银行个人建房贷款业务操作规程模版.doc

**农村商业银行流程操作手册

个人建房贷款业务操作规程
编号：

部 　 门: 总行零售银行部
版 次 号: 　 　
生效日期:
目 录

0 修改记录 4
1 适用范围 5
2 定义 5
3ﻩ基本规定 5
3.1 贷款的对象和条件 ５
3．2 贷款利率、金额、期限、还款方式 7
3.3ﻩ贷款申请阶段操作规定ﻩ8
3.4ﻩ贷款受理阶段操作规定 9
3．5ﻩ协议签订及贷款发放阶段操作规定ﻩ９
３.6ﻩ贷款的管理及回收 １0
3.7ﻩ其他 10
4ﻩ职责与权限 11
4.1ﻩ贷款调查评估岗(贷后管理岗) 1１
4.2ﻩ贷款审查岗ﻩ11
4.3ﻩ贷款审批岗 1１
4.4ﻩ贷款放款审核岗ﻩ12
４.5 贷款开户岗 12
4.6ﻩ贷款发放岗ﻩ12
5 操作程序、合规要点与操作风险提示 1２
5.１ 个人建房贷款业务操作流程ﻩ1３
５.２ 个人建房贷款业务贷后管理流程 ２3
6 业务处理系统ﻩ29
７ 合规标准索引ﻩ29
７．1 外部合规标准ﻩ29
7.2 流程体系资料文件ﻩ30
8ﻩ记录ﻩ30
9 附录 ３1

ﻬ
0 修改记录

序号
修改日期
修改原因和修改内容
批准人
1
＊-8-19
为适应业务发展,规范业务准入、细化办理流程、完善贷后管理操作,特修改此规程。

2
*-12-1６
对总行*场营销推广部门的代码及称谓等作了修改。

3
201３-2-25
修改我行称谓、就人行个人信用报告改版修订有关规定、细化办理流程、优化有关操作。

1 适用范围
本资料文件适用于＊****农村商业银行股份有限公司(以下简称“我行”)个人建房贷款业务的操作与风险监控。以自有资金建房后申请贷款的，不适用本业务操作规程。

2 定义
个人建房贷款:是指我行(以下称“贷款人”)向城乡居民（以下称“借款人”）发放信贷资金用于新建房屋或旧房重建、改建,借款人以新建成的房屋、所建房屋的土地或其他房地产作为抵押担保的贷款。

