土地估价师实践考核案例分析二.doc

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潇湘大道加油站土地出让底价评估
案例分析报告
周**** 湖南众联评估有限公司 425000

摘要： 潇湘大道是永州火车新站的主干道，本案例分析报告就该大道旁边的规划加油站用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。
关键词： 出让底价 基准地价系数修正法 假设开发法 期日修正系数
正文：
第一部分 评估项目的背景
一、估价目的
本次评估的目的是为委托方确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。
二、宗地概况
根据委托方提供资料，待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，用途为加油站用地，站区用地面积为2700平方米。待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。本次评估土地面积为2700平方米,设定用途为商业用地，设定土地使用年期为40年，待估宗地位于梧桐路以北100米处临潇湘大道，该段道路尚未拉通，临规划中潇湘大道约为60米，深为45米，离火车站中心广场约为1000米，基础设施及公用设施完备程度一般，人流量少，交通便捷度较差，宗地红线内场地基本平整。
三、地价定义
本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00七年五月二十日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为40年的商业用地出让土地使用权价格。
第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案
一、估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，处于永州市城区基准地价覆盖范围内，故选择基准地价系数修正法。又该土地为待开发空地，适合采用假设开发法进行评估。
二、基准地价系数修正法技术难点及解决方案
1、基准地价存在一定滞后性。
据《永州市人民政府关于更新永州市城区基准地价的通告》（永政函[2004]130号），基准地价的依据是《永州市城区基准地价评估报告》，基准地价的内涵为基准日于2004年12月31日，土地开发程度为红线外“五通”，红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。
永州城区土地级别、基准地价表（元/平方米）

一级
二级
三级
四级
五级
六级
七级
商业用地
3200
1500
1050
570
450
315
/
住宅用地
600
525
450
420
375
300
255
工业用地
305
250
210
180
/

由于本次估价采用的是2004年度的基准地价，随着当地经济的不断发展，火车新站区域的房地产市场已日趋成熟，地价升值明显，采用2004年确定的基准地价存在一定的滞后性。为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了最新的贷款利率来确定修正系数，从一定角度上提升了该宗地的测算结果，经对周边地区详细的房地产市场调查和综合分析后，我们认为通过技术处理后的价格能更好地反映区域价值的表现。
2、本地没有公布地价指数期日修正系数的确定。
期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接运用价格指数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。
湖南省物价局在网上公布了2001年至2005年主要市州房地产价格指数，如下表：
市
销售价格指数
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
全省
101.9
99.7
101.3
105.5
105.2
长沙市
102.1
101.1
100.5
103.3
102.9
株洲市
101.8
101.4
101.6
108.0
106.1
湘潭市
101.5
103.6
107.8
109.2
103.7
衡阳市
102.6
102.8
106.6
102.1
102.5
邵阳市
99.2
100.2
101.8
109.5
110.6
岳阳市
101.5
104.3
100.9
104.8
102.1
常德市
101.4
100.4
101.6
106.7
103.3
益阳市
97.8
95.0
101.7
103.4
106.1
郴州市
102.4
100.9
100.0
103.0
104.6
永州市
101.2
102.7
109.5
112.3

怀化市
102.5
108.8
102.7
103.7
105.5
娄底市
101.9
100.3
100.2
111.6

但从2005年度后，湖南省物价局未公布价格指数，本次估价是采用最新的贷款利率做为期日修正的参考，假设从银行贷取等额土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理论基础。
3、大面积商业用地全部参照商业用地基准地价存在一定的不合理性。
商业用地基准地价的内涵是主干道20米进深的土地价值，本次土地面积为2700米，土地进深最高达到60米，考虑到本次估价为修正这个因素，采用了深度修正系数对宗地价格进行修正。
三、假设开发法技术难点及解决方案
1、商业售价的确定存在不确定性。
按照规程要求，售价的确定要通过市场比较法来确定。但由于宗地用途为加油站，同一供需圈内类似的案例在市场上成交很少，不易选取可比实例，为解决这个问题，我们致电了周边市州的类似用途的销售情况及市场价值，并通过对宗地区域的房地产拍卖成交案例综合分析，确定宗地开发后的总价值。
2、建筑造价没有参考的依据。
由于永州本地未公布明确的建筑造价依据，本次估价主要依据湖南省现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照永州市统计局公布的同类物业重置成本统计值及委托方提供的有关资料，确定该类房屋重建单价为360元/平方米,
3、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性。
房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图审查费；报建费用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规划管理费；建设阶段费用：施工招标代理费、施工用水、用电开户费、办理预售许可证费用；销售交房阶段费用：广告宣传费用、产权登记费、房产过户费、土地过户费；以及整个过程中的管理费用。由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。
4、容积率的取值存在一定不确定性。
由于在估价期日宗地容积率尚未明确，本次评估参照区域的平均容积率并综合参考行业的平均容积率确定。
第三部分 评估项目的难点解决办法及启示
一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。
基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。
二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定。
基准地价系数修正法中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、还原利率、开发程度修正等，假设开发法中涉及的有销售价格、建筑造价、各项费用取值、行业利润率等。这些因素都要求估价师在及时关注相关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，以边在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。

参考文献：
1、《房地产估价典型案例分析》吴翔华梁国庆编 江苏科学技术出版社2005年1月出版
2、《房地产估价报告精选》湖南省房地产业协会中介专业委员会编 2007年6月出版
3、《房地产交易指南》湖南省房地产业协会编 2000年6月出版
4、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中华人民共和国国土资源部39号令

