银行楼宇按揭贷款业务操作规程模版.doc

附件

**农村商业银行流程操作手册

楼宇按揭贷款业务操作规程
编号：

部 门: 总行零售银行部　 　
版 次 号：　 　　 A/６　 　
密 级: **　
生效日期:　 ＊年＊＊月７日
目　　 录
0 修改记录 3
1 适用范围ﻩ4
2 定义 4
3 基本规定 5
３．１ 楼盘项目合作对象和条件： 5
3．2ﻩ合作楼盘按揭额度：ﻩ5
３.３ 单笔按揭贷款对象和条件 7
３.4 单笔按揭贷款申请阶段操作规定ﻩ12
3.5ﻩ单笔按揭贷款受理阶段操作规定 １2
3.6ﻩ单笔按揭贷款协议签订及贷款发放阶段操作规定 1３
3.7ﻩ其他 13
4 职责与权限ﻩ14
4．1ﻩ调查评估岗(兼任贷后管理岗) 14
4.２ﻩ贷款审查岗 １5
4.3ﻩ贷款审批岗 15
4.４ﻩ贷款放款审核岗 15
４.5 贷款开户岗ﻩ１5
4.6ﻩ贷款发放岗ﻩ1５
5 操作程序、合规要点与操作风险提示 16
５．1ﻩ楼宇按揭额度申请流程 １6
5.２ﻩ单笔按揭贷款审批发放流程 20
6ﻩ业务处理系统ﻩ28
7ﻩ合规标准索引ﻩ28
7.1ﻩ外部合规标准 ２8
７.２ﻩ内部合规标准 28
7.３ﻩ流程体系资料文件 ２8
8 记录 28
9 附录 29

ﻬ
0 修改记录
序号
修改日期
修改原因和修改内容
批准人
１
*-7－1５
按揭＊场及外部制度已有较大变化，为适应业务发展,规范业务准入、完善贷后管理操作，特修改此规程,重新明晰岗位责任、细化办理流程、整理业务文本资料文件资料。

２
*-12-16
对总行*场营销推广部门的代码及称谓等作了修改。

3
2013－１－５
修改我行称谓、就人行个人信用报告改版修订有关规定、细化办理流程、优化有关操作。

4
*-7－1４
依据有关一手楼宇按揭、二手楼宇按揭、转按揭、经适房、限价房等规程的共性，合并为同一业务操作规程，明晰业务操作流程及有关规定：
1、 修改了楼盘额度的有关规定;
2、 增加拍卖竞得“二手”楼宇按揭贷款的情形;
3、 统一了保障房的详细操作;
4、 细化了各业务所需基本资料文件资料。

5
＊-6
1．修改转按揭业务的有关规定;
２.修改楼宇按揭额度的有关要求；
3.修改了二手楼宇按揭的年限要求；
4.修改了单笔按揭贷款的操作流程。

6
*－９－７
1、 明晰了按揭额度所需的资料文件资料,明晰了按揭额度的期限；
2、 修改了征信的准入要求;
3、 修改了二手楼宇按揭的受理范围;
4、 调整了按揭额度与单笔按揭贷款的流程；

1 适用范围
本资料文件适用于*****农村商业银行股份有限公司（以下简称“我行”）个人类客户楼宇按揭贷款业务的操作与风险监控。

2 定义
1) 楼宇：是指已取得房地所有权证/不动所有权证书、《商品房预售许可证》的预售商品房或《确权证明书》的现售商品房，包括住所、车库、车位及商业用房。
2) 商业用房:是指房地所有权证所列“土地用途”或购房协议所列“所购商品房用途”为“商业”或包含有商业用途的商用房、商住两用房、公寓（含酒店式公寓）、商铺、写字楼等。
3) 楼宇按揭贷款：我行（贷款人)向购买坐落于我行营业机构所在地内(佛山*或外设机构所在地级＊)楼宇的购房人（借款人）发放的、用于向售房人支付购房尾款、并由借款人以所购楼宇作抵押担保的个人贷款业务,包括一手楼宇按揭贷款、二手楼宇按揭贷款、转按揭贷款、保障房按揭贷款。
4) “二手”楼宇按揭贷款：是指借款人购买他人坐落于我行营业机构所在地内（佛山＊或外设机构所在的地级*）的“二手”楼宇,并以所购“二手”楼宇作为抵押向我行申请贷款的楼宇按揭贷款业务。售房人为除房产开发商以外的企业或个人的楼宇按揭贷款。
5) 转按揭贷款:包括异名行内转按揭业务、异名跨行转按揭业务和同名跨行转按揭业务。
a) 异名行内转按揭业务:是指我行存量按揭贷款因卖房人(以下简称“原按揭借款人”）出售／资产分割抵押物而由抵押物的买方/资产分割后权属人（以下简称“借款人”)向我行申请办理按揭贷款，并用新发放的贷款归还原按揭贷款的楼宇按揭贷款业务。
b) 异名跨行转按揭业务：是指我行以外的其它金融机构(以下简称“他行”）存量按揭贷款因抵押物二手买卖而买受人（借款申请人）向我行申请办理按揭贷款的楼宇按揭贷款业务。
c) 同名跨行转按揭业务：是指借款申请人将他行存量按揭贷款（不高于原按揭余额）转至我行按揭的楼宇按揭贷款业务。
6) 保障房按揭贷款:是指我行向具备购买保障住房资格/资质的购房人(借款人)发放的专项用于购买保障房的楼宇按揭贷款业务。保障房是经有关部门审批立项的，包括但不仅限于经适房、限价房等。
7) 业务受理范围：借款人购买坐落于我行营业机构所在地(佛山*或外设机构所在的地级＊）以外的楼宇必须上送总行视详细情形审批。

