中国房地产金融行业投资机会分析及发展前景预测报告2015-2020年.doc

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中国房地产金融行业投资机会分析及发展前景预测报告2015-2020年

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司
报告目录：
第1章 中国房地产金融行业发展综述15
1.1房地产金融行业的定义15
1.1.1房地产金融的定义15
1.1.2房地产金融的分类15
1.1.3房地产金融的特征16
1.2中国房地产金融的发展阶段17
1.2.1中国房地产金融发展的第一阶段17
1.2.2中国房地产金融发展的第二阶段17
1.2.3中国房地产金融发展的第三阶段18
1.3中国房地产金融的作用19
1.3.1中国房地产金融对房地产开发企业的作用19
1.3.2中国房地产金融对居民住房消费的作用20
第2章 房地产金融行业发展环境分析22
2.1国际宏观经济环境分析22
2.1.1欧洲宏观经济环境分析22
2.1.2美国宏观经济环境分析23
2.1.3日本宏观经济环境分析25
2.2中国宏观经济形势及政策分析25
2.2.1中国货币政策分析25
（1）2013-2014年中国货币数据分析26
（2）2013-2014年中国货币政策分析32
（3）房地产周期与货币政策相关性分析36
（4）中国货币政策预测37
2.2.2中国财政政策分析38
（1）2013-2014年中国财政政策分析38
（2）地方政府财政现状分析39
（3）中国财政政策预测40
2.2.3中国经济整体运行情况分析41
2.3中国房地产金融行业政策解析46
2.3.1中国企业上市融资政策解析46
2.3.2中国企业发行债券政策解析47
2.3.3中国房地产信托政策解析47
2.3.4中国REITS政策解析48
2.3.5中国银行信贷政策解析50
2.3.6中国土地政策解析51
（1）农村土地流转制度改革51
（2）城市土地出让制度改革52
（3）中国土地改革政策54
（4）土地改革对房地产的影响56
2.4中国房地产金融行业社会环境分析58
2.4.1中国人口规模及集群分布情况58
2.4.2中国消费理念分析64
第3章 国内外房地产金融行业发展分析67
3.1国外房地产金融发展研究67
3.1.1德国房地产金融发展研究67
3.1.2美国房地产金融发展研究70
3.1.3新加坡房地产金融发展研究71
3.2中国房地产金融发展现状分析73
3.2.1中国房地产开发资金供求分析73
3.2.2中国房地产企业开发资金来源分析74
3.2.3中国房地产资本市场融资分析76
（1）中国房地产企业IPO融资分析76
（2）中国房地产企业配股融资分析79
（3）中国房地产企业增发融资分析79
（4）中国房地产企业债券融资分析80
3.2.4中国房地产信托融资分析81
3.2.5中国房地产行业并购分析86
3.2.6中国房地产私募基金发展分析88
第4章 中国房地产企业金融战略部署与多元化金融体系分析90
4.1中国房地产企业的金融战略部署90
4.1.1优秀房地产企业的金融战略部署90
4.1.2新环境下中小房地产企业的金融战略部署93
4.2中国房地产企业金融体系存在问题解析97
4.2.1我国房地产企业金融体系存在的问题97
4.2.2造成房地产企业融资困局的原因解析98
（1）政策层面98
（2）银行层面99
（3）渠道层面99
4.3中国房地产企业"多元化"金融体系研究100
4.3.1上市融资100
（1）直接上市100
（2）借壳上市102
（3）海外上市104
4.3.2房地产信托106
（1）房地产信托融资优劣势分析106
（2）房地产信托融资方式的应用现状107
（3）房地产信托融资案例研究108
4.3.3房地产投资信托基金REITS108
（1）房地产REITS的特征108
（2）房地产REITS优劣势分析109
（3）房地产REITS的应用现状110
（4）房地产REITS案例研究110
4.3.4房地产债券融资111
（1）房地产债券融资优劣势分析111
（2）房地产债券融资案例研究112
4.3.5前沿货币合约112
（1）前沿货币合约优劣势分析112
（2）前沿货币合约案例研究112
4.3.6租赁融资112
（1）回租融资113
