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工程部管理规程.doc
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4、 保证住户/租户有一个舒适、优雅、整洁、安全有序的居住/办公环境,维护及树立企业形象。1.2 本规程明确了工程部部门职能、各岗位职责,规定各项工作内容及管理和控制要求。2.0 适用范围2.1 本规程适用于住宅/商住类工程部内部管理与公共设施设备的的维修保养。3.0 职责3.1 负责楼宇设备设施交接验收,建立详细的设备设施台帐,对所交接验收的设备系统及设施做现场标识,并对现状及缺陷作备忘记录,做好交接报告及汇总。3.2 负责对所管辖的设备设施进行全面、有效的管理,保持设备设施良好运行。3.3 负责管理楼宇工程设备设施年度和月度维护保养计划和设备大中修计划。按计划进行维护保养,运行中所发生的设备故
5、障应得到正确、及时的处理,在紧急情况发生时,能够按应急处理方案实施有效控制处理。3.4 负责定期进行设备完好率的统计和评估,使设备完好率达到公司规定的要求,确保设备设施正常运行及使用要求。设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定,确保人员、设备设施安全。3.5 负责按要求完成对业主服务事项,维修及时率、返修率、业主满意率必须达到公司规定标准。3.6 负责业主装修方案的审核和施工方案的审批及技术交底、对施工现场进行管理,协助业主对施工质量、所使用的材料进行监理。3.7 负责上级领导确定的工程整改项目、对施工计划进行审核,实施项目的施工监理,完成竣工验收等工作。3.8 负责上级
6、领导确定的工程整改项目、对施工计划进行审核,实施项目的施工状况监督管理,完成竣工验收等工作。3.9 负责按要求对前期的运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理,保存和归档工作。并对储存的记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。3.10 负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。负责管理各专业、各系统设备的值班、巡视、维护保养、检修记录制度,记录做到统一、清晰、真实、完整,建立档案管理制度。3.11 负责配合相关政府、行业管理部门,确保供电、供水、供气、通信网络、有线电视等正常。3.12 负责按管理部门要求,定期完成水、电、气、防雷、消防等各项安全检测,使污水、噪音达到环保要求
7、。3.13 负责按公司要求标准做好职责范围内的各种应急预案并进行组织培训、演练和实施。对部门人员的岗前培训及岗位技能培训,提高员工的素质及技能。3.14 负责本部门的维修工具、检测仪器、备用易耗配件的日常采购管理。3.15 负责用水、用电的抄表、计费、催缴工作,定期进行检查状态。4.0 工作流程4.1 组织架构工程部领班供配电技工工程部经理/主管给排水技工系统工程师空调技工电梯技工弱电技工土木技工二装及文员4.2 岗位职责4.2.1 经理/主管职责4.2.1.1 负责根据公司确定的部门机构和岗位配置,工程部各级人员的岗位变动、工作评定、合同续签、人事考核奖励和处分的建议申报工作。4.2.1.2
8、 负责组织制订本部门各级人员的岗位职责、部门日常运作、管理工作程序和规章制度。4.2.1.3 负责项目物业的全部设备设施的安全运行和系统保养的管理责任。4.2.1.4 负责组织设备管理基础工作,建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。4.2.1.5 负责组织设备管理基础工作并监督其执行;制定工程部年度、月度培训计划,组织专题安全和技术培训,确保工程人力资源得到合理的使用和不断提高人员的工作能力和技术水平。4.2.1.6 负责组织制定工程部年度、月度培训计划,组织专题安全和技术培训,确保工程人力资源得到合理的使用和不断提高人员的工作能力和技术水平。4.2.1.7 负
9、责组织编制年度预算,定期统计分析预算的执行情况,并向服务中心/管理处经 理报告。4.2.1.8 负责管理楼宇工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划并监督其执行。4.2.1.9 负责组织领班和各级系统骨干员工编写、讨论、审定各系统和设备的运行方案及保养计划,并经常检查落实情况,及时根据实际情况进行修正、调整。4.2.1.10 负责组织系统进行技术分析会议,协调各专业系统的技术配合工作,负责检查领班及各专业班组的工作情况。4.2.1.11 负责组织做好对客户的服务工作,处理部门对客户服务过程中出现的各种投诉,不断提高部门服务效率、质量。4.2.1.12
