房地产公司集中采购和二类标(材料设备类)操作指引模版.docx

集中采购和二类标（材料设备类）操作指引
1．总则
1.1 按照现行管理制度，xx股份公司材料设备类集中采购包括以下项目：电梯、柴油发电机组、空调主机、空调末端、冷却塔、LED显示屏、大商业地面石材、外墙涂料。
1.2 股份公司成本控制部负责集中采购招标，股份公司与中标供应商签署年度集中采购协议。所属项目公司需采购上述材料设备时，向股份公司成本控制部发起采购申请，股份公司成本控制部按照集中采购协议核定价格，项目公司按股份公司成本控制部批复的价格和单项合同文本与供应商拟订合同，经股份公司成本控制部审批后与供应商签订合同。
1.3 所属项目公司申请集中采购按顺序分为采购申请，合同审批两个实施流程。
1.3.1 采购申请流程
1）发起人：所属项目公司成本控制部经办人员。
2）流程内容：OA流程采用模板，《通用业务审批流程（简）》
a）采购清单：采购清单中技术要求，标准由所属项目公司设计部按照股份公司相关设计审批制度，完成审批，其审批流程作为采购申请附件。
b）特殊要求：有无当地技监等管理部门的特殊要求。
3）采购申请流程审批人为顺序审批：所属项目公司成本控制部经理、成本副总、设计副总、工程副总、总经理、股份公司成本控制部经办人、股份公司成本控制部主管副总、股份公司成本控制部总经理。
4）股份公司成本控制部批复该项材料设备采购供应商、价格、合同文本、并提醒交货期、对接要点等。
1.3.2 合同审批流程
1）发起人：所属项目公司成本控制部经办人员。
2）流程内容：OA流程采用模板：《通用业务审批流程（简）》。
a）上述采购申请批复流程作为附件
b）需附经与供应商对接后确认的采购合同电子版。
c）应说明与集中采购单项合同文本的不同之处。
3）合同审批流程审批人为顺序审批：所属项目公司成本控制部经理、成本副总、设计副总、工程副总、财务副总、总经理、股份公司成本控制部经办人、股份公司成本控制部主管副总、股份公司成本控制部总经理。
1.3.3 股份公司成本控制部批复合同签订意见及相关注意事项。
1.4 项目公司发起采购申请前，应严格按照集采单项材料设备技术模型完成设计和技术对接，涉及需要股份公司相关部门审批的设计技术参数在上报股份公司成本控制部时均应得以明确。
1.5 对于股份公司集中采购协议内的单项合同文本，如因项目特点需进行适当调整，上报股份公司成本控制部审批之前必须和供方达成一致，并出具所属项目公司律师意见。
1.6 所属项目公司应按照合同约定及时支付相应款项，以保证供应商能够按照供货计划排产、交货。同时所属项目公司应及时追踪供货计划的准确落实。相关责任人在与供方对接时以及合同履行中，如遇障碍应及时与供方联系，同时妥善进行书面函件的沟通，若不能达成一致意见，股份公司成本控制部会介入协助解决。
1.7 若所属项目公司采购申请和合同审批跨集中采购协议年度，在截止日期前发起采购申请的并经批复的仍按上年度供应商对接执行，签订采购合同。
1.8 大商业地面石材和其他新增集采项目，因合作模式尚未最终确定，其操作指引以通知形式另行补充下发。
2．电梯和柴油发电机组采购
2.1 股份公司集中采购采用的合作模式为甲方指定分包，供货厂家负责安装。
2.2 设备货期：进口电梯供货周期一般为8个月，合资梯供货周期一般为4个月。特殊和非标梯型供货期具体可与股份公司成本控制部经办人联络，柴油发电机组供货期一般为3个月。
2.3 采购清单：
2.3.1 所属项目公司设计部应根据股份公司颁布的年度集采定标信息，于施工图设计期间，及时与中标人联系，完成《电梯技术参数标准表》的编制并进行审批。填写参数表时请注意填表说明，如有疑问请与股份公司成本控制部经办人联络。
2.3.2 柴油发电机组集中采购清单内的容量从300KW到1200KW。
2.4 设计要求
2.4.1 股份公司开发所有五星级及以上酒店，酒店主客梯采用全进口电梯，轿厢空顶高度3.6米，品牌由股份公司在三菱、日立和奥的斯中招标确定，其余电梯采用国内合资生产品牌，与主客梯选用品牌一致。
