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成本核算管理制度

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目录
1. 总则 3
1.1 目的 3
1.2 适用范围 3
1.3 职责 3
2. 成本核算指导 3
2.1 成本核算的基本程序 3
2.2 成本核算对象的确定 3
2.3 成本科目设置 7
2.4 成本归集与分摊 8
3.附则 14
4.附件 14

zz地产成本核算管理制度
1. 总则
1.1 目的
1.1.1 制定统一的成本核算、拆分及归集原则，保障zz地产所有开发成本依据统一口径进行核算，为项目各业态提供准确的成本核算数据，为项目售价及运营体系提供准确的数据支撑。
1.2 适用范围
1.2.1 适用于zz地产控股股份有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目目标成本管理及动态成本管理数据核算应用。
1.3 职责
1.3.1 开发成本二至七项由成本管理部负责核算、归集及分摊；
1.3.2 土地成本、开发间接费、开发费用（营销费用、管理费用、财务费用、税金） 的归集与分摊由财务部负责。

2. 成本核算指导
2.1 成本核算的基本程序
2.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
2.1.2 按成本科目核算与归集各项开发成本与费用。
2.1.3 按成本分摊原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
2.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
2.1.5 依据《目标成本测算模板》编制目标成本，计算项目开发总成本和各成本核算对象对应的开发成本，反映各成本核算对象的成本情况。
2.2 成本核算对象的确定
2.2.1 成本核算对象的确定：成本核算对象原则为三级设置，一级核算对象为项目； 二级核算对象为项目分期；三级核算对象以可租售产品形态为界定原则；各产品形态主要如下：

表 1 各产品主要业态

产品业态
定义

住宅类

可售业态
独栋别墅
独门独院，私密性极强的单体别墅，一般总高 10 米以下

联排别墅
包括双拼别墅（两个单元的别墅拼联组成）；联排别墅（由三个或三个以上的、有独立院落的别墅拼接组成， 一般总建筑高度 10 米以下）；叠加别墅（多层的别墅式复式住宅上下
叠加在一起组合而成）三种形式。
多层住宅
层数为四至六层的住宅建筑（若个别地区因营销定位原因， 存在 7 层及以上的洋房可归入多层。）
高层住宅
7 层及以上，总高小于 100 米的住宅建筑
超高层住宅
高度大于等于 100 米的住宅建筑

公寓
-SOHO/LOFT
包括公寓-SOHO（单元式小空间划分的平层公寓）、公寓-LOFT 两种形式（单元式小空间划分，可进行复式高度控制在 3.6
至 5.4 米左右可搭建为复式（根据各地规范要求））。
保障房
由政府以限定标准或限定价格进行回购的保障性用房
其他可售住宅
类产品

非可售业态

自持型住宅
根据政府要求由开发商长期持有或进行经营性租赁的住宅产
品

自持型公寓
根据政府要求由开发商持有的住宅产品（产品形态同公寓产
品）
其他非可售住
宅类产品

商业类

自持业态

购物中心
购物中心是指按商圈确定其位置、规模，将多种种类的经营性商业店铺组合在一起，作为一个整体来计划、开发和经营
的大型单体或群体型建筑
写字楼
指由开发商自持，用于租赁的商业办公用楼

商业街
商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业街道，由公共步道及各小单元商业建
筑体组成
酒店
提供安全、舒适，令宾客得到短期的休息或睡眠的空间的商

业机构
其他自持商业
类产品

可售业态
写字楼
指用于销售的的商业办公用楼
商业街
指用于销售的商业街
公寓
-SOHO/LOFT
包括具备商业产权的公寓-SOHO（单元式小空间划分的平层公寓）和具备商业产权的公寓-LOFT 两种形式（单元式小空间划分，可进行复式高度控制在 3.6 至 5.4 米左右可搭建为复
式（根据各地规范要求））。

