物业管理有限公司品质管理部工作手册.doc

物业管理有限公司
品质管理部工作手册

xxxx—xxx—xxx—09—BC
受控状态：
分发号： [ ]
编制： 日期：
审核： 日期：
批准： 日期：
二零零九年四月
物业管理有限公司 工作手册 版本号/修改状态：B/0

目 录
目 录...............................................
一、文件修改控制................
二、组织机构图.........................
三、岗位职责、权限
品质管理部职责....................
（一）总监岗位职责、权限.......................
（二）经理岗位职责、权限.........................
（三）副经理岗位职责、权限..........
（四）体系主管管理岗位职责、权限............
（五）品质管理员岗位职责、权限.................
四、作业指导书
（一）质量目标考核办法.................
（二）质检实施办法....................
（三）最低运营标准....................
（四）内部审核控制程序............................
（五）管理评审控制程序........................
（六）品质督检控制程序....................
（七）顾客满意度测量控制程序...................
（八）设计开发控制程序...................
（九）供方选择和评价控制程序...............
（十）顾客财产控制程序................
（十一）前期介入控制程序..............
（十二）物业服务提供控制程序..............
（十三）保洁绿化服务控制程序..................
（十四）安全管理控制程序..............
（十五）工程维修控制程序..................
（十六）设备维保控制程序...................
（十七）服务状态的标识控制程序...............
五、质量记录清单.......................

物业管理有限公司 工作手册 版本号/修改状态：B/02
一、文件修改控制
章节号 修改条款 修改日期 修改人 审核 批准
二、组织机构图
经理
总监
品质管理员
体系主管 副经理
质量监督委员会物业运营委员会
三、岗位职责、权限
品质管理部职责
1. 负责组织品质管理、品质检验标准等管理制度的拟订、检查、监督、控制及执行；
2. 负责组织编制月度服务质量检查、提高、改进、管理、计量管理等工作计划。并组织
实施、检查、协调、考核，及时处理和解决各种质量事故；
3. 负责建立和完善质量管理体系。制定并组织监督实现公司质量方针和目标，健全品质
管理网络，制定和完善品质管理目标负责制，确保服务品质的稳定提高，并通过和保
持ISO9001 认证资格；
4. 配合人事行政部抓好全员品质教育工作。定期组织质量监督员、管理人员、各级领导、
客服人员、维修人员、操作工等不同岗位的品质教育培训，强化品质管理，提高公司
全员品质意识和品质管理水平。
5. 负责对公司各部门的工作和服务品质进行监督、检查；
6. 负责公司质量事故的处理。一般质量事故，由本部全权处理；重大质量事故，本部提
出处理意见，报总经理办公会议讨论，经总经理签字同意批准后，下文处理；
7. 负责收集服务质量资料。定期或不定期的进行市场调查、业主满意度调查，及时撰写
品质市场调查分析报告，提出改进意见和建议，为公司领导决策提供依据；
8. 负责定期进行品质工作汇报。定期在年、季、月度的公司会议用口头或书面汇报，对
于重大质量事故，组织专题分析会集中汇报；
9. 负责公司新开发项目的开发、前期接洽、标前评审、物业管理委托合同的评审和签订
工作。
10.负责新项目前期介入工作。
11.负责指导项目创优工作。
12.负责公司形象识别系统的策划和管理。
13.负责公司对外宣传工作。