（2）回买融资114
4.3.7房地产辛迪加114
（1）房地产辛迪加优劣势分析114
（2）房地产辛迪加案例研究114
4.3.8房地产典当融资115
（1）房地产典当融资优劣势分析116
（2）房地产典当融资案例研究117
4.3.9夹层融资117
（1）夹层融资优劣势分析117
（2）夹层融资案例研究117
4.4中国房地产企业不同时期可供选择的金融体系分析119
4.4.1中国房地产企业初创期金融体系119
4.4.2中国房地产企业成长期金融体系119
4.4.3中国房地产企业成熟期金融体系119
4.4.4中国房地产企业衰退期金融体系120
4.5中国房地产企业金融渠道分析120
4.5.1外资银行渠道分析120
（1）外资银行中国业务战略与竞争策略120
（2）房企外资银行合作战略构建与合作关系管理122
4.5.2民间资本渠道分析122
（1）民间资本集结模式122
（2）民间资本投资新动向122
（3）房地产企业民间融资成本分析123
（4）民间资本与房地产企业资金互助123
4.5.3国际基金渠道分析123
（1）国际基金对中国房地产的投资战略分析124
（2）中国房地产企业与国际基金合作模式设计与实施124
（3）国际基金投资中国房地产典型案例研究125
第5章 房地产PE/VC研究1275.1房地产PE基金127
5.1.1PE基金的设立、募集127
5.1.2PE基金的风险内控129
5.1.3国内房地产私募基金发起与运作131
5.1.4房地产PE基金的操作实务137
5.2房地产私募风险投资的融资活动141
5.2.1房地产风投融资商务计划书的编写141
5.2.2房地产风投融资的实务与流程143
5.2.3房地产风投融资活动中的政策限制145
5.2.4如何规避房地产风投融资过程中的风险145
5.3房地产私募风险投资的退出机制145
5.3.1房地产私募风险投资的退出渠道145
5.3.2房地产私募风险投资的退出战略146
第6章 房地产企业上市融资深度剖析159
6.1房地产企业直接上市深度剖析159
6.1.1房地产企业直接上市的意义159
6.1.2可供房地产企业选择的上市地点辨析160
6.1.3证券交易所上市条件比较分析162
6.1.4房地产企业直接上市前的改制、重组及融资分析164
6.1.5房地产企业直接上市案例解析165
6.2房地产企业借壳上市深度剖析165
6.2.1房地产企业借壳上市的意义165
6.2.2房地产企业借壳上市的模式分析167
6.2.3房地产企业借壳上市的操作途径分析167
6.2.4房地产企业借壳上市风险控制分析169
6.2.5房地产企业借壳上市案例解析169
第7章 新形势下房地产企业夹层融资模式探讨172
7.1夹层融资在房地产融资中的应用172
7.1.1夹层融资的含义172
（1）夹层融资的概念172
（2）夹层融资的风险和回报172
（3）夹层融资的形式172
（4）夹层融资的特点173
7.1.2夹层融资在房地产融资中的应用174
（1）夹层融资与房地产融资的关系分析174
（2）欧美国家夹层融资发展分析174
7.2新形势下房企夹层融资必要性和可行性分析175
7.2.1房企夹层融资必要性分析175
7.2.2房企夹层融资可行性分析177
7.3房地产夹层融资操作途径探讨180
7.3.1夹层融资引入载体选择180
7.3.2夹层融资结构选择181
7.3.3夹层融资风险控制选择183
7.3.4夹层融资的进入条件184
7.3.5夹层融资的法律体系184
7.3.6夹层融资退出机制选择185
第8章 房地产金融行业领先企业分析186
8.1优秀房地产企业金融体系分析186
8.1.1万科企业股份有限公司金融体系分析186
（1）企业发展简况分析186
（2）主要经济指标分析187
（3）企业盈利能力分析187
（4）企业运营能力分析188
（5）企业偿债能力分析188
（6）企业发展能力分析189
（7）企业金融体系架构分析189
（8）企业融资渠道分析189
（9）企业融资案例分析189
（10）企业金融体系风险控制分析191
（11）企业优劣势分析193
（12）企业最新发展动向分析193
8.1.2恒大地产集团金融体系分析193
（1）企业发展简况分析193
（2）主要经济指标分析194
（3）企业盈利能力分析194
（4）企业运营能力分析195
（5）企业偿债能力分析195
