【专题】房地产信托产品风声鹤唳.doc

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【专题】房地产信托产品风声鹤唳
金杉财富管理中心

三季度以来，“限购风暴”进一步升级，使得素有“金九银十”的楼市行情之“金九”以惨淡开场，上周重点城市楼市成交普遍下跌。使得房地产信托兑付风险开始隐现。那么这次房地产信托能否再度逢凶化吉呢？

地产信托面临兑付风险
目前无论是房地产投资基金还是房地产信托产品，都面临着政策性调控风险。近日有消息称，南京某房地产信托项目遭遇兑付困难，现金流枯竭，导致开发商的资金链处于断裂边缘。让原本已不被市场看好的房地产信托产品，更加推向风声鹤唳的境地。
事实上，不少信托公司的融资项目都在二三线城市，一旦限购令传来，项目的风险就很可能会暴露出来。投资者在挑选房地产信托项目时，应注意相关房地产项目的地域分布，避免项目在单一地区内过度集中。目前房地产信托险情与08年金融危机的时候类似。当时同样由于房产销售不理想，回款过慢，房地产信托纷纷出现难以按期兑付的现象。后来，国家出台四万亿经济刺激计划，银行信贷放量注入，房地产销售回暖，方才躲过一劫。而如今房地产市场信托市场的危险程度丝毫不亚于08年金融危机的时候。

信托公司避之不及
房地产公司给出的回报在16%－20%，而信托公司直接销售给投资者的产品收益率大概在10%－12%。若通过商业银行，给投资者的回报大约在8%－10%。面对如此高的回报，很多信托公司开发出各种房地产信托产品，以满足地产开发商的融资需求。可是，房地产信托业务在享受高收益的同时，其风险也逐渐累积增大。目前信托公司担心的是已经发放的房地产信托产品回款能否保证。
目前现在很多信托公司对房地产项目避之不及，即使有合适的房地产项目，想找到募资人也是难上加难。一款房地产项目抵押率低于20%，资金回报率可到18%，期限一年。这样好的项目，同样无人问津。

上半年房地产信托火爆
　　今年开始，房地产信托呈现爆炸式增长。据金杉财富网统计数据显示，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，发行数量和发行规模同比增幅超过100%。在上半年3.74万亿元信托资产中，有6051.91亿元投向房地产业。房地产信托预期收益率也持续走高。8月房地产信托的平均预期年收益率已经飙升至10.1%，不少股权投资类产品的收益率达到15%以上。不少投资人士担心，2012年左右，将有巨额房地产信托陆续到期，届时房产信托产品回款困难将影响到本金安全。不过对于普通投资者来说，遭遇延期兑付的可能性要大于本金损失。

近期地产信托发行规模骤降
兑付风险浮出水面的背后，是数周来房地产信托成立和发行的连续萎缩。据金杉财富网数据显示，上周信托共成立47款产品，规模约为68.95亿元。而在这47款产品里，仅有4款为房地产信托，募集资金13.85亿，占总规模的20.18%。这已经是房地产信托成立占比连续三周下降，前一周，成立的房地产信托占比为28.21%。相较于之前动辄过半的资金规模，房地产信托成立市场已经显出疲态。
另外，根据金杉财富网数据显示，目前正在发行中的信托产品中，房地产信托产品也不再占据最大比重了，反而工商企业领域的信托产品发行数量已经跃居第一位。

结束语
　　上半年风光无限的房地产信托，下午随着调控政策不断加码，蕴藏着的兑付风险开始逐渐浮出了水面。而房地产信托目前一方面是正遭遇资金回笼困难，另一方面是新的信托产品还在继续发放。面对普遍达到10%，甚至高达20%以上的收益率和日益增大的风险，投资者是否应该理性的权衡一下，是否还值得投资？

本文出自：
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