14.完成上级领导安排的其他工作。
（一）总监岗位职责、权限
直接上级：物业总经理
直接下级：经理
1.0 岗位职责
1.1 负责协调品质管理部的日常工作，保证公司品质管理工作的有效运行。
1.2 负责公司品质管理办法和规定的审核。
1.3 负责公司月度绩效考核汇报材料的批准工作。
1.4 负责协调相关部门做好新项目的开发和前期接洽。
1.5 负责新项目前期介入工作。
1.6 负责指导项目创优工作。
1.7 负责物业管理委托合同的评审和签订工作。
1.8 负责公司形象识别系统的策划和管理。
1.9 负责公司对外宣传工作。
1.10 完成上级领导安排的临时性工作。
2.0 权限
2.1 有权对公司品质状况进行分析、评估，制订相应措施，并向公司总经理汇报。
2.2 有权对品质管理的规章制度提出修改。
2.3 有权对公司服务品质问题进行督检、调查并提出考核意见。
2.4 有权对工作中出现的分歧提出主导性意见。
2.5 有权对品质管理的通知、计划等文件审批、签发。
2.6 有权对品质管理部人员的任用提出意见。
2.7 有权从各专业部门抽调人员参与前期介入工作，对前期介入销售案场负责人日常工
作督导。
（二）经理岗位职责、权限
直接上级：品质总监
直接下级：副经理、体系主管
1.0 岗位职责
1.1 全面负责品质管理部的日常管理工作，保证公司品质管理工作有效监控和持续改进，
确保本部门质量目标的实现。
1.2 负责公司品质管理办法和规定的制定、完善和有效实施。
1.3 负责组织公司全面质量管理工作的推行，持续改进质量管理体系。
1.4 负责公司月度质检总结的审核工作。
1.5 负责公司质量事故的处理、整改情况的追踪。
1.6 负责组织各类专业培训和质量管理体系培训。
1.7 负责对本部门员工和公司内审员工作质量的督检和指导、考评。
1.8 负责公司形象识别系统的策划和管理。
1.9 负责指导项目创优工作。
1.10 负责配合本部门人员的招聘工作。
1.11 完成上级领导安排的其他工作。
2.0 权限
2.1 有权对公司品质状况进行分析、评估，制订相应措施，并向上级领导汇报。
2.2 有权对本部门规章制度进行建立和修改。
2.3 有权对公司服务质量事故进行督检、调查并提出考核意见。
2.4 有权对内审工作的开展作出决定。
2.5 有权对各类专业培训提出计划和建议。
2.6 有权对本部门员工进行考评。
（三）副经理岗位职责、权限
直接上级：经理
直接下级：品质管理员
1.0 岗位职责
1.1 协助经理做好部门内部的管理工作，并负责日常品质督检管理工作，保证公司品质
管理工作有效监控和不断改善，确保本部门质量目标的实现。
1.2 协助经理做好公司品质管理办法和规定的制定、完善，确保各项制度有效实施。
1.3 负责对公司服务品质的督检工作，并做好月度质检汇报、分析材料的编制工作。
1.4 协助经理做好本部员工和公司内审员工作的督检和指导、考评工作。
1.5 负责公司新开发项目的开发、前期接洽。
1.6 完成上级领导安排的其他工作。
2.0 权限
2.1 有权对公司服务品质情况提出整改措施和考核意见，并向经理汇报。
2.2 有权对督检过程中发现的不合格服务，对相关部门提出整改要求。
（四）体系主管岗位职责、权限
直接上级：经理
直接下级：无
1.0 岗位职责
1.1 负责质量管理体系文件的编写、修订，保证质量管理体系文件的充分性和适宜性。
1.2 协助经理和副经理做好公司内审、管理评审计划的编制工作，组织内审、管理评审，
保证按计划顺利执行。
1.3 负责公司各部门体系运行状态的监控及各类物业服务信息的收集、统计和分析工作，
保证体系的持续改进。
1.4 负责配合现场审核，保证外审各阶段的顺利进行。
1.5 负责组织公司内审员的培训工作。
1.6 完成上级领导安排的其他工作。
2.0 权限
2.1 有权根据体系文件的执行的情况提出优化提升建议。
2.2 有权组织各部门内审员配合公司体系运行的各项工作。
（六）品质管理员岗位职责、权限
直接上级：副经理
直接下级：无
1.0 岗位职责
1.1 具体负责公司品质工作现场日常性督检，并负责对相关问题整改落实情况的验证工
作。
1.2 具体负责本部门人员考勤管理制表上报工作。
1.3 具体负责本部门办公用品的申请、领用和物品的收发等日常管理事务性工作。