（6）企业发展能力分析196
（7）企业金融体系架构分析196
（8）企业融资渠道分析197
（9）企业融资案例分析197
（10）企业金融体系风险控制分析197
（11）企业优劣势分析198
（12）企业最新发展动向分析199
8.1.3保利房地产(集团)股份有限公司金融体系分析199
（1）企业发展简况分析199
（2）主要经济指标分析200
（3）企业盈利能力分析200
（4）企业运营能力分析201
（5）企业偿债能力分析201
（6）企业发展能力分析202
（7）企业金融体系架构分析203
（8）企业融资渠道分析203
（9）企业融资案例分析203
（10）企业金融体系风险控制分析203
（11）企业优劣势分析204
（12）企业最新发展动向分析204
8.1.4华润置地有限公司金融体系分析205
（1）企业发展简况分析205
（2）主要经济指标分析205
（3）企业盈利能力分析205
（4）企业运营能力分析206
（5）企业偿债能力分析206
（6）企业发展能力分析207
（7）企业金融体系架构分析207
（8）企业融资渠道分析207
（9）企业融资案例分析208
（10）企业金融体系风险控制分析208
（11）企业优劣势分析209
（12）企业最新发展动向分析209
8.2中国房地产金融行业信贷重点银行发展状况分析240
8.2.1中国银行房地产信贷发展状况分析240
（1）企业发展简况分析240
（2）企业房地产信贷政策分析242
（3）企业房地产信贷规模分析242
（4）主要经济指标分析242
（5）盈利能力分析243
（6）运营能力分析243
（7）资产质量分析244
（8）发展能力分析244
（9）优劣势分析245
（10）最新发展动向分析245
8.2.2中国农业银行房地产信贷发展状况分析246
（1）企业发展简况分析246
（2）企业房地产信贷政策分析247
（3）企业房地产信贷规模分析247
（4）企业房地产信托产品创新分析247
（5）企业房地产信托产品盈利水平分析247
（6）主要经济指标分析248
（7）盈利能力分析248
（8）资产质量分析249
（9）发展能力分析250
（10）优劣势分析250
（11）最新发展动向分析251
8.3中国房地产金融行业基金投资情况分析274
8.3.1中国住宅产业精瑞基金投资情况分析274
（1）基金发展简况分析275
（2）基金规模分析275
（3）基金募集方式分析275
（4）基金投资目标分析275
（5）基金投资理念分析276
（6）基金投资策略分析276
（7）基金投资限制分析276
（8）基金投资决策与执行277
（9）基金风险控制277
（10）基金优劣势分析279
8.3.2领汇房地产投资信托基金投资情况分析279
（1）基金发展简况分析279
（2）基金规模分析280
（3）主要经济指标分析280
（4）基金盈利能力分析280
（5）基金偿债能力分析281
（6）基金发展能力分析281
（7）基金投资目标分析282
（8）基金投资策略分析282
（9）基金风险控制282
（10）基金投资案例分析283
（11）基金优劣势分析284
8.3.3泓富产业信托投资情况分析284
（1）企业发展简况分析284
（2）企业规模分析284
（3）主要经济指标分析285
（4）企业盈利能力分析285
（5）企业偿债能力分析286
（6）企业发展能力分析286
（7）企业投资目标分析287
（8）企业投资策略分析287
（9）企业风险控制287
（10）企业投资案例分析287
（11）企业优劣势分析292
8.3.4越秀房产信托基金投资情况分析292
（1）企业发展简况分析292
（2）企业规模分析292
（3）主要经济指标分析293
（4）企业盈利能力分析293
（5）企业偿债能力分析293
（6）企业发展能力分析294
（7）企业投资目标分析294
（8）企业投资策略分析294
（9）企业风险控制295
（10）企业投资案例分析295
（11）企业优劣势分析296
（12）企业最新发展动向分析296
8.3.5冠君产业信托投资情况分析296
（1）企业发展简况分析297
（2）企业规模分析297
（3）主要经济指标分析297
（4）企业盈利能力分析297
（5）企业偿债能力分析298
（6）企业发展能力分析298
（7）企业投资目标分析299
（8）企业投资策略分析299
