房地产公司项目成本档案管理作业指引模版.doc

项目成本档案管理作业指引

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.10.8
C/0
按照最新授权文件要求改版
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.07.30
D
根据架构调整修订

1．目的
为规范成本档案管理，现结合成本管理的实际情况，制定本管理办法。
2．范围
本管理办法适用于皇庭深圳市建设项目。
3．职责
3.1 成本管理部负责本管理办法的制订、修改、指导、解释与检查；
3.2总裁办负责本管理办法的贯彻执行。
3.3各个部门形成的成本档案应及时交由总裁办归档。
4．工作程序
4.1 总则
4.1.1 成本档案是指项目开发过程中形成的与工程成本有关的且有保存价值的工程合同、招投标、工程预结算、付款台帐、图纸、相关管理制度、成本数据库、成本管理软件内容等应归档保存的各种纸张书面文件资料、电子文档以及其他与成本管理有关的图表、照片、录相录音、当地工程造价定额、造价信息等资料的总称；成本档案管理的工作内容包括对成本档案的收集、分类、编制、存档、查阅、保密及作废等方面的管理；
4.1.2 成本档案必须具备真实性、统一性。成本档案必须真实、准确地记载公司成本管理活动过程中形成的内容；成本档案的各组成部分必须统一，不同载体（书面纸张资料、成本数据库、成本管理软件电子文档）上的同一文件资料的名称、编号、内容、数据等必须完全一致；
4.1.3 成本档案（书面纸张资料）分为三类，即工程成本类、规范制度类、其他文件资料类；其中工程成本类又分为工程合同类、工程预结算类、工程变更及现场签证类、工程招投标类；工程成本类在分类时，还要按不同的项目进行区分；
4.1.4 成本档案必须具备可复查性，对每项工程，以合同为主线进行存档。首先，
对于每份《工程合同文本》，必须把其《评定标审批表》（或《议标、直接委托审批表》）、《工程合同审批表》、《工程预、结算审批表》直接作为其附件，并合在一起存档，同时做好相互对应的编号链接标识；而后，将隶属该合同的其他有关工程预结算类、工程变更及现场签证类、工程招投标类文件资料也依次附后存档；
4.1.5 成本档案必须具备安全性及对外保密性。成本档案实行统一归档、集中存放，不得将成本档案以个人名义保存在个人手中；严禁任何人未经批准，就以个人名义超出范围私自外借（复印或邮件发送等方式）成本文件资料或泄露成本管理方法、成本数据等行为；如有关人员的换岗或离职，则必须及时做好资料的移交、回收及登记工作；
4.1.6 成本数据库及成本管理软件的内容也是成本档案的重要组成部分，不断充实和完善成本数据库以及持续应用和改进成本管理软件是成本管理部日常的重要工作。负责日常成本资料的收集及按成本档案管理程序进行归档保管。
4.2主要成本档案的组成及其管理办法
4.2.1 工程合同资料
4.2.1.1资料组成
4.2.1.1.1项目的完整的合同文本：前期合同（包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询）、施工合同（包括建筑、安装、装饰、市政）、材料设备采购合同（包括材料采购、设备购买及安装）、园林环境合同（包括室外环境的设计、施工）、营销包装合同（包括样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷，成本管理部结合具体情况决定此类合同是否保管）；
4.2.1.1.2正在开发项目的合同文本；
4.2.1.1.3成本管理软件、成本数据库所包括的各类合同内容。
4.2.1.2资料管理
4.2.1.2.1使用专用档案盒，按不同建设项目、不同的单项工程的合同进行分类存档，档案盒上须注明编号并粘贴资料目录清单，资料目录清单中的合同部分采用成本管理软件中相应的合同清单（打印即可）；
4.2.1.2.2对每项工程，以合同为主线进行存档,每项工程的《工程合同文本》必须把其《评定标审批表》（或《议标、直接委托审批表》）、《工程合同审批表》、《工程预、结算审批表》作为附件，合在一起存档，同时作好相互对应的编号链接标识，以便快速复查；
4.2.1.2.3合同文本原件（包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等）由深圳市总裁办保管，成本管理部应备有合同文本等资料的原件或复印件（复印件存档，需加盖深圳市皇庭房地产开发有限公司的专用章以示确认）。
4.2.2工程预结算资料
4.2.2.1资料组成