1.4 具体负责本部门品质管理教育、宣传工作的组织协调工作，并负责配合做好公司员
工物管服务品质教育资料的收集、管理工作。
1.5 完成上级领导安排的其他工作。
2.0 权限
2.1 有权对品质督检问题提出整改措施，并向上级领导提出考核意见。
四、作业指导书
（一）质量目标考核办法
为确保公司质量目标的实现和质量管理体系的持续改进，特制定本办法。
1.0 质量目标分解
公司质量目标分解成二层，公司质量目标由总经理确定，各相关部门质量目标根据公司
质量目标分解到各部门,各部门根据公司总目标和部门职责制定出相应的部门质量目标。
2.0 质量目标考核
2.1 品质管理部负责每季度对各部门质量目标的完成情况进行汇总、分析，实施督检考
核，并向管理者代表汇报。考核结果作为年度管理评审重要的输入内容。
2.2 各部门于每月 5 日前自查上月质量目标完成情况，填写《月度质量目标完成情况统
计》报品质管理部。
2.3 考核基本方法
考核采用打分的方式。各部门质量目标分值为100 分，根据各项工作重要性分别确
定其分值，考核评定的结果作为实际得分。
2.4 考核各分项分值及计算方法（详见质量目标考核细则）
2.4.1 按计划和质量要求实现目标的，按基本分计算。
2.4.2 未按计划和质量要求实现目标的，按以下情节进行考核：
2.4.2.1 由于本部门的目标未完成，影响到公司总体目标未实现的为不合格，
扣除相应目标全部分值；
2.4.2.2 由于本部门原因未能实现目标的，出现一次扣除相应目标分值10%，出
现两次扣除相应目标分值50%，出现三次扣除相应目标全部分值；
2.4.2.3 由于相关部门原因造成本部门目标未实现的，扣除相应目标分值的5%；
2.4.2.4 由于本部门原因造成其他相关部门目标未实现的，扣除本部门目标总
分值的10%；
2.4.2.5 由于资源、设施未配置原因造成目标未实现的，本部门已提出配置要
求的，按基本分计算；
2.4.2.6 由于资源、设施未配置原因造成目标未实现的，本部门未提出配置要
求的，扣除相应目标全部分值。
2.5 考核结果评定
品质管理部根据考核成绩，提出本次考核意见，计入每季度末最后一个月的质检结
果，报公司总经理批准后与当月质检一并实施考核。
2.6 改进措施
2.6.1 对考核认定未实现的目标，由责任部门进行原因分析，提出改进措施，由品质
管理部进行评审确定。
2.6.2 确定的改进措施，由责任部门负责实施，由品质管理部负责验证。
3.0 附则
本办法由品质管理部负责解释。
4.0 相关文件
《质检实施办法》
5.0 相关记录
5.1《月度质量目标完成情况统计》
5.2《质量目标考核细则》
（二）质检实施办法（试行）
1.0 目的
通过项目各级对服务的过程检查以及公司月检，对服务的质量加强控制，确保所有的服
务工作始终处于受控状态，促使公司的服务水平稳步上升。
2.0 适用范围
覆盖项目所有岗位及与之相关的各项服务工作。
3.0 检查考核依据
检查各项服务工作以《xxxx物业管理服务最低运营标准》（以下简称.标准.）、《xxxx物业
员工手册》及公司制定的各种手册、制度等为依据。
4.0 质量检查方法
4.1 质量检查共分为三级检查：一级为项目每天的日常巡视检查，二级检查为项目负责
人对本项目的周检，三级检查为公司的月检。
4.2 公司的月检实施计划抽样检查，采用资料查核、现场验证、询问等方法对项目的服
务质量进行控制。
公司的月检分为两种形式：公司服务质量检查组检查以及各职能部门自行检查
4.2.1 公司服务质量检查组检查：
4.2.1.1 公司品质管理部从公司各职能部门抽调人员组成服务质量检查组（以下
简称检查组），进行检查。品质管理部负责公司服务质量检查组检查工作
的组织、沟通及编写总报告等工作。检查组成员由各职能部门第一责任
人参加，特殊情况不能参加的应向品质管理部请假，并另行委派该职能
部门其他人员参加。检查组人数应为奇数。
4.2.1.2 检查组有责任就检查出的不合格项向项目阐明不符合要求的原因，并要
求项目予以解释说明。
4.2.1.3 项目有权就公司检查考核组检查出的不合格项，逐一说明原因，有异议
的现场申诉，检查组现场评判，评判不一致的实行少数服从多数原则。
