1.28
 其中 待销 1.38 9.43 -12.28 -12.36 -43.25
  滞销和积压 0.04 7.25 -3.36 -9.03 49.02

图九：广东商品房空置状况变动图

三、结论
1、关于资金供应和土地供应。在商品房施工面积大幅度增加的同时，开发到位资金增幅下滑近9个百分点；到位资金占开发资金的比例下降至2003年上半年以来最低。从资金来源看，国内贷款增幅放缓，定金、预付款负增长，自筹资金增速加快，增幅达2003年上半年以来最高，显示整个资金链条趋紧。土地购置单价从连续3年（上半年）高位增幅逆转为轻微跌幅（-2.52%）。
2、关于开发投资和商品房供应。房地产开发投资同比增幅为2003年上半年以来最大，考虑到建材和人工涨幅高，开发投资实际增幅应适当调低。商品房施工面积增幅为近年最大，应与闲置土地政策收紧有关，将会加大后市的销售压力。
3、关于销售和空置状况。商品房销售面积和销售金额同比均下降两成，为近5年（上半年）来首次降幅。市场消化系数自2003年上半年不断攀升以来首次下滑，低于2006年上半年水平。商品住宅空置量出现近5年（上半年）来首次增长。二手房销售量与销售额同比分别下降25％和33％。
4、关于房价。商品房销售均价同比环比均微降，基本回落到去年同期水平。二手房均价同比下降一成。
5、综上所述，除开发投资额、商品房施工面积等项增幅较大外，其余各项指标与2003年以来各年度的上半年相比，均呈现较低的增幅，甚至出现跌幅，反映出市场延续去年四季度以来继续深度调整。当前状况如果延续，随着去年企业扩张带来后市供应量的增加，下半年商品房空置量有增大趋势。
2008年7月22日

注1：“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。
市场消化系数计算公式：销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）。
一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量。
系数的分子为销售面积，含现楼和预售；分母为新竣工面积（由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8）＋待销面积（小于1年的空置量）。
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