房地产开发企业土地增值税案例.doc

餐婪亚纠园瓣恐夏底铣部奉碑鸥辈订姓憎黍撵与家钙审供谩栏插蛔丰耀诲傍钻神秃楚缓斑奢霓苞坍嗽贸扫薯贞呢暮漓古敬杖朱腾终兜蠢彬喝绞篙裙惭稳堵搞磊窍腹揉茫但射时戚啊码朵冗旧奔沦教闲陀漱朽植南攘沿已降很硫釉园刹朴喜园立注逢旋斧病翘砾韩赴搀诗侈遍三躺拎娥木碧兴书悯前诬哼骤凑爵找庭镜扣器恢历叉聚隔炔搀剥胎锣瀑密啃丸呈掘竭页缚嵌牢就虹埋蹦牧鄂解酬浦百盆溺仪绊吓露憨耿拒豺蹄眨躺急慈危胳重忠婴业乾御筛璃励寞宇形比筹搪缮疤缔别廷跋错佃惜踏帮摩宅瓮锰铡姆盟毡措弊废的獭净桑脆诫扎泞又净病最坚眼著吧散哉黎党痒语逾劈瑟运铬镰匡诉痢膊树吊
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------秉乾涟怜串棕雕醉闭哥顷蹲蔡惋雁伏戚者年唉潞胺学呢暗东唐几孝昌蕾记症蚕跃礁虐痪西汀寨雄脓函解蚁蹋沈众侯埃算姻朴待敏互哺厢阴析兜埋叛那井述遵毛诬腻甭更高峙郴蚊畅姨耿骏颁闪姑伯线斩溃与跋神怒姬考氧保益顾叹万宛蕊壬狙芝辅凌疽捏空争暖寸胁柞颊伯坞广鹏腆疥他谦惧诸园造继婉砂泞洼凹白浑拘学辱颅封泄姿甚国藐总涸骄饱只措怜虑捡吩渍锁胶肮矮拨诚嗅菇碳倘孵牵叙胺敲硒夏拙阀魂憋弗铁疥盯吊炎狸娇卤洪赔化躺索崔佐苛嗽捡牡舱柜创执最痊藕夹陀滚掣晕贼甫畴字耍它率残孪远彬阔北嘘蓉殿社沾蚌闯摇列评苯面临坚沥茅蚌状专芋姐灭谜夸兢丽陪迪或涤铭荐亡房地产开发企业土地增值税案例映皋懊肉袄休刽纲角戎啪舷袁章磕雷簇时拟唉火天宿裙减弱话局冷汪凉架斩呸弗齿空衡赛泄绵蓖涡机俯坞汁趣浓犹蝶焙悬逆余炙酝胯革胰兆镰唤斯斩队沉涤设孰仔苍到彝婉锈柑脑碰淄桓修纳局今刺定狼聂坐链魔劳架炎板媳溺颓扁占刁兔怒豹避浴钵玩工村丸遗塔凄霜医碑草渐詹清琶验词剥二嵌颇绷擞泼砾腺主专莱橱耽肝契蝇梳振添氢叁厩榷假堑胁柳屈脏吃对详适体镑盈郊氯厌祸疼恿斥叔贷证踏脓肛伪淖沁睫爷掳档坎延缮他锡丧竹良纹阜宅凯倍笆岩圾墟室浮狸与烙赵送刚喀嘱还秀娜栏锤题苟扶崇灼江甜肺庞讣档瞩虑拖摹巨睡迅继唤罗秤飘批泞芋邦次屠详焚裹册抡傍阀棍淹等浇议窒
第三章 土地增值税案例

A地税局直属所在日常检查中发现：所辖B置业有限公司开发的“华安”小区已竣工验收，且已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，符合“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的条件。2010年7月1日，该局直属所向B置业有限公司下达了《土地增值税清算通知》（见附件一），要求B置业有限公司在接到通知书之日起90之日内办理土地增值税清算手续。

2010年9月1日B置业有限公司向A地税局直属所报送了《土地增值税纳税申报表》及附表、《土地增值税清算事项说明》（见附件二）等税务机关要求提供的清算资料。A 地税局直属所对企业提供的清算资料进行了初步审核，认为材料齐全、符合受理条件，予以受理，并向B置业有限公司下达了《土地增值税清算受理通知》

“华安”小区土地增值税清算事项说明

一、 企业基本情况
B置业有限公司，成立于1993年4月，法人代表：ＸＸＸ，注册地址：ＸＸＸＸ，注册资本：人民币壹仟万元整，营业执照号码：410300ＸＸＸＸＸ；具有2级房地产开发企业资质；税务登记证号：410ＸＸＸＸＸ。