3 基本规定
3.1 楼盘项目合作对象和条件:
1) 房地产开发商(以下简称“房产商”)必须是经工商行政管理机关核准登记的,并取得建设部门核发的房地产开发资质证书的独立企业法人；
2) 房产商已取得合作楼盘的《商品房预售许可证》或《确权证明书》；
3) 原则上房产商应提供贷款发放起至抵押房产办妥房地所有权证／不动所有权证书及房地产他项权证/不动产登记证明并移交我行期间的阶段性连带责任担保。需突破上述保证期间的，有关合作楼盘按揭额度应上送总行审批。保障房的开发商或协助开发单位应提供充足的担保，包括（但不限于)阶段性的保证金、回购等担保方式。
4) 房产商能严格遵守和执行国家、地方规定的商品房建设开发及预售和销售管理的法律、法规；严格遵守和积极协助配合我行关于贷款操作及管理工作。
3.2 合作楼盘按揭额度：
针对一手楼宇按揭贷款业务,对合作楼盘签订合作协议及申请按揭额度管理分为标准额度管理、零散额度管理两类，详细要求如下：
1) 标准额度管理：
a) 同一个楼盘项目向我行申请并使用了项目开发贷款或预期按揭规模超过规定标准的（详细标准以我行最新通知为准），房产商必须向我行申请楼盘按揭额度并签订《按揭合作协议》。
b) 标准额度由房产商提供申请所需资料文件资料（记录一),若该楼盘项目已向我行申请并使用了项目开发贷款，额度呈批引入项目贷款批复为附件，则可不提交项目“四证”、公司章程等资料文件资料。
c) 《按揭合作协议》具备有关担保条款且为有效期间的,房产商可不于《购房担保借款协议》上盖章。
d) 若签订非固定格式的《按揭合作协议》,必须通过协议呈审流程提交总行业务营销推广主管部门及总行风险管理部门审核。
e) 标准额度最长期限为4８个月。
f) 对同一楼盘的按揭额度进行调剂或过期重新申请时,可凭记录一中第一及第八项资料文件资料申请。若房产商前期提供的股东会/董事会决议的担保范围及期限均有效的，则不需要重新收集;否则，应要求房产商出具新的股东会/董事会决议。
g) 保障房按揭额度必须办理标准管理额度，并由总行统一审批额度。项目业务的开办应与房产开发商签订合作协议,明确贷款的担保责任。结合各类保障房二手转让的规定,最大限度增加开发商或主办单位的担保责任，以“一事一议”的原则确定项目合作方案,确保业务风险可控。详细项目的担保方式参照如下:
●房产开发商为借款人在我行申请的保障房贷款提供阶段性连带责任担保，保证期间由贷款发放之日起至办妥所购房产的房地所有权证/不动所有权证书及他项权证／不动产登记证明止。
●可要求房产开发商向我行缴存保证金作担保，用于代为清偿借款人在保证期间出现欠供情形的所有贷款本息及有关费用。
●房产开发商应提供对保障房贷款的阶段性回购担保，回购担保的期限及方式应以与我行签订的按揭贷款业务合作协议为准。
2) 零散额度管理:
a) 同一个楼盘项目与我行合作按揭业务开展较零散的，进行零散额度管理,详细标准以我行最新通知为准。
b)　《按揭合作协议》具备有关担保条款且在有效期间的,房产商可不于《购房借款协议》上盖章，若房产商未与我行签订《按揭合作协议》的,必须于《购房借款协议》保证人栏签章。
3) 其他:
a) 一手楼单笔按揭呈批应关联相应的按揭额度。
b) 按揭额度由支行依据有关总行关于授信主办行的规则进行申请，按有关审批权限进行审批,同一楼盘各支行采用共用方式，不重复申请同一项目的楼宇按揭额度。
c) 同一楼盘项目不论是否分期开发,应尽量以整个项目为单位申请按揭额度，进行统一管理；如支行认为必须按楼盘开发进度分期申请的，可分期申请。其中,对于单期额度到期后仍需办理按揭业务的，在不超过零散额度管理要求的情形下,可由支行按审批权限自行办理，超过上述标准的，支行应就该期楼盘重新申请按揭额度。
3.3 单笔按揭贷款对象和条件
1) 借款人年龄须在１8周岁以上,能提供有效身份证明资料文件的具备完全民事行为能力的自然人。
2) 港、澳、台人士须提供港、澳通行证、台胞证，以及本地身份证或护照；外籍人士须提供护照、属地国驻我国大使馆出具的护照翻译或复印件与原件相符的证明及我行要求提供的有关身份证明资料文件。港、澳、台及外籍人士提供上述证件后，应提供国内“经常居住地”的办公地址。境外主体作为我行抵押人时,若抵押登记机关要求其办理身份认证或主体资格/资质认证的,则必须按登记部门要求执行。
3) 申请借款时，借款人年龄+按揭贷款年限≤65(以周岁为单位进行核定）。
4) 借款人必须是《商品房买卖协议》、付款证明中记载的购房人。
5) 借款人具备稳定的经济收入,具备长期偿还贷款本息能力,且借款人按揭贷款月房产支出与收入比监控在50%以下(含５0%)，月所有债务支出与收入比监控在55%以下（含５5％)；房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费)/月均收入；所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月均还款额)/月均收入;若收入为借款人夫妻各方的收入，其他债务也应包括配偶的债务。
6) 借款人及与借款人联名的个人信用记录良好,主要参照人民银行《个人信用报告》为主,对《个人信用报告》不符合以下任一规定的，原则上不予受理借款人的贷款申请：
a) 贷款、贷记卡、准贷记卡当前逾期总额=0；
b) 最近2４个月内单笔贷款最高连续脱期期数≤3；
c) 最近２４个月内所有贷款累计脱期次数≤4；
d) 最近24个月内单张贷记卡未还最低还款额次数 ≤2；
e) 最近２4个月内所有贷记卡未还最低还款额次数≤6；
f) 对外担保贷款当前五级分类属正常或关注。
7) 对借款人的《个人信用报告》不符合6)中任一规定,但借款人提出异议的，贷款调查评估岗认为可以受理的，应要求借款人提供逾期金额已所有还清的有关证明资料文件资料或最新的显示逾期贷款已结清的《个人信用报告》，由支行审委会审核是否受理申请，综合分析认为授信可行，可予以受理并按权限进行贷款审批。
8) 对信用记录的要求,不仅限于6)中的限制条件，应结合其他信息，综合评定借款人的信用记录,贯彻贷款受理与否。
9) 借款人申请保障房按揭贷款的，必须已获关于主管部门批准具备购房资格/资质。
10) 借款人已支付购房首期款。
11) 已在我行开立结算账户，并作为贷款使用和还本付息的指定专用户。
12) 借款人申请办理二手楼及转按揭贷款的楼宇须已领取房地所有权证/不动所有权证书、他项权证/不动产登记证明且所有权明晰，可进入房地产＊场流通买卖,不在拆迁公告范围以内的，并符合以下条件:
a) 已使用年限一般不超过1５年；
b) 拥有专业的小区管理和完善配套的中高档住所,升值潜力较好的单家独户住所，已使用年限一般不超过20年;
c) 拥有专业物业管理的独立别墅或联排别墅,已使用年限一般不超过２5年；
d) 变现能力较强的车库或车位，认定评估价值不低于1０万元；
e) 商业用房的使用状况良好。
13) 受理以下二手楼按揭贷款的申请：
a) 在购房交易履行前提出的业务申请；
b) 在购房交易履行后至取得房地所有权证/不动所有权证书之日起1个月内，向我行提出的业务申请。
14) 借款人通过拍卖行公开交易竞得二手楼宇（符合12）要求）,并向我行申请贷款，属二手楼宇按揭贷款的特殊情形,可受理以下方式的贷款申请:
a) 借款人需要向法院出具贷款意愿或承诺的,按合作法院“拍卖贷款”的详细业务通知操作。
b) 借款人可在提供其他足值抵押或质押的情形下，向我行申请贷款用于支付拍卖成交款，在成功拍卖后2个月内置换拍卖所得房产为抵押物。