4.2.2.1.1已竣工项目的完整的决算书、结算书、预算书、估算书、预结算审批表、工程结算协议清单（或承包方确认书）、付款台帐等；
4.2.2.1.2正在开发项目的估算书、预算书、结算书、付款台帐等；
4.2.2.1.3成本数据库及成本管理软件所包括的目标成本、动态成本、预结算等内容。
4.2.2.2资料管理
以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档,即每项工程的《工程合同文本》须把相关的预结算资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查。成本管理部存档。一份完整的工程预结算书应包括编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表、计价依据。（成本管理部结合具体情况决定此类文件的载体形式）；
4.2.2.2.1其中的计价依据又包括：材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）、施（竣）工图、图纸会审记录、工程变更签证的预算书、工程竣工验收资料、其他与工程结算相关的甲乙双方确认的协议等；编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表合订成册。计价依据作为附件，可分职能部门、分类别进行保管，但计价依据资料也必须具备全面、快速复查的条件；使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程预结算补充资料目录备注清单；
4.2.2.2.2不同载体（各书面资料、成本数据库、成本管理软件电子文档、光盘、服务器）的同一工程预结算资料的名称、编号、内容、数据等必须完全一致；
4.2.2.2.3对于项目竣工结、决算书，在完成其书面纸张资料归档保存的同时，还须将其电子文档刻录成光盘，或者在成本管理软件的基础资料设置中把项目竣工结、决算书的电子文档“打包”并上传至服务器，以方便保存与使用。
4.2.3工程变更与现场签证资料
4.2.3.1资料组成
4.2.3.1.1已竣工项目的完整的工程变更、现场签证资料；
4.2.3.1.2正在开发项目的工程变更、现场签证资料；
4.2.3.1.3成本管理软件、成本数据库所包括的工程变更、现场签证内容。
4.2.3.2资料管理
4.2.3.2.1以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档,即每项工程的《工程合同文本》须把相关的工程变更及现场签证的资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查；
4.2.3.2.2《工程变更通知单》、《现场签证单》统一印制成固定格式（可手写复印的），一式四份，施工单位存档，成本管理部存档；《工程变更通知单》、《现场签证单》统一进行编号；
4.2.3.2.3使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程变更及现场签证的补充资料目录备注清单。
4.2.4工程招投标资料
4.2.4.1资料组成
4.2.4.1.1已竣工项目的完整工程招标资料（评定标评审表、招标文件、答疑记录、开标评标记录等）、工程投标资料（主要是中标单位的）；
4.2.4.1.2正在开发项目的工程招投标资料；
4.2.4.1.3成本管理软件、成本数据库所包括的工程招标内容。
4.2.4.2资料管理
4.2.4.2.1以合同为主线进行每项工程招投标资料的归类存档,即每项工程的《工程合同文本》须把相关的工程招投标资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查；
4.2.4.2.2《评定标审批表》及《议标、直接委托审批表》统一印制成固定格式（可手写复印的），一式两份，总裁办存档，成本管理部存档；
4.2.4.2.3项目招投标资料（评定标评审表、招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、相关会议纪要等）的收集、整理、归档、保管工作由总裁办负责，成本管理部协助整理；
4.2.4.2.4评定标评审表（或议标及直接委托审批表）、中标单位投标文件中报价书、招标文件等作为工程预结算必要依据的招投标资料，成本管理部则应每项皆保存其原件或复印件。
4.2.5制度类文件
4.2.5.1文件组成