沿街商铺/住宅
底商
底层或二层用于销售的商业铺面，通常由住宅裙楼或独立建
筑形态体现
其他可售商业
产品

车库
地下可租售车
位

开发商依据地块出让条件及规划条例，在项目所属地块地下配建的、拥有产权或可通过租售取得经营性收入的地下车库（不含作为公建配套的人防车位）。
可租售地上停
车楼
开发商依据地块出让条件及规划条例，在项目所属地块地面配建的用于停车服务、且具备车位通过租售取得经营性收入的多层建筑。不含政府要求项目进行
配建用于公共服务的无产权停车楼。
2.2.2 成本核算对象补充说明：
2.2.2.1 公建配套以其产品形态作为独立成本测算对象，但不作为成本核算对象。其成本须分摊至可租售成本核算对象中；公建配套包括：不可租售车库（人防车库）、其他独立人防设施、无产权的公建地上停车楼、设备用房、物管/社区用房、社区大堂/会所、学校、幼儿园、车站、独立环卫设施、医疗机构、公建文化设施、不可售或非经营性的安置房等；
2.2.2.2 车库的处理：
（1） 计容积率的地上车库（一般情况下均可售）作为核算对象单独核算；
（2） 地下、半地下及架空层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否独立核算。通常情况下，如当地政策法规规定其可以销售，或明确其所有权

归zz所有（可用于租售），则应作为独立成本核算对象，预留相应成本；
（3） 人防地下室不论其是否作为车库，均应作为配套设施，成本全部摊入相应可售产品中；个别地区有当地政策允许其销售的，则可作为独立核算对象。
2.2.2.3 会所的处理：
（1） 按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所应作为成本对象独立核算；
（2） 明确约定所有权归全体业主的会所，则应视为公建配套设施，相应成本应该将全部摊销转入相关的可售型成本核算对象中。
（3） 混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可售部分建筑面积分别按前述两种方式处理。
2.2.2.4 教育及其他设施的处理：
（1） 无偿将产权移交政府的以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其他设施应作为公共配套，成本全部摊入其它可售产品中；
（2） 有偿移交政府的教育及其它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，核算成本中是否包括地价视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定，移交费用与实际成本的差额摊入其它可售产品中；
（3） 产权属于开发商的教育配套，按以下方式分别处理：
①按出售方式的，应单独作为成本核算对象，按可售型产品核算对象处理；
②教育配套设施按政府指导价收费的，则应单独作为成本核算对象；
③如果开发商或者开发商委托的教育机构有权自主定价收费的，则应单独作为成本核算对象。
2.2.2.5 精装修项目的业态设置：对于同一期项目内同一业态（如高层住宅），如同时出现部分为毛坯交付、部分为精装修交付，视其是否作为溢价标准进行划分。若作为溢价标准，则应将其划分为两种不同的独立核算对象进行成本核算；若仅为当地政策法规规定强制配建部分精装，则作为同一独立核算对象进行成本核算，不另行拆分。
2.2.2.6 自持业态的处理：
（1） 自持业态若具有经营性租赁性质，则应单独作为成本核算对象；
（2） 自持业态若仅作长期持有，未确定其经营性租赁性质，按公建配套类处理，其

成本须分摊至可租售成本核算对象中。
2.3 成本科目设置
2.3.1 项目大成本由开发成本、开发费用组成。其中开发成本指用于项目开发建设直接支出的成本以及可抵扣土地增值税的开发期间发生各类费用；开发费用专指项目开发过程中发生的营销费用、管理费用、财务费用及税金。
2.3.2 开发成本由如下成本费项组成：
2.3.2.1 土地取得成本：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，包含土地出让金、向政府部门缴纳的大市政配套费、土地交易环节缴纳的契税、土地闲置费、项目竣工验收前的土地使用税（费）、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价和相关税费等；
2.3.2.2 前期工程费：指在建筑主体建造之前的项目前期费用，包含为项目服务的三通一平、临时设施、勘察设计、报批报建费用等；
2.3.2.3 建安工程费：指项目建筑主体建造费用，包含地基及基础工程、土建工程、门窗栏杆工程、外立面工程、精装修工程、主体安装工程及其他用于主体建造的建筑安装费用；
2.3.2.4 基础设施费：在建筑单体之外发生的基础配套及市政配套设施费用，包括供配电、给水、室外排水、供暖工程、燃气配套、通讯、有线电视、弱电智能化、红线外市政工程等；
2.3.2.5 园林景观工程：包含示范区、红线内、红线外景观、屋顶花园景观及其他景观专项（如喷泉、山体挡墙）等费用；
2.3.2.6 公共配套费：指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出：
（1） 包括在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出， 如居委会、派出所、岗亭、自行车棚等设施的支出等；
（2） 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如邮局、图书馆、阅览室等设施的支出等；
2.3.2.7 工程相关费：指项目开发过程中产生的监理、造价咨询、工程保险、实测实量等非设计类第三方顾问费用及保险费用；
2.3.2.8 开发间接费：非直接用于项目建造及建设，但可抵扣土地增值税的项目支出