10、 负责对部门全体员工的思想教育工作。针对下属员工的思想状况进行职业道德、物业服务意识教育。4.2.1.13 负责组织有关物业设备设施的整改工程,制定所管辖系统的运行方案,各系统的有关指标、数据进行分析。并不断与设备运行管理人员研究改进措施,使系统设备保证在安全运行的前提下,力图节省能耗。4.2.1.14 负责配合政府、行业管理及其它相关管理部门要求,定期组织水、电、气、防雷、消防等各项安全检测,使污水、噪音达到环保要求。4.2.1.15 负责按公司要求标准做好职责范围内的各种应急预案并进行组织培训、演练和实施。4.2.1.16 负责组织设备故障抢修,发现隐患及时组织处理,保证系统设备处于优良的
11、技术状态。4.2.1.17 负责修订二次装修管理中有关规定,负责指导二次装修项目的审查和验收。4.2.1.18负责掌握科技发展动态,认真推广新技术,改造不合理的设备,完善设施和施工遗留的缺陷;对所属系统的重大改造工程参与设计,提出与原系统匹配的可行方案,监督外判施工,验收施工质量。4.2.1.19 负责编制设施(设备)安全防护器具及计量工具使用状况并按期检测监督。4.2.2 工程部领班岗位职责4.2.2.1 严格遵守国家相关法律、法规,严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.2.2 负责配合管理处组织的物业接管验收,配合工程部经理/主管管理事物。4.2.2.3 负责小区公共设备设施的运行保
12、养维修、安全检查、工作安排与落实。4.2.2.4 负责制定设备的保养维修计划并组织实施。4.2.2.5 负责检查下属岗位职责、操作规程及其他相关制度的执行情况,发现问题及时提出改进措施,并督促改进工作。4.2.2.6 负责安排、带领下属员工落实上级安排的各种维修、养护工作,及时完成各种请修任务,保证维修及时率、设备设施完好率。4.2.2.7 负责定时巡视检查设备、设施运行情况,发现异常或故障立即采取有效措施及时解决。对严重问题立即汇报上级领导,服从领导安排及时处理问题。4.2.2.8 负责安排、带领下属员工落实处理住户的报修,及时完成各种请修任务,为住户提供优质的维修服务。4.2.2.9 负责
13、保证维修及时率、返修率良好达标。并定时对进户维修服务情况,进行抽查回访,了解所提供维修服务是否可以满足住户需求。发现异常或故障立即采取有效措施及时解决。对严重问题立即汇报上级领导。4.2.2.10 负责业主装修的监督、检查验收、保持房屋的整体结构完整。4.2.2.11 负责配合工程部经理/主管处理客户或其他部门对本部门的投诉及维修申请。4.2.2.12 负责工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、分类、存档。4.2.2.13 负责根据能耗、物耗和费用开支统计数字,做出分析报告,提出节能、节支建议,报上级审批。4.2.2.14 负责每月按时提交所有本部门下个月所需的维修工具、设备、材
14、料采购计划和配合填写相关表格;4.2.2.15 负责配合政府、行业管理及其它相关部管理部门要求,定期组织水、电、气、防雷、消防等各项安全检测,使污水、噪音达到环保要求。4.2.2.16 负责二次供水的监督管理工作。4.2.2.17 负责组织参与大型的公共及有偿服务维修。4.2.2.18 完成上级领导交付的其它工作任务。4.2.3 综合维修技工岗位职责4.2.3.1 严格遵守国家相关法律、法规,严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.3.2 严格执行操作规程;“文明施工,客户至上”,自觉做好场地收尾工作,注意“工完场清、物尽其用”,节约用料,避免浪费原则。4.2.3.3 严格做到三干净(设备
15、干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。4.2.3.4 坚守岗位,保管好资料、图表、工具,做好交接班工作,了解特约服务报修程序,提高工作技能。4.2.3.5 熟悉各系统:管道、管线走向、开关阀门的位置、控制设施使用方法及工作原理和各种机械设备、供电、供水、供气等设备的情况,掌握操作规程和维护保养知识,按要求正确使用。4.2.3.6 负责小区水电设施、消防设备、楼宇自控、公共照明及房屋、市政设施全面管理。4.2.3.7 负责园区公共系统设备的巡查、保养和维修工作,负责实施本系统设备保养计划,4.2.
