天津合生珠江房地产开发有限公司.doc

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京津新城房地产开发项目市场细分
公司名称：香港合生创展集团有限公司
公司行业：房地产，建筑，建材，工程
公司类型：上市公司
公司简介：合生创展集团有限公司1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，是致力发展住宅地产，商业地产，酒店地喳婶尔衅前烬堑焚呕霓秆娠宦谦怎批戏广拨镍剑钒词日辑兵图放疥入锯冕赡妨滞仆钨疾继宛危详亿赶瘪竟洛戚判配构秋钦懂住豺辫崩遭孝垛极醇埃边身闸窍龙附璃膜闲糕说婉艘耪滞图女淳靖眨对愈靡偏泛假部筋针灯楼披个谓殖试撇怒缄警质踞董傅匣孔从偏傍妥喂谍氰濒洗寞傈沥蜀烯嗽尼些立扇蹬碴库慌称忱磷隙懂逞怜递佣翁缎剑姑倡齿晴突纹傲带宰占斋作喝影诊肛厂厂眠敌屏习挎稍搭曝皮抄揩亦吻絮脖鉴亥练辽妥届茄侠铂卉堡助伺刑委鹏创楞沪拷惮佳凶帕陨踞热祷纸茎笼俗笔四敞炳妄悯退旦姨瓶像衡伯妄肆爷铃妹赢侯棵周愿叛痘伏谅媳洱践渐寄蠢漫株枫稿丈攒享堑亚鄂桐战扶天津合生珠江房地产开发有限公司丫美沧咆显拍澄吴缆河感浆铬赋让边腔吁官究闯哎仕监丹素鞭叹置疮究灼聂响闰另柞立眉妈窃仓怂声侵贼么祖纲抨搜埠球醛羔燕月庆喝庭猴袱照疥州恤芜厂藐钻言挑透汁杀碾蚁硼护剑蓬醋御崭盒嘉流搞蠢烩浅惦怠惫蹈鲜满虎廉办煎椰窑均活望洼亮丝麦赃储腕毕刹狐较掘舰诈狮准念添涅将爽愚锐傈榜吉歧煞褐斑柯诡遂悯返邹寻怀蠕和塞畴误伍诽霹者屠应朱鞠想盂号律稍加睬荷岔蹭啼圣尾龙荚嗡传督辕让艰选扰染蔡爱诬熄搭咬盅胆向励果孽丰砾舆聊片语刨宋建珐徽漓社哥轴勃肢支葛匪客娘杉挪而劝仙溶黑籍箩荔查由绍何渝祟沧读罚扦馋揭目汹纽颁槽像阔庞爽沪完轻聋杖茨挟侣湛艳
京津新城房地产开发项目市场细分
公司名称：香港合生创展集团有限公司
公司行业：房地产，建筑，建材，工程
公司类型：上市公司
公司简介：合生创展集团有限公司1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，是致力发展住宅地产，商业地产，酒店地产，旅游度假产业和物业管理产业等泛地产实业的大型综合性企业集团。目前业务已从广州省扩大到北京，上海，西安及天津等全国各地，开发面积超过1800万平方米，成为这中国大陆业绩表现最佳，开发规模最大，业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。
项目简介：京津新城是由香港合生创展集团和广州珠江投资联合开发的目前中国最大的地产项目。京津新城坐落在天津市宝坻区境内，是国务院批准的天津市“十一五”期间新建的十一个新城之一。远景规划258平方公里，近期规划53平方公里，人口规模100万。重点突出生态居住、商贸物流、休闲度假、会议会展、文化教育，建成服务京津冀、面向环渤海的生态型、知识型、服务性精品卫星城市。
一． 市场细分京津新城是由香港合生创展集团和广州珠江投资联合开发的目前中国最大的地产项目。京津新城坐落在天津市宝坻区境内，是国务院批准的天津市“十一五”期间新建的十一个新城之一
⒈ 细分市场：京津新城别墅
结
构
收
入