成本，包含工程融资费、可资本化的利息及管理费、前期物业服务费等，若涉及物业类特殊费项（如空置物业费等），需另行追加；
2.3.3 成本科目分级及设置详见附件《zz地产成本科目表》。
2.3.4 目标成本测算应依据《zz地产成本科目表》中的成本科目与成本归类进行编制。
2.4 成本归集与分摊
2.4.1 成本归集原则：
2.4.1.1 按成本科目口径进行成本测算归集；
2.4.1.2 以可售原则、功能受益原则进行各成本核算与测算对象的成本归集测算，即各成本核算对象与成本测算对象均作为一个独立成本测算单元，其建筑安装类成本按各自所属的产品形态进行划分、归集；
2.4.1.3 人防设施（人防门、人防通风等）全部归集入人防地库中进行测算；
2.4.1.4 公建配套类成本核算对象仅归集其建筑安装类成本；
2.4.1.5 地基及基础工程（含土石方）费用，按科目项目归集测算费用，其中：基础工程，按照谁受益谁分摊成本的原则，分别归集计入各产品业态的建安工程费（塔楼地上/地下按照相应建筑面积比例分摊）；土石方工程、基坑支护工程及其他在成本测算表中按总建筑面积平均分摊；
2.4.2 成本核算对象面积归集：
2.4.2.1 住宅类项目中，别墅、洋房、高层住宅、超高层住宅等成本归集面积包括其地上部分建筑面积、其地下建筑面积（包含住宅地下室、核心筒、楼梯间、电梯厅、地库连通道等建筑面积）；
2.4.2.2 可租售车库成本归集面积范围为全地下室面积扣除住宅地下室面积、人防车库面积后，剩余用于产权车位的全部地下室面积（含地库出入口）；地下车库范围示意如下：

图 1 地下车库范围
注：填色区域的建筑面积之和即为地下车库总建筑面积，人防停车区独立测算。
2.4.2.3 保障房、还建房如与地下车库互相连通，则其成本面积归集口径与可售类住宅产品形态保持一致；
2.4.2.4 购物中心与塔楼面积按谁受益谁承担的原则划分：写字楼裙房中用于写字楼的部分应计入写字楼商业建筑面积，如写字楼大堂、核心筒等；塔楼核心筒在裙楼区域的封闭面积和对应的成本归集到塔楼。地下室范围的塔楼核心筒面积及成本归集到地下室。图例如下：

图 2 购物中心与塔楼的面积划分

2.4.3 业态间的界面划分原则及共用构件的归属
2.4.3.1 业态间的界面划分原则：（见案例 1、案例 2）
（1） 若不同业态左右相邻（其功能通常以墙为界，下称共用墙），以共用墙为界划分；
（2） 若不同业态上下相邻（其功能通常以板为界，下称共用板），以共用板为界划分。
2.4.3.2 共用构件的归属：（见案例 1、案例 2）
（1） 共用墙的归属：
①共用墙按业态的属性依次优先归属：住宅（如高层、别墅等）、商业（如底商、公寓、写字楼等）、非经营性公建（如会所、停车楼等）、地下车库（普通地下车库、人防车库）；
②若左右两侧均为住宅、商业、非经营性公建或地下车库时，共用墙归属檐高较高者；
③人防车库与非人防车库的共用墙归人防车库。
（2） 共用板的归属：
共用板归属于下层业态。
（3） 其他构件的归属
①共用墙上的板、非凸出墙面的梁以共用墙的非归属侧墙面（见案例 1 附图）为界， 分别归属；
②共用墙上凸出墙面的梁、柱及剪力墙等按其功能服务对象划分，归属于主要功能服务方。
③共用墙下若为筏板基础，以共用墙非归属侧墙面为界，分别归属；
④共用墙下若为条形基础或独立基础，则基础随共用墙一同归属。
2.4.3.3 地上、地下部分的界面划分原则
以地下室顶板上表面结构标高为界划分（如案例 3）；无地下的按建筑±0.000 标高为界划分。
2.4.3.4 界面划分原则及共用构件的归属示例如下：
（1） 案例 1（住宅及住宅地下与地下车库的界面划分）

