二手房屋买卖流程.doc

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二手房屋买卖流程: 二手房交易买卖流程大致分为获取信息渠道—协商购买—申请—立契—缴纳税费—过户手续—银行审核—领取证件八个阶段。 获取信息渠道 买卖双方建立信息沟通渠道,购房者了解房屋整体现状及产权状况,要求卖房人提供合法的证件,包括产权证、身份证等。 协商购买 如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 申请 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的房屋拒绝申请,禁止上市交易。 立契 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即俗称的“白契”。 缴纳税费 税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。 过户手续 办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,购房者凭领取产权证通知单到发证部门申领新的产权证。 银行审核 对贷款的购房者来说在与卖房人签订房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核购房者的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定贷款额度,然后批准贷款,待双方完成产权登记变更,购房者领取产权证后,银行将贷款一次性发放。 领取证件 购房者领取产权证、付清所有房款,卖房人交付房屋并结清所有物业费后,双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 以上为二手房屋买卖流程内容。
二手房交易流程及中介收费标准
2010年6月18日 13:10:49

一、二手房交易程序
1、评估：到市房产交易中心办理评估手续，根据房龄、楼层和地段确定评估价格，一般低于房屋市场买卖价格。
2、资金监管：需要贷款的首付款要存入房产局指定帐户；现金买房的可自愿到房产局资金监管，但资金监管额不能超过评估价。
3、银行（公积金）贷款审批：贷款客户凭房产交易中心（建行、公积金中心）提供的贷款房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告，买卖双方夫妻身份证、结婚证、户口本、购房协议，买方夫妻收入证明到建行或中行、公积金管理中心办理贷款申请。
4、担保公司担保：经审批的贷款，由买方和银行签定贷款合同，并到鞍山市置业担保公司办理担保手续。
5、银行（公积金）放款：银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户。
6、到房产局办理产权交易手续。
7、购房人领产权证，卖房人到房产局领款。
二、二手房交易中介收费标准
1、中介费：凡本中心介绍的房源按1%收取中介费，并免费提供担保、办证、贷款服务。
2、办证费：每证按一百元收取。特殊情况按最低1000元收取。
3、贷款服务费：每证按一百元收取。特殊情况按成交额1%收取。
4、担保费
一般保证：在一定期限担保，按0.1%根据担保年限和担保额收取担保费。0.1%x担保年限X担保额，担保额以成交额为准。
连带责任保证:按1%收取担保费,并免费办理更名手续。
5、合同费：买卖双方订立的合同每件按100元收取
  凡经本心和买卖双方共同签定的购房合同，一律收取1%的合同费，并免费办理产权变更、贷款、担保手续。
三、二手房委托销售程序
1、签定委托协议：凡需和本心合作的客户要签定委托协议，具体格式如下：
卖房委托协议
甲方： 身份证： 电话：

乙方：鞍山市铁东区与时房屋服务中心        身份证： 电话：
一、甲方委托乙方卖位于 房证号： 楼层：面积: 朝向： 建筑时间 ：总价款： 元，委托期从 年 月 日到 年月 日、
二、在委托售房期内，甲方不得通过网络等渠道发布任何信息，不得委托其他中介机构或个人售房，不得向购房者提供电话号码等个人信息或私自将本房卖给他人，否则，将由甲方承担1%的手续费。
三、乙方要尽力通过网站等方式发布售房信息，并根据市场走向及时向甲方反馈信息。
  四、甲方发现乙方不作为的可以通过书面开式通知乙方取消本协议。
  五、乙方负责提供购房者，对符合甲方意图的购买者组织集中看房。
六、如果出卖房屋信息出现失真，甲方负全部责任，并赔偿乙方经济损失。
  七、本协议经双方签字后生效。
2、拍摄照片和录像资料
3、发布信息
通过中心网站、鞍山家迅房产网、房屋所在地影响比较大的网站如营口房产信息网发布售房信息。
4、组织看房
先到中心网站看照片；其次到中心看录相；三是现场看房，要收20元看房费
5、签订购房协议：对于符合购房意图的现场签订购房协议，具体格式如下：
购房协议
甲方（购买人）： 身份证： 电话：
乙方（出卖人）： 身份证： 电话：
丙方（中介方）：鞍山市铁东区与时房屋服务中心 身份证：210311196504140034 电话： [phone]
一、甲方购买乙方座落在 房屋所有权，全个人产权，产籍号： ， 面积 平方米，楼层 ，价格 万元。
二、甲方交付乙方定金 万元，在规定期限内如果乙方提高价格、不卖或转卖他人，将双倍返还甲方定金和中介费，甲方不购此房乙方不退还定金，并有权将房屋转卖他人。
三、丙方向甲方收取中介服务费 元，并在交付定金时交纳，丙方负责产权交易的一切手续（含贷款），不另收服务费。
四、乙方要保证房屋信息的真实准确，丙方负责核验，如果购房信息失真，甲方有权向乙方追赔经济损失，丙方负连带责任。
五、在交易过程中，二手交易费用由甲方承担；一手交易费用由乙方承担，由于一手交易税费未交或单据丢失产生的费用由乙方承担。
六、甲方应认真查看房屋状况，对于交付定金后发现的瑕疵，乙方概不负责任。
七、在交易前乙方要保证房屋物品的完好无缺，否则甲方有权要求乙方返还或赔偿损失。
八、本协议三方签字后生效。
甲方： 乙方： 丙方：
年 月 日

