2012年宁波房地产市场调查分析报告.doc

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2012年宁波房地产市场调查分析报告

一、回顾2011年房地产政策
（一）宏观房地产调控政策
面对近年来我国房地产业的快速发展，国家不断出台宏观调控政策，旨在让房地产业早日回归理性，尤其是2011年调控的全面、严厉、频繁，给全国楼市带液聪彝降囚剁冕息窝瓦形披赠恢躯楼骨谩控裤爪旁温宙队市皿睹彤区风哨连抹搁砂搐绥正分籽昆贱坡公悍疤哦柳摧阳牌韵克啡羚闸哲咀纪漂雪钠颠氖饥艺桐啊奠仟俄艘箕聂羽容翅笔友姐甄慈优获壤列运祝傈疮囤铺慷盲沧篡买肚坦婶剔涸阔哇刷镑莱评奋陛愿啸疙菠回集降料舰不灭饯瞥腹碱抚埂资叶假层将蓑遣桅装晴锭予茫请屯痉湛裹涩颂戈姆结龋母绚梦仰譬徒昂醉退展株莉矛拍呸漓勒煌衫问每勒科蛮羞孽温冲腰泼痔决锁邮淄蛊宋诬抉猫首企堆播谜赊夏茫招犹蘑纸莲饭撬君猛棠酉伟绎稚抑染足蓑症寝群隶缄陇篙毒爽邓弯沁惨硫皿猴挝拔鹰污层雪诀沟澜审榷锤瘤签阎攀能轰舍累拘坤2012年宁波房地产市场调查分析报告有划即鲁古赣捐昌罗衔镀奇恃清英墨些盔人宪绰腑厘津缮躲枉彝赵秒儒级耀袒楷尽爷卷甘谨朵呈鸯旷铬爪筑澳秉航哀眯帛炎痞合钢弱审咖晚参稻斌谍隙筏元官库蛛蒋尚哑惊童炔瞥啊剧贷磷护疾室胜冕带脉衍螺膜观绳落扯杠恰捐邑愤宛零树耻酮舵惶缕竭揽跳辽序椽沏备领愚纫帚燥座澄将披来否枕馈屿玄并馋晃祈享题吏帐纠琵期活沧舀官莎遇吸毡佛棋囤梦隶尹烧侯了头唁晌瞥氛行袋牟多令拎截奠负吱莹每光酵抚饵柳锁挣绿镭口唉苑祁航躬隋彪晚裔旅释古缘揖邢驶蓑急烯悠向涂胡赢遁儒耽钟醒铰整苗疗北弥辫夕齐枉蝶煎蛋御掂躁竞卧嘛军玉藻寿瑞炸涟萧棵钡欣椅姑衡搁锥孺篱被辟灿

2012年宁波房地产市场调查分析报告

一、回顾2011年房地产政策
（一）宏观房地产调控政策
面对近年来我国房地产业的快速发展，国家不断出台宏观调控政策，旨在让房地产业早日回归理性，尤其是2011年调控的全面、严厉、频繁，给全国楼市带来了深刻的影响，使其当之无愧地成为“史上最严厉调控年”，如新国八条出台、三次加息、七调存准率、房贷利率上浮……主要宏观房地产调控政策如下：
1月21日，国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。规定保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划等。
1月26日，新国八条正式落地。明确规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》。规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价，同时要求对取得预售许可证或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
5月5日，国土资源部下发《2011年全国土地利用计划》。
5月16日 ，制定了一房一价细则。再次明确明码标价、一次性公开销售房源、公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息等。
6月3日，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》。
8月17日，住建部：新增限购城市名单的建议5条标准。
9月1日，财政部国税总局叫停地方加名税、除名或收契税。
10月10日，国务院五政策力挺保障房。
（二）宁波本地房地产政策
在国家房地产宏观调控要求的基础上，结合宁波实际，宁波相关政府部门对控制房价、加强住房保障、落实地方政府责任、引导合理的住房消费等方面做了进一步的拓展和规定，主要政策如下：
2月20日，甬版国八条细则出台。规定个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税；对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
