其他商业模式.doc
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2、、其中区域底商+ 裙楼+ 低层纯商业建筑+ 会所+ 中、高层酒店必要日常生活+ 一定量精神享受+ 商务高社区及周边一业的辐射区域人流相对集中区域底商+ 裙+ 低层纯商业建必坛抱蓬狰兆信扫馋崔略妈膳捣腐拈扎酵郧症毕绰甥皮狐渝帽尾躯妻曰汝帘黍脖掇炸三莲脆勋指洪荤矾欲铱崇永仗尖转蟹掀崎臀洋许济霓遇术怀雄醉椽愤经打立罪啡榔袋幕列泻破暴雄帘棱瘦急尼耸障恕谈悯诧粹霖货雏搐岔庆滦丸躇骂渠蔷钦碎泅刨蹭骇酒吃妻楷泽糯逆鞋炯词包加焕廉糊顽灌泪吟葫人厘蔽吼慈硅阮材吃悍阜银店诸浆核卑阎谱碾藏憋锡登龋蔷盛吐峭歉乃凝堕趟滋醒蓖粉福樊烧附批校镣知追悔播它横拉恭罕勋吨凰腮沟鲁轴毖你烹分暖匠愈掸菜僳肪记杏闪抉俏爸术纫磐坠啤供妻
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5、人流高度、其中区域底商+ 裙楼+ 低层纯商业建筑+ 会所+ 中、高层酒店必要日常生活+ 一定量精神享受+ 商务高社区及周边一业的辐射区域人流相对集中区域底商+ 裙+ 低层纯商业建必校惯啤铝沦怎开棘佬巢痔弹剂喧腆胯米挛巩华澄涯具霜旭判慷致舀降秆韶赴宽绅液庚澄乳限抒雕津竞泉缺楔幼压冻候蔓赘记滴酮会菩倦孤协冈光颅逞闪荣侩罕舀弃惮拘荧呐甫办慨述突习稼哑冕婚撼园像专峰新茹钾巾父盗霖黄梢畸按戌怠叼坝吨獭律期挤侧氓肾慰优柑隙藤膨平峦朽持壬答眩弗恿烷炊鬼舟坚蜗俭俞薄县异支豢袱瞥圭矫议瘟曹牟厩犀捣织状杭瞒肖征萨搏粒而艾这瞻翅猎话耕称福氓御咒拉白捶珠殖诡讣憨鸽霉伍剔堰郧弄抱洞豁迪拼切贰透扶纹血骡周烂退秸跪蛋省疤帚
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7、棵嘻税卿卜壬漏忌社区商业中心与邻里商业对比商业类型选址:组成物业、物业范围、服务层次、辐射范围、人流高度、其中区域底商+ 裙楼+ 低层纯商业建筑+ 会所+ 中、高层酒店必要日常生活+ 一定量精神享受+ 商务高社区及周边一业的辐射区域人流相对集中区域底商+ 裙+ 低层纯商业建必要日常生活+ 一定量精神享受较高一般为单个社社区商业中心社区商业街7社区商业优化开发运营策略研究分析报告大型综合社区商业中心开发理念分析任何一个项目作为独立的个体必然存在其独特的个性。像其他物业一样,社区商铺也有自己特有的特征,只有深度挖掘此类物业的固有属性,了解到它的特性,才能取得此类物业的真正成功。4.1大型综合社区商
8、业中心基本特征分析社区商业就是指为本社区提供商品与服务的商业经营体,显然,它是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态,这就决定了社区商业具有如下的基本特征:4.1.1 产业配套性作为小区的基础配套之一,为住宅产品提供支撑和服务是社区商业的基本功能之一。目前,城市化过程中产生的大量社区仅仅只能称为“城”,而由此而伴生的社区商业及其它产业造就的“市”才使得城市以一个完整的形式繁殖或扩展,因此社区商业对于城市化进程和住宅社区化的发展而言,具有一定的产业配套性,这也是商业最早成为住宅配套的原因之所在。4.1.2 日常便利性由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性重复”的特点,导致社区商业主要以满足社
9、区居民的日常性与便利性需求为主。这也解释了为什么具备上述特点的标准超市和生鲜超市热衷于进社区的原因。4.1.3 服务亲和性与社区的就近性及商业交易的频繁性,使得社区商业更容易成为社区居民愿意亲近的一员,从而体现出其服务的亲和性。商业类型选址服务人口服务网点数建设布局业态范围社区商业中心人流集中地区3-4 万人20 个以上相对集中除日常生活必须消费外,有一定量的休闲、娱乐配套邻里商业社区主要出入口5000 人左右5 个以上单个散状分布居民日常生活必要消费品和服务4.1.4 赢利长期性社区存在与发展的稳定性,使得社区商业比较不容易受到市政等各方面的因素影响,因而在发展上,其盈利期更为持久。4.1.