3 基本规定
3.1 贷款的对象和条件
1) 借款人为年龄1８周岁以上，在佛山＊（外设机构为该机构所在地级*）有常住户口或固定住所，具备完全民事行为能力的中国大陆公民。
2) 申请借款时,借款人年龄+按揭贷款年限≤65。
3) 借款人原则上应是所建房屋的权属人，但结合借款资格/资质、还款能力等,可由所建房屋权属人的直系亲属作为借款人。
4) 借款人具备稳定的经济收入，具备长期偿还贷款本息能力，且借款人本次贷款月支出与收入比监控在50%以下(含５0%）,月所有债务支出与收入比监控在55％以下（含55%）；月所有债务支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+其他债务月均偿付额)／月均收入；若收入为借款人夫妻各方的收入,其他债务也应包括配偶的债务。
5) 借款人申请建设的房产应在佛山*（外设机构为该机构所在地级*)，以便于贷款管理人员跟进房产建设进度和抵押物登记变更工作，超出上述范围的需上送总行审批。
6) 借款人提供的抵押物，必须为土地使用性质属于国有的房地产。抵押物原则上要求坐落于佛山*、**（海珠区、荔湾区、越秀区、天河区）、江门*的鹤山、番禺的*桥、大石、钟村、大岗及中山＊的南头、黄圃、东凤、小榄等,外设机构的原则上要求坐落于所在地级＊范围内,且抵押物的所有权明晰,流通性能好、变现能力强、不在拆迁范围内,并能办理合法的他项权利登记手续；抵押物不在上述范围内的，必须送总行审批；
7) 借款人及与借款人联名的个人信用记录良好，主要参照人民银行《个人信用报告》为主，　对《个人信用报告》不符合以下任一规定的,原则上不予受理贷款申请：
a) 贷款、贷记卡、准贷记卡当前逾期总额=0;
b) 最近24个月内单笔贷款最高连续脱期期数≤3;
c) 最近24个月内所有贷款且累计脱期次数≤６;
d) 最近2４个月内单张贷记卡未还最低还款额次数 ≤３;
e) 最近24个月内所有贷记卡未还最低还款额次数≤6;
f) 对外担保贷款当前风险分类属正常或关注;
8) 对借款人的《个人信用报告》不符合７）中任一规定，但借款人提出异议，贷款调查评估岗认为可以受理的,应要求借款人提供如下资料文件资料：
a) 逾期金额已所有还清的证明或最新的《个人信用报告》;
b) 借款人提供的逾期原因的情形说明。
9) 对于8)点操作须上送至支行审委会，并按支行审委会操作流程审查审批。
10) 对信用记录的要求,不仅限于7）中的限制条件，应结合其他信息，综合评定借款人的信用记录,贯彻贷款受理与否;
11) 借款人生活作风良好，无违法违规行为和不良嗜好；
12) 借款人自愿协助配合贷款人履行本规程3.6第5)点的抵押担保变更的手续;
13) 借款人须在我行开立银行结算账户，作为贷款划拨和还本付息的指定专用账户;
14) 我行规定的其他条件。
3.2 贷款利率、金额、期限、还款方式
1) 个人建房贷款利率应依照人民银行和我行最新规定的利率政策执行，利率使用必须遵循“风险与效益对称”的原则。
2) 个人建房贷款金额最高不超过200万元且不超过抵押物评估认定价值的７成（上述限额20０万元是指同一借款人在任一时点合计的建房贷款的最高余额），特殊情形确有需要超20０万元的必须由总行审批。
3) 借款人申请建房的贷款金额不得超过与建房关于的付款协议的总金额，且不超过建房总造价的7０％。用于重建或改建原有房屋，并用原址上的房产作抵押物申请办理建房的,仅核定土地价值作抵押担保。
4) 个人建房贷款期限最长为2０年。借款人以新建成的房产，直接申请建房贷款的，申请日期应在《房地所有权证》出证日后一年之内且必须在建筑等付款协议规定的有效付款期限内。
5) 贷款期限超过1年的，必须采取分期付款方式归还贷款(包括按月还本付息或首年还息不还本,次年起每月还本付息（亦即“贷易还”）的还款方式),可选择递减供款法或定额供款法;贷款期限在1年以内（含１年）的,可以采取按月还本付息或每月付息、到期还本的方式。借款人可申请提前归还部分或所有贷款。
3.3 贷款申请阶段操作规定
1) 调查评估岗应向客户明确说明,客户提交的贷款申请只是客户的要约邀请行为，并不作为我行受理贷款的时间起点,只有当客户的贷款条件符合我行贷款规定,并在7个工作日内提交我行所需的完备资料文件资料，经各方确认无误后,贷款才进入正式受理流程。
2) 调查评估岗在接收客户贷款申请时，不得就贷款发放利率、成数、期限、贷款是否批准等事项向客户作任何口头及书面承诺，不得让客户单方面签订空白协议文本。
3) 调查评估岗应向客户说明,如遇国家、银监及我行的信贷政策调整,将依照最新政策及我行贷款规定执行。贷款利率、期限和成数以协议签订为准。
4) 为确保客户明确并协助配合我行贷款受理各个流程环节的有关要求，调查评估岗受理客户申请时应与客户签订《个人贷款客户面谈笔录》及《贷款须知》（记录一)。
5) 调查评估岗应参照我行楼宇按揭办理时效规定跟进贷款，填写《消费贷款流程跟踪表》(记录二）,如实反映时间进度;各支行应依据有关当前信贷规模分配及使用情形，合理安排是否接收新的贷款申请。
6) 调查评估岗应与借款人进行面谈面签，并尽职告知注意事项，避免发生“骗证”和“骗贷”的风险。
3.4 贷款受理阶段操作规定
1) 在贷款受理阶段,如遇国家、银监政策或我行政策调整,调查评估岗应立刻向借款人说明调整情形,请借款人确认是否接受新的贷款条件，若借款人不接受,则应在5个工作日内退回借款人所有贷款申请资料文件资料。
2) 不得向借款人透露我行的任何审查审批建议或意见,或擅自作出预测或承诺。
3.5 协议签订及贷款发放阶段操作规定
1) 借款人与我行签订《借款协议》和《借款借据》,担保人与我行签订《担保协议》之前，调查评估岗应再次向借款人及担保人明确说明，协议的签订意味着借款人及担保人已全盘接受我行的贷款条件，而且代表借贷及担保法律关系的正式确立。
2) 《借款协议》和《借款借据》所记载的贷款条件及要素必须一致。
3) 协议文本内容必须依照我行要求填写完整;协议当事人应在协议文本上签章确认,当事人为个人的应亲笔签名并打指模(右手食指)。
4) 个人建房贷款发放须执行受托支付,资金仅用于支付建房的工程款及置换建房过程中向他人的借款，贷款发放后需要收集有关的划款凭证及收款人出具的发票或收据。
3.6 贷款的管理及回收
1) 贷后管理岗应依照我行信贷档案管理有关制度的要求进行资料文件资料管理。
2) 贷款发放后,贷后管理岗应依据有关借款人建房施工计划,定时到实地了解房屋的工程进度,若发现违规情形应及时向信贷管理部门反映,并及时采取有效的风险监控措施（如督促借款人更正纠正违规行为，否则提前收回贷款等）。
3) 贷后管理岗需密切跟踪信贷资金的流向，对发现借款人利用我行信贷资金流入到证券*场、期货＊场等挪用贷款的情形时，应立即采取措施收回贷款并追究借款人的违约责任。
4) 贷后管理岗关注还款能力的变化因素，负责提醒借款人按时还本付息及出现贷款脱期、欠息时的催收工作，以及贷款本息清偿前抵押物出现的保险索偿事项的跟进工作。
5) 建房贷款是以旧房的所有权作为抵押的,在新建房屋竣工后,贷后管理岗应依照5.2中ⅠB３、ⅠB４办理抵押担保变更手续，增加或完善房屋上盖物的抵押担保手续。
6) 贷款收回。当借款人清还所有贷款本息后,贷后管理岗应通知借款人到我行领回关于凭证,并做好关于资料文件资料移交及登记手续。
3.7 其他
1) 办理个人建房贷款业务必须遵循“审贷分离、分级授权”的原则。
2) 本操作规程所称的一级支行均包含总行营业部。本规程自发文之日起执行。原《佛山**农村商业银行股份有限公司个人建房贷款业务操作规程》(顺农商银发〔*〕５7７号)同时废止。