c) 借款人以自筹资金或他人借款所有支付拍卖费用并已取得房地所有权证/不动所有权证的，可在出证１个月内向我行申请按揭贷款。
15) 二手楼按揭贷款用于归还他人借款的,除提供有关拍卖竞得资料文件资料外，还必须提供有关借款协议/协议/借据等资料文件资料。
16) 转按揭业务的基本要求:
a) 原借款人在他行或我行的按揭贷款且尚未还清，申请时应出示贷款信息清单。
b) 原按揭贷款不是处于脱期、催收或逾期等异常状态。
c) 对已办理二次抵押登记的抵押物,不受理转按揭业务，必须在注销二次抵押登记后才可申请我行转按揭业务。
d) 原按揭借款人应以原按揭贷款结算账户作为本笔转按揭业务的受托支付收款账号。
e) 转按揭发放的贷款用于归还存量贷款,异名转按揭大于原贷款余额部分的贷款属于售房应收尾款，由原借款人自行支配。
f) 转按揭业务参照“二手”楼宇按揭贷款要求受理客户申请，详细流程依照本规程5．2要求操作。
17) 在转按揭业务的基本要求上，异名行内转按揭还应遵循以下要求操作:
a) 一般的二手楼买卖交易，贷款金额不得超过抵押物最新认定价值及当前买卖成交价两者最低值的最高按揭成数。
b) 以异名行内转按揭方式办理离婚析产的，贷款金额不得大于原贷款余额。办理离婚析产转按揭的以离婚资料文件为房产转移依据，不用提供首期款或尾款收据。
c) 贷款发放后,原按揭借款人可亲自到网点进行还款，也可签订《还贷授权书》(一式两份)委托我行还贷,其中一份归信贷档案管理，另一份在还贷时交柜员作当天传票。
18) 在转按揭业务的基本要求上，异名跨行转按揭依照以下任一种模式操作：
a) 模式一：自筹资金归还他行按揭贷款。借款申请人向我行提出异名转按揭申请,经我行审批同意贷款的,借款申请人通过他人借款先归还他行按揭贷款、办妥注销抵押登记同时办理我行贷款的抵押登记，我行发放贷款并受托支付至他人借款账户。贷款金额不得超过抵押物最新认定价值及当前买卖成交价两者最低值的最高按揭成数。
b) 模式二:引入第三方担保足额按揭。借款申请人先不归还他行按揭贷款，通过引入担保公司或符合我行要求的第三方担保人,担保期间自我行转按揭贷款发放至我行办妥抵押登记止。贷款金额不得超过抵押物最新认定价值及当前买卖成交价两者最低值的最高按揭成数。
19) 在转按揭业务的基本要求上,同名跨行转按揭按揭以下任何一种模式操作:
a) 模式一：自筹资金归还他行按揭贷款。借款申请人通过他人借款先归还他行按揭贷款、办妥注销抵押登记之日1个月内向我行提出同名跨行转按揭申请。经我行审批同意贷款的，贷款应受托支付至他人借款账户。贷款金额不得超过他行贷款余额（可取贷款结清1个月内最高余额）且不得超过我行认定抵押物价值的最高按揭金额。
b) 模式二:二次抵押转按归还他行贷款。借款申请人先不归还他行按揭贷款，以二次抵押楼宇的方式取得我行审批贷款,贷款发放后受托支付至原按揭贷款的供款账户,并用于归还他行按揭贷款。转按揭贷款金额必须少于他行按揭贷款余额(可取贷款申请时点1个月内最高余额)，同时不得超过我行认定抵押物价值的最高按揭金额且不得高于抵押物价值-贷款余额。
c) 通过模式一、模式二办理同名跨行转按揭,借款人向我行申请余额贷业务的,以他行按揭贷款发放日期计算已按揭期限。
20) 我行规定的其他条件。
3.4 单笔按揭贷款申请阶段操作规定
1) 调查评估岗应向借款人明确说明,借款人提交的贷款申请只是借款人的要约邀请行为,并不作为我行受理贷款的时间起点,只有当借款人的贷款条件符合我行贷款规定，并在7个工作日内提交我行所需的完备资料文件资料，经各方确认无误后，贷款才进入正式受理流程。
2) 调查评估岗在接受借款人贷款申请时，不得就贷款发放利率、成数、期限、贷款是否批准等事项向借款人作任何口头及书面承诺，不得让借款人单方面签订空白协议文本。
3) 调查评估岗应向借款人说明，如遇国家、银监及我行的信贷政策调整,将依照最新政策及我行贷款规定执行。贷款利率、期限和金额以签订的协议为准。
4) 调查评估岗应与买、卖各方(尤其卖方）面谈面签，并尽职告知注意事项。针对二手楼宇交易行为的真实性,应切实把握业务的核心风险，避免发生“骗证”和“骗贷”的风险。
5) 调查评估岗必须向二手楼宇买卖各方、借款人及原按揭借款人各方明确,若办理房产过户及抵押登记手续后、我行发放贷款前房产被查封的,我行将暂停发放贷款。
6) 为确保借款人明确并协助配合我行贷款受理各个流程环节的有关要求，调查评估岗受理借款人申请时应与借款人签订《个人消费贷款客户面谈笔录》及《客户须知》。
7) 调查评估岗应严格依照我行楼宇按揭办理时效规定跟进贷款,填写《消费贷款流程跟踪表》（记录二)，如实反映时间进度；各支行应依据有关当前信贷规模分配及使用情形、已正式受理的按揭数量多少，合理安排是否接收新的贷款申请。
3.5 单笔按揭贷款受理阶段操作规定
1) 在贷款受理阶段,如遇国家、银监政策或我行住房按揭政策调整,调查评估岗应立刻向借款人及协议当事人说明调整情形,请借款人及协议当事人确认是否接受新的贷款条件，若不接受,则应在5个工作日内退回借款人所有贷款申请资料文件资料。
2) 不得向借款人及协议当事人透露我行的任何审查审批建议或意见，或擅自作出预测或承诺。
3.6 单笔按揭贷款协议签订及贷款发放阶段操作规定
1) 按揭贷款经审批同意后,调查评估岗才能正式与借款人签订《购房担保借款协议》、《借款借据》等法律协议文本,明确有关贷款条件及要素;并依照我行最新制度及有关通知要求执行面签。
2) 《购房担保借款协议》和《借款借据》所记载的贷款条件及要素必须一致。
3) 协议文本内容必须依照我行要求填写完整;协议当事人应在协议文本上签章确认；若《购房担保借款协议》内有两个或以上保证人且各自商定不同的保证期间及保证范围的，需要在协议中明确描述各自的保证期间及担保范围。
4) 借款人及协议当事人与我行签订《购房担保借款协议》和《借款借据》之前，调查评估岗应向借款人及协议当事人明确说明，协议的签订意味着已全盘接受我行的贷款条件,而且代表各方借贷及担保法律关系的正式确立。
5) 协议文本内容必须依照我行要求填写完整，协议当事人应在协议文本上签章确认，当事人为个人的应亲笔签名并打指模(右手食指,特殊情形除外)。
6) 单笔按揭贷款出贷并执行受托支付后必须收集划款凭证归档,“二手”楼宇按揭贷款必须收集购房尾款收据或凭证归档，转按揭贷款还必须收集原贷款结清凭证归档（使用自筹资金先归还他行按揭贷款的也应收集还清贷款的有关凭证)。
3.7 其他
1) 按揭贷款的利率、成数、年限须依照人民银行和我行最新的规定执行，利率定价必须遵循“风险与效益对称”的原则。其中保障房按揭贷款年限最长不得超过20年。
2) 拍卖贷款，应以拍卖成交价与我行认定价值孰低者为核贷基础，贷款成数、利率及年限按我行最新房贷政策执行。
3) 单笔按揭贷款期限超过1年的,必须采取分期付款方式归还贷款，可选择递减供款法或定额供款法，包括按月还本付息或首年还息不还本,次年起每月还本付息的还款方式;贷款期限在1年以内（含1年)的，可以采取按月还本付息或每月付息、到期还本的方式。借款人可申请提前归还部分或所有贷款，部分提前归还每次偿还金额的要求以我行有关通知为准。　
4) 转按揭业务牵涉到多笔贷款,多方当事人，交易过程相对较长，贷款经办人员必须做好全过程的跟进，每一笔业务流程均在合法依规的基础上，保证办理时效和服务质量。
5) 本操作规程除另有说明外，一级支行均包含总行营业部。原《＊****农村商业银行股份有限公司楼宇按揭贷款业务操作规程》(顺农商银发〔*〕269号)自发文之日起同时废止。