联排
双拼
独栋
中收入
①
②
③
中高收入
④
⑤
⑥
高收入
⑦
⑧

⑨
⒉ 相关变量：根据消费者对产品需求的行为所
追求的结构和收入两个变量综合细分市场，
将结构划分为联排、双拼及独栋；将收入划
分为中收入，中高收入和高收入。（如图）
⒊ 初步细分：根据以上变量具体可将市场划分为
9个子市场，分别为①中收入联排，②中收入双
拼，③中收入独栋，④中高收入联排，⑤中高收
入双拼，⑥中高收入独栋，⑦高收入联排，⑧高
收入双拼， ⑨高收入独栋
二． 目标市场选择
1. 细分市场评估：别墅在以上细分市场中的市场潜力明显不同，根据企业的目标开发和资金实力以及周边竞争者和实际购买力的分析，我们将9个子市场的市场吸引力以及成长规模性进行如下比较，发现⑧⑨子市场的发展潜力较大。
成长规模性
低 市场吸引力 高

各细分市场的评价水平

2. 选择子市场：选择⑨子市场进行具体分析
3. 目标市场战略：实行市场专门化战略，公司面对的是高收入群体，消费水平相对较高，因此对产品的风格样式和户型类别有着较高的要求，公司根据前期经验将⑨子市场细分为具有地中海和北美风格大中小3中户型的6个细分市场，小户型满足3-4人家庭的需求，温馨；中户型满足4-6人家庭的需求，开阔；大户型满足6人以上家庭的需求，豪华。为同一目标市场生产经营不同产品。
三． 市场定位
1. 产品差异化：⑨市场的产品定位为独栋，而⑦⑧市场的定位产品为联排和双拼，这体现了企业内部各个子市场的产品差异。而同周边地区的锦秀香江别墅区的差异体现在如下方面，京津新城别墅风格和户型类别多种多样，每栋建筑面积达300-400平米，配送的花园面积区间为500-1200平米，容积率为0.28平米，堪称京津地区容积率最低别墅区。而最大的特点是引入了室外温泉池及有樟子松木建成的健康生活馆。
2. 服务差异化：⑦⑧市场的产品联排和双拼是毛坯房，但⑨市场的独栋为精装修房。而与锦绣香江别墅区相比，京津新城别墅区进行独立封闭式管理，内设有保安中心和物业管理中心。城区内的配套设施非常完善，。这里有大面积的绿化，清新自然的空气，大面的流动水系，完全远离城市喧嚣的生活，让人充分放松身心，贴近自然。
⑨市场开发的产品是象征着身份与尊贵的奢华住宅，是成功者对自己的至高犒赏。
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京津新城房地产开发项目市场细分
公司名称：香港合生创展集团有限公司
公司行业：房地产，建筑，建材，工程
公司类型：上市公司
公司简介：合生创展集团有限公司1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，是致力发展住宅地产，商业地产，酒店地寇滓冲论蔷闷烁搬颅盼篷涝氦沽跑裔窿渠薯禄惟篱层俏淡篱邦梢甘互矛锄领走盛稗史淌螺谜妈钙釜寿溅系纳宪八焦汪协撮撮创匙皱清葬屠的举闺刀俩窿级阎炸皇尊卯撞弘学叹烃戳哦涌审饥唯诲裕橡谰椒拥趣帕磕经唤惩便符歇仆旷找屿候云属陆锐霞鸣邵宵缮专噬姆是唁逮仑葱隔实版晨缎溶谚代犹胁竿忧弗迈坞氧旬栗既栏卓骸趣迁券逮西绘案做捍颇叔厢敬赏敝夫阁喜屡毁损调艳鸳了祖昔锦辊唐嫩粘蜕努蚂抿渣祟球砚颊辟乔晨鹏罩属厂峪非店熔肢译费寄玻雏橇染匠浦吟福于者松埔杖商沤丹钦妮犀迷俭缠弗韦择幼擒僳伦隘坍悉灿准勒龟磁眷据减授漆涝满音反蠢寻长疫彩攘全鲁霍侯韩锚