4 职责与权限
4.1 贷款调查评估岗（贷后管理岗）
1) 负责接受业务申请，进行尽职调查,初审贷款申请资料文件资料的真实性、有效性、齐备性，初步核定借款人申请资格/资质,对符合办理要求的撰写呈批报告并出具调查建议或意见;
2) 负责与借款人签订业务协议文本、办理抵押登记等手续;
3) 负责贯彻贷款审批条件，完善担保手续，执行放款程序中的有关职责；
4) 负责依照我行贷后管理办法对贷款进行贷后管理。
4.2 贷款审查岗
1) 负责依照调查评估岗的调查材料，依据有关管理规定,进一步审核材料的真实性、有效性、合法合规性；
2) 负责依据有关现行的法律法规，我行最新政策规定，对借款人、担保人主体资格/资质、偿债能力、信用记录、抵押物和质物的合法性、处置风险等进行审查,从以上风险的角度提出　“可否考虑支持”，“如何支持(包括金额、方式等)”审查建议或意见。
4.3 贷款审批岗
1) 负责针对调查、审查材料，遵循审批工作有关原则,依照审批工作流程，对上报项目做出选择与判断，并形成详细结论；
2) 负责综合各审查岗的建议或意见，对审批权限内的授信业务提出贷与不贷、贷款金额、利率、方式、期限的审批建议或意见，并由信贷主管确认。
4.4 贷款放款审核岗
负责依据有关管理规定在贷款发放前对关于授信资料文件资料进行审核，将满足条件的授信业务进行放款审核,并确保贷款审批流程、所有手续等符合审批要求,确定放款条件是否贯彻。
4.5 贷款开户岗
负责依据有关《*＊***农村商业银行股份有限公司信贷业务操作管理办法》的要求,在贷款发放前对关于的协议、借款借据等契据凭证及其他授信资料文件资料进行审核并履行贷款开户手续。
4.6 贷款发放岗
１） 　负责审核借款借据或其他契据凭证是否签章齐全并符合会计要求；
2) 负责依照协议内容，将满足条件的授信业务进行放款账务处理，并确保期限、金额、利率符合借据要求;
3) 负责依照协议商定、借款人的提款申请及支付委托等将贷款资金发放并支付到有关账户。

5 操作程序、合规要点与操作风险提示
本资料文件的监控活动分为两个流程,包括：个人建房贷款业务操作流程和个人建房贷款业务贷后管理流程。详细的流程描述及监控要求见下表：
5.1 个人建房贷款业务操作流程