4 职责与权限
4.1 调查评估岗（兼任贷后管理岗）
1) 负责接受房产商楼宇按揭额度的申请,进行尽职调查，撰写呈批报告并发表调查建议或意见。
2) 负责楼宇按揭额度审批通过后，与房产商签订合作协议,使用非固定格式版按揭合作协议的,负责合作协议的拟定或初审,需注意保护我行在业务合作中的合理权益。
3) 负责接受单笔楼宇按揭业务申请，进行尽职调查，初审贷款申请资料文件资料的真实性、有效性、齐备性,初步核定借款人申请资格／资质，对符合办理要求的撰写呈批报告并出具调查建议或意见。
4) 负责与借款人及协议当事人签订业务协议文本、办理抵押登记备案、二手楼及转按揭的过户、抵押登记等手续。
5) 负责贯彻贷款审批条件,完善担保手续，执行放款程序中的有关职责。
6) 负责依照我行贷后管理办法对合作项目和单笔贷款进行贷后管理。
4.2 贷款审查岗
1) 负责依照调查评估岗的调查材料,依据有关管理规定，进一步审核材料的有效性、合法合规性。
2) 负责依据有关现行的法律法规,我行最新政策规定，对借款人、担保人主体资格／资质、偿债能力、信用记录、抵押物和质物的合法性、处置风险等进行审查,从以上风险的角度提出“可否考虑支持”,“如何支持(包括（但不限于)金额、方式)” 等审查建议或意见。
4.3 贷款审批岗
1) 负责针对调查、审查材料,遵循审批工作有关原则,依照审批工作流程，对上报项目做出选择与判断,并形成详细结论。
2) 负责综合各审查岗的建议或意见,对审批权限内的授信业务提出贷与不贷、贷款金额、利率、方式、期限等审批建议或意见，并由相应的有权签批人确认。
4.4 贷款签批岗
负责综合各审批岗的建议或意见,对有权审批人/机构审批的贷款进行签批确认。
4.5 贷款放款审核岗
负责依据有关管理规定在贷款发放前对关于授信资料文件资料进行审核,将满足条件的授信业务进行放款审核,并确保贷款审批流程、所有手续等符合审批要求,确定放款条件是否贯彻。
4.6 贷款开户岗
负责依据有关有关制度的要求,在贷款发放前对关于的协议、借款借据等契据凭证及其他授信资料文件资料进行审核并履行贷款开户手续。
4.7 贷款发放岗
1) 负责审核借款借据或其他契据凭证是否签章齐全并符合会计要求。
2) 负责依照协议内容,将满足条件的授信业务进行放款账务处理,并确保期限、金额、利率符合借据要求。
3) 负责依照协议商定、借款人的提款申请及支付委托等将贷款资金发放并支付到有关账户。
5 操作程序、合规要点与操作风险提示
本资料文件的监控活动为2个流程，包括:楼宇按揭额度申请流程、单笔按揭贷款审批发放流程。详细的流程描述及监控要求见下表：
5.1 楼宇按揭额度申请流程