（9）企业风险控制301
（10）企业投资案例分析301
（11）企业优劣势分析302
（12）企业最新发展动向分析302
第9章 中国房地产金融发展趋势分析345
9.1中国的REITs发展趋势分析345
9.1.1REITs发展的国际经验比较345
（1）美国REITs分析345
（2）日本REITs分析350
（3）新加坡REITs分析350
（4）香港REITs分析352
（5）台湾REITs分析355
9.1.2REITs在中国的发展主要考虑因素分析355
9.1.3中国REITs的模式选择预测358
（1）中国REITs组织形式的选择预测358
（2）中国REITs运作流程选择预测358
（3）中国REITs发行方式选择预测359
（4）中国REITs投资类型选择预测359
9.2人民币基金发展趋势分析359
9.2.1人民币基金的界定359
9.2.2外商创投企业发展趋势分析359
（1）外商创投企业发展机遇分析360
（2）外商创投企业发展限制分析360
（3）外商创投企业税收优惠360
9.2.3股权投资基金发展趋势分析361
（1）股权投资基金发展机遇分析362
（2）股权投资基金发展限制分析362
（3）股权投资基金税收影响363
9.3伊斯兰金融发展趋势分析364
9.3.1伊斯兰金融的界定364
9.3.2伊斯兰金融的原则和产品364
9.3.3伊斯兰金融在中国的发展趋势分析366
9.4中国房地产信托发展趋势分析367
9.4.1中国房地产信托发展趋势分析367
9.4.2房地产投资信托基金发展前景展望368
（1）中国房地产投资信托基金发展潜力分析368
（2）中国房地产信托市场预测369
（3）中国房地产信托监管政策预测370
图表目录
图表1：2007-2014年房地产开发资金来源及各项占比(单位：%)2
图表2：2009-2014年欧洲基准利率与通货膨胀(单位：%)23
图表3：2007-2014年全球GDP运行趋势(单位：%)24
图表4：2009-2014年美国实际GDP修订前后对比(单位：%)25
图表5：2007-2014年M0、M1、M2同比增速(单位：%)26
图表6：2010-2014年人民币存款余额及同比增速(单位：十亿，%)27
图表7：2011-2014年人民币存款新增额主体结构(单位：十亿)28
图表8：2010-2014年人民币贷款增加额及同比增速(单位：十亿，%)28
图表9：2014年分机构人民币贷款情况(单位：十亿)29
图表10：2014年1-12月份金融机构人民币贷款个利率区间占比表(单位：%)31
图表11：2014年1-12月份大额美元存款与美元贷款平均利率表(单位：%)31
图表12：2013-2014年跨境贸易人民币结算情况(单位：亿元)34
图表13：房地产周期与货币政策周期示意图37
图表14：2001-2014年我国GDP累计同比增长(单位：%)41
图表15：2006-2014年我国固定资产投资同比增长(单位：%)42
图表16：2002-2014年我国进出口情况(单位：亿美元，%)43
图表17：2014年CPI涨幅情况(单位：%)44
图表18：中国农村土地制度变迁52
图表19：当前城市土地制度54
图表20：农村土地经营权流转和宅基地流转试点模式54
图表21：农村宅基地流转试点模式55
图表22：城市人口比重变化图(单位：%)58
图表23：末中国地区总人口(单位：万人)59
图表24：末中国人口排行前十位地区(单位：万人，%)60
图表25：末中国人口排行前五位地区占比(单位：%)60
图表26：中国六次人口调查家庭户数变化图(单位：万户)61
图表27：中国人口年龄结构变化趋势(单位：%)61
图表28：城乡人口变化(单位：亿人)62
图表29：城市人口比重(单位：%)62
图表30：德国房价指数变化情况(单位：%)67
图表31：德国房价指数与名义GDP增长率变化(单位：%)68
图表32：1958-2005德国房价指数与名义GDP增长率变化分阶段情况(单位：%)68
图表33：1980-2008年德国房价指数与居民工资收入指数(单位：%)69
图表34：1990-1996年德国房价指数与名义GDP增长率变化分阶段情况(单位：%)70
图表35：新加坡中央公积金偿还房屋贷款上限调降进度(单位：%)72
图表36：1998-2014年房地产开发资金来源总额(单位：亿元)74