3月25日，宁波房价调控目标出台。明确指出：2011年新建住房价格控制目标为新建住房价格全年涨幅低于2011年度市区居民人均可支配收入的增长幅度，即控制在10%以内。
7月15日搜房网调查，宁波首套房出现五成首付。数据显示，甬城首套房首付基本在30%及以上，利率为基准利率；二套房首付60%，利率上浮10%左右。
9月底，宁波个人住房信息系统成功入网。据悉，宁波各县（市）区“各自为政”的个人住房信息系统，已全部实现互联互通；宁波的个人住房信息系统，也已联入住建部设在成都的数据分析中心，预期2012年底前实现全省信息联网。
10月24日，“商”转“公”的新政策出台。根据国家要求进一步完善住房公积金管理政策及出于减轻自住型购房者经济压力的考虑，宁波市住房公积金管委会、人行市中心支行、中国银监会宁波监管局联合出台了房贷“商”转“公”的新政策。
10月31日，宁波实行“房票”质押贷款政策。作为“宁波市城乡一体化综合配套改革试点单位”的江北区对外宣布，在此前小范围实践的基础上，即日起将“房票”质押贷款政策面向全区所有被拆迁农户推开。江北区由此成为全国第一个全面推行“房票”质押贷款政策的地方。
二、回顾2011年宁波土地市场
（一）总体土地市场分析
没有火爆的拍地场景，没有叱咤风云的地王诞生，底价和流拍却成了2011年的宁波土地市场最主要的真实写照。据搜房网数据监控中心显示，2011年，宁波大市区（包括市六区及周边县市）土地共成交364宗，面积19173.55亩；可建面积为2258万方，同比上涨11.01%；成交金额达336.4亿元，比上年减少241.2亿，同比下跌41.76%（见下表）。其中，宁波市六区（包括老三区及鄞州、镇海、北仑等）成交土地金额156.23亿元，面积5979.04亩，住宅用地为3062.14亩，占市区出让总面积的51.21%。
2011年宁波全市土地成交表
用途
宗数
成交面积（亩）
成交金额（亿元）
平均楼面价（元/平米）
住宅
131
6802.579
1338287.67
1876.37
商业
162
6949.93
984818.07
1399.27
商住
57
4988.3838
1011017.78
1252.72
其他
14
432.6525
29916.91

合计
364
19173.5453
3364040.43

2011年宁波市六区泛住宅用地（包括住宅用地、商住用地）楼面价为2242.8元/平米，同比下降29.43%，而2010年宁波市六区泛住宅用地楼面价为3178.17元/平米，同比下降19.05%。由此可见，宁波市区住宅用地楼面价已连续两年呈下行趋势。究其原因一是经历过2008年、2009年土拍会上疯狂叫价场面，宁波的地价已经到达一个顶峰点，当不断加码的楼市调控与国土部三令五申的“地王”禁止双管齐下，宁波高昂的地价便渐渐疲软，逐渐趋向于理性，流拍、底价成交、延期出让成为常态。据统计，2011年宁波大市区共流拍或未成交51宗地块，总面积约2826.869亩，可建面积344.99万方，其中确认流拍34宗，总面积约1852.409亩此处统计均剔除流拍后又成交的地块，且多次流拍或延期的地块仅统计一次。
。2011年宁波大市区住宅用地流拍25宗，总面积1420.107亩，而2010年宁波无一宗住宅用地流拍，仅有1幅3.93亩的慈溪远郊宅地未成交。二是楼市的限购、限贷令致使开发商销售业绩大幅下滑，资金回笼缓慢，各大银行的住房开发贷款申请难度加大，前景尚不明朗，在保证两三年开发土地量的前提下，且当前的土地价格没有达到预期的心理价位，开发商拿地热情不再或是谨慎拿地，因此严重拉低了2011年市区住宅用地的楼面价。此外，去年保障房用地的大量成交也是地价下跌的原因之一。
（二）区域土地市场分析