节点
任务名称
操作要点
外部合规要点
内部合规要点
ⅠA1
提出申请
房产商提交合作开办按揭贷款业务的申请资料文件资料,并确保申请资料文件资料的真实、有效、齐备，申请资料文件资料。
《贷款通则》(中国人民银行令＊年2号)
《*****农村商业银行股份有限公司信贷业务操作管理办法》
ⅠB１
额度申请受理、调查
贷款调查岗收到资料文件资料按以下要求进行调查评估, 明确项目按揭贷款总额、担保方式以及单笔按揭贷款的成数、年限、利率定价方案:
1) 调查资料文件资料的真实性、完整性、有效性；
2) 调查房产开发商的房地产开发资格/资质及经营范围，是否符合《房地产开发经营管理条例》的关于规定；
3) 调查开发项目的组织架构,若属多方合作开发，应调查多方合作关系的合法性,并收集关于合作协议等证明资料文件资料；
4) 调查房产开发商的资信状况。依据有关房产开发商的过往开发记录,了解其经营管理能力、*场预测分析能力、竞争能力及社会信誉；调查开发项目所有权的合法性；
5) 调查房产开发商的资金实力和财务状况,是否具备履行项目建设的能力和足够的担保能力;
6) 核查土地权属是否真实有效，地价款的缴交及土地抵押状况;
7) 分析*场的需求情形及销售对象的购买能力;
8) 调查房产开发商的预售楼盘是否达到《商品房预售管理办法》的关于要求；
9) 调查项目的合法性,是否取得有关部门的批文或土地的规划要点中关于项目建设要求等资料文件资料;