某住宅项目，地下一层，筏板基础，剖面如下图。住宅与车库上下、左右均相邻。依据划分原则，左右以共用墙为界划分，上下以共用板为界划分。共用墙按优先级别归属住宅；共用板按归属下层业态原则归属车库；共用墙上的板、梁（未凸出墙面）以共用墙非归属侧墙面为界划分， 分别归属；筏板基础以共用墙非归属侧的墙面为界划分，分别归属。

图 3 住宅及住宅地下与地下车库的界面划分
（2） 案例 2（住宅与裙房商业间的界面划分）
某项目四层裙房，裙房为商业，裙房上有 3 座塔楼，塔楼 5 层及以上均为住宅。虽然裙房的业态为商业，但其范围内的有仅为住宅服务的电梯井、楼梯间等，故需进行住宅和裙房商业间的业态划分。以三层为例（如下图），共用墙划分界限（洋红色线）内的电梯井、楼梯间、风井、暖井仅为住宅服务，故界限内的区域归属住宅（其下部的暖井因相对独立，且为零星构件，故不再划分，归属商业）。

图 4 住宅与裙房商业间的界面划分
（3） 案例 3（地上地下的界面划分）
某住宅项目，一层地下室（如下图），地上地下则以地下室顶板上表面结构标高（即结构±
0.000）为界划分。

图 5 地上地下的界面划分
2.4.4 成本分摊：
2.4.4.1 按成本核算对象进行分摊： 示例：

图 6 分摊对象
2.4.4.2 基于成本科目口径的成本分摊原则：
（1） 住宅类项目：
表 2 住宅类项目的成本分摊原则

分摊对象
分摊方法

建安工程费
分摊至可租售型产品形态：别墅、多层、高层、超高层、底商、
车库（不含人防车库）。
按各成本核算对象的成本归集结果
直接分摊

按占地面积或可售面积进行分
土地取得成本
分摊至可售型产品形态：别墅、

摊

多层、高层、超高层、底商等；

前期工程费

车库不列入分摊对象（如部分地

基础设施费
区车库需单独缴纳土地出让金
按各产品形态的可售面积（不含
园林景观工程费
的，则其土地成本按缴纳金额分
车库）比值进行分摊
公共配套费
摊至车库中）

工程相关费
（2） 商业类项目
表 3 住宅类项目的成本分摊原则

分摊对象
分摊方法

建安工程费

成本核算对象：购物中心、商业街、写字楼、公寓、酒店（车库仅分摊建安）
按各成本核算对象的成本归集
结果直接分摊

土地取得成本
按占地面积或可租售面积进行
分摊
前期工程费

按各产品形态的可租/售面积
（不含车库）比值进行分摊
基础设施费
园林景观工程费
公共配套费
工程相关费
2.4.4.3 成本分摊补充说明
（1） 成本分摊至产品业态时，最高优先级为受益准则（即谁受益、谁分摊），次级为可租售面积比例分摊；
（2） 开发成本二至七项成本跨期分摊：当项目分期开发且分期核算时，如前期工程费、公共配套费等出现跨期合同，则跨期成本的分摊原则为可租/售原则优先，即按各期的可租/售面积（不含车库）进行分摊。
（3） 土地成本分摊：各城市公司需进行测算对比并结合当地税务政策选择利润最大化的方案，分摊原则确定后不得修改，并报地产总部税务组备案。
（4） 签约合同中出现针对某一产品业态的独立合同，则其合同金额分摊原则优先满足受益优先准则，全部分摊至其对应业态中。

（5） 如设计费、基础设施费、园林景观工程费中，出现可明确界定为非可售型成本核算对象（如自持经营型教育设施、自持租赁型住宅等）服务的合同或费用，则其相应成本全部分摊入其所属成本核算对象中。
（6） 对于可售业态及自持业态并存的独立核算项目，除土地之外的开发成本科目若按可租售面积分摊原则进行成本分摊不符合满足当地税务政策条件下的利润最大化原则时，允许城市公司基于税务测算制定项目独立的成本分摊方案，其成本分摊方案须报送地产总部税务组及成本管理部审核及备案。
3. 附则
3.1 本管理制度未涉及或未尽的成本核算事项，按国家相关法律法规和地产总部有关成本管理的规定执行。
3.2 本管理制度由地产总部财务管理部和成本管理部共同负责解释和修订。4.附件
附件 1：《zz地产成本科目表》

zz地产成本管理部
20xx 年 5 月