4.2.1.4 检查组检查的不合格项实行扣分制，按《标准》对检查出的不合格项进
行扣分。
4.2.1.5 品质管理部负责汇总检查组的检查记录，并于检查结束后两个工作日内，
发放《整改通知单》；项目按《整改通知单》内容，可在相关职能部门指
导下制定整改措施及期限，三日内上报品质管理部；品质管理部将相关
内容与各职能部门沟通，由各职能部门监督、指导、控制本系统的整改
情况。在整改期限内未整改或整改不到位的，予以双倍扣分。重大投诉、
严重影响服务质量及行为规范项，即时发现即时扣分。处罚标准仍按照
1 分20 元标准进行责任分摊。
4.2.1.6 每月检查结果报告由品质管理部在月度办公会议上公布，并上报总经理。
4.2.2 职能部门自行检查：
4.2.2.1 各职能部门根据本部门计划实施检查（至少每月一次），对本系统的服务
质量进行控制。检查结果应及时反馈给项目并抄送品质管理部，由项目
落实整改，职能部门有责任对整改问题予以协助指导。
4.2.2.2 职能部门自行检查按照本系统内部规定实施。
4.3 项目的自我检查（以下简称自检）是项目实施对所有岗位服务过程的即时控制。自
检分为各个班组的日常检查以及项目的每周检查。
4.3.1 各个班组的日常检查由班组主管负责（不设主管的由该班组的实际负责人负
责）；
4.3.2 项目的每周检查由项目专人负责。
4.3.3 项目负责人对项目所有岗位的检查的严肃性、公正性、客观性负责。
注：项目自检由品质管理部协助各项目逐步建立。
4.4 公司职能部门在行为规范方面应做出表率，随时接受监督检查，实行双倍扣分。
4.5 对于责任人在相关工作中，没有按公司规定、行业标准、专业要求进行管理而造成
重大经济损失或影响的以及多次违反行为规范而懈怠改正的，公司相关部门应对其
实行离岗培训再教育，合格后方可再上岗。（具体实施办法另定）
5.0 本办法下发之日起《<xxxx物业管理服务最低运营标准>考评细则（试行）》自动废除。
6.0 本办法本月起正式试行。
附件：
xxxx物业管理有限公司 工作手册 版本号/修改状态：B/0
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（三）物业管理服务最低运营标准（试行）
公司物业管理有限公司
地址
城市
物业类型 住宅小区
编制 品质管理部
最低营运标准通用部分
当月出现三次黄线即为红线，红线中列出的事项出现一次即为红线。
行为规范
标准（绿线） 黄线 分值 红线
分值（所在
部门）
备注
１
在岗无吸烟、吃东西、看书报、玩游戏，无嬉笑、打
闹、聚岗聊天、酒后上岗现象
在岗有吸烟、吃东西、看书报、玩游戏，
无嬉笑、打闹、聚岗聊天、酒后上岗现
象
1 打架 3 所有单项每出现一次扣1 分
２ 在岗无喝酒、脱岗、空岗、串岗、睡岗现象 在岗有脱岗、空岗、串岗、睡岗现象 2 喝酒 2 当月出现一次为红线
３ 站、坐、行姿标准规范（近期制作）
违反站、坐、行姿标准规范中的禁止性
条款
0.5 1.5 见标准的补充部分
４ 微笑服务,主动、热情、耐心、周到 微笑服务,主动、热情、耐心、周到 0.5 1.5
５ 无袖手、背手或将手插入衣袋、勾肩搭背现象
不得袖手、背手或将手插入衣袋，不得
勾肩搭背
0.5 1.5
6 上岗按规定统一着工装、配戴工牌 上岗不按规定统一着工装、配戴工牌 0.5 1.5 见标准的补充部分
７
接听电话服务用语要讲普通话，语音要清晰（三声之
内接听）
接听电话服务用语不讲普通话，语音不
清晰（三声之内无接听）
0.5 1.5 见标准的补充部分
８ 首饰、头发、化妆符合《员工手册》规定
首饰、头发、化妆不符合《员工手册》
规定
1 纹身 3 见标准的补充部分
档案管理
标准 黄线 分值 红线
分值（所在
部门）
备注
１
档案存放有专门橱柜，分配专职或兼职人员管理，档
案管理人员工作变动时，交接制度健全，交接档案齐
全
档案存放无专门橱柜，没有分配专职或
兼职人员管理，档案管理人员工作变动
时，交接制度不健全，交接档案不齐全
0.5 1.5
２ 归档文件材料齐全、完整；档案分类明晰、查找方便归档文件材料不齐全、不完整；档案分1 3
（后期制度） 类混乱、查找不方便
３ 档案出入管理制度完善，各类统计台帐齐全
档案出入管理制度不完善，各类统计台