《＊****农村商业银行股份有限公司信贷业务操作管理办法》
ⅠＢ2
是否符合条件
是，转节点ⅠB3;
否，转节点ⅠA1。

ⅠＢ3
发起额度呈批
贷款调查岗依据有关调查结果撰写呈批报告,明确按揭贷款额度、期限、担保方式及单笔按揭业务的最高贷款成数、年限，并参照信贷管理系统要求发起呈批流程。

《**＊**农村商业银行股份有限公司信贷业务操作管理办法》
概要:对贷前调查的有关要求。
ⅡC1
授信审批流程
详细的审查、审批、签批工作要求依照消费金融业务审贷工作管理办法等审贷有关制度规定执行。

《*****农村商业银行股份有限公司贷款审批权限管理办法》
概要:关于各支行审批权限的核对
《＊****农村商业银行股份有限公司信贷业务操作管理办法》
概要:贷款审查、审批的要求

ⅡＣ2
是否通过审批
是,转节点ⅡB3;　
否,转节点ⅠB3。

ⅡB3

签订合作协议
1) 经办一级支行与房产商签订我行格式版本的合格协议,明确双关方的权利义务。
2) 房产商需要签订非我行格式版本的合作协议的,必须经总行有权部门审核后才能签订。其中:A、涉及按揭额度合作条件的，需先于按揭额度呈审流程中一并呈审,取得批复建议或意见后循协议呈审流程呈审;B、不涉及按揭额度合作条件，仅为使用非范本版式、或在范本版式基础上增加操作类条款(例如快速放贷等）的，需循协议呈审流程经总行业务营销推广主管部门及总行风险管理部门审批。协议中应明确按揭贷款双关方的权利义务、违约条款，商定有效担保条款。