2.4.2 所属项目公司应根据股份公司颁布的年度集采定标信息，于施工图设计期间，及时与中标人联系，充分考虑柴油发电机房的排烟系统、循环系统、供油系统布置，以及吊装孔预留等条件。
2.5 合同对接：项目公司应与供应商在技术条件、供货安装计划、工程内容和界面、付款方式、维修保养等内容进行对接，依据股份公司集中采购单项文本编制合同。
3．空调主机、空调末端和冷却塔采购
3.1 股份公司集中采购采用的合作模式为甲方指定供应。
3.2 设备货期
3.2.1 冷却塔供货期为30-50日历天；空调主机供货期为60-120日历天；空调末端供货期为20-60日历天。
3.2.2 各项目公司需按照设备到场时间要求并考虑供货期以及合同签订所需时间，提前与各供应商进行相关技术、商务对接，以免因设备货期影响项目工期。
3.3 设备选型及采购申请
3.3.1 各项目公司必须严格按照股份公司成本控制部提供的报价模型进行设备选型。
1）冷却塔均为国际C型（超低噪音型）方形横流冷却塔，冷却水流量从163m3/h至1031m3/h。
2）空调主机制冷量从200USRT至1250USRT。并且集中采购协议中包含蒸发器1.6Mpa承压机组，项目公司若有需求可直接选用。
3）空调末端含组合式空气处理机组，吊顶式空气处理机组和风机盘管三类。
a）组合式空调机组基础功能段包含50mm双层面板箱体、新回风混合、板式过滤G3、表冷及风机段、风量从6000m3/h至60000m3/h。另有压头增加、制冷能力增加、选配加热盘管段等选配项。
b）吊顶式空气处理机组分为4排管和6排管两类，风量从2000m3/h至15000m3/h，另有压头增加等选配项。
c）风机盘管分为3排管型和四管制机型，风量从340m3/h至2380m3/h，另有高静压型，选配回风箱等选配项。
3.3.2 所属项目公司与空调末端供应商确定组合式空调机组配置后，供应商会出具组合式空调机组布局图，在项目公司确认该布局图后供应商才开始排产。故项目公司应尽快确认该布局图，以避免延误货期。
3.4 其他注意事项
3.4.1 项目公司发起采购申请后，应及时与供货商进行深入技术对接，妥善落实卸货责任，机电安装界面、电源线径、基础尺寸等问题。
3.4.2 组合式空调机组到货前应确认其尺寸、现场是否具备水平运输条件。如不具备，则应提前与供应商沟通，将组合式空调机组散件运输至现场组装。现场拆装费按照年度集中采购协议中的约定，按现场签证实施。
3.4.3 上述设备交货方式均为指定工地可行车地点车上交货。请项目公司提前做好卸货准备。
4．LED显示屏采购
4.1 股份公司集中采购采用的合作模式为甲方指定分包，供货厂家负责安装。
4.2 集采协议内LED产品的分类。
4.2.1 LED产品分为全彩LED显示屏和非全彩LED显示屏。
4.2.2 全彩LED显示屏分为户内产品和户外产品，户内为LED表贴三合一显示屏；户外为LED全彩和虚拟全彩显示屏。
4.3 LED显示屏产品的相关工期
4.3.1 LED显示屏产品的供货周期按屏体大小为15至40天不等。
4.3.2 LED显示屏现场施工工期按屏体大小为10至40天不等。
4.4 LED显示屏产品价格核算
4.4.1 LED显示屏合同总价=设备总价+安装总价。
4.4.2 LED显示屏设备总价的核算由股份公司成本控制部完成。
4.4.3 LED显示屏安装总价的核算由项目公司完成。
1）安装总价主要包括钢结构制安、电气配电、防雷接地等内容。
2）安装工程费可套用LED集采协议附件中安装工程量清单子目，由项目公司和供应商共同确认主材价格和安装总价。
4.5 项目公司上报价格审批前的必要条件
4.5.1 项目公司可根据集采协议与中标人进行产品选型、前期技术对接、确定选择产品的规格型号、屏体面积、控制系统、配套设备、音箱和功放设备等一系列重要技术参数，确认后，上报股份公司成本控制部进行价格审批。