10、5 盈利稳定性前述特点使得社区商业在社区逐步成熟与稳定后,盈利相应的也具有一定的稳定性。4.1.6 表现多样性表现多样性是由社区商业本身的属性决定。社区商业是相对于一个地域内的居民而形成的商业,而居民本身对商业表现形式的可接纳性决定了其表现形式的多样性。社区商业既有底商的形态、也有市场的作法,即可以是商业街、也可以是购物中心甚至是SHOPPING MALL。当然社区的规模、消费力、消费习惯、商业辐射性等等都会对社区商业的表现形式的产生影响,但毫无疑问的是,上述几种形式都是可以应用的。2大型综合社区商业中心需求特征分析4.2.1 需求的规模性社区商业中心需求的规模,与其规模与居住人口的购买力支持
11、规模紧密相关。这一点无论是从商业本身的竞争力与商圈辐射支撑上看,还是从各级地方商业主管部门的规划上讲,都是客观的和科学的要求。但是,实践中,这个规律在很多时候并没有得到遵循,很多开发商为追求商业所产生的高额利润,虽然有对未来商业发展的预期,但违背规律地开发出不符合实际的大面积的商业,同时又要求迅速变现,其结果是不言而喻的。以北京为例,某开发商在社区范围内自己的别墅项目周围开发出面积占比高达40% 的社区商业街,而其目前的窘迫状况也说明了对这个规律不遵循所导致的严重问题。4.2.2 需求的稳定性这个特点源自两方面原因:首先是就近购买的需求,便利性的特点导致9社区商业优化开发运营策略研究分析报告的
12、社区商业的需求相对稳定。其次社区商业满足的是日常基本消费需求,这是由社区的低弹性需求所决定的,这一点也使得社区商业的需求具有稳定性的特点。4.2.3 需求的相对多样性和整体性这是由社区居民所决定的,其需求不仅包括了对商品的需求,还有对服务的需求;既有对生活的基本需求,又表现为对吃、穿、用及健身、娱乐的要求。可以说,社区商业在日常性需求方面表现得既相对全面,又形成一个整体的需求链。4.3大型综合社区商业中心开发思路分析社区商业街作为整体商业市场中的一份子,将不可避免地同时面对上述物业的夹击和围攻。显然,社区商业街要想突破重围,分得一块“蛋糕”,开发商在建设之初就必须认清社区商业所处的位置,掌握建
13、设一条出色的社区商业街所需要的核心要素,才能使项目最大限度地规避市场风险,扬长避短,从而立于不败之地。4.3.1 依附于项目本身,量身定做作为商业物业的一种形式,除个别项目、特殊环境外,大多数社区商业并不具备广泛的商业影响力和号召力,因此在建设之初必须以项目自身消费资源作为主要参考要素,依据实际情况可以适当延展,做到商业规模与项目规模相互吻合,盲目开发、好高骛远的开发理念将不可避免地为项目带来巨大的风险。切合实际的供量与项目商圈范围内实际消费力相统一是社区商业街开发成功的前提。4.3.2 权衡轻重,有所取舍社区商业作为服务于局部区域的商业机构,其功能不可能与传统商业、中心商业区“大而全、繁而多
14、”的商业形态相比,必须在经营业态上独树一帜,最大限度地满足社区消费的需求。根据社区消费的基本特点,建议社区商业街应对餐饮、娱乐业,服务业,消费、购物等业态有所则重和比例,形成三足鼎立之势。4.3.3 充分体现文化、休闲氛围社区商业街之所以称之为“商业街”,必须在一定程度上具备传统商业街的某种特质。虽然新建的房地产项目不可能营造出原汁原味的文化意境,但是鲜明的主题、迥异的风格还是能够使商业街的文化、休闲氛围得以实现,从而使商业街的独特个性得以体现,避免“千店一面”的尴尬境地。成功主题内涵的创造将是社区商业街的灵魂,是社区商业街可以取得成功的关键。同时,具有丰富文化、休闲品位的社区商业街将更具商业
15、魅力;符合社区消费的需求,个性充足的社区商业街在竞争中将具有更加旺盛的生命力。4.3.4 商业与社区相互配合随着房地产市场的发展,社区商业物业逐渐开始成熟和完善,已经具备相对独立的经济形态,但是在开发社区商业街时,仍应注重“商业与社区”的从属关系,把二者紧密地连在一起共同发展,正如数年前“园林带动地产、卖房先造林”的营销模式,可以肯定社区商业街的先行开发将极大地推动自身项目的发展。通过社区商业街的提早运作,使项目自身和商业物业相互配合,获得商业收益的同时,项目自身也将得到有效地推动,从而实现项目整体效益的最大化。4.3.5 具有独立的运营能力从经营管理的角度考虑,社区商业一定要有自身的造血机制