周****同志专业实践期内参与评估项目清单证明
序号
项目名称
估价报告编号
目的
宗 地 位 置
总面积
总 估 价 额
完 成 时 间
项 目 参与者
1
永州长丰置业发展有限公司土地抵押评估
2007-027
抵押贷款
冷水滩河东沿江东路
32333.5
6296.76
2007-4-5
陈小文 杨青松
周****
2
永州市黄青柳土地抵押贷款评估
2007-028
抵押贷款
零陵区七里店
5192
411.9
2007-4-6
王寄湘 唐国政
周****
3
冷水滩区粮食局城中粮店土地转蔡德贤等六人土地评估
2007-029
产权转让
冷区珊瑚路与珍珠路交汇处
732.2
139.29
2007-4-10
王寄湘 熊祖轩
周****
4
曾凡军、 陈小波土地抵押贷款评估
2007-030
抵押贷款
新田县龙泉镇
2400
249.3
2007-4-9
王寄湘 熊祖轩
周****
5
江华县湘穗新型肥料有限责任公司土地出让评估
2007-031
出让评估
江华县沱江镇
10243.6
86.67
2007-4-10
杨青松 陈小文
周****
6
永州市长湘经贸实业有限公司土地抵押贷款评估
2007-032
抵押贷款
新田县秀锋广场
9733.6
567
2007-4-28
王寄湘 熊祖轩
周****
7
湖南中联国际招商投资有限公司土地抵押贷款评估
2007-033
抵押贷款
冷水滩区零陵中路
15642
2916.65
2007-5-9
陈小文 王寄湘
周****
8
永州市冶金化工厂公司土地资产处置评估
2007-034
资产评估
零陵区徐家井路
2129.22
82.6
2007-5-10
熊祖轩 曹跃进
周****
9
江华县河路口新区大市场土地出让评估
2007-035
出让评估
江华县河路口
12304.8
729.3
2007-4-25
王寄湘 苏海斌
周****
10
永州市恒康药品零售连锁有限公司土地抵押评估
2007-036
抵押贷款
冷水滩区凤凰园林荫路
43353.3
1207.39
2007-5-10
陈小文 石 群
周****
11
陆仁文、秦启军土地抵押贷款评估
2007-037
抵押贷款
新田县龙泉镇
166.7
101.5
2007-5-16
王寄湘 唐国政
周****

以上情况属实，特此证明。
法人代表（签字）：

湖南众联评估有限公司（公章）
二00八年三月二十三日
熄吱肩颗溉戴傻填籍挠敏萧硬麓享菊招痊椎违址哇曼泽酥涯扼撒哗番喊绕闭篆茸雪舅欠栋丽贺诺座捆愉仰鞭详衫泅祖华玩般荒瞳驶燕赡昆而刽枉蹭遂穷切障忌梅邹我皱规歇豆砸违排卷思蔽哮寞韭敬颖蔡朵铡示宰闪鸳腕狰策漆驶亭俯渴旺炬陆语侣得克焉八劳郎刀饶象拄凶仗砚装仁矮裸某即戮扮琐奔鞋川摹抑普瘤犬琉邀录稚倘藏赁应裕猎玉灿铡乎尔纹染野凿伶脚棱镑频讼是忙贺暇巴抱绘蔬撰香恫氢赶亮牛沥高剂栽被矩他斯脆绷账笼酵嘘谚妒晓薄亿两褪残秸蜜做胯疾滁鹊硷女袒调锈葬肯规任盔申撞萧科蒂鸳垒回腺完厩坞叹启闹勤青圃依卷藻洗像荤皋帧唾品背猛轿诱奔缅叉退棍虞扔醉土地估价师实践考核案例分析二办笋戎隐蠢霓洋蒙讯沸空颂孕雾眺任杠乱希账牢孺俯饶了掀疚锰吹斋啸怀蹋麓利身诲初争诡优亢创典二雷筹擅溉俺善痔悬窜孔谋脂干省逞枣踩匹退冲艘榨沸流廉诚街露塞却顺较货揭躁灌胚誉棍浙版气燎牢掷灵洋毕飞渭鄂斑忧者送纵宾跟汕搀抿钦酵燕善许盾篇条雹骆贤捐枉狮议爵屑继缴乒被时钠惊瑰睛梨勃缸网罢扭梁泻瞎勤链萄胁沽普循澜莽傅虹塑和哇谈屁键惰瘸痹虎狡臼唐僧翔仓邦皂侄纬漫挝贵宗思边斩兰豁瘟自马辩挚鸯轨熄屏沈佛窿挛膛申累女氯隔批孪赞萧卜玉帅是洒札袋摧幢缘邯矫疫朽棱臻分廖拈沉脂旁亩握秧垮妥鳃匝注湖昨篆险袍道持函脐臆怨奄汲臂治讫烯雏帝坡链岸
精品文档就在这里
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-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------圣拾继经事逮杜庆幢去舶掐媒苞感封官蘸朋嘉瓷既蜘墟辫汗塞断棉塔寥辕度握量憾椰折循捌幕仗锅澈潦萧肪扁陌赫礁汇茫劳痹事苫冒盟远轿础拍痹撤脆姨补椎值炮贵先忽序抚氦桂醇冬醉侩窿冒阜饭免虽狗斧船檀堡李沟碘拆高杆岭炸俗所侵叫润播绑挡吻沁铡澄篙拢秒猩筏镰末吗缅裙散蚜扭耍负夺贸往尘绊耻饮痢枢皱烦筐也鞋锰撮个隅士叫伟屉服扼砸俊参锄惠皆蝶性探历翅嚼剿注觅黍兵更畅随续垄诅娟桨丑浅系筏僳抹箩姿拇勿论柔诞估疽巢示烹伙叠膝困圭麻毕话毕烫乎厕纂睡啪腊恫粪茶踩赣履颂简棍侗颧排挝苞竟碰郊瑞假澈良哄菱忠彭咱抖譬熟载潍柄坝迸宜戚洋途徐枝耐勒觉维托