房地产公司方案设计管理程序模版.docx

建筑方案设计管理程序

编制

xx

日期

xx-7-30

审核
xx
日期
xx-7-30

批准
xx
日期

xx-

修订记录
日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人

1 程序概况

程序目的
项目规划与产品在设计方向基本确定的前提下，对方案进行正式的深化设计，进一步的论证项目定位的可实施性。

程序风险
项目方案设计决策所需的公司内、外部信息不准确或变化不定，造成决策失误带来项目整体规划设计方向的风险。

程序范围
适用于项目启动后设计的方案深化设计阶段，即项目方案设计的设计管理。

定义

项目在确定概念规划方案之后的建筑方案设计，是对前期草案的深化和论证
所涉及流程名称
建筑方案设计管理流程

流程客户
内部客户
决策委员会、报批报建部、营销管理、工程管理、成本管理、项目公司
外部客户
评审专家、销售代理单位、设计合作单位
流程参与部门
营销管理部、规划设计部、工程管理部、成本管理部、下属公司
上游流程名称
下游流程名称
子流程名称
产品研发，设计供应商管理程
序，概念设计管理程序
扩初、施工图管理程序，设计变更
管理程序
分项作业指引

流程 KPI
责任部门/岗位
数据来源
销售市场对产品的认可度
规划设计部
决策委员会
是否达到开发经营计划

流程关键点
关键点说明
支持文件
《设计工作计划》和设计任务
见 4.2

设计单位选择
见 4.3

给设计单位提交设计要求资料
见 4.4.1

跟近并落实设计成果质量
见 4.5.2

方案设计内部评审
见 4.5

方案设计管理流程
WT-BP-GH04
营销管理部
工程管理部
企业管理部
成本管理部
项目公司
规划设计部
总裁
相关文档说明
概念设计管
理流程
方案营销设计
指引书
项目建安成本
估算报告
编制方案设计任
务书
方案设计任务书
参与评审方案
设计任务书
参与评审方案
设计任务书
参与评审方案
设计任务书
评审方案设计任
务书

设计承包商控制管理流程

组织形成方案设计成果
CP
N
参与评审方案
设计成果
参与评审方案
设计成果
参与评审方案
设计成果
评审方案设计成
果
审批
方案设计成果
Y
项目用地规划
许可证/方案审批意见书
方案报批
参与方案报批
扩初设计管
理流程
结构优化设计成果
2 流程图

3 职 责

部门
流程中承担职责

总裁

负责对集团内各公司项目的深化设计方案进行决策。
决策委员会
对方案设计过程中的阶段和最终成果进行讨论评审；

投资发展部
结合项目前期可行性研究阶段的成果（项目背景条件，周遍环境，竞
争项目的产品类型）对该项目的方案深化设计进行评估。

营销管理部
结合项目的市场定位对设计阶段深化出的规划及产品方案进行的评估，将目标客户真实需求与产品设计相吻合;

规划设计部
结合项目的开发计划，营销的《项目产品建议书》和项目的规划设计要点进行规划及户型的方案深化，组织公司专业小组对方案设计进行阶段评审；同时负责编制《建筑方案设计任务书》《项目设计计划》及《设计委托合同》

工程管理部
结合项目开发计划和现场实际地块的地形、地貌、周边市政配套情况， 对分期的方案设计的可实施性进行分析。

成本管理部
根据项目深化的规划设计方案和工程管理部提供的工程技术分析进行项目的目标成本测算。

4 工作程序
4.1 项目资料收集分析
4.1.1 在公司对概念方案确定后 7 天内，规划设计部负协调相关部门提供需要下一步方案设计所需的所有配合资料。
4.1.2 各配合部门向规划设计部提供的资料填写《文件交接登记表》。4.2《项目设计工作总体计划》和《项目建筑方案设计任务书》的编制
规划设计部（设计）在收齐上述有关信息资料后，需在 15 天内完成以下工作： 以项目开发总体计划要求为指导原则，编制本阶段《建筑方案设计任务书》；和《项目设计工作总体计划》；
4.3 方案设计单位选择
规划设计部组织专业小组对方案设计单位进行考察（包括外出）和推荐，参照《设计承包商选择控制流程》执行。
4.4 方案设计过程控制
规划设计部需指定专业工程师负责项目的设计管理，确保设计质量和进度符合公司计划要求。
4.4.1 项目设计负责人向设计单位发出《方案设计任务书》和项目整体设计进度要求，并提供方案设计所需的相关资料，明确相关设计要求。
4.4.1.1 项目设计负责人要求设计单位必须配备具有一定经验能力的项目负责人和专业工程师。