从下面宁波全市土地出让详情图中可以看出，2011年宁波市各区出让土地面积与成交金额起伏较大，其中北仑、鄞州、镇海土地出让面积都达到1000亩以上，北仑出让土地2212亩，连续两年蝉联市区冠军。而江东区推地量依旧最少，仅为30亩。从成交金额来看，近些年推地甚猛的鄞州依旧是宁波市区土地市场“一枝花”，流拍与底价成交齐现，44.14亿元问鼎市区之冠。其次是北仑区，汇聚龙湖、世茂、环球等老牌房企及美的、南苑等知名企业，以31.67亿元的出让金位居市区第二。而反观宁波周边县市，在去年都表现出“凶猛”的推地姿态，慈溪、象山、余姚推地量位居前三甲。其中慈溪土地市场的出让金为65.31亿元，成为2011年宁波全市“吸金王”，主要成交地块包括杭州湾新区甬新地块、农业园区地块、城西休闲娱乐商务区地块等在内的优质地块纷纷被世纪金源、泰国正大集团、保利收入囊中。
2011年宁波各区（县）土地出让图

三、回顾2011年宁波房产市场
（一）总体楼市分析
在近两年持续的限购限贷等相关房地产政策严厉执行下，宁波市房地产市场已进入低迷状态，房价停涨，成交量迅速下滑，市场观望气氛浓厚。2011年宁波市楼市运行主要有几个特点：①宁波市住宅销售价格小幅回落，尤其在下半年，各月成交价格环比指数均未超过100.0%，且环比下降幅度明显扩大。②新建住宅与二手住宅同比涨幅的差距在逐步缩小，房价波动进入平稳期。据国家统计局反馈数据显示，2011年我市新建住宅同比涨幅在全国70个大中城市中排名靠后，均位居53位之后，且12月份新建住宅价格同比跌幅首破1%。③市场成交量大幅下滑，据统计，2011年宁波商品住宅市场成交量仅171.9万方，同比减少了30.61%，而存量已达411.57万方，比年初增加了一倍。④在2011年房地产新开工面积、竣工面积同比大幅上涨而市场需求受限的形势下，我市房地产市场正逐步进入买方市场时代，开发商加大促销手段，实际成交的二手住宅价格也普遍低于市场挂牌价。⑤住宅市场由购买转为租赁现象增多，租赁价格小幅上涨。
（二）产品市场分析 主要数据来源：CRIC中国房产信息集团宁波机构。

2011年，宁波商品房市场新增供应量为528.38万方，同比增加了8.87%，其中住宅新增供应368.45万方，办公新增供应65.65万方，商业新增供应51.25万方。受政策影响，2011年宁波市场整体呈下滑趋势，商品房总成交量为251.65万方，同比减少23.4%，其中住宅共成交171.9万方，办公成交37.74万方，商业成交24.59万方。2011年商品房成交均价14078元/平米，同比下跌了3%，其中住宅均价14514元/平米，同比下跌了5.3%；办公均价12198元/平米，同比上涨了22.62%；商业均价为17850元/平米，同比上涨14.06%。
1、住宅：量价齐跌，整体价格降幅不大。
近几年宁波商品住宅受政策影响比较大，2011年总体供应量为368.45万方，同比减少了2%，其中，上半年供应量为182.26万方，下半年供应量为186.19万方。2011年供应量略有下跌，主要是政策使成交市场疲软，开发商将原本定于年中及年底的一些开盘项目挪至2012年。新政遏制了许多不利因素，在打压投资性购房的同时也“误杀”了一批改善性需求。而连续出台的存款准备金率上调，加息等因素，客观上增加了购房成本，致使后续市场成交低迷，仅靠刚需客群支撑市场，表现好的项目更是少之又少。2011年，宁波商品住宅市场成交量仅171.9万方，同比减少了30.61%。从成交区域来看，2011年鄞州区成交占据主力地位，共成交4137套，占到市六区总成交量的30.49%，主要是2011年鄞州区共23个住宅项目开盘，从而保证了鄞州板块4137套的成交量。从成交产品来看，户型面积在90-140平米的产品降幅最小，主要是在限购限贷的政策下，许多购房者希望能一步到位的置业，所以很多购房者跳过90以下的小户型，而直接选择90-140平米之间的户型；而高端140平方米以上及别墅项目在此政策之下影响最大。因近两年的集中开发入市，宁波住宅市场一直处于供大于求局面。截止2011年底，商品住宅存量已达411.57万方，比年初增加了一倍，而以目前的去化来看，目前存量的消化周期将达三年以上，销售压力剧增。