帐不齐全
1 3
４ 档案存放及时，无积压文件资料 档案存放不及时，文件资料积压 1 3
５ 档案无霉变、褪色、尘污、破损、虫蛀、鼠咬等现象
档案有霉变、褪色、尘污、破损、虫蛀、
鼠咬等现象
0.5 1.5
７ 现行各类记录须认真填写，无污迹、乱涂乱改现象
现行各类记录填写不认真，有污迹、乱
涂乱改现象
1 3
８ 各类文件电子档划分明确，重要文件设置密码
各类文件电子档划分不明确，重要文件
未设置密码
1 3
９ 房屋及所属设备权属清册／业户档案齐全
房屋及所属设备权属清册／业户档案不
齐全
0.5 1.5
办公室管理
标准 黄线 分值 红线
分值（所在
部门）
备注
1 人员熟悉办公自动化设备使用，维护及保养
人员不熟悉办公自动化设备使用，维护
及保养
0.5 1.5
2 室内环境卫生整洁、无杂物 室内环境卫生不整洁、有杂物 1 3
3 办公用品／工具摆放整齐、规范有序 办公用品／工具摆放不整齐、杂乱无章 1 3
设备间管理
标准 黄线 分值 红线
分值（所在
部门）
备注
1 各类设备均标有符合公司标准的设备卡
各类设备没有标有符合公司标准的设备
卡
0.5 1.5
2 各类上墙制度、应急预案规范、齐全 各类上墙制度不全、无应急预案规范 0.5 1.5
3 各类安全标识、防护措施齐全，有效 各类安全标识、防护措施齐全，有效 0.5 1.5
4 室内整洁、有序、无杂物 室内不整洁、无序、有杂物 1 3
6 完善的出入登记制度以及设备运行记录 无出入登记制度以及设备运行记录 1 3
设备间设有专人管理，严格落实能源管理制度，人走
灯灭
设备间未设有专人管理，不严格落实能
源管理制度
1 3
8 严格落实安全防范措施，无人时，设备房锁闭
不严格落实安全防范措施，无人时，设
备房未锁闭
1 3
工具间环境管理
标准 黄线 分值 红线
分值（所在
部门）
备注
1 室内环境整洁、无杂物 室内环境不整洁、有杂物 1 3
2 物品／工具摆放整齐有序 物品／工具摆放不整齐、杂乱 1 3
xxxx物业管理有限公司
JINANQIHUAPROPERTY MANAGEMANT CO.,LTD
专用部分
外场环境管理
序号 服务标准
分
值
扣分不符合项目描述 备注
1 路面无杂物、垃圾 0.5
2 水系无漂浮物 0.5
3 绿化草坪及灌木修剪及时 1
4 枯死苗木更换及时 0.5
5 裸露地面补种及时 0.5
6 杂草杂物清理及时 1
7 硬质地面、建筑小品、标识标牌、健身设施完好 0.5
8 垃圾桶周边及本身清洁，蚊蝇消杀及时 1
9 值班室、停车场、岗台、各类出入门、道闸洁净 1
10 各类井盖完好 0.5
11 墙面无乱贴乱画现象 1
12 信报箱、宣传栏洁净 1
单元内部环境管理
序号 服务标准
分
值
扣分不符合项目描述 备注
门厅及电
梯间
1 单元门洁净无污迹 1
2 玻璃洁净明亮 0.5
3 公告牌洁净失去效力的公告及时清理 1
4 区域无蛛网 1
电梯轿厢
1 地垫及垫下洁净 0.5
2 轿厢壁洁净无油迹 0.5
3 电梯内装饰品，广告设施洁净 0.5
4 电梯槽洁净 0.5
5 轿顶、报警电话完好、洁净 0.5
6 合格证、乘梯须知张贴整齐 0.5
走廊、楼梯
及天台
1 灯类、指示牌、开关及周围墙面洁净 0.5
2 地面无杂物、油污 1
3 灭火器洁净 0.5
4 窗槽及窗台洁净 0.5
xxxx物业管理有限公司 工作手册 版本号/修改状态：B/0
20
5 各类栏杆、扶手、管道洁净 0.5
6 区域无蜘蛛网 1
7 天台无杂物、雨水沟无堵塞 1
消防管理
序号 服务标准
分
值
扣分不符合项目描述 备注
1 监控设备、设施外表保持清洁 1
2 消防通道保持通畅 1
3 消火栓、灭火器有定期检查、保养登记 2
4 有完善的应急预案，在岗员工能熟练掌握 2
5 操作人员能熟练的操作设备、熟知消防设施的位置2
6 消防疏散示意图，引路标志完好 1
7 监控室有完善的出入管理制度 1
8 通天台门常闭 1
9 烟感、温感工作正常 1
秩序维护管理
序号 服务标准
分
值
扣分不符合项目描述 备注
1 外运物品须有《物品搬迁放行条》 1
2 装修管理及时到位 2
3 寄存物品、信件收发手续齐全，无积压现象 1
