地产公司建设工程类合同签订及发票取得指引.doc

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地产公司建设工程类合同签订及发票取得指引

地产公司技术、工程、预决算等部门对外签订建设工程类合同时，往往对合同签订方、合同付款时取得的发票类型和合同内容中的涉税问题存在疑问。为了规范建设工程类合同签订和发票获取的合规性，降低地产公司的涉税风险，我们对建设工程合同进行分类，针对每一类合同就其签订的方式、发票的获取和合同的涉税注意事项进行梳理和归纳，便于地产公司相关部门在合同签订过程中参照使用。
目前，地产公司相关部门对外签订的建设工程类合同主要有设计合同、土建工程合同、设备安装合同、装饰装修合同、园林绿化工程合同、软装配饰合同。从合同涉税处理角度，上述合同主要可以分为四类，设计类合同、建安工程类合同、装饰装修合同、软装配饰合同。
一、设计类合同
设计类合同主要分为境内设计合同和境外设计合同。
1、境内设计合同
（1）境内设计合同一般由地产公司与设计公司直接签订；
（2）合同付款时需按支付的设计费金额取得设计劳务（服务）发票，发票及一般装饰由设计公司在其所在地税局开具；
（3）设计合同一般应单独约定设计劳务；如合同中除约定设计劳务外，还约定其他劳务（如代购软装配饰）的，应在合同中明确设计劳务的金额和其他劳务款项金额，并分别取得不同类别的发票。
2、境外设计合同
签订境外设计合同时，需要注意以下事项：
（1）按外管局的相关规定，涉外合同一般应以外币标价。同时，以外币签订合同也可以防止多次换算汇率差异造成的付汇金额不确定，避免税务证明开具与实际付汇两个时点的付汇金额不一致。
（2）境外设计合同规定我方负担境内税款的（即合同金额为不含境内税款的金额）：一般情况下，应在合同中约定境外设计方需在向我方开具的境外收据金额中包含税款金额（即通过不含税价倒算的税款一定要包含在内，或由我司缴税后向其提供税票，由其开具与税款同等金额的收据），此时代扣代缴税款后税单注意写对方抬头；若对方不为我方提供税款金额的收据，我方代扣代缴税款后，要取得抬头为我方的税款扣缴单；不论我方取得发票还是抬头为我方的税款单据，代扣代缴的税款我们建议统一计入“开发成本”科目核算；
（3）对于境外设计服务的设计成果，应在合同中约定由我方所有或由双方共有，避免因设计成果被对方所有而我方支付的设计费被认定为特许权使用费后额外增加税负。
（4）设计方如派其雇员到中国境内提供设计劳务，应在合同中约定雇员为提供设计服务第一次抵达中国之日期起至离开中国的日期，设计方雇员在中国境内停留天数在任何十二个月中连续或累计应不超过183天。设计方数位雇员为同一个项目在同一时间段内提供设计劳务的，同一批人员的工作时间不按派员人数分别计算天数。例如，新加坡企业派遣10名员工为某项目在中国境内工作3天，这些员工在中国境内的工作时间为3天，而不是按每人3天共30天来计算。
（5）在签订合同时，应要求对方向我司提供其所在国税务机构为其出具的居民企业的证明，以享受企业所得税的税收优惠；
二、工程类合同
工程类合同主要包括主体建筑工程合同、园林绿化工程合同、安装工程合同。
1、主体建筑工程合同
主体建筑工程款，包括构成主体工程所用的各类材料，必须由施工方向应我司统一开具全额建安发票；合同签订方式主要有两种：
（1）地产公司与总包方需签订工程总包合同，合同中约定工程价包含材料款，工程材料全部由总包方采购。
此时，地产公司按工程决算价向总包方付款，总包方按工程决算价向地产公司开具建筑安装发票。
（2）地产公司与总包方签订工程总包合同，合同中约定构成工程主体建造的材料及栏杆、铁花、井盖、文化石、路沿石等由地产公司指定品牌，由总包方负责采购，工程合同价款包含材料价款；同时，地产公司、总包方、材料供应商就材料签订三方合同，材料供应商将材料发票开给总包方，总包方以包含材料款在内的全部价款向地产公司开具建安发票。如材料供应商急需用款，可以由总包方向地产公司出具委托付款函，由地产公司支付向供应商支付材料款，材料供应商收到地产公司支付的款项后向地产公司开收据，地产公司根据委托付款函及供应商收据在与总包方结算工程款时扣除材料款，相应由总包方向我司开具建安发票；
此时需要注意的是，在拟订招投标文件和签订总包合同时，均应在明确约定，对于其他未包括在合同中的材料，当工程需要时，总包方应同意我方指定的材料供应商挂靠在其名下，配合、协助我方签订三方协议；
2、园林绿化工程合同
在税法上，园林绿化工程也属于建筑业范围，我司只能收取相应建安发票，不得收取苗木供应商直接开具的货物销售发票，因此，一般要求对方具备建安资质；