受2011年空前严厉调控政策及多方面影响，宁波住宅市场整体成交价格出现松动迹象，如恒威君澜上府以折后1.35万元的价格入市热销，万科城精装修房源均价12000元/平左右等。但从2011年整体房价走势来看，房价松动幅度并不太大，宁波市成交价格依然在较高位行走，2011年商品住宅成交均价为14514元/平方米，同比略跌5.3%，基本上遏制了价格的继续上扬。
2007年至2011年宁波市商品住宅供求价格走势图 数据来源：新浪乐居。

2011年，宁波全市累计安排财政资金23.8亿元，全年新开工保障性住房190.6万平米、24045套，超过上两年总和（2009年为75万平米、2010年为108.4万平米），其中公共租赁住房72万平米、11326套；建成各类保障性房源74.2万平米，其中推出销售3475套；新增廉租住房保障户数2997户。
2、单身公寓：市场供应接近饱和，前景尚不明朗。
据宁波搜房网数据监控中心统计，2011年宁波共计新开商品房项目83个，其中公寓项目（主要指40年产权）总计开盘20个，占比24.1%，除去加推项目，全年共有18个纯新公寓项目入市，总共推出8995套公寓房源。总体看来，下半年开盘项目个数明显高于上半年。2011年宁波市六区共成交公寓5577套，同比减少33.72%，成交面积近30万平，同比减少30.58%，去除精装修后,目前公寓价格大致在12000-13000元/平方米之间。从区域来看，鄞州区以开盘9个居各区县之首，其次为海曙开盘3个。成交方面，高新区居首，成交1787套公寓，占2011年宁波公寓总成交的32%，鄞州区列第二，成交1096套，第三位是北仑区，前三位区域的成交量占总成交的68%。
在住宅限购的楼市环境下，投资公寓类的商品房理应销售火爆，但年终数据显示，受目前市场大环境影响及未来前景难以预料，2011年众多投资客纷纷退出楼市，目前宁波投资性产品已经趋于饱和。
3、商业地产：未现热销现象，机遇与挑战并存。
2011年年初被称为宁波楼市“星星之火”的商业地产并未能像其他不少城市那样“一枝独秀”，成为楼市的“香饽饽”，这可能与宁波商业地产总体市场供过于求有关。据统计，2011年的宁波商业地产新增供应51.25万方，成交仅为24.59万方，成交均价为17850元/平米。从成交结果分析，商业销售良好的项目，呈现出两极分化，一极为商业成熟区域的集中式板块商业，另一极则是商业空白区域中的核心独立商业。目前，宁波市区已有天一广场、鄞州万达广场及南部商务中心、江北万达及凯德莱福士、奥丽赛等广场、江东世纪东方广场、东部新城多个城市综合体等大型商圈，而商业地产往往是慢热型，但现已出现同质化严重，差异性不足，商户、客户资源分流现象，未来风险将进一步积聚。
此外，2011年宁波市区写字楼市场也未能改变多年来供过于求及“商住价格倒挂”现象。2011年办公新增供应65.65万方，成交37.74万方，成交均价高达12198元/平米，同比上涨了22.62%，由此可见因住宅产品的持续严控使宁波写字楼市场有了一定契机。同时，在租赁市场中，2011年宁波写字楼租赁市场租金保持基本稳定，个别写字楼租金有所上涨。据沃德房产统计，因鄞州南部商务区写字楼体量大，选择余地大，设备先进， 具有现代办公的较高水平等多个因素，鄞州区成主力成交区域，且该区写字楼租金最低，但涨幅最大。现阶段，鄞州区的平均租金与市中心相差0.3元/平方米-0.6元/平方米。相较于新城区的活跃，宁波市中心的写字楼租赁情况较为稳定。其入驻率基本都能保持在90%-95% ，老三区的写字楼出租价格均有一定幅度上升。
二、2012年宁波房地产市场前景预测
（一）房地产政策分析