4 熟悉小区及周边环境、掌握人员、车辆出入情况 1
5 车场车辆停放有序，卫生良好 1
6 自行车棚管理有序，卫生良好 1
7 车辆控制有效（特指院内） 1
8 进出车辆出入有登记，禁止外来推销人员进入 1
9 巡逻签到到点到位，无超签、漏签现象 1
10 危及人身安全处设有明显标志和防范措施 1
共用设施设备管理
序号 服务标准
分
值
扣分不符合项目描述备注
1 设备运行人员能熟练的操作设备 0.5
2 有完善的应急预案，在岗员工能够熟练掌握 0.5
3
停水、停电等停用设备时有明确的审批权限并按规
定时间通知用户
0.5
4 制定预防性维修保养计划并严格实施，记录齐全 2
5
工程管理人员熟悉质量保修方面的法规，掌握本项
目质保条款
1
6 停车设施/车棚，无明显破损，无锈蚀 0.5
7 灯类（路灯，草坪灯，墙壁灯等）完好 1
xxxx物业管理有限公司 工作手册 版本号/修改状态：B/0
21
8 护栏类完好、无脱漆、无锈蚀 1
9
各类管道、阀门完好、标识清晰准确、无脱漆、无
锈蚀
1
专用部分
外场环境管理
序号 服务标准 分值 扣分 不符合项目描述 备注
1 路面无杂物、垃圾 1
2
果皮桶/垃圾箱洁净，垃圾不超过箱
体2/3，无异味
1.5
6
灌木，修剪平整，无枯枝败叶,无杂
物
1
7
绿篱花球，平整圆滑,无黄叶,无折
断,无虫蛀,无枯枝败叶
1
8
硬质地面、建筑小品、标识标牌、健
身设施完好
0.5
9 垃圾桶周边及本身清洁，蚊蝇消杀及
时
1
10
值班室、停车场、岗台、各类出入门、
道闸洁净
1
11 墙面无乱贴乱画现象 0.5
12 信报箱、宣传栏洁净 1
13 各类井盖完好 1
14 水系无漂浮物 1
单元内部环境管理
序号 服务标准 分值 扣分 不符合项目描述 备注
门厅及电梯间
1
各类开关、线盒、报警器、灭火器洁
净
1
2 消火栓箱外表洁净 1
3
公告牌洁净失去效力的公告及时清
理
1
4 区域无蛛网 1
电梯轿厢
1 地垫及垫下洁净 0.5
2 轿厢壁洁净无油迹 1
3 电梯内装饰品，广告设施洁净 1
4 电梯槽洁净 1
5 合格证、乘梯须知张贴整齐 0.5
6 轿顶、报警电话完好、洁净 1
走廊、楼梯及天台
1 灯类、指示牌、开关及周围墙面洁净0.5
2 开关及周围墙面洁净 1
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3 消防栓箱及灭火器、排风口洁净 0.5
4 窗槽及窗台洁净 1
5 各类栏杆、扶手、管道洁净 1
6 地面洁净 2
7 区域无蜘蛛网 2
8 天台无杂物、雨水沟无堵塞 1
消防管理
序号 服务标准 分值 扣分 不符合项目描述 备注
1 监控设备、设施外表清洁卫生 1
2 消防通道保持通畅 1
3
消火栓、灭火器定期检查，并做好记
录
1
4
有完善的应急预案，在岗员工能熟练
掌握
2
5
操作人员能熟练的操作设备、熟知消
防设施的位置
2
6 消防疏散示意图，引路标志完好 1
7 通天台门常闭 1
8 烟感、温感工作正常 1
9 监控室有完善的出入管理制度 1
秩序维护管理
序号 服务标准 分值 扣分 不符合项目描述 备注
1 外运物品须有《物品搬迁放行条》 1
2 装修管理及时到位 2
3
寄存物品、信件收发手续齐全，无积
压现象
1
4
熟悉小区及周边环境、掌握人员、车
辆出入情况
1
5 车场车辆停放有序，卫生良好 1
6 自行车棚管理有序，卫生良好 1
7 车辆控制有效（特指院内） 1
8
进出车辆出入有登记，禁止外来推销
人员进入
1
9
巡逻签到到点到位，无超签、漏签现
象
1
10
危及人身安全处设有明显标志和防
范措施
1
共用设施设备管理
序号 服务标准 分值 扣分 不符合项目描述 备注
1 设备运行人员能熟练的操作设备 0.5
2
有完善的应急预案，在岗员工能够熟
练掌握
0.5
3
停水、停电等停用设备时有明确的审
批权限并按规定时间通知用户
0.5
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4
制定预防性维修保养计划并严格实
施，记录齐全
2
5
工程管理人员熟悉质量保修方面的
法规，掌握本项目质保条款
1
6
停车设施/车棚，无明显破损，无锈