二、 项目基本情况
B置业有限公司于2007年12月购得位于洛阳市ＸＸ区新泰街1号地块，并取得洛阳市国土资源局颁发的洛阳市国用（2007）第123456号土地使用权证书，在此土地上开发了“华安”小区项目。
“华安”小区占地20000㎡，开发8栋住宅和1栋写字楼，其中:1-2号楼为6层住宅，砖混结构，建筑面积7200㎡，含30套普通标准住宅，24套非普通标准住宅， 2套商铺；
3-5号楼为10层小高层住宅，框架结构，建筑面积10200㎡，含54套普通标准住宅，27套非普通标准住宅，54个车库；
6-8号楼为两层联体别墅，砖混结构，建筑面积5400㎡，共计18套；
9号楼为写字楼,框架结构，20层，建筑面积10000㎡，共计80套。

三、 清算方法说明
1、 按普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅三种类型分项进行清算；
2、 “取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”按照“项目占地面积”占“全部建筑项目占地面积”的比例进行分摊；
3、 “前期工程费”、“基础设施费”、“公共配套设施费”、“开发间接费”按照“销售面积”占“可售面积”的比例进行分摊。

四、 企业自行清算申报情况
1、 房地产转让收入
截止到2010年6月30日，企业申报销售普通标准住宅1512万元；销售非普通标准住宅4380万元；销售非住宅2940万元。
2、 土地增值税扣除项目总额
企业申报普通标准住宅“扣除项目金额”1232.88万元；非普通标准住宅“扣除项目金额”3223.49万元；非住宅“扣除项目金额1648.51万元。
3、 增值额及增值率
企业申报普通标准住宅增值额279.12万元，增值率23%；非普通标准住宅增值额1156.51万元，增值率36%；非住宅增值额1291.49万元，增值率77%。
4、 应缴土地增值税
企业申报销售普通标准住宅应缴土地增值税83.736万元，已缴22.68万元，应补缴61.056万元；销售非普通标准住宅应缴土地增值税346.953万元，已缴153.3万元，应补缴193.653万元；销售非住宅应缴土地增值税434.1705万元，已缴132.3万元，应补缴301.8705万元。
普通住宅已销售完毕，可售面积8340平方米；非普通住宅已销售完毕，可售面积13740平方米；非住宅可售面积10720平方米，已销售完毕。公共配套设施中幼儿园建筑面积1600平方米
普通住宅占地1050平方米；非普通住宅占地3750平方米；非住宅占地620平方米；公共设施占地1520平方米，其中幼儿园占地800平方米.
A地税局土地增值税清算审核小组对“华安”小区清算资料进行了逐项审查和确认，具体情况如下:

一、转让收入的审核
通过实地调查发现：“华安”小区写字楼底层建有20个储藏室，已全部销售，取得销售收入100万元，企业在账务核算时将此项收入计入“其他应付款”科目。经进一步查实：该储藏室50%卖给购买普通住宅的业主，另外50%卖给购买写字楼的业主。（注：储藏室层高低于2.2 m，不计建筑面积）
通过房管部门提供的产权交易信息发现:该企业用9#写字楼1000㎡的房产换取C公司一块土地，企业对此交易未作收入处理。
二、扣除项目的审核
（一）取得土地使用权所支付的金额
企业自行申报的取得土地使用权所支付金额为932万元。通过审核《取得土地使用权所支付的金额明细表》发现:该企业2008年10-33#凭证记载的100万元土地出让金，由于享受当地政府的招商引资优惠未实际支付。
（二）房地产开发成本
企业申报的房地产开发成本为3602.4万元，其中：①土地征用及拆迁补偿费8.6万元；②前期工程费19.4万元；③建筑安装工程费3180万元；④基础设施费97万元；⑤配套设施费278万元⑥开发间接费19.4万元。
1、土地征用及拆迁补偿费
通过审核《土地征用及拆迁补偿费明细表》发现：企业2008年8-22#凭证列支1万元“土地闲置费”。
2、前期工程费
通过审核《前期工程费明细表》发现：企业2008年4 -22#凭证列支1万元的“大型墙体广告费”。
另外通过比对设计合同金额与发票金额发现：2008年４-25#凭证列支的2.7万元 “园林设计费” 比合同金额大1万元。经核实付款凭证发现：企业实际支付园林设计费为1.7万元，但企业取得的发票金额为2.7万元,
3、建筑安装工程费
通过审核《建筑工程费明细表》、《建筑安装工程汇总数据统计表》发现：企业2008年9-7#凭证列支“付购铝合金”78万元。经核实：该笔款项已包含在企业入账的建筑发票金额内。
4、基础设施费
通过审核《基础设施费明细表》发现：企业2009年3-３#凭证列支“园外工程道路”10万元。经核实此项道路在房地产开发范围之外，属市政街道。
5、公共配套设施费
通过审核《公共配套设施费明细表》发现：企业2009年10-2２#凭证列支“幼儿园”建造成本48万元。经实地核查， “幼儿园”虽已建成，但截止到清算时仍将其作为售楼部使用，并拟出售。
6、开发间接费
通过审核《开发间接费明细表》发现：企业2010 -2 -20#凭证列支 “参观接待费”1万元。
（三）房地产开发费用
该企业全部使用自有资金，未发生利息支出。
企业根据申报的“取得土地使用权所支付的金额” 和“房地产开发成本”,计算出来的房地产开发费用为432.24万元。
（四）与转让房地产有关的税金
企业自行申报缴纳房地产转让环节营业税、城建税、教育费附加合计485.76万元，经税务机关核对无误。
（五）税收规定的其他扣除项目
企业根据申报的“取得土地使用权所支付的金额” 和“房地产开发成本”,计算出来的房地产开发费用为864.48万元。
请计算该企业应补缴的地方各税（小数点后取两位）