4.5.2 项目公司要求LED显示屏集采中标人根据初步确定的产品技术参数完成图纸深化，并取得项目公司签字认可。
4.6 股份公司成本控制部对LED产品进行价格审批
4.6.1 根据已确认的LED显示屏技术参数和图纸、项目公司上报OA流程、流程附件应包括：LED显示屏的产品规格型号、屏体面积、控制系统、配套设备、音箱和功放设备等一系列重要技术参数和已确认签字的图纸的所有相关流程。
4.6.2 股份公司成本控制部根据项目公司上报的OA流程与LED集采中标人共同确认后，进行价格审批。审批流程附件包括：价格审批和LED显示屏集采协议下单项合同示范文本。
4.7 LED显示屏单项合同审批
4.7.1 项目公司根据已确认的技术参数、图纸和价格与LED显示屏集采中标人确认合同内容，然后上报股份公司成本控制部。
4.7.2 股份公司成本控制部审批合同后，项目公司可与LED显示屏集采中标人签订单项合同。
5．外墙涂料采购
5.1 股份公司集中采购采用的合作模式为甲方指定供应或指定分包。
5.2 涂料供货期一般不超过10天，在发货前项目公司应与供方确认准确的发货日期、到货日期、货物型号规格、数量以及货物接收与保管的要求。
5.3 不论采用何种模式，项目公司在外墙涂料实施采购前须及时与供方进行技术对接并确认产品编号（含腻子、底漆、中涂漆、面漆）、面漆的色卡编号及颜色分区（面漆A、B、C三个区），在施工现场涂刷样板进行涂布率实测。
5.4 采购申请
5.4.1 若采用指定供应模式，项目公司须根据与供方确认的产品编号、面漆色卡编号、颜色分区上报股份公司成本控制部批复采购单价。
5.4.2 若采用指定分包模式，项目公司依据股份公司提供的产品每桶单价及涂布率确定材料费平米单价，同时，依据股份公司提供的施工费指导价，结合项目实际情况与供方确定施工费平米单价。上述单价在与供方确认后上报股份公司成本控制部审批，上报资料需详细列明各单价组成、涂料产品编号、色卡编号、颜色分区及涂布率实测情况等。
5.5 合同审批
5.5.1 项目公司根据股份公司成本控制部审批后的合同价格，按照集采协议内单项合同上报，股份公司成本控制部审核后签订合同。
5.6 注意事项：项目公司在设计时要注意面漆颜色的合理选择，避免在合同签署后再调整更换颜色。
6．二类标（材料设备类）操作要点
6.1 防水材料
6.1.1 股份公司成本控制部与规划院在07-08年度防水集采招标时共同确定了防水技术模型，该技术模型涵盖了股份公司商业综合体和住宅建筑底板、侧墙、屋面、卫生间部位常用且经济可靠的防水做法，各公司可参照选用。防水技术方案应综合防水设计规范、项目现场条件、材料施工工艺、成本等因素确定。
6.1.2 防水材料合作模式包含甲方指定供应、甲方指定分包、甲限等，具体采用何种模式由各公司根据本项目工程实际自主确定。根据多数各公司实际操作情况，股份公司推荐采用甲方指定分包模式。
6.2 电缆和变压器
6.2.1 各所属公司按照二类招标组织实施。
1）各公司根据项目情况在合格供方品牌库中选择投标人。
2）按照股份公司制度进行招投标，根据项目实际情况将集采协议内的指导调价原则放入招标文件中。
6.2.2 由于变压器在不同地区电业局有备案和品牌限定要求，如与股份公司合格供方品牌由冲突请及时上报股份公司成本控制部审批后实施。
6.2.3 电缆和变压器的合作模式为甲方指定供应。
6.3 消防报警、风机、水泵设备
6.3.1 根据项目情况在合格供方品牌库中选择合适的投标人。
6.3.2 酒店、大商业的消防报警设备采用外资品牌，其余业态采用内资品牌。
6.3.3 酒店的风机水泵采用外资品牌，其余业态采用内资品牌。
6.3.4 对于外资品牌、确因销售合作模式所限可接受由全权授权代理商参加投标。
6.3.5 上述设备的合作模式为甲方指定供应。
6.4 断路器
6.4.1各公司可根据合格供方品牌库中品牌要求采用限定品牌的形式进行成套盘厂招标。