蚀
0.5
7
灯类（路灯，草坪灯，墙壁灯等）完
好
1
8 护栏类完好、无脱漆、无锈蚀 1
9
各类管道、阀门完好、标识清晰准确、
无脱漆、无锈蚀
1
样板间管理
序号 服务标准 分值 扣分 不符合项目描述 备注
1
样板间物品不得擅自挪动位置，改变
设计、摆放造型；不得擅自调换配套
物品，不得随意坐、卧
2
2
地面：无脚印，无积灰，无碎屑及杂
物
1
3 寝具：表面平整，无发丝，无污迹 1
4 家私、饰品：无浮灰 1
5
窗户、镜面：镜面光亮，无污迹；玻
璃无浮尘、手印
1
6
根据天气变化，合理开窗换气，下班
前将所有门窗关闭保持室内空气清
新，可适当使用空气清新剂
1
7
样板间钥匙统一由样板间管理员管
理，按照规定的时间开门、锁门
1
8
打扫卫生使用的工具、器械不得存放
在样板间内，抹布等小件物品也应在
客户视线之外的地方妥善存放
1
9
清洗布制鞋套，保证鞋框的内、外清
洁，保证客户参观时的鞋套供应
1
10
每天对照《样板间物品清单》盘点样
板间物品，确保样板间所有物品完
好、数量无误，并做好相关记录
1
11
清点每天参观人数，并做好相关记录
《样板间参观人员登记表》
1
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xxxx物业管理服务最低运营标准（补充）
内容 检查要点 检 查 标 准 分值备注
行为规范
1、着装 按规定统一着工装，佩带工号牌； 0.5
2、发式
男员工前不及眉，后不遮衣领；女员工长发束起，除黑色、
栗色外不准染其他颜色；秩序维护员不留长发，蓄发不得露
于帽檐外
0.5
3、饰物
除佩戴手表、婚戒、民族信仰有关饰物外，其他饰物一律不
准佩戴；
0.5
4、鞋袜
男员工黑色皮鞋，深色袜子，黑色腰带；女员工穿裙子、凉
鞋需穿肉色丝袜，凉鞋除黑色、浅色外不准穿其他颜色；
0.5
5、指甲
不留长指甲，女员工除无色指甲油外，其他颜色的一律不准
使用；
0.5
仪表仪
容
6、面貌 精神饱满，面带微笑；男员工不留胡须、女员工化淡妆； 0.5
1、下级晋见上
级
下级晋见上级，要轻敲门三响，经允许后方可进入办公室，
进入后要说：“×经理您好”，此时如有客人在场，则先向
其问好，随后向经理汇报工作，汇报结束后要问经理是否还
有其他指示，然后退出房间，轻轻将房门关上；
0.5
2、员工之间
内部员工之间上班见面要相互问候，“早上好，×××”“你
好，×××” “你好，×经理”；
0.5
3、秩序维护员
遇到上级领导
或客户领导时
秩序维护员在岗上遇到项目负责人以上领导时，应打敬礼；
遇到开发公司、客户、业户领导时，应打敬礼； 0.5
4、员工在楼道
内工作中遇到
业户
应暂停手中工作，向业户微笑问好，待其经过后再工作；
0.5
6、乘坐电梯时
自控电梯时，应迅速控制电梯，让客人依次进入，出电梯时
应让客人先出；有人控制的电梯，则先让客人进入，自己最
后进入；
0.5
7、客服人员给
客户上茶水时
第一杯应倒八分满，待茶叶浸泡一会再添加水；给客人上茶
时，手不要接触杯沿，放好后要说“请用茶”；
0.5
8、握手
一般是上级或年长者先伸手，下级或年轻者后握手；男士与
女士握手，应女士主动方可握手；
0.5
礼貌礼
节
9、电话接听
规范接听，应在电话铃响三声内接起，自报“您好，xxxx物
业”，部门间的内线电话，应先说“您好，客服部、安全管
理部、工程管理部、保洁部等”，上级电话或业户的电话接
听完毕后要等对方先扣电话；
0.5
1、站姿
挺胸收腹，双眼平视前方，男员工军姿站立或双脚分开与肩
同宽，双手放腰后，左手握右手；女员工两脚跟并拢，呈30
—60 度角，右手握左手自然下放腹前；（特殊情况除外）
0.5
行为举
止
2、走姿
上身挺直，目视前方，双臂自然摆动，男员工约110 步/分钟，
女员工约80 步/分钟；两人成排，三人成行；
0.5
xxxx物业管理有限公司 工作手册 版本号/修改状态：B/0
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3、坐姿
端正坐立，一般坐椅子的2/3，手自然放在膝前，不准翘二
郎腿；
0.5
4、语言
讲话语速适中，不抢话，认真聆听对方讲话，使用文明语言，
