房地产论文房地产市场调查论文：有关浙江房价问题的调查与分析.doc

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房地产市场调查论文房地产调查论文：
有关浙江房价问题的调查与分析
摘要：日益增长的房价已经对现在的经济社会生活造成一定影响，文章为了深入了解目前房价对人们生活的影响，对当前楼市情况做出总的判断，对人们对房价的看法进行及时了解，最后从政府和消费者自身层面提出了消费者应对目前房价的对策。
关键词：浙江房价；社会稳定；消费者态度；政府政策
当今房价已经越来越成为人们关注的焦点，日益高涨的房价也牵动着越来越多人的神经。正如确保18亿亩耕地底线一样，住房乃民生之本。住房问题事关社会稳定，经济健康发展。2010年1月，国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中涉及五方面、十一个条款的内容，全部指向调控房价。今年两会，楼市问题成为最热门的话题。在今年的政协提案中，数十份都为解决高房价出谋划策；而全国人大代表中，最为积极和成型的议案也均指向高房价。在与普通老百姓的互动中，网络上85%的网友矛头直指向高房价。温总理说：房价要稳定，不行也得行。可见国家对于房价问题的重视。浙江虽然作为一个经济大省，但也面临着日益严重的高房价困扰。
为了深入了解目前房价对人们生活的影响，对当前楼市情况做出总的判断，对人们对房价的看法进行及时了解。进而从群众的角度出发，多角度寻求原因，探索行之有效的解决办法，集众人之智慧，创美好之明天。“有关浙江房价问题的调查”的调查小组特开展此次调查。
一、研究方法与被调查对象的基本情况
（一）调查方法
本次调查充分运用多种调研方法，力求使所得的资料相互补充，最大程度地避免遗漏，保证本研究以点面结合的方式获得大量第一手资料，从而为结论和解决方法的提出提供了可靠的依据，保证了论文的科学性和有效性。本次课题组成员在温州，台州，杭州，湖州等地开展实地调查。本次调查发放问卷100份，回收97份，有效回收率为97.0%，其中有效问卷96份，有效率为96.0%。调查对象为浙江省普通的消费者，调查对象的选择采取随机方式，为制定科学的应对政策和进一步研究提供了较为详实的第一手资料。本调查的特点是：以浙江最基层的普通消费者的视角，反映高房价对目前人们生活的影响。
（二）被调查者的基本情况
1.年龄。本次被调查人群中25岁以下的占53.3%，25~35岁的占21.7%，35~50岁占18.5%50岁以上的只占6.5%。这些数据表明中青年人对房价的关注度较大，无论作为居住或投资都对其有强大的吸引力。特别是对房屋有刚性需求的25岁青年人尤为突出占53.3%。
2.月薪。由于被调查人群的青年人占了半壁江山，所以其月薪普遍不高，以中低收入为主，其中月薪2000元以下占41.7%，2000~4000元的占30%，4000~7000元的占20%，7000元以上1.3%，这些数据也反应了与工资相比的房价之高。
3.合理的房价。在问及自己心中的理想房价时，有61.7%的被调查者认为3000~8000元/平方米是其心中的标准，认为应在3000元/平方米以下的占26.7%，认为房价在8000~15000元/平方米的占8.0%，在15000元/平方米以上的占1.6%。这些数据表明消费者最希望购买的是经济适用房。
4.房价相对于消费水平相对较高。浙江的房价的增长速度跟目前的消费水平并不是同步上升的，房价的上涨速度远超人均国民收入增长的幅度。在调查中有95%的被调查者认为房价相比于消费水平相对偏高，认为相对偏低的只占1.6%，有3.4%的人群对此事不清楚。
二、楼市的基本情况及特征
（一）房价上涨由多方面造成
调查发现，认为“居民有改善居住条件的需求，购买欲望旺盛”占总数的43.3%，认为“货币政策宽松，导致热钱大量流入”占10%，认为“开发商故意囤地囤房，人为造成供求紧张”也占被调查者的30%，有16.7%的人认为“土地供应不足，导致地价”。由以上数据可以看出房价上涨不仅有人们需要房屋居住的刚性原因，也和政府政策、开发商的经营模式有关，其中调控房价，地价有责。
（二）购买房屋最主要的消费群体
在调查购买房屋的消费群体时，我们发现有23.3%的人认为是专门炒房的资客，有21.7%的人认为因自住需要而买房的人，而有36.7%的人认为是那些看到房价上涨而跟风买房的居民，有18.3%的人不了解其情况。可见，购买房屋的消费群体具有多样化的特点。
（三）大部分的被调查者认为房价存在泡沫
在问及当今房价是否存在泡沫时，只有3.3%的人认为不存在泡沫，有25%的认为存在泡沫，但不明显，认为存在泡沫，且比较严重则占了一半达50%，最后有21.7%的人表示不清楚。从中可以看出75%的人认为房价存在泡沫，投资需谨慎。
三、对政府政策的评价和需求情况
（一）政府出台的有关房价政策效果一般