4.2.5.1.1国家及当地政府工程造价管理等有关部门颁发的与成本管理有关的规章制度、管理规范、通知、决定等文件资料；
4.2.5.1.2深圳市皇庭房地产集团有限公司颁发的与成本管理有关的规章制度、管理办法、作业指引、操作流程通知、决定等文件资料；
4.2.5.1.3皇庭房地产集团有限公司及各部门制订的与成本管理有关的管理办法、实施细则、通知、决定、相关会议纪要等文件资料。
4.2.5.2文件管理
4.2.5.2.1成本管理制度要求在本皇庭房地产集团有限公司的相应“管理制度”栏中存放（政府有关部门颁发的法规文件可除外），以便网上查询；
4.2.5.2.2主要的、常用的成本管理制度装订成册以便查询、使用。
4.2.6 其他文件资料
其他文件资料包括目标成本、有关设计阶段成本控制的资料、相关会议纪要、同行成本比较资料、工程造价分析、相关往来文件、当地工程造价定额、信息月刊、图集等工程造价有关专业书籍等。这类文件资料由成本管理部负责，分类保管。
4.3 成本档案管理的其他规定
4.3.1 项目立项后，档案员即应制定该项目文件资料的收集整理工作计划，设定阶段性归档的时间，按照边工作边收集、整理、终结卷成的要求，就每个环节上形成的技术经济文件资料，随时加以收集，并存放于事先准备好档案盒中，以备整理。
4.3.1.1 对工程造价影响较大的文件资料需原件存档，复印件存档须加盖深圳市皇庭房地产开发有限公司印章以示确认；在项目开发的过程中形成的与成本有关的文件资料均需统一归档、立卷，以合同为主线、以项目为单位进行立卷，一个项目的文件资料应立成一卷或数卷，一卷即装成一个档案盒。对卷内无页号的文件资料应逐页在有文字的资料的正面右下角用阿拉伯数字顺序编写页号，并在合适处标明案卷题名、案卷号、存档人及时间等；
4.3.1.2 卷内文件资料的排列次序为：开发前期准备、主体建安工程、社区管网工程、园林环境工程、配套设施工程类；
4.3.1.3 每卷成本档案编号统一拟定编号方案；各类档案必须固定存放在卷柜内，排列方法为自左至右，从上到下；
4.3.1.4 对立好的案卷，档案管理员应定时进行检查，对不符合要求的应及时予以完善或返工。
4.3.2编目与装订
4.3.2.1卷内文件资料目录按卷内文件资料的排列顺序和内容并结合成本管理软件的相应内容进行编写：第一列顺序号，以文件资料排列先后顺序逐件填写；第二列字号，填写文件资料制发部门的发文字号；第三列责任者，填写对文件资料的署名者，即对文件资料负有责任的部门和个人；第四列题名，即文件资料标题，一般应照实抄录；没有标题或标题不能说明文件内容的文件，可自拟标题，外加“[ ]”以示区别；第五列日期，文件资料的形成时间；第六列页号，填写文件资料起止页号；
4.3.2.2 档案案卷装订的基本要求：在建工程的档案做活页装订，已竣工工程的档案做固定页装订。装订时，去除文件上的金属物；破损和褪色的文件材料，应进行修补或复制；文件资料应使用A4大小纸张，装订部分过窄或有字的，用纸加宽装订；纸面小的，加贴在标准的A4纸上；卷内文件资料，一般不超过二百页为宜，超过的可根据文件资料内容的阶段性分卷装订；装订要牢固、整齐、美观、装订时文件的右边和下边要取齐，不丢页、不压字、不损坏文件、不妨碍阅读；文件资料字迹难以辨认的，应附抄件并加以说明。
4.3.3保管与使用
4.3.3.1归集、接收成本档案，档案管理员必需认真检验，并办理好登记、交接手续。成本档案要求集中存放于档案柜，由档案管理员管理，各部门各职员手中只能持有正在处理的文件资料。
4.3.3.2成本档案保管必须做到七防，即防火、防盗、防光、防潮、防尘、防有害生物、防污染。在现阶段，保存期在十年之内的成本档案原则上皆不能作废，须保存；保存期超过十年的成本档案如需销毁，须经成本管理部总经理批准。对易褪色、易磨损的图纸、材料等，档案员要进行定期检查，档案的修补，对借阅次数频繁、易损的案卷，可制作副本借阅，以加强对正本的保存；
4.3.3.3为维护成本档案的真实性与安全性，任何人未经批准，不得擅自涂改成本档案；每天下班要锁好档案柜；
4.3.3.4如因工作需要，深圳市皇庭房地产集团有限公司内有关部门或人员借用成本档案时，须填写《档案借阅登记表》，并经批准后方可借阅（一般由成本管理部总经理批准，重要档案的借阅还应得到分管副总裁的批准）；
4.3.3.5正常开展的审计、工作检查，成本管理部须全力配合，并做好资料借阅的登记、回收工作；
4.3.3.6应建立成本档案台帐，以记载档案收进、发出、保管、利用情况,档案人员还要做好统计工作，统计数据以原始数据为准，以便输入计算机，充分利用计算机进行工程成本档案的辅助管理。
5. 支持性文件
无
6. 相关记录
无