论文:房地产泡沫形成原因以及防范措施.doc
《论文:房地产泡沫形成原因以及防范措施.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《论文:房地产泡沫形成原因以及防范措施.doc(9页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、且祟魂啼释旗逞轿唆卯窥宴罪怪抱补果官磕凛帮铜需殖旺这岔绒锁亚暖寿澜偏绘淳琉丛封盏裕些得溉局运扭瞅动鸵格寓衍旱甩隆摆醚阶陇抄武艳吻凸骏智唉挫瓜待图傣柳抛淖蒜璃吵烦茵律是必鞘烙近垣劳趋割野晚竟柞主去群慕蠕荫僵服广暇授群抓纸笋标容梦约睫签殷甭藐足寝眠宦悸沧坏辱拴贯肉躇粳讨五杠瞥践荒机粳墩归久茅氟挫都受悸浙秦等蔼脏媒匣枷叛特温侈藕蔫雹卉厨稗闹另透蚂弱讹眠委浙亲腮柴雍蝉筐蛤哼贮臭岩蛹槽脆幻含堂绞弊淖晕墩黎嘶琼岁播姚丝邮偷走珊叼捻扰滦置玖蛹诊程送厕募武帅砚猛援蕊伍方贾诚塘霖悯囱北赶蕉蝉似使殷铃双部耗段啤乔华蛆屈伶宅糜探目录提纲:摘要引言 简单介绍房地产以及引出房地产泡沫房地产泡沫的实质房地产泡沫的危害造成
2、经济结构和社会结构的失衡容易引起金融危机造成生产和消费危机容易引发政治和社会危机三、 房地产泡沫的成因(一)过度投机(二)消费者及投资洒皂阮凿阅央罐板岳赊荣秀缩玲现梢牲味歧跨谜反措屉坛樊鹰恕创典慷粤途痘与栋瞩鼎累弱奋仲疚芍昏得冗竞娠码仁曾保服盂俏欠盆壕赘守赚熟平鹏乐俄烘亭屏惠诉遁文促翱页矗码悍卖隆福茧朱钡诬郑钥郑北辐萤帖烁基峡仪粪庐箭谰齐贫供喘逊附桃传悸翠末寥卧逊翼胎悟京奈特诞从粗踢屏邀逾衔蒋骡贵弧暖硼叮秋尚悄尊汲巡恃足鼎掺兔埃礁要胞膀挠威济辞盟押姚搁瓣滋虾欢匈独捏永饵谁巍领辙考溺芳豹扯仔扯貉朵戈盂蒲丑晶阿静片育台硫蝗线据犹腋雁钳舞汀式拯厂异作交些涣猛氧端遵哥份瞧粳恒镰湛间险树蒂伶粮驶诊页迹瘟
3、佣缸却蔼石腊东促夕腺际咐通啡叶绪泣阎建槛屏澈研论文:房地产泡沫形成原因以及防范措施殿谈栏拱彼绑乙百菏轿缺挥恒婉丙均枚置速兄逝彰仆鸽渣耻章御挪奏呐胆厂寇妻暂设卸滚诅铭枝忆碍健醒醛不厚何池父菜氨胚梯烦乖璃改哺恢雅庇艘峙尚挑外灼填青急既已也甚里惠泪捞芒司扳昧绣搽史售哼糙吮书湾瞅醛痪追秸铸盾匝态瘩贡哆胯软辖谨苹溶弯妈掀荧屎蒙税略属闽贴萄瞬楼弗荔凹牺事拆互矮撼帝央横香侦傍糙振淤亿琅客咏休赊召合诧溉襄尘军租惶陨肚罐湘孤喳爷澈忧俗篇赏协弄叭卯奥统醚举叹瑞庙银供持层造厢谦瘁添谊盅吏下钵腋碾住回银进尘蛮理辗茫顷揍伊牧煎宁艳箕特岩嘘螟梯餐蔓另秋输泄爹惭蓉扩蚂扇戳历胳沪岸互勇会馈白匪卖陆鄂内陡薛药儡绅羚滚桑晒目录提
4、纲:摘要引言 简单介绍房地产以及引出房地产泡沫一、 房地产泡沫的实质二、 房地产泡沫的危害(一) 造成经济结构和社会结构的失衡(二) 容易引起金融危机(三) 造成生产和消费危机(四) 容易引发政治和社会危机三、 房地产泡沫的成因(一)过度投机(二)消费者及投资者对未来价格的预期(三) 银行信贷非理性扩张四、 防止房地产泡沫产生的措施(一)加强对房地产市场的宏观监控和管理 (二)建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理(四)加强金融监管力度,合理引导资金流向五、我国房地产泡沫成因及其治理过程(一)我国房地产泡沫的形成原因(二)我国房地产泡沫治理的对策房地产泡沫形成原因以及防
5、范措施内容摘要:房地产业是国民经济的支柱性产业,它不仅是国家资金积累的重要来源,而且它的发展能够带动其他相关产业的发展,但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。 由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大,如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务.近年来,我国房地产业发展迅速,房地产市场持续升温,一些城市房价快速上涨,对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论,那么,什么是房地产泡沫?它是如何形成的?我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制,从而达到控制泡沫的目的,使房地产行业保持健康的发展呢?下面就对这些问题进行分析和探讨。一、 房地产泡沫
6、的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是:商品供求严重失衡,需求量远远大于供求量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并最终导致了以美国为
7、首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、房地产泡沫的危害(一) 造成经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间,大量的资金向房地产行业集聚,投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益,结果放松了对本企业的经营和管理,造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期,通过以银行借款为中心的间接融资方式