在中央和地方出台一系列有关房价的政策后，社会各界对其反响不一，有15%的人认为对现在的房价造成冲击，房价将下降，另有15%的人认为影响较小，房价将停止上涨，保持不变，但有53.1%的人认为没有影响，房价将继续上涨，有11.9%的表示不清楚。这表明人们对政府目前出台的政策，能否解决房价问题没有十分的信心。
（二）抑止房价过快上涨还需政府政策支持
在被提及什么是最有效抑制房价的政策时，有41.7%的认为是出台具体办法，鼓励房地产商多建小户型，有5%的人认为是规范房地产企业的销售方式，禁止捂盘惜售，有46.7%的人认为出台金融限制措施，限制居民购买多套住房，减少炒楼炒房。另外有6.6%的改善土地规划和土地拍卖方式，平抑土地价是抑制房价的最重要政策。数据表明被调查者认为建设小户型住房和抑制过度放贷是有效措施之一。
四、被调查者预计今年房价情况
（一）影响房价走势的因数
当问到今年看房价走势会关注什么方面的消息时，26.7的人表明会政府政策，有18.3%的人会关注开发商状况，有55%的人会关注宏观经济大势，有15%的人会关注专家建议。这些数据表明相对于其他因数，人们会更关注总体的经济发展态势，关注经济的大环境。
（二）房价涨跌预测
有超过半数被调查者认为将继续上涨占总数的56.6%，认为基本保持不变有20%，认为将触顶下降占1.7%，还有21.7%的人对今年的房价保持不确定态度，认为说不清。数据表明人们对房价仍保持乐观心态，看好其今年的发展。
（三）是否买房打算
在问及以后是否打算买房子时，有15%的人表示不得不买，有28.4%的人表示虽然已有房子，但可能还会再买，因为房价会一直涨的，再买也可以当投资，有23.3%的人表示买不起，不考虑买房了，有33.3%的人表示目前还不清楚，视情况而定。这些数据表明人们对买房呈不同的态度，多数人都比较谨慎，要看情况，买房当做投资也不在少数。
（四）买房的原因
在问到买房的具体原因时，对房价继续上涨的预期的人群占26.7%，政府出台刺激楼市交易的优惠措施的人群占23.3%，因为其他原因的占36.7%，认为房价会降，不打算买房的占13.3%。
五、应对房价问题的对策和建议
（一）政府层面
1.完善政策，鼓励小户型和经济适用房建设。政府应出台具体办法，鼓励房地产商多建小户型、低价格的经济性房屋或自己财政拨款在城市的合适区域建设保障性住房在建设过程中进行严格监督，以保证房屋的质量，对市里的中低收入家庭进行严格的审查，并规定购房者限于自住，不得出租牟利，3或5年内不得上市转让。违反规定者一经发现，即按原价减折旧后强制回购，取消其以后再购买资格。改变经济适用房比重低和脱离居民收人结构的状况。
2.加大财政投入。进行“廉租房”的建设，暂时没条件的应先租房，让那些来城里打工创业的不具备强大经济基础年轻人和那些实在租不起房的“双困户”向政府申请“廉租房”。出台政策鼓励有条件的机构和市民做“房东”，踊跃投资购房用于出租。通过引导，要使暂时缺乏购房能力的低收入家庭和就业不久的年轻人消除急躁情绪，不要勉强挤在买新房的一条道上，将需求转向租赁市场。
3.适当控制个人住房贷款需求。在货币信贷增速下降而房屋需求增长仍然过快的条件下，适当控制个人住房贷款需求最有力的杠杆是提高银行贷款利率。另一方面要采取有针对性的措施，如强化购买期房和投资性置房的贷款限制；落实个人住房贷款的担保；严格住房贷款程序等。
4.规范土地价格。在房地产市场供给方面，除了防止过度投资反弹风险，还要把完善土地出让制度与规范土地价格、控制高价位房屋增长与扩大低价位房屋比重统一起来。在规范土地价格方面，要防止继续以土地协议价或变相协议价，进行土地低进高出的土地投机和炒卖；中央要规范政府在土地拍卖中的行为，逐步形成符合土地供需关系、反映土地价值的土地拍卖价格；通过扩大房地产企业规模效应等降低成本，减少土地涨价因素过多地向房价转移。
5.引导各方面的理性投资。一方面，要引导房地产开发商理性熟悉到房价过度膨胀对本身、房地产业和整个国民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。另一方面，要引导消费者建立正确的投资观念，要根据自己的判断而不是盲目跟风，进行非理智的投资，树立正确的消费观念。
（二）消费者自身层面
1.要完成消费观念的转变。要改变自己原有的“一步到位”的想法，从而导致住房消费的提前，导致自己承受沉重的按揭成为”房奴”也造成了对住房的需求集中、趋同，引起房屋供不应求。消费者要建立梯级消费，抑制不必要的提前消费。根据自己的实际情况进行合理的选择。
2.树立良好的投资观。为消费者，不能盲目跟风，要保持自我的冷静，分析其中的利害得失再做出决定，以免重复08年股市的深重教训。引用股市的警戒语：楼市存风险，入市需谨慎！
参考文献：
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【4】司云娜浅谈如何控制房价过快过高增长[J]赤峰学院学报(自然科学版)2010(1)63-64
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