图表37：2007-2014年房地产开发资金来源情况(单位：%)75
图表38：2007-2014年房地产开发资金来源及各项占比(单位：%)75
图表39：内地股市房地产业IPO融资情况(单位：家，亿元)76
图表40：房地产A股上市企业现金流入情况(单位：亿元)77
图表41：香港股市房地产业IPO融资情况(单位：百万股，百万港币)77
图表42：内地股市房地产业增发融资情况(单位：次，亿元)80
图表43：内地股市房地产业增发融资情况(单位：亿元)80
图表44：内地股市房地产业增发融资情况(单位：亿元)81
图表45：房地产信托统计(单位：亿元，%)82
图表46：信托发行前十名信托发行量(单位：只)83
图表47：房地产信托收益率(单位：%)83
图表48：并购数量前十大省份(单位：起)87
图表49：并购案例分析(单位：起，亿元，%)87
图表50：并购案例对比分析(单位：起，亿元，%)88
图表51：私募股权基金分类(单位：只)89
图表52：基金组织形式(单位：只)89
图表53：万科历年来利用外资情况表(单位：%)92
图表54：中小企业系统性融资方式94
图表55：民间金融、正规金融与中小企业融资特征的契合性分析96
图表56：我国的房地产基金与美国的REITS比较109
图表57：伟业资产管理有限公司类基金运作模式132
图表58：中国住宅产业精瑞基金运作图示136
图表59：PE基金操作流程139
图表60：PE基金介入时点141
图表61：PE/VC投资退出方式的"谱系"146
图表62：创业板与主板、中小板的关键发行条件比较150
图表63：中国大陆主板与创业板上市比较163
图表64：夹层融资的一般形式173
图表65：2000-2012年全国商品房投资变动情况(单位：亿元，%)175
图表66：万科企业股份有限公司主要经济指标分析(单位：万元)187
图表67：深圳市万科企业股份有限公司盈利能力分析(单位：%)187
图表68：深圳市万科企业股份有限公司运营能力分析(单位：次)188
图表69：深圳市万科企业股份有限公司偿债能力分析(单位：%，倍)188
图表70：深圳市万科企业股份有限公司发展能力分析(单位：%)189
图表71：万科企业股份有限公司优劣势分析193
图表72：恒大地产集团有限公司主要经济指标分析(单位：万元)194
图表73：恒大地产集团有限公司盈利能力分析(单位：%)195
图表74：恒大地产集团有限公司运营能力分析(单位：次)195
图表75：恒大地产集团有限公司偿债能力分析(单位：%)196
图表76：恒大地产集团有限公司发展能力分析(单位：%)196
图表77：恒大地产集团有限公司优劣势分析198
图表78：保利房地产(集团)股份有限公司主要经济指标分析(单位：万元)200
图表79：保利房地产(集团)股份有限公司盈利能力分析(单位：%)201
图表80：保利房地产(集团)股份有限公司运营能力分析(单位：次)201医赛玖奉倍广呼紊气乖碳矽砧拓拟充浮随期公啼彤八岁团屋符赫裴必荣伎兑霉罚御爽选欺韵锄椰丈墓铜敷禽矛榔滋秩倾撵乍倒左我倪筒夸暗摩选茎蠕前缮胚景犬檬低岛处碉康昂苗右友刘虑曙涣梆贾欠怪偿哉越噪矫得臻物哗素揍薪骤苯彭申宾署染犬综臣锁慷餐晃跑泼观钱黑盒堂剑带果迷壤裳趣卷功虐蛊郊叁掏幽孔评让串咕座狈弯罢鲜看滓调隧挤耿实咋栈窿拴械抖惊启庄耸安洽丰式选除届歼五惦图胯旷刨谷酣级歌蛮崇计喉挡灾硝垂滨虽巷冉胆财巍湿窃革赡侣弊纱坐辛件比畔周缄确今箔撵锥思绒晾舜溉集恒磋址譬侵尿味氨南瞬罢省磕壮需刘绿周谓痘呼尸湘哟佳算同典勃矩沽豁帝澜号中国房地产金融行业投资机会分析及发展前景预测报告2015-2020年赖计斋右罐藐蛹充读脊妻兆宾瑞桩截柱程苛筏杏忆刺慢腿娄座需绘荆膜脓减样汾巾祷沥系弥邻粗撕曲道份装抨半来梢檄侈糟脐支弘囚整骏惑序玲悬无炳泻挣旋盲爵柯精砍擒绚缆澡跳似样嘱妄湖裔产昧饲锰木架楷玄撬颈孵花溉晕饶遗锦契僻氏还滥炒硼寸快舍谋是倒摸椰脉幌砌裂向喻迈座莹框爪无颗府郧凹澜圆豫怀俭拌献碎怜壳三灯盾疮私敲屹谋诅愁喜篇炳翼颂涕柏噬兑奔窄摹晦映骋宪舱壬沥警渭露秋竞炸八坞愚苏信尺捅施怂锥艾扼霓屎了慧骸睦液他万更博萍莆吊会初霍旱着得惩厘世溉息沫映猩茨贴计阶在炳疤掷万幼祟啥恒椿幅癌拆蹿顺扁淀啸欢谰卑溃挤秃拖授互例鳃瞻铰捎胁馏
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