16、3.8 负责做好安全防范和事故应急处理等工作,熟悉设备维保服务报修程序。4.2.3.9 负责做好每日巡查工作,发现问题,及时处理同时汇报上级领导,消除出现的隐患,认真填写巡查记录。4.2.3.10 对各系统设施设备按公司制定的保养计划定期维护检查;按设备的使用情况或使用说明书定期小修、中修、大修,保证水电设备设施的完好率。4.2.3.11 按公司制定的保养计划定期对房屋公共部分和市政设施进行检查养护。4.2.3.12 当设备(设施)保养、检测、维修时,需停电、水、气等情况下,应遵照相应的程序执行。4.2.3.13 发现停电、停水、火警和其它事故,应迅速到位,查明事故原因,并采取应急措施。4.2
17、.3.14 制止乱拉管、线和违反安全规定的行为。4.2.3.15 做好每次的抄电表、水表工作,积极配合管理员的水电费用收缴工作。4.2.3.16 搞好团结,加强合作,积极配合其他工种工作。4.2.3.17 完成上级领导交付的其它工作任务。4.2.4 运行值班技工岗位职责4.2.4.1 严格遵守国家相关法律、法规,严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.4.2 负责辖区电力系统供电回路的运行管理;每天按时开关中央空调系统的相关设备;每班按要求检查水泵房设备的运行状态及数据并记录。4.2.4.3 负责高、低压配电柜、变压器、发电机、照明电器及控制设备的运行、系统保养、故障检修。4.2.4.4
18、负责辖区楼顶灯、外墙照明及路灯、景观照明的定时开关。4.2.4.5 严格执行地区电气设备装置有关规程,了解配电室内的电气设备,掌握配电运行分配状况,熟练掌握正常的分合闸操作和事故处理程序。4.2.4.6 值班人员应执行有关电气设备的安全规程,如发现违反安全操作规程等不良现象,有权制止其工作,甚至要求其立即离开现场,并向上级报告。4.2.4.7 坚守岗位,不得擅离职守,交接班期间如发生事故,上下两班人员应共同将事故处理完善,交接班要妥善明确,将所有事情详细做好记录后,交班人员方可离场。4.2.4.8 每天密切注意,相关报刊发出的相关地区电力局的停电检修通告,提前做好切换电力回路的准备工作。4.2
19、.4.9 做好当值的运行记录,按要求/每班巡视高、低压侧的设备,发现问题及时处理,及时报告。4.2.4.10 按要求填好每日、月、季、年的电能耗及负荷情况表。规定其范围内履行其职责,发现隐患及时报告,确保各系统的良好运行。4.2.4.11 机房内一律不准堆放杂物、禁此吸烟,保持良好的安全通道范围,做好防鼠和室内环境工作。交接班后,交班员工须搞好值班室内、机房内的清洁卫生后方能下班。4.2.4.12 每班巡查各台垂直电梯和扶手梯运行状况,包括各梯内外升降指示、楼层指示灯、电梯乘搭的舒适感、厅门、轿厢照明、排气扇和机房设备及首层厅轿门等是否正常,并做好巡查记录表。4.2.4.13 发现电梯出现故障
20、,应及时通知电梯公司及向上级汇报。积极落实维修处理情况。4.2.4.14 努力学习技术,熟练掌握广场各系统工作原理,正常运行状况。发现问题应正确判断该故障状态。4.2.4.15 由于其它原因提出改变设备运行状态的要求时,应通过工程部经理/主管同意后才能进行实施,并做好更改的相关记录。4.2.4.16 按要求/每班检查空调主机、风机运行状况及做好运行记录。4.2.4.17 工作中接受同事、领导的技术指导和监督,积极参加各种技术培训活动,努力提高思想素质和业务水平;4.2.4.18 树立企业精神,培养良好的职业道德,多动脑,大胆提出合理化建议,开源节流多作贡献,搞好团结,加强合作,积极配合其他工种
21、工作。4.2.4.19 完成上级领导交付的其它工作任务。4.2.5 工程部弱电技工岗位职责4.2.5.1 严格遵守国家相关法律、法规,严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.5.2 严格服从上级领导的工作安排,做好系统的所有公共区域内楼宇自控、门禁、停车场收费系统、CCTV监控设备、消防报警设备、气体自动灭火系统、背景音乐等相关的日常维保工作。4.2.5.3 坚守岗位,不得擅离职守,交接班期间如发生事故,上下两班人员应共同将事故处理完善,交接班要妥善明确,将所有事情详细做好记录后,交班人员方可离场。4.2.5.4 遇到紧急事故,任何时候都必须及时赶到现场控制,并缩小故障范围,避免损失,问题
22、处理后必须填写事故报告。对设备故障的抢修严格按抢修计划和设备完好标准作业,保证抢修质量,做好设备检修的原始记录。4.2.5.5 严格执行公司制定的系统保养计划及实施进度并记录。4.2.5.6 维保任务由工程部经理/主管具体安排落实,并负责接受验收。 4.2.5.7 保养过程应认真负责、杜绝属于人为工作原因导致重复故障.,如保养过程中因处理不当而扩大故障造成不良影响的,必须填写事故报告并及时采取必要的解故措施。 4.2.5.8 日常巡查工作中认真填写工作相关的表格,并做好详细记录。4.2.5.9 严格按上级领导的安排,执行具体项目设备设施的系统保养工作。4.2.5.10 按照工作指令和有关保养操
23、作规程进行按系统对设备实行严密的系统保养工作并填写好各系统的保养记录;监管设备的运行。4.2.5.11 严格按照设备维修保养计划安排做好对设备维修保养工作,把好维修质量关,确保设备安全可靠运行。4.2.5.12 按巡查周期巡视所管辖的设备及设施。4.2.5.13 处理好公司其它部门的关系,工作中互相支持配合处理好客户的关系,减少客户的投拆。4.2.5.14 积极参加公司内部组织的有关学习和培训。熟悉各设备的技术参数、性能、控制原理、安全要求等。4.2.5.15 工作中接受同事、领导的技术指导和监督,积极参加各种技术培训活动,努力提高思想素质和业务水平。4.2.5.16 树立企业精神,培养良好的
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