ⅡB4

是否需要缴存保证金
是，转节点ⅡD4；
否，转节点ⅢB1。

ⅡD４
按协议扣划保证金
1) 若按揭合作涉及房产商支付保证金作担保的,业务开办前调查评估岗须向支行营业部确认房产开发商是否按协议要求缴存保证金,并依照合作协议的商定进行保证金的扣划。
2) 房产开发商存入的保证金原则上不计息，房产开发商特别要求、总行审批同意的除外。房产开发商要求计息的，经办一级支行须参照我行《＊****农村商业银行股份有限公司人民币保证金计息管理办法》规定操作。

《*＊***农村商业银行股份有限公司人民币保证金计息管理办法》
概要:对保证金计息的分类、条件及流程的要求。
ⅢB1
贷后管理、资料文件资料归档
1) 按贷后管理、档案管理有关规定进行归档。
2) 额度管理:
ａ)按揭额度贷后管理岗应依照我行信贷档案管理的要求进行按揭项目的资料文件资料管理;
b)加强对商品房预售款专用账户监控，确保按揭贷款资金全额划入商品房预售款专用账户内;做好住房专项修理修缮资金专用账户的管理，了解住户缴交资金的情形,以免影响房产登记进度；
c)若按揭项目在我行申请了房地产开发贷款并需要按销售进度还贷的,按揭额度贷后管理岗应协助开发贷款贷后管理岗监控楼盘的销售情形,要求房产商制订销售还款计划，明确销售还贷比例,防止房产商出现逃避还贷的行为并切实依照销售还款计划清收贷款本息;
d)按揭额度贷后管理岗须每月统计楼盘的销售情形,包括销售数量、金额、购房对象的基本信息、户型取向等,以此分析＊场变化情形；
ｅ)按揭额度贷后管理岗须定时了解项目工程进度是否依照施工计划履行，如发生工程延误、纠纷等影响楼盘竣工的事情,必须及时了解有关情形,上报总行业务营销推广主管部门及风险管理部门;
f)按揭额度贷后管理岗须做好房产商对于按揭项目内的房屋确权、办理房地所有权证／不动所有权证书及抵押登记手续的监管工作，领回房地所有权证//不动所有权证书、他项权证/不动产登记证明,做好凭证交接手续,并依照我行关于要求做好资料文件资料归档；
g)按揭额度贷后管理岗应依据有关楼宇*场供求、买卖情形，分析抵押物所处地区的楼宇价值变化情形，适时调整楼盘的贷款成数、借款期限;
h)按揭额度贷后管理岗应定时对房产商进行资产摸底,掌握其真实的财务状况,评估其对按揭项目的担保能力;
i)跟进按揭额度及协议有效日，掌握额度使用情形。
3)保证金管理
a) 监测保证金余额。 依照合作协议商定的保证金条款进行余额监测。当发生经适房回购或其他原因,使保证金账户余额减少至协议商定的保证金金额下限时，需通知开发商进行补缴保证金操作。
ｂ) 保证金余额低于协议商定,　依照业务合作协议的规定进行保证金的扣划。

《**＊**农村商业银行股份有限公司信贷业务贷后管理制度》
概要：对消费性贷款的贷后管理要求
《＊＊***农村商业银行股份有限公司信贷档案管理办法》
概要：对资料文件资料顺序要求

5.2 单笔按揭贷款审批发放流程

节点
任务名称
操作要点
外部合规要点
内部合规要点
ⅠA1
借款申请
借款申请人向我行提出申请,并依照我行要求提供所需材料。
《贷款通则》(中国人民银行令*年2号）第二十五条。
概要:借款人提交申请及资料文件资料要求。
《＊****农村商业银行股份有限公司信贷业务操作管理办法》
ⅠＢ1
审核申请
1) 贷款调查岗须初审借款申请人提供的资料文件资料是否真实、有效、齐备：
a) 按我行《授信业务呈审考核管理办法》和《信贷业务操作管理办法》的规定呈审有关资料文件资料;
b) 基于阶段性政策，如限购等要求借款申请人提供的其他资料文件资料或我行要求提供的其他资料文件资料；
2) 在收到借款申请人提交的申请资料文件资料后2个工作日内回复借款申请人初审资料文件资料是否齐全；
3) 若借款申请人资料文件资料不符合要求,须向其明确说明,目前贷款暂未能受理、必须在7个工作日内补齐符合我行要求的有关资料文件资料,否则作退件处理;
4) 贷款调查岗与借款申请人面谈时填写《个人贷款客户面谈笔录》、《客户须知》并于其中声明所购房产套数，并签章(名）确认;
5) 对于非一手按揭，若房所有权属人婚姻状况为已婚，但房产证上仅记载为其中一人,配偶应提供身份证及《同意转让证明书》。
6) 对于非一手按揭，若房产所有权属人同意委托他人或任一权属人代办房产交易手续的,须提供受托人身份证明资料文件以及经公证的授权委托书，授权委托书应明确委托房款收款人;若房产属于婚后共同资产的,委托人应出示含配偶同意转让的公证书。
7) 若抵押物已经出租,则依照我行对抵押物出租管理的规定签订有关文本;
8) 涉及保障房转让的,应提供有效的转让证明资料文件;
9) 借款人、抵押人、保证人与贷款调查岗核对借款申请书填报的内容，并当面在借款申请书上签章确认。