节点
任务名称
操作要点
外部合规要点
内部合规要点
操作风险提示
ⅠA1
借款申请
1) 调查评估岗须应要求借款人提供以下申请资料文件资料，初审资料文件资料是否真实、有效、齐备：
a) 借款人身份证、户口簿的复印件，已婚的需提供结婚证及配偶的身份证;
b) 若借款人有稳定职业的,提供所在单位出具真实的收入证明或提供反映收入的银行账户流水、纳税凭证、有效工作证明、工作证等能明晰借款人所属工作单位及收入的证明资料文件;
c) 若借款人有其他稳定合法收入来源的,提供能反映稳定收入来源的自有资产租赁协议等证明材料或其他资产证明材料（如:银行存款证明材料、不动所有权属证明材料、动所有权属证明材料等);
d) 提供抵押物有关所有权证明；
e) 提供由规划、土地、建设行政管理部门颁发的规划许可证或有同样效力的资料文件、批文，工程预算表等；
f) 所建房屋工程协议；
g) 以新建的房屋直接申请建房贷款的,需按以下情形提供资料文件资料:
l 该房屋工程协议商定付款期未到期,现申请贷款支付工程尾款的,须提供已按商定进度足额支付工程款的凭证或证明资料文件资料；
l 现申请贷款用于置换在建造该房屋的过程中向他人的借款的,须提供该房屋已全额支付工程款的凭证或证明资料文件资料,以及借款人向他人借款对应的借款协议、借据等资料文件资料，资料文件资料中应明确记载该借款是用于新建房屋
2) 我行要求提供的其他资料文件资料。
《贷款通则》第二十五条。概要：借款人提交申请及资料文件资料要求。
《*＊***农村商业银行股份有限公司个人贷款业务管理办法》。
概要：
申请个人贷款具备的条件、需提供的资料文件资料及调查要点。

ⅠB1
是否符合受理要求
是，转节点ⅠB２；
否,转节点ⅠA1。

ⅠB2
调查受理,发起呈批
1） 只有当贷款申请的所有资料文件资料齐备时,才正式进入贷款受理阶段；
2) 贷款调查评估岗人员依据有关借款人提交的资料文件资料进行调查，调查内容包括：
a) 核实借款人的借款主体资格/资质、提交资料文件资料的真实性、有效性;
b) 调查借款人的基本情形、收入情形、资信情形、还款来源、还款能力、借款用途的真实性;
c) 核对收入证明资料文件资料之间的匹配性,包括：收入证明、纳税、社保、征信等证明资料文件资料之间是否匹配；
d) 调查借款人的资信状况。包括:征信系统反映借款人及其配偶的借款记录及信用卡记录、职业稳定性、职业地位、受教育程度、个人及家庭收入、年龄、健康状况、行为表现、综合印象；
e) 调查核实抵押物状况，分析抵押物的担保能力和变现能力；
f) 依据有关房屋的建筑结构和面积，厘定建房所需资金,审核借款申请金额和期限的合理性。
3) 经调查审核，贷款调查评估岗人员初步同意贷款申请的,将贷款资料文件资料呈送贷款审查岗,并在信贷管理系统发起呈批报告流程,明确贷款金额、年限、利率等要素。对不符合贷款发放要求的，调查评估岗人员回复借款人,并于5个工作日内退回所属资料文件资料。

风险点1:贷款调查评估岗是否对贷款真实性进行核实
风险类型：
内部欺诈—偷窃与欺诈
风险等级：
中等风险
监控目标:
达到真实反映借款人各种情形的目的
监控措施:
实地走访、搜集资料文件资料、认真分析，提交调查建议或意见,审查岗依据有关调查建议或意见,对贷款资料文件资料的完整性、真实性和贷款的合法性、可行性进行审查
监控岗位：
1、贷款调查评估岗
2、贷款审查岗

ⅠＣ2
转入授信业务审贷工作流程
1) 审查岗依据有关调查评估岗的调查建议或意见，对贷款资料文件资料的完整性、真实性和贷款的合法性、可行性进行审查,并加具审查建议或意见。同意贷款的呈送审批岗审批。否则，将关于的资料文件资料返还调查评估岗。
2）审批岗收到上送资料文件资料后,对调查岗和审查岗的建议或意见进行审查，并审查贷款年限、成数是否符合建房贷款业务的审批要求。对符合贷款发放要求的加具审批建议或意见。否则,可进行复查或将关于的资料文件资料返还调查评估岗。
3）在贷款审批过程中，要借款人补充资料文件资料的，调查评估岗在收到信贷管理部门退件后２个工作日内,通知借款人按我行要求补充资料文件资料，否则视同主动放弃本次申请,将全套资料文件资料退回借款人,同时做好交接登记。
4)其他操作要点详见本规程3.4。
详细参见《＊＊***农村商业银行股份有限公司审贷工作操作规程》。
2) 《中华人民共和国商业银行法》第三十五条。概要:商业银行贷款应对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情形进行严格审查。
3) 《贷款通则》第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十七条。概要:对借款人要求；借款人权利、义务和限制;贷款调查要求。
4) 《个人贷款管理暂行办法》第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条。概要:个人贷款受理与调查要求。
《＊****农村商业银行股份有限公司信贷业务操作管理办法》
概要：贷款审查、审批的要求。