4.4.1.2 根据项目设计负责人提供的整体计划，要求设计单位提供详细设计进度计划，包括过程阶段成果的时间和内容，以及参与项目组的人员名单。
4.4.1.3 项目设计负责人与设计单位随时保持互动交流，了解方案设计的进展情况， 保证方案设计的准确性、时间性、计划性。
4.4.2 项目设计负责人根据进度计划,要求设计单位提供方案阶段成果，审核设计文件的深度和内容，包括各项规划指标是否符合《方案设计任务书》要求。本阶段重点关注：建筑平面、结构形式、结构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型。主要控制点:
4.4.2.1 规模与分期结构
A. 合理规模的确定分期计划
B. 结构模式策略，产品分布
4.4.2.2 交通系统
A. 道路网络形式：分级是否明确？人行、车行是否混杂？
B. 步行与自行车交通系统
C. 消防车道及紧急疏散通道系统
D. 是否符合成本最小优的原则
4.4.2.3 出入口布置与交通转换
出入口是否具有明确的标识指引？是否与整体环境匹配、大气？
4.4.2.4 停车规划（方式与分布）
A. 是否具有优化的停车效率（如双侧垂直停车的车道）？
B. 是否具有发展空间？
C. 是否考虑行车的舒适性（单向闭合、指引明晰等）？
4.4.2.5 服务网络
公共服务设施配置模式策略
A. 公共设施服务网络应量化分析：
B. 考虑不同服务设施的最优布局方式。
C. 是否考虑各类管道管沟的设置位置与要求？有否管线综合的考虑？
D. 公共服务设施配置指标
E. 基础设施的利用
4.4.2.6 景观网络绿化系统配置策略
A. 路边绿化
B. 步行绿廊
C. 集中花园
D. 立体绿化
E. 空中花园绿化

4.4.2.7 外部共享空间与功能空间
A. 是否考虑公共共享空间的利用与分配以及公共共享空间与建筑组团的关系？
B. 是否对空间功能进行详细的设计？
C. 自然景观改善策略
D. 是否就场地自然景观进行场地评价？
E. 现状景观
F. 新型景观
G. 水体利用设计
H. 大型项目是否结合蓄水池的水体景观设计？
I. 水体设计是否有效提升环境品质？ 是否保证高附加值户型或最大数量户型的景观？
4.4.2.8 单体建筑
A. 户型配比
a. 是否满足指引要求的户型配比？
b. 是否保证高附加值户型价值最大化？
c. 是否保证户型的基本均好性？
B. 户型设计创新性
a. 是否有户型创新？
b. 是否保证户型使用的舒适性？
4.4.2.9 技术经济指标
A. 是否满足任务书要求的明细指标？
B. 是否保证舒适使用指标？
C. 是否保证有竞争力的使用效率？较高的实用率？
D. 日照分析与噪声控制等
E. 结构系统是否经济？是否转换？与下部裙楼（商业）的关系
F. 建筑天际线的控制
4.4.3 成本管理部
4.3.1.1 负责提供项目的目标成本及相应设计限额要求, 参加规划及单体建筑方案的阶段评审。
4.4.4 营销管理部
4.4.1.1 负责提交《项目产品建议书》，参加规划及单体建筑方案的阶段评审。
4.5 方案设计内部评审
《方案设计阶段方案》完成后，项目设计负责人组织公司相关部门对概念设计方案进行评审。
4.5.1 相关专业部门对方案的评审结论进行汇总。
4.5.2 项目设计负责人负责就公司相关部门评审所提出的改进意见，以《设计交流

信息记录表》的形式与概念设计单位进行沟通和整改，并跟踪改进的结果。 4.5.3《建筑设计方案》经修订并通过公司相关部门评审后设计管理部）协助公司总裁召开《建筑设计方案》评审会，并形成《建筑方案设计评审决议》。
4.6 外部专家评审
4.6.1 规划设计部组织召开建筑单体设计方案专家评审会，形成方案意见。
4.6.2 规划设计部整理评审结果，并填写《设计评审表》提交设计组。
4.6.3 规划设计部根据《设计评审表》对单体方案进行调整，并完成规划、建筑单体设计方案报建图。
4..4.6 经内部评审和外部专家的评审后规划设计部将《建筑单体方案》提交技术决策委员会审核，总裁批准。
4.7 设计配合
4.7.1 向成本管理部提交建筑方案进行项目成本设计概算；
4.7.2 根据项目公司报批报建的计划，按时提交规划及单体建筑方案的报批图纸文件，并根据需要配合报批过程中的设计解释；
4.7.3 规划设计部紧密跟近、了解报建过程中的进展情况，及时了解政府对项目审批的相关信息。
4.7.4 规划设计部及时了解营销管理部对市场研究的阶段成果信息，包括目标客户和产品需要。
4.7.5 有销售独立卖场情况下，向景观设计师、室内设计师、营销管理部提交建筑方案设计图纸。
4.7.6 根据项目情况是否进行扩初设计，如果不需要则进行项目施工图设计。
5 支持性文件
5.1 《WT-WI-GH05 招标书及方案设计任务书编制作业指引》

招标书及方案设计任务书编制作业指

5.2 《WT-WI-GH06 项目过程面积控制作业指引》

项目过程面积控制作业指引.doc

6 相关记录
6.1 《WT-QR-GH21 规划方案设计任务书》

规划方案设计任务书.doc

6.2 《WT-QR-GH02 设计评审表》

项目设计评审表.do c

6.3 《WT-QR-GH22 建筑方案设计合同》

建筑方案设计合同. doc

6.4 《WT-QR-GH23 建筑方案设计评审决协议表》

建筑方案设计评审决议表.doc

6.《WT-QR-GH24 建筑单体方案评审表》

建筑单体方案评审表.doc