不得污言秽语；
0.5
5、举止 不勾肩搭背、摇头晃脑、嬉戏打闹、坦胸露背； 0.5
出勤 按时出勤，打卡或签到
工作纪
律 在岗工作
保持工作地点的安静，不可大声喧哗，不得开玩笑，哼歌曲，
吹口哨，对客招呼时不要高声回答
0.5
工作报日常工作报告 1
告 重大事件报告
各种报告应按公司之规定及时、如实汇报，不得隐瞒不报、
漏报 2
部门培训 部门组织的培训，各种培训记录齐全， 0.5
培训 公司或物业处
培训
公司或项目组织的各类培训，培训记录齐全。设有必须参加
人的培训，必须参加人员无正当理由必须到场，特殊原因无
法参加的必须提前向组织培训部门请假
1
注：本补充标准暂在他山花园及未来城试行，公司本部及其他项目参照逐步试行
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（四）内部审核控制程序
1.0 目的
验证质量管理体系是否符合标准和质量管理体系的要求，是否符合服务实现的策划，是
否得到有效的实施、保持和改进。
2.0 适用范围
适用于公司质量体系内部审核工作的控制。
3.0 职责
3.1 管理者代表负责组织公司的内部审核，并向总经理报告审核结果。
3.2 品质管理部是本程序的实施归口管理部门。
3.3 各部门均是本程序的配合和执行单位。
4.0 工作程序
4.1 年度内审计划
4.1.1 公司每季度内审一次，全年采用滚动审核的方式，四次审核内容覆盖本公司质
量管理体系所有部门和项目以及所有要求，审核的范围、频次和方法由管理者
代表负责策划，品质管理部编制《年度质量体系内部审核工作计划》，报管理
者代表审批。当出现以下情况时由管理者代表及时组织内部质量审核：
4.1.1.1 组织机构、管理体系发生重大变化；
4.1.1.2 出现重大质量事故；
4.1.1.3 法律、法规及其它外部要求的变更；
4.1.1.4 在接受第二、第三方审核之前；
4.1.1.5 在质量认证书到期换证前。
4.1.2 年度内审计划内容
4.1.2.1 审核目的、范围、依据、频次和方法；
4.1.2.2 受审部门和审核时间。
4.1.3 审核准则：依据 GB/T19001-2000 idt ISO9001:2000 标准；公司质量手册、程
序文件等质量体系文件；适用的法律法规；与业主签定的合同（协议）。
4.1.4 审核范围：GB/T19001-2000 idt ISO9001:2000 标准的各个过程；公司质量管
理体系所覆盖的物业管理过程及其所涉及的部门和场所。内部审核策划的输出
文件是公司年度内部审核计划和内部审核实施计划。
xxxx物业管理有限公司 工作手册 版本号/修改状态：B/0
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4.1.5 审核的职责
品质管理部编制《内部质量体系审核实施计划》，管理者代表审核，报总经理批
准后下发至有关部门；管理者代表组织内部审核活动全过程。管理者代表任命审核组
长，聘任内审员并组成审核组，内审员按分工负责审核公司领导层和各部门。内审员
必须是经过专门培训、考核合格、持有内审员证书的业务骨干或部门负责人。内审员
不得审核自己的工作或与自己有责任关系的部门和场所。
4.2 审核前的准备
4.2.1 按照计划安排的时间，提前 5-7 天，管理者代表任命审核组长和内审员，组成
内审组；
4.2.2 审核组长收集审核依据的相关文件、资料并阅读，编制本次审核的实施计划，
对审核员分工（明确各小组内审员审核的部门和条款）；
4.2.3 在了解受审部门的具体情况后，审核组长组织审核员按审核实施计划的分工（以
部门审核为主）编写内审检查表，内审检查表要详细列出审核项目、依据、方
法，确保要求无遗漏，审核组长对检查内容进行审查,保证审核顺利进行。
4.2.4 审核组长于内审前 5 天将内审计划通知受审部门，受审部门对内审时间如有异
议，应在内审前3 天通知内审组长。受审部门要做好准备，配合审核的顺利进
行。
4.2.4.1 审核目的、范围、方法、依据；
4.2.4.2 内部审核的工作安排；
4.2.4.3 审核组成员；
4.2.4.4 审核时间、地点；
4.2.4.5 受审部门及审核要点；
4.2.4.