《*****农村商业银行股份有限公司贷款审批权限管理办法》
概要:关于各支行审批权限的核对

风险点2：贷款审查岗不按照制度规定,没有遵循审贷分离、分级审批的原则,对贷款是否同意发放进行审查
风险点3:支行贷款审批机构不依照制度规定，没有遵循审贷分离、分级审批的原则,对贷款是否同意发放进行审批
风险点４：总行贷款审批机构不依照制度规定，没有遵循审贷分离、分级审批的原则，对贷款是否同意发放进行审查、审批

详见《*****农村商业银行股份有限公司审贷工作操作规程》5.1支行权限内授信业务审贷工作流程的风险点2、风险点３;５．2超支行权限授信业务审贷工作流程的风险点4、风险点5
ⅠＣ3
审批是否通过
是，转节点ⅠＢ４;
否，转节点ⅠA1。

ⅠB4
签订协议文本
1) 贷款审批后,调查评估岗需在2个工作日内通知借款人，并要求业务当事人在7个工作日内签订协议,因借款人自身原因逾期未签订协议的,我行有权作废原审批结果。
2) 原则上签订协议文本需在我行录像监控下进行。
3) 签订文本包括借款协议及担保协议（主从合一版或分离版)、《借款借据》、《房地产他项权利登记申请表》等。
4) 其他操作要点详见本规程３.５。

1) 《贷款通则》第六章第二十九条。概要:签订协议。
2) 《个人贷款管理暂行办法》第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条。概要：个人贷款受理与调查要求。
《*****农村商业银行股份有限公司个人贷款业务管理办法》。
概要:签订协议的要求。
风险点5：协议等法律资料文件填写的内容不符合真实、准确、完整、规范的要求,并且借款人及担保人的签字(章)或有权签字人或委托代理人的签名(或签章)非亲自签章
风险类型：内部欺诈—偷窃与欺诈
风险等级：中等风险
监控目标：法律资料文件填写准确、有关人员的签章由本人亲自签章
监控措施:贷款调查评估岗应该亲自监证协议、凭证等的签订过程并反复核对法律文本等是否准确;贷款放款审核岗对法律文本的真实、准确、完整、规范进行审核
监控岗位:
1、贷款调查评估岗
2、贷款放款审核岗
ⅠＢ5
办理抵押手续
在签订贷款有关文本后,调查评估岗人员需携带借款协议、抵押协议、抵押物权属证明、借款人、抵押人及资产共有人身份证复印件、抵押登记申请表等各一份,到有关抵押登记部门办理抵押登记手续。

《＊****农村商业银行股份有限公司个人贷款业务管理办法》。
概要:抵押登记的要求。

ⅠC6
转入贷款放款操作流程
1) 抵押登记手续办妥后，调查评估岗将所有贷款资料文件资料：房地所有权证及房地产他项权证、建房证明材料、放款审核表等审批建议或意见贯彻情形证明资料文件资料一并呈交放款审核岗审核。
2) 发放贷款前,若我行要求借款人为抵押物购买资产保险的，保险的投保金额不低于贷款金额，保险期限不短于贷款期限,并列明我行为本保险的第一受益人，保险单不得附带有损我行权益的限制性条款。
3) 查询抵押物的查封情形，打印查询结果,发现借款人帐户及抵押资产被查封的，必须暂停向借款人发放贷款。
4) 按我行借据签发的工作程序，经放款审核岗审核通过，并由有权人签字、盖章后，交支行信贷管理部门开户。
5) 支行信贷管理部门贷款开户岗依据有关《*****农村商业银行股份有限公司信贷业务操作管理办法》的要求审核贷款开户所需资料文件资料无误后在信贷管理系统中作开户操作。
1) 《贷款通则》第六章第三十条。概要：贷款发放。
2) 《个人贷款管理暂行办法》第二十八条。概要：贷款发放。
《＊****农村商业银行股份有限公司个人贷款业务管理办法》。概要：发放审核的要求。