（1）地产公司与园林工程总包方签订园林绿化工程总包合同，由总包方负责树苗、草木采购，同时负责整体园林提供绿化工程，总包方应向地产公司开具建安发票，苗木公司向总包方开具商品销售发票。
（2）地产公司不能与苗木公司单独就采购树苗、苗木签订两方合同。地产公司如考虑控制工程成本需要从苗木公司采购树苗、草木的，应协调园林绿化施工单位、苗木公司签订三方合同，或要求苗木供应商找一家具备资质的单位挂靠，以挂靠单位名义与我司签订合同或三方合同；合同应约定由地产公司指定苗木公司种植的树苗、草木，由施工单位负责采购及后续工程施工。
苗木公司向施工单位开具商品销售发票，施工方按含采购金额的总金额向地产公司开具建安发票。合同款项由地产公司直接支付给施工方，树苗、草木采购款由施工方支付给苗木公司。如苗木公司急需请款，则由施工方向地产公司出具委托付款函，由地产公司向苗木公司付款并做好付款台账，在向施工方结算时从工程总额中扣回。
3、安装工程合同
空调、门窗、电梯等设备的安装工程合同可分以下两种情况：
（1）地产公司直接与设备生产商签订商品采购合同，生产商负责设备交付但不负责设备安装。地产公司需聘请专业安装公司或交给工程施工总包方负责设备安装。在此情况下，设备生产商向地产公司开具商品销售发票，安装公司或总包方向地产公司开具建安发票。
（2）地产公司与设备生产商签订商品采购安装合同，生产商负责交付设备并安装。此时，在招标阶段、在签订合同之前，我司应要求生产商提供其机构所在地主管国家税务机关出具的该生产商属于从事货物生产的单位的证明提供相应证明，并明确其可自行生产的货物类别：
对于应可以提供相应证明的，在合同中应明确约定其自产货物商品销售价款和其他安装劳务价款（必须在合同中分别列示），对方分别按销售设备价款和安装劳务价款向地产公司开具商品销售发票和建筑安装业发票；
对于不能提供相应证明的：不需在合同中分别列明货款金额和劳务金额，由施工方按合同总金额向地产公司提供建筑安装业发票。
三、装饰装修合同
按目前税法规定，开发商可自行采购装修所用材料，直接与供应商签订两方合同、收取货物销售发票，如灯具、水龙头、洁具、厨柜、地砖（不含外墙砖，外墙砖一定要由施工单位开具建安发票）等；但对于地产公司与装修公司签订装饰装修总包合同，合同总价包括提供装修劳务价款和材料价款的情形：
（1）装修材料全部由装修公司外购，装修公司应按合同总价向地产公司提供建筑安装业发票；
（2）部分装修材料由装修公司外购，剩余装修材料由装修公司自产的，处理方式同安装工程合同的第（2）种处理办法，要看其能否提供其机构所在地主管国家税务机关出具的该生产商属于从事货物生产的单位的证明来判断。
四、软装配饰合同
1、对方为境内企业时
软装配饰实为装饰装修劳务的一种，可分为软装货物采购和装配劳务两部分；其中软装货物可由我司直接进行采购，直接以货物销售发票入账；装配劳务则直接以施工方开具的建安发票入账；当软装货物不由我司自行采购时，有两种处理方式：
（1）可在合同中明确由施工方为地产公司代购软装物料，由供应商直接将发票开给地产公司；如需向供应商支付手续费的，应由施工方向地产公司开具服务业发票；此时合同名称为软装采购与装配合同；
（2）在合同中明确软装配饰由施工方负责采购，相应价款全部包含在合同价款中，此时由施工方就全额向地产公司开具建安发票；此时合同名称一般应直接为装配工程合同；
2、对方为境外企业时
此时所软装物料往往统一由境外企业采购，相应价款已经包括在合同金额之中：
（1）通常情况下，对于境外公司为我司提供的装配劳务的，我司应提示对方依据《非居民承包工程作业和提供劳务税收管理暂行办法》（国家税务总局令2009年第19号）的相关规定，向项目所在地税局申请办理临时税务登记, 依据法申报企业所得税（税率10%）；当境外企业在中国境内停留天数在任何十二个月中连续或累计应不超过183天的，不构成常设机构，我司应要求对方提交《非居民企业承包工程作业和提供劳务享受税收协定待遇报告表》、其所在国税局为其出具的居民企业身份证明等资料，以申请享受免交10%企业所得税的税收协定优惠（在合同为不含税金额时，这一动作往往需由我方向税局申请）；
（2）境外企业为了规避在境内办理税务登记等手续，通常可签订两份协议的方式进行：以某区域的软装设计顾问费名义签订主合同合同，再签一份约定双方真实相关采购及布置方面的补充协议；以主合同去报税，以补充协议作为双方真实权利义务的反映；
此时，一方面应要求对方向我司提供其所在国家居民企业身份证明及其他相关资料，以享受企业所得税的协定税收优惠；另一方面，当合同金额为不包括境内税费金额时，我司缴纳税款后，应要求对方就税款向我方开具同等金额的发票。
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