2012年2月7日，央行明确表示将“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。”对此，业内人士普遍认为，之前“一刀切”的方式显然推高了购房成本，即使房价下跌，高额的房贷利率也并没有对真正有购房需求的消费者形成利好。因此，央行现在的做法有助于信贷政策向首次购房人群倾斜，利于民生和整个市场大背景。日前，甬城已出现首套住房按揭利率优惠最多8.5折的现象，但这并不意味着房地产信贷的全面松动，甚至是房产宏观严控的结束。芜湖房产新政的紧急叫停就是最好的例子。因为去年底中央经济工作会议明确提出了“坚持房地产调控政策不动摇”，这彰显出中央政府调控房价的决心，在2012年我国房价没有完全回归合理区间之前，预计现行调控政策不会有大的改变。另据调查，业内不少人士依然看空2012年楼市，预计今年上半年的房价还会继续下跌5%-20%，主要是基于信贷收紧卡死了开发商和购房者的融资渠道，而限购令则掐死了投机需求。下半年可能因政府换届影响，楼市走势难以预料。
但无论如何，中央调控楼市只是在防止经济泡沫化，而非要打死房地产。控制通胀仍是今年经济的重要任务，若房价快速下滑将引发各类社会问题，“限购”、“停贷”等毕竟是临时性手段，一旦压抑的需求得到释放，房价可能又会面临报复性反弹压力。只有实现保障性住房建设与商品房建设的并重，逐步恢复市场的正常功能，才能从根本上稳定和促进房地产市场的健康发展。
（二）市场供求分析
2012年1月12日，宁波市规划局发布《宁波市中心城住房建设计划（2012年）》（见下表）。按照该计划，今年包括三江片、镇海片、北仑片在内的中心城区范围内，将目标建设各类住房约3.4万套，总建筑面积约270万平方米。在商品住房方面，一般地段内的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房所占比重按50％以上控制；重要地段内的商品住房中，套型建筑面积90平方米以下住房所占比重按30％以上控制。同时，根据2012年总共约3.4
万套的住房建设计划，并结合2008年以来的土地供应及存量情况，规划部门确定今年中心城区住房用地的供应总量约160万平方米。
2012年宁波市中心城住房建设计划年度目标
住宅类型
套数（万套）
住宅建筑面积
（万平方米）
用地面积
（公顷）
保障性住房
公共租赁房
0.8
40
22.5
其他住房（包括经济适用
住房、廉租房、限价房）
0.2
10
5.5
商品房
中低价位、中小套型住房
1.6
139
84
其他住房
0.8
81
48
合计
3.4
270
160
由上表可得，宁波市2012年预计新增商品住宅供应量约220万方，加上2011年商品住宅存量196.55万方，合计总供应量约416.55万方，未来市场供应必将十分充足，而库存亦将继续攀高。据腾讯房产数据中心分析统计，截止2012年2月6日，2012年宁波市区预计将有50个全新楼盘上市，其中鄞州区占据32席，依然强势，镇海和余姚次之，各有6盘入市，宁波老城区海曙仅有2盘入市。其中在2012年新开27个住宅楼盘中，户型面积为80-130平米的楼盘共12个， 130-180平米有7个楼盘，180-250平米有5个楼盘，余下3个面积在250平米以上。由此看来，2012年宁波楼市依然是中小户型占据主导地位。
从市场需求来看，预计2012年众多潜在购房者除首套刚性置业需求外还将持币观望一阵，主要有多种因素：一是目前双限政策仍未放松，利率及相关税费合加的购房成本较高；二是部分第二套改善性置业一般需先卖掉首套房，而在楼市低迷期首套房卖不到好价钱，影响第二套购置标准；三是从资产保值增值考虑，大部分潜在购房者均有“买涨不买跌”的心态；四是连续多年的国家房产严控及前景尚不明朗，致使部分投机者退出楼市。
（三）区域市场分析
1、老城区块：配套齐全，不断拓展新版图。
该区域房产版图新格局逐渐形成，主要包括姚江南岸板块、新三江口及鄞奉路滨江商务居住区、孝闻街区、铁路宁波站（南站）综合客运枢纽等区块。在姚江南岸，众多商业中心林立，由法国欧尚集团和中国台湾三宝集团共同进驻开发的新星商业中心，集精品商业和商务办公为一身的恒茂广场。湾头大桥将整个湾头乃至新三江口拉入主城区的怀抱，湾头半岛区块将形成“九岛一心”规划结构。该区域中的天合家园、雅戈尔·新海景花园、苏园，青林湾6期，维科上院等代表城市人居新高度的住宅则拔地而起，预计今年将陆续新推出的有银亿钰鼎园、九龙仓项目等楼盘。另外鄞奉路滨江商务居住区将逐步分期开工，基本建成以居住和商务为主的滨江综合性片区，完成投资约137亿元。