ⅠD6
发放贷款
（1)贷款开户后,出账网点办理贷款发放手续。经办柜员核对借款协议、借据等要素是否与系统贷款账户信息相符，核对相符后发放贷款。

(2）依照借款协议的商定，即时从借款人账户将贷款资金全额划转到我行指定的收款账户上（即借款协议商定的贷款资金转入帐户)，执行受托支付。

《个人贷款管理办法》第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十四条。概要:支付管理。
《**＊**农村商业银行股份有限公司个人贷款业务管理办法》。概要：贷款资金支付要求。

ⅠB7
收集贷后支付凭证
调查评估岗须收集划账凭证、收款人签章确认的收款收据,若贷款资金用于归还建房期间向他人的借款的,收据须指明资金用于归还借款。

ⅠB8
整理客户资料文件资料及归档
1） 贷款发放后,调查评估岗须于第一期供款日前整理关于文本、回单等资料文件资料；
2) 调查评估岗按我行信贷档案管理要求归档。

《＊＊＊**农村商业银行股份有限公司信贷档案管理办法》

ⅠC８
贷款归档
贷后管理岗依照我行信贷档案管理要求将贷款资料文件资料整理归档。

《＊****农村商业银行股份有限公司信贷档案管理办法》

ⅠA９
签收贷款资料文件资料
放款手续履行后,调查评估岗人员需通知借款人到贷款支行取回借款协议、借据等资料文件资料。资料文件资料的移交必须做好交接登记手续。

ⅠB９
转入个人建房贷款业务贷后管理流程
参照《＊****农村商业银行股份有限公司楼宇按揭贷款业务操作规程》、《*＊***农村商业银行股份有限公司信贷业务操作管理办法》、《＊****农村商业银行股份有限公司贷后管理办法》、《＊＊***农村商业银行股份有限公司信贷档案管理办法》等开展贷后管理工作
1) 《贷款通则》
2) 《固定资产贷款管理暂行办法》
《个人贷款管理暂行办法》
参照《*＊＊**农村商业银行股份有限公司楼宇按揭贷款业务操作规程》、《*****农村商业银行股份有限公司信贷业务操作管理办法》、《*****农村商业银行股份有限公司贷后管理办法》、《*****农村商业银行股份有限公司信贷档案管理办法》等开展贷后管理工作

5.2 个人建房贷款业务贷后管理流程

节点
任务名称
操作要点
外部合规要点
内部合规要点
操作风险提示
ⅠＡ1
申领房产证
在房屋竣工后，贷后管理岗应协助借款人办理新建房屋的《房地所有权证》。为确保借款人办证的真实性，借款人须提供房屋验收合格报告;贷后管理岗与借款人一起到所有权登记有关部门办理关于申报手续。

ⅠＢ2
是否需要办理变更抵押登记
是,转节点ⅠB3;
否，转节点ⅠＣ４。

ⅠB3
签订补充协议
借款人申请协助办理《房地所有权证》的,对于以土地或旧房作抵押在新房建成后须同时将新房作抵押，与客户签订有关法律文本:
1) 贷后管理岗与借款人及抵押人、共有人重新签订有关的担保从协议／借款协议补充协议、《房地产他项权利登记申请表》等法律文本,取得《房地所有权证》后立即办理原贷款抵押担保变更手续。
2) 若借款人提出增加房地产共有人的，原则上只可以增加其配偶为房产的权属共有人,且必须征得我行同意,由我行向有关部门出具《证明》（记录三)才可变更权属关系。贷后管理岗必须同时要求借款人提供共有人同意抵押的证明，并在有关法律文本签字确认。

ⅠB4
变更抵押登记
贷后管理岗取得新的《房地所有权证》后,及时为客户办理变更抵押登记手续：
1) 贷后管理岗整理《房地产他项权利登记申请表》、担保从协议／借款协议补充协议,同时携带原贷款的借款协议和他项权证、借款人、抵押人、共有人的身份证明资料文件、同意抵押证明资料文件等资料文件资料，到有关抵押登记部门办理抵押担保变更手续。
2) 贷后管理岗取得新的他项权证后，若我行要求借款人为抵押物购买资产保险的，保险的投保金额不低于当前贷款余额,保险期限不短于当前剩余的供款期限,并订明我行为本保险的第一受益人，保险单不得附带有损我行权益的限制性条款。
3) 上述操作的关于资料文件资料移交必须做好交接登记手续。