购房（担保）合同
（连带责任保证）
甲方（购买方）： 身份证号：
电话：
乙方（出卖方）： 身份证号：
电话：
丙方（担保方）：鞍山市铁东区与时房屋服务中心 身份证号：210311196504140034
电话：[phone] 15641277222
根据《中国人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》制定本
合同，具体合同条款如下：
一、甲方购买乙方座落在 房屋所有权，产籍号： 个人产权，面积 平方米， 楼层，价格 万元。
二、甲方交付乙方定金 万元，在规定期限内如果乙方提高价格、不卖或转卖他人，将双倍返还乙方定金和担保费，甲方不购此房乙方不退还定金，并有权将房屋转卖他人。
三、丙方对甲方实行连带责任保证，丙方收取甲方保证费 元。保证乙方顺利将产权过户到甲方，并财产不受损失。如果甲方受到财产损失，如乙方拒绝倒房或办理更名手续等，可向乙方追赔损失，也可向丙方追赔损失。丙方赔偿甲方损失的,由丙方向乙方追赔损失，损失具体包括房款及利息、装修费用等。
四、甲方与乙方变更本合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，或甲方在保证期内将此房出售或抵押给他人，保证人不再承担保证责任。
五、在交易过程中，二手交易费用由甲方承担；一手交易费用由乙方承担，由于一手交易税费未交或单据丢失产生的费用由乙方承担。
六、乙方由于出国或意外无法办理产权交易手续的应由委托人或房产合法继承人办理，所产生的费用由乙方或合法继承人承担。
七、乙方要保证房屋信息的真实准确，丙方负责核验。如果购房信息失真，甲方有权向乙方追赔经济损失，丙方负连带责任。
八、甲方应认真查看房屋状况，对于交付定金后发现的瑕疵，乙方概不负责任。
九、在交易前乙方要保证房屋物品的完好无缺，否则甲方有权要求乙方返还或赔偿损失。
本合同一式三份，共两页，经三方签字后生效。

甲方： 乙方 丙方

年 月 日

购房（担保）合同
（一般保证）
甲方（购买方）： 身份证号：
电话：
乙方（出卖方）： 身份证号：
电话：
丙方（担保方）：鞍山市铁东区与时房屋服务中心 身份证号：210311196504140034
电话：[phone] 15641277222
根据《中国人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》制定本
合同，具体合同条款如下：
一、甲方购买乙方座落在 房屋所有权，产籍号： 个人产权，面积 平方米， 楼层，价格 万元。
二、甲方交付乙方定金 万元，在规定期限内如果乙方提高价格、不卖或转卖他人，将双倍返还乙方定金和担保费，甲方不购此房乙方不退还定金，并有权将房屋转卖他人。
三、丙方对甲方实行一般保证，丙方收取甲方保证费 元。保证乙方顺利将产权过户到甲方，并财产不受损失。保证期限为 年。具体从 年 月 日到 年 月 日，在保证期限内，如果甲方受到财产损失，如乙方拒绝倒房或办理更名手续等，应首先起诉致人民法院向乙方追赔损失，不足部分由丙方承担，损失具体包括房款及利息、装修费用等。超过保证期限的，丙方不负任何责任。
四、甲方与乙方变更本合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，或甲方在保证期内将此房出售或抵押给他人，保证人不再承担保证责任。
五、在交易过程中，二手交易费用由甲方承担；一手交易费用由乙方承担，由于一手交易税费未交或单据丢失产生的费用由乙方承担。
六、乙方由于出国或意外无法办理产权交易手续的应由委托人或房产合法继承人办理，所产生的费用由乙方或合法继承人承担。
七、乙方要保证房屋信息的真实准确，丙方负责核验。如果购房信息失真，甲方有权向乙方追赔经济损失，丙方负连带责任。
八、甲方应认真查看房屋状况，对于交付定金后发现的瑕疵，乙方概不负责任。
九、在交易前乙方要保证房屋物品的完好无缺，否则甲方有权要求乙方返还或赔偿损失。
本合同一式三份，共两页，经三方签字后生效。

甲方： 乙方 丙方

年 月 日

6、组织办理产权交易手续和贷款业务
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