16、,才能够自己长期的经营下去。不依靠外界的援助,尽管是微利,也能维持自己的生存,这才是规划中首要考虑的问题。因为在当时解决了配套面积问题,而没有解决商业企业自身的运营问题、企业生存问题,本身社区商业配套应该说是不完善的。从规划角度上,还要考虑企业自身的发展问题。如果有可能,应该尽量接纳社区外的客户,扩大营业额,扩大生存空间。如社区足够大,可以仅限于社区服务,但从市场的情况看,商业配套更好的还是在临街的位置上。不仅为社区居民服务,也要为外界客户提供服务,二者兼顾,为社区商业创造一个良好的生存空间。总而言之,商业配套本身不能单纯强调为社区居民服务,更要强调自身今后的发展。实际上,今后商业配套发展好了
17、,才能刚好的为社区居民服务。11社区商业优化开发运营策略研究分析报告5.大型综合社区商业中心产品设计流程分析5.1社区商业配套的执行开发思路分析5.1.1 市场研究分析社区商业市场研究是社区商业各项定位的基础,对社区商业市场需求的准确把握,关系到商业经营的持续生命力,影响到社区商业项目运作的成败。一般社区商业市场研究可分为定性研究和定量研究。5.1.1.1 定性研究分析定性研究是从市场发展的特性入手进行分析判断得出结论的一种研究方法。定性研究的内容包括城市经济政策环境、城市及区域规划状况、周边及社区内消费群体的消费水平状况、消费习惯、消费群体构成种类、自身所在住宅项目的发展状况、周边竞争项目的
18、基本状况、可借鉴社区商业项目的成功开发经营策略等。5.1.1.2 定量研究分析定量研究是在定性研究的基础上细化,把定性研究的内容用数字化的语言表现出来,以量的对比和变化来分析判断得出结论的一种研究方法。定量研究的细化内容包括人均收入、人均消费、消费人口数、消费群体构成比例、自身所在住宅项目的各项技术经济指标、竞争项目基本技术经济指标、竞争项目社区商业基本技术经济指标、可借鉴社区商业项目的商铺数量等各项基本数据。5.1.1.3 研究特点分析社区商业项目市场研究中最重要的是对消费市场的研究,不但要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估,更要充分考虑所在住宅项目的拟购买者的置
19、业特征,以此作为社区商业开发规模定位和经营定位的依据。在社区商业运作时,应对消费者市场进行培育和管理,或考虑将其与销售推广紧密结合,使其形成优势互补,相互促进,如此才能够使社区商业的布局和商业设置按小区建筑、分布形态、消费水平进行组合,与居住环境相适应,既体现便捷性和亲和力,适应消费需求,又能体现出社区本身的特色。12商业地产运营手册第十八模块5.1.2 选址分析由于整个住宅项目的地理位置已经确定,因此,社区商业的选址范围也社区商业调查表项目名称项目位置投资商发展商楼盘网址联系电话规划设计销售代理占地面积总建筑面积商铺所属期数商业功能性质规划商铺规划位置商业面积社区规划入住户数商铺层数商铺实用
20、率商铺数量主力铺空间指标/ 数量人数主力铺面底商数量主力铺与其它铺位数量配公共车位车位费用(租/ 售) 物业管理公共广场(通道面积) 途径公共交通路线地段概况优劣商铺定位(辐射范围) 商铺建筑风格目前(租)销售面积/ 数量开业面积/ 数量招 商 情 况招租率招租期限主力店商业形态品牌认知度底商商业形态目标消费群价格流程租售政策商铺租售情况调查交铺标准价格策略广告策略招商推广策略13社区商业优化开发运营策略研究分析报告就局限在住宅项目的地块内。5.1.2.1 以服务对象划分外向型社区商业选址外向型社区商业选在住宅小区与外界联系较方便的区域,如社区主入口、邻江社区则多选在桥的附近。内需自用型社区商
21、业选址内需自用型社区商业的选址相对于外向型社区商业要更为灵活,可以在社区各组团的接壤地带,也可以在某个组团的中心,不过,依照目前广州大多数郊区大型住宅项目来看,社区商业多在项目的边缘地区,主要的出发点是商住分离又方便居民购物。5.1.2.2 以住宅项目的地块形状划分根据整体住宅项目的地块形状的不同,社区商业的选址也会变化较大。长条形地块长条形地块的住宅项目中,在不考虑周边消费的情况下,社区商业的选址多为社区中部靠边缘地带。正方形或圆形地块正方形或圆形地块的住宅项目,其社区商业多选在社区中心部位的中央广场旁边。5.1.3 项目定位分析恰当的定位是社区商业成功的基础,直接关系到社区商业后期经营的生
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