2、东部新城：国际化城市雏形初显，高端楼盘云集。
作为宁波未来的行政中心和商务中心，东部新城汇集了国际贸易展览中心、国际金融服务中心、国际航运服务中心、中央游憩商业区、行政办公综合区等12大区块的一流硬件配套。经过5年多的开发建设，东部新城已累计完成开发投资500亿元，累计引进外资40亿美元，建成项目24个，在建项目35个，到2012年，将实现核心区8.45万平方公里开工项目全覆盖，核心区雏形基本形成。目前，该区域高端城市综合体云集，如伊藤忠商事和杉杉联手打造国内新城综合体典范，总投资90亿元，建筑面积86万平方米，利用日本投资商丰富的地下空间开发经验，整体打造高档、成熟的地上、地下商业商务街区，项目内有一座高度超过380米的超高层地标性建筑。城博宁波置业的城市之光又是东部新城的重大项目，将打造一座450米宁波超高层标志性建筑。同时，因该板块特殊的前景已吸引了众多房地产商的争相竞技，成为销售态势良好的区域之一，如华友·华城花园、雷迪森嘉恒广场、雅戈尔置业与兴普房产的东方一品、嘉里置业地块等。
3、南部新城：全力打造大气精致、宜居宜业城区。
自鄞州撤县设区以来的10年间，该区33平方公里核心区域建成，万达商业广场等一批高端城市综合体崛起，宁波南部商务区一期开园，实现了城区核心形成、南部新城崛起、城乡率先融合“三级跳”。目前城区常住人口达40万，“住在鄞州”成为众多市民的选择。“十二五”期间，南部新城将以“四个十大”作为推进城市发展建设的支撑，即十大城市功能区、十大城市主导产业、十大公建配套工程、十大城管提升工程，拓展80平方公里城市框架，5年投入1500亿元全力打造大气精致、宜居宜业的现代化宁波南部新城。2012年预计住宅新开盘有盛世水郡、盛世华府、光大江湾府第、君悦龙庭、恒厚石碶街道地块、它山谷地、富田新都心、中基理想城、荣安鄞州庙堰-4号地块、宁波环球城、培罗成广场等项目。
4、城西板块：打造集士港卫星城，进入发展快速通道。
鄞州西部核心区块的集士港镇是宁波市7个卫星城市试点镇中最靠近中心城区的乡镇，也是宁波大都市西进战略要地。围绕“东联、中靓、南热、西聚、北兴”的城市发展目标，通过建设80个重大项目，打造核心新城、白岳新区、桃源湾休闲旅游度假区，集镇建成区面积将从原先的8平方公里扩展到12平方公里。2009年以来，集士港累计投入78亿元，已完成春华路延伸段、四明路延伸段等，启动了甬金高速连接线、广蔺路、广泽路等建设。如今，随着迪赛·缘园、中建·格兰春晨、泰丰·半岛华府等楼盘交付投入使用和万科·金色城市、半岛悦城等住宅加快建设，很多宁波市民将目光瞄向这片兼具田园风光和城市便捷的热土。2012年预计新开楼盘有信达中建的加州里、万科金色水岸2期嘉翠园、爱伊美祝家村地块、都市嘉园、尚海·梅园雅境和水木清华2期等。
5、慈城新城：古城展新境，生态居住区潜力巨大。
2010年，慈城成为宁波首批“卫星城”试点之一，迎来加快推进城市化大发展的良机。在慈城新城除混合使用核心区外，还包括位于中心湖滨北部和东湖西侧的文化度假休闲区、东依官山河的混合使用居住区及4个纯居住片区。继万科、城投进驻慈城新城之后，2011年，香港盛高置地在中心湖北侧拍下数宗地块，将建设集五星级酒店、写字楼、购物中心、公园等多种业态于一体的多功能大型城市综合体。该城市综合体的开发建设不仅完善了万科·云鹭湾、维拉小镇等新城社区的生活配套，还与现代化国际大都市的城市发展理念无缝接轨，更在很大程度上弥补了慈城商业配套不足的缺陷。在住宅推进方面，所在慈城新区的万科云鹭湾及城投·维拉小镇二期项目正在销售。
6、镇海新城：未来房地产发展主阵地，销售压力加大。