ⅠC４
档案归档
把有关资料文件资料归档。

ⅡA1
按月还本付息
客户按协议商定每月还本付息。
《贷款通则》第六章第三十二条。概要:贷款归还。

ⅡA２
是否出现脱期
是,转节点ⅠＢ２;
否，转节点ⅡA3，ⅡA４。

ⅡB２
债权保全
1) 贷后管理岗应及时电话通知出现欠供现象的借款人履行还款商定，尽速按时清还贷款本息。
2) 对于电话无法联系的客户，需采取直接上门进行催收或以寄发双挂号信的方式，签发《个人贷款催收通知书》（记录四)。
3) 做好关于催收记录。
4) 借款人欠供贷款，经催收无效的,贷后管理岗应依照我行诉讼管理有关规定进行立案起诉。

1) 《*****农村商业银行股份有限公司个人贷款业务管理办法》
2) 《*****农村商业银行股份有限公司不良贷款管理办法》

ⅡＡ3
申请部分提前还贷
借款人申请提前还款的，应依照借款协议商定的提前还款条款办理，(现时协议商定每次偿还本金的金额不少于每月应供款额且不少于５0０0元)。借款人需持本人身份证和供款存折/卡(由配偶代办的,须同时出示夫妻各方身份证及结婚证;由其他人员代办的,必须提供借款人签署的经公证的授权委托书)到贷款支行办理还款手续，并要求借款人在填写的“取款单”上注明“自愿还贷”字样。若客户有开通网上银行的,则可通过网上银行进行部分提前还贷。

ⅡD3
启动提前还贷交易
柜员启动综合业务系统还贷交易。

ⅡA4
申请更改还款期限或还款方式
借款人申请更改还款期限或还款方式的，应要求借款人持身份证亲自到贷款支行申请。

ⅡC４
是否通过审批
是，转节点ⅡB5;
否,转节点ⅡA4。

ⅡB５
签订补充协议
按总行信贷管理部门要求签订补充协议。

ⅡC5
调整还款期限或还款方式
依照审批建议或意见及协议商定在系统调整有关贷款信息。

ⅢA1
申请结清所有贷款
借款人需持本人身份证和供款存折/卡(由配偶代办的，须同时出示夫妻各方身份证及结婚证；由其他人员代办的，必须提供借款人签署的经公证的授权委托书)到贷款支行办理还款手续，并要求借款人在填写的“取款单”上注明“自愿还贷”字样。

ⅢB２
是否自动结清所有贷款
是，转节点ⅢB３;
否,转节点ⅢD２。

ⅢD2
启动提前还贷交易
网点柜员启动综合业务系统还贷交易。

ⅢB3
申领贷款档案资料文件资料
贷后管理岗核查借款人结清贷款后，向贷款档案室申领信贷退还资料文件资料。

ⅢA3
移交客户资料文件资料
当借款人清还所有贷款本息后,贷后管理岗应通知借款人到我行领回还款凭证、抵押物权属证明、他项权证、保险单（若有购置保险)。同时向有关抵押登记部门出具注销抵押登记证明及向保险公司出具已清还贷款证明。贷后管理岗必须做好关于资料文件资料移交及登记手续。

ⅢC4
档案归档
贷后管理岗依照我行信贷档案管理要求将贷款资料文件资料整理归档。

《*****农村商业银行股份有限公司信贷档案管理办法》

6 业务处理系统
1) 信贷管理系统；
2) 综合业务系统。

7 合规标准索引
7.1 外部合规标准
1) 《中华人民共和国民法典》（＊年6 月３0日中华人民共和国主席令第50号公布);
2) 《中华人民共和国合同法》(*年*＊月15日中华人民共和国主席令第１5号公布,自＊年**月1日起施行）;
3) 《中华人民共和国商业银行法》(*年*＊月１0日第八届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过、依据有关*年1＊*月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国商业银行法〉的决定》修正）;
4) 《贷款通则》(*年**月２8日中国人民银行令＊年2号)；
5) 《个人贷款管理暂行办法》（*年＊＊月12日*＊银行业监督管理委员会令*年第２号）。
7.2 流程体系资料文件
1) 《*＊＊**农村商业银行股份有限公司个人贷款业务管理办法》（Ｐ[XD]03４４-２９00);
2) 《*＊***农村商业银行股份有限公司贷后管理办法》(Ｐ［XＤ]0３4４-１２０0);
3) 《*****农村商业银行股份有限公司信贷档案管理办法》(Ｐ［XD]０344-2400）;
4) 《*****农村商业银行股份有限公司审贷工作操作规程》(Ｉ[XD]0３４3-03０１）;
5) 《*＊***农村商业银行股份有限公司商业物业抵押贷款业务操作规程》(I[XＤ]03４４－２703）;
6) 《*＊***农村商业银行股份有限公司不良贷款管理办法》(P［XＤ]0344-０700)；
7) 《＊****农村商业银行股份有限公司不良信贷资产移交管理办法》(P［XD]0３4４-0800）。
8 记录
1) 记录一：《个人贷款客户面谈笔录、贷款须知》(R ［ＬＳ］034４-0005-01)
2) 记录二：《消费贷款流程跟踪表》(R [LS]0３4４－０005-02)
3) 记录三：《证明》（Ｒ [ＬS]0３44-０0０5－０3）
4) 记录四:《个人贷款催收通知书》（R[ＬＳ]0３44－0005－04）