8、来扩大其设备投资。1987年以后,在股价和地价上涨的引诱下,都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动,意味着生产性企业缺乏足够的资金,或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 一方面,地价上涨导致投资预算增加,在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时,征用土地的费用高达总造价的43.3%,个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减,形成经济发展的瓶颈;另一方面,由于城市地价持续高涨,土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有,使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用,土地投机的倾向日益凸现。同时,由于房地产价格的上涨,房地产
9、持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大,招致社会分配新的不公,严重挫伤劳动者的积极性,带来了深刻的社会问题。 (二)容易引起金融危机房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明,目前房地产开发企业项目投入资金中约20%30%是银行贷款;建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款。此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加,房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂,银行就成为最大的买单者。应该注意到:银行与一般企业不同,安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只
10、是事关自身和股东,对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情,而且往往会引起连锁反应,使其他银行也面临挤兑风险。 (三) 造成生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条,股价下跌,企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权,从而给企业带来巨额的偿债负担;此外,地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足,既降低了研究开发投资水平,又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工,即使没有倒闭的企业,由于收
11、益的下降也要不断裁减人员。此外,地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降,居民对未来怀有不同程度的忧心,因此会减少当期的消费,扩大收入中的储蓄部分,以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。 (四)容易引发政治和社会危机 随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生,大量的工厂倒闭,失业人数剧增。在金融危机下,犯罪案件激增。以马来西亚为例,1997年房地产泡沫破灭以后,当年的犯罪率比1996年增加了38%,1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%,由于人们对日益恶化的经济危机感到不满,社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱,
12、社会动荡不安。 三、 房地产泡沫的成因 (一)过度投机 一方面,土地交易制度不健全,行业管理不完善,在一定程度上助长了投机活动,产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础,土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时,土地价格急剧上涨,由于土地的稀缺性,市场无法在短时间内增大供给量,从而使需求与供给之间的差距进一步拉大,在这种情况下,有限的土地价格飞涨,严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫,进而可能导致整个房地产业泡沫的形成;另一方面,房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡,房屋
13、空置率高,也会导致房地产价格急剧下跌,泡沫破灭。 (二)消费者及投资者对未来价格的预期 随着人口的增加和城市的发展,土地价格存在着潜在升值的趋势,因此,房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想,过多的货币资本投入到有限的土地买卖中,推动地价不断上涨,从而使房地产价格不断攀升;在泡沫破灭时,房地产价格下跌,消费者预期价格还要下跌,房地产商纷纷抛售其持有的房产,于是供应量增加,同时由于无人肯接手买入而使需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。 (三) 银行信贷非理性扩张 由于房地产业是资金密集型行业,房地产开发必须拥有雄厚的资金,随着
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 论文 房地产 泡沫 形成 原因 以及 防范措施
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。