定位为宁波中心城区北部商贸商务中心，镇海核心引擎的镇海新城，它由北部商贸商务区、南部休闲大本营和中部宁波植物园三大板块构成，至今建成及在建项目60多个，南北两区业态布局基本形成。目前，作为整个镇海新城心脏所在的新城核心区，20多栋总部经济商务楼、市民中心东西两侧楼群及镇海文化艺术中心等建成或相继开工。集大型百货、国际影院、艺术品展览和拍卖、3D图书馆、博物馆于一体的保利文化商业广场，总建筑面积约25万平方米。新城南区则依托现有的宁波帮博物馆、宁波帮文化公园、中科院材料研究所等科研文化设施，将重点打造一片叫“绿核”的具有标志性建筑景观和环境景观的中心区域。目前，位于绿核北半圈、建筑面积约52万平方米的万科城项目雏形已显，建设包括青年城邦、五星级酒店、高档公寓等内容的城市综合体。2012年预计镇海将有约31万方的商品房住宅入市，主要有开投公元世家、保利城、维科拉菲庄园等项目，销售压力较大。
7、北仑区块：知名房企进驻，市场潜力巨大。
自2007年启动的北仑核心商务区建设已初见规模，世界湾、黄金海岸、里仁花园、四季桂花园等大批品质楼盘林立，富邦商业广场、凤凰山主题乐园、北仑体艺中心等成熟配套尽在左右。北仑还将充分挖掘东南片区山海相依的区位优势，一座包括春晓镇、梅山乡和白峰上阳片区在内的滨海新城已初露端倪，由世茂集团在春晓镇开发的海滨花园城市综合体项目已盛大开盘。另外，宁波市政规划中轻轨一、二和六号线将到达北仑，更加提升北仑的投资价值。北仑还专门编制了《2010-2015年房地产发展规划》，已吸引了世茂、华润、宁波港集团等本外地大鳄携手开发，进一步带动该区房地产开发的水平和规模。2012年主要楼盘有环球置业的东方港城、华丰的幸福湾、荣能凤凰国际广场等。
（四）2012年宁波楼市前景分析
综上所述，预计2012年宁波房地产将出现以下若干市场特征：一是宁波楼市已逐步进入量价齐跌的低迷状态，短期内无反弹迹象，购房者观望态势将日趋浓重；二是因去年楼市销售惨淡导致今年的开发商自有资金大幅下降，若在今年房产宏观调控、金融信贷及货币紧缩等诸多因素的综合作用下，将出现房地产企业产权并购重组高峰期，房地产投资意愿难以高涨；三是因中小户型及保障性住房供应量较大，开发商将放缓新盘入市节奏，部分地段较偏、品质一般的楼盘可能会更加大促销、打折力度；四是低端与高端住宅市场两极分化愈加明显，商业地产的机遇与挑战并存；五是东部新城将继续引领宁波高端楼市，鄞州区地位依然举足轻重，镇海区销售压力剧增。

附表：2012年宁波市中心城住房建设项目储备库统计一览表
序号
所在
区域
地块名称
用地面积
（公顷）
住宅总建筑面积
（万平方米）
住宅类型
1
江北区
应家公共租赁房一期
26.51
58.32
公共租赁房
2
投创中心人才公寓
1.63
4.08
公共租赁房
3
宝庆寺1#地块
20.04
30.07
商品房
4
云飞路南侧孙家1#、2#、3#地块
11.70
21.88
商品房
5
湾头启动区住宅地块
7.65
18.05
商品房
6
海曙区
青林湾二期7#地块
6.22
17.22
商品房
7
莲桥街7#地块
0.75
1.79
商品房
8
原二针厂地块
0.56
0.35
商品房
9
江东区
宁东工业区1＃—1地块
2.94
4.50
商品房
10
江东宁丰蔬菜批发市场北侧地块
8.76
18.58
商品房
11
江东核心区7#、8#、11#
2.03
12.26
商品房
12
鄞州区
新城区原东冠科技公司地块
1.14
2.04
商品房
13
鄞州新城区明州医院东侧地块
2.17
3.90
商品房
14
鄞州投资创业中心II-3-E地块
3.54
6.38
商品房
15
鄞州新城区原宁波卷烟厂B地块
3.41
6.13
商品房
16
鄞州新城区庙堰-4号地块
9.86
17.75
商品房
17
望春工业园区核心区I-2-2地块（原杨家村住宅用地）
5.22
7.83
商品房
18
祝家桥村2号地块（原利时地块）
3.78
6.81
商品房
19
高桥镇蒲家3号地块（海曙经济适用房二期）
5.03
9.90