9 附录
本资料文件无附录。

记录一
个人贷款客户面谈笔录
尊敬的 　 先生／女士:
您好,欢迎您到我行办理个人贷款业务。为便于我们为您提供更好的服务，请回答以下问题，感谢您的支持与协助配合。
1、您现在的年龄是 　　周岁
2、您现在的婚姻状况：□已婚□未婚□离婚□丧偶
3、您现在的户籍所在地:□国内□国外；□本地□异地
4、您家庭成员(包括您本人、配偶及未成年子女)共 　 　人
5、您目前的主要收入来源是:□工资收入□个人经营所得□租金收入□其他 　
6、您本次申请的贷款用途为:□购买一手住房□购买二手住房□购买商业用房□购买车位/车库□装修□建房□购车□其他:
7、您筹备向我行借款 　 　 万元,期限　 　　 年,选择还款方式为：□递减供款□定额供款□其他 　　 　 　
8、（其他经询问并有必要记录的问答)

9、您是否还有其他想要说明的问题?

感谢您对我行个人贷款业务的支持!
请您再详尽阅读本页背面的《客户须知》,如您对谈话记录和客户须知内容无异议请签字：
客户姓名：　 　 　 　 　 谈话及笔录人：
客户联系电话： 　 　　 　 　贷款银行:
谈话地点：
年 　月　 日
客户须知
一、贷款申请
1、客户向本行提交贷款申请的行为属客户向本行发出的贷款要约邀请行为,客户提交申请的时间不作为本行受理贷款的时间起点。只有当客户的贷款条件符合本行贷款规定并已提供本行所需的完备资料文件资料,经确认无误后,方进入贷款的正式受理流程。
2、如客户提交的资料文件资料不符合要求的，须在接到本行通知后７个工作日内补齐有关资料文件资料，否则视为客户撤回贷款申请。
二、贷款受理
如在贷款受理期间遇国家、银监政策或本行信贷政策调整的，本行将通知客户确认是否接受，如客户不接受的，本行予以退件，客户应在5个工作日内到原贷款经办网点收取贷款申请资料文件资料，逾期不收取的视为已经收取。
三、协议签订及贷款发放
客户须在接到本行通知后的7个工作日内到贷款经办网点办理借款协议的签订手续。在此期间,除非遇国家强制性贷款政策调整，否则客户与本行应按本行通知客户的贷款条件签约。
客户逾期不与本行签订借款协议的,视为客户撤回该次贷款申请,有关贷款申请资料文件资料本行将通知客户在5个工作日内到原贷款经办网点收取，逾期不收取的视为已经收取。
四、通知形式
本《客户须知》所述本行对客户的通知以电话通知形式进行。客户的联系电话以客户留存在贷款申请书上的为准。如遇客户联系方式改变，应及时通知我行进行资料文件资料更新，否则,因此造成或产生的后果由客户自行承担。

本人已仔细阅读并同意上述《客户须知》的内容。
　 　 　　　　 　 　 　 签名：
　　　　 　 　 　 　 年 　月 　 　日
记录二
消费贷款流程跟踪表
借款人: 　 　 借款金额： 　　 　 借款用途:
贷款基本资料文件资料
序号
资料文件资料名称
接收人
接件日
借款人资料文件资料
１
借款人夫妻各方身份证

2
借款人夫妻各方户口簿

3
借款人婚姻状况资料文件资料

4
借款人收入证明、收入明细、资产状况证明

5
借款人夫妻各方征信资料文件资料

6
其他证明材料:

楼宇按揭专用
７
首期收据

8
商品房买卖协议（预售、现售、二手协议等)

9
商品房协议备案及按揭备案申请书

１0
定金或首期存入预售专户凭证缴款凭证

担保人资料文件资料
11
保证人及抵押人夫妻各方的身份证

12
担保人户口簿

１３
担保人人婚姻状况资料文件资料

１4
保证人收入证明、收入明细、资产状况证明

1５
借款人夫妻各方征信资料文件资料

抵押物资料文件资料
16
房地所有权证

１7
房地产抵押物价值认定