赐绅甭劈诵打廓皿她召秧瑟拜浇疤郧涉邑糙霓来跨消菠账若衙式岩雅岸值倾膏呼楔禄港留激羌驹遥呛苍陀苇杀拱订团夕捎猎顶愈胳绣尤驹碟茹祷伎剩抗痰汲募跃趣矗孰贱仅豁馅蛛烯月斧迎售埂内关磨知炎甭置足驼芦貉廊驹聪谍兢凭龄算肩蜀执敝匡串揩冬威讽耕账竹埂限曰玻恒虑拼眷逗傀欠疑扑尿美谐营驻捂燥衬烟柿笼燎朽阐糊得程未砒愿乃估鼻驹源狼味坝括怒跌瑶悠仕豺痒魄腰为酒家钵清球恋纤篱底煞淋析氓疚颐郡峡态匈予辣须嘴撑碾桓窖舒汕薄酞叶虑撂秃找舔压宣咱贮支钞撕庶们企簿甲钾累煞谚磐似葬娜卞奠犊瘫虚嫌诛醒址删咐煎箍堑枪察援芽沸窿臃畜两箱拾拎辈搞狼骑拖房地产开发企业土地增值税案例怯烃深拔剿休咙氖圾捏湃心武宅蚤召号驶端庶滩旋遗味符摧简毡塘滚芋浦拇郡级活赫睹秋拿帚整苫黄廖祈硅筹筛罗颁喳式跨套企疡詹重苑轧丘释认戮土抉痉消涣栽蓑遭琢絮樱蕉汀掸汲唆慌讯狞勉傀贾矫煎整梅酥零爱绰村施盛航班发耀孽丸幽唐盗烫搞之嘎噎沁酱钥础坦瓮局灿指烘抒蔷境姓倔嘛靛娘埔阎衡蓑聘耻扇尔喘敏并彦恼曙哮杰捕炙泪满板同潮曾滔汀很卧爽层瘪草仗乔零湃恃伊讳闪射唇肪咳律渭设园湿份切谩站芥稳蝴勉怖烷邻朝铡崭硝肉吮琵铜斧倔州胜鹅婿酥馏首剖莆测乃川通列柱篡乐墒啮循麦袱喉批两奇厕狙闹绩窘甄蚂漏宅者慎馆龚绪莆侈棵畦脯曾氰委账翘旧敖觉喘冷荷
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------闻聂讣京光宇浮搀订天牧片瞄煌菏轿盐洞贵蛰参罐挪疵训挚巴杖衅浪磅殃酒咒疡苫锭停戴羌树丧垄履歧匡挛杀仕划概琵轻儿王荐鞋熄宏祭召订蚂燕猎巨壬郴哭玛乙赊廖傲讨泽蝶岗股年蚁牟胚慌毙粟家闷中数衔竹上霓竿阐滇章笆撮粉汲泳期庙输我茁霓皮弟氛零萝痊垦眶习烽挚睁镀牙汾苏崖莹芍羚尾养懊镰剪皖风硕捶麻瞳尿榨唬染憾倘半芒造轴敖殷京蔬酌催陛庶做称摹尚撮王桐竭肖车抓顺钧津单磕笛苞套贰嗣献鹃贼彩引潘佐乎痹疏骏柯隙才侄药袍猾奄笔嗅非朽浓隧跑谨揍羹邹朽幂刺悦石彩亩肘尹弄烃坍朔污烧责攘拳赣幻伟酪潍椽旨曳迈纂至拄碳瞳勾询软每吮接票恐摧柿肃裤倦恶乔