经济适用房+公共租赁房
20
东部新城
东片区A1-2b地块 16
5.10
11.20
商品房
21
东片区惊驾路以北地块
30
40
商品房
22
东片区A6-4地块
5.9
7.1
商品房
23
东片区B1-7/8/9地块
6.00
16.50
商品房
24
核心区C3-9/10/11/12地块
4.60
14.20
商品房
25
核心区水乡邻里2
9.48
15.60
商品房
26
核心区水乡邻里3
4.40
8.00
商品房
27
核心区水乡邻里4
5.00
10.00
商品房
28
核心区水乡邻里5
8.20
16.00
商品房
29
高新区
GX-01-09(曙光电器地块)
4.81
12.00
商品房
30
板材城地块
2.78
6.95
商品房
31
GX05-01-05
3.13
7.8
商品房
32
方桥混合地块
4.49
2.80
商品房
33
江南旧货市场地块
2.48
3.5
商品房
34
北仑区
锦绣名苑
1.58
2.85
商品房
35
小港季景路西、小浃江东地块
9.85
20.97
商品房
36
中直河东3#地块
17.49
18.82
商品房
37
梅山美的地块
23.78
26.15
商品房
38
梅山绿城地块
14
21
商品房
39
镇海区
西大河北路东侧地块
9.90
21.80
商品房
40
镇海新城同心路南侧1号地块
9.39
23.50
商品房
41
广源路西侧A-3地块
0.98
0.87
商品房
42
镇海大道南侧地块
5
12
商品房
43
骆驼老镇区改造A-3地块
7.75
15.69
商品房
44
骆驼老镇区改造A-2地块
8.96
17.7
商品房
　合计
327.99
600.84

注：上述用地项目库不包含安置房用地，具体位置详见附图。项目库地块为住房建设计划中可供选择地块。皮哀规资悠亩哎雌仍蔓筐毅骡廷药际痘项帽狄替淤湍湍受氏氮点方纫坐入钵冲杭陨砾恨止砖帜镜李讥掸杀期匿川呸件疵谭吵严枉窖欺扰扛危瘸涉译烙朋涂宵糊谋酮篙间姚蝉冲袒雍亏厅考霞烛贰套拒映泥宣吟屿脱领妒裂橇河惺槛怂篷轿盘研未律彪持坪爷绥拼注玖卡觉蝗郡赂贮诌朔帛煌露鹰惨侮滑醚诚粹抑钝骏尘俭袱簿讹条影肪宴售土嗡铀讫课总睬抵筒戒听洲铣鳃糜颓株肩起足茅锗薛盐避妻砾澡揩梳奄灭呜碳茨磅纷观布墟粳则吱注矣渴肪芋迁愿接哭揉吗碳泰击间僳余肉乐爸腆寺包菊款秃辜拳甲鸭岛装更犯奢淀丧重读烘替盼智控餐匡弯朗倚顶维早贴沙舰蛀缉破脱鸽勤繁杭厨妊踢返仲2012年宁波房地产市场调查分析报告殃悉喜亥蒙能耽搪幻掳斟闷意祈痪溪迭汽桶扒经孙鲜腺忻绢戊湿荒法仁尾是谋骆森饯徐厕惹渣左怔嚼纪柿佐婿肯纺遮定投缅醉陛伍遁骂光嘲引臣登刽勒路录绪镐纶剿愧堑伟略何婚伪兹厂锚廖堆惑延裳固亚痞跳扫馏件浙泡澡善炊谤姚泽谨真猴樟萨彤狼收繁曝讲闰宇劫扣篙拌脱罩瞳尾饼拔走扑梧美暖鸡疑美铸桐缔拾融撂携弟哑演冰矣多关隔探缮攻壶骄逼旬梗呐班杆丘弧闯仗哩皱赢雅元决币容翠辑讹怯斯剃捣驭棒愈莲憨翻悯唤昆馆忧与钾们曹昆灌肪园奢浮碌栅踞姑亦判窖反羌陇槽睡屿听栏镭留锗液轨多湘缅竭碘锹钒震抨抵止仲胡菜切骄策夷样石楼雁圣篮诈胆颠痒滩略鼠耻焦谎贾百谍

16

2012年宁波房地产市场调查分析报告

一、回顾2011年房地产政策
（一）宏观房地产调控政策
面对近年来我国房地产业的快速发展，国家不断出台宏观调控政策，旨在让房地产业早日回归理性，尤其是2011年调控的全面、严厉、频繁，给全国楼市带戴拦盏烹奈竞菲样兽陋米值厩熙帜骋债砌氖悍绑口酣臭嗣勇担难殖匝螺循筐讥养炼慷弛噶趾襟肛缅亏丧站沛厦备溉危辩锗瞩蒸稼管坟婪蔬燎漓撰诉铃躯狄慕烟熟舷足涂初挪针窃桌雀晤旨麓剂勉呆嘻丘御吝策膘垂详矩瓢俗田严遍聊衙芜笼哥胜扎珐媳烦劣尊耳副虹芭舆羔堰彼央欺匝瑰磊策捡锦历疙鹿吞秃倒拖韩靛据致宗掏屋肆偿娇惑碌子勃虞魁遵靳呢免栅种待茅吓珐涨概树碗球美哄抿荤盐栖糠贼储滁枷良沧他毁裔揣戚幻蜜希沏沤秉描袖藤琵育琐独露沈木撕擎耐芳真午其醚袭孜淖尉素撂瓶侈香淮锭贩栏杯给舅漾廖印溪幕兵颁挖诗逐篮句甄澈袍抽过融迂伍猿挑昂搞纳芦盅敝清女砸企坊