《 *****农村商业银行股份有限公司个人贷款业务管理办法》

概要：
申请个人贷款具备的条件、需提供的资料文件资料及调查要点。
ⅠＢ2
是否符合申请条件
是，转节点ⅠＢ3；
否，转节点ⅠA1。

ⅠB3
贷款的受理、调查

1) 只有当贷款申请的所有资料文件资料齐备时,才正式进行贷款的受理阶段。
2) 贷款调查岗对下列事项进行贷前调查:
a) 审核借款人是否具备购房资格/资质;
b) 审核借款申请人的借款资格/资质;
c) 审核房屋及买卖（交易)各方资料文件资料的真实性、合法性,业务当事人在资料文件资料上的签章是否真实、齐备；若为转按揭,需核实原按揭贷款的当前贷款余额、对应贷款账号等信息,并打印贷款账户信息作为呈批资料文件资料之一;
d) 核对收入证明资料文件资料之间的匹配性,包括：收入证明、纳税、社保、征信等证明资料文件资料之间是否匹配;
e) 审核转让房产的合法性，有否存在法律纠纷、所有权不清等情形，同时必须对房所有权属人及共有人的债务及资信状况进行调查,是否存在涉诉风险;
f) 核对借款申请人的首期付款凭证金额是否足额、收款人是否对应房产商或交易对手;一手按揭需核实是否符合按揭贷款业务合作协议的商定;
g) 若所购为保障房，须审查借款申请人所购房屋的定价是否符合保障房的销售规定；
h) 调查借款申请人的资信状况。包括:征信系统反映借款申请人及其配偶的借款记录及信用卡记录、职业稳定性、工作级别、受教育程度、个人及家庭收入、年龄、健康状况、行为表现、综合印象;
i) 分析借款申请人是否具备长期偿债能力；
j) 审核借款人所购房屋的买卖价格是否合理，与当时、本地同类物业的*场价格有否存在较大差异,分析借款申请人所购房产的变现能力;对非一手按揭,提交抵押物有关资料文件资料给支行抵押物价值评估认定小组集体确定抵押物价值,结合其他要素初步确定调查建议或意见;
k) 审核、分析借款申请人买卖交易真实性及借款用途真实性;若所购为保障房,调查借款申请人是否取得保障房的购买资格/资质;
l) 借款申请人提供除房产公司外的保证人的，应参照对借款申请人的要求分析保证人的代偿能力;
3) 贷款调查岗须依据有关借款申请人提交资料文件资料在ECIF系统中维护客户最新信息。
4) 贷款调查岗须通过信贷系统填写贷款呈批报告,报告内容包括(但不限于）借款申请人资信状况、不良记录情形及原因、工作单位、家庭月收入情形等；属于组合贷款的商业部分,需在报告中说明组合贷款的商业及公积金的申请金额及期限。
5) 贷款调查岗须在审批流程明确调查建议或意见，包括贷款金额、年限等，并依照贷款审批程序上报审查、审批。
6) 涉及公积金贷款的详尽操作参见《*****农村商业银行股份有限公司住房公积金抵押贷款业务操作规程》。

《＊*＊**农村商业银行股份有限公司住房公积金住房抵押贷款业务操作规程》
ⅡC１
贷款审批流程
１)详细的审查、审批、签批工作要求依照消费金融业务审贷工作管理办法等审贷有关制度规定执行。2）属支行审批权限的，须于5个工作日内履行贷款审查、审批、签批。３）在贷款审批过程中,要客户补充资料文件资料的，贷款调查岗在收到审批人员退件后2个工作日内，通知客户在7个工作日内补齐资料文件资料，否则视同主动放弃本次申请，将全套资料文件资料退回客户,同时做好交接登记。

《**＊**农村商业银行股份有限公司贷款审批权限管理办法》
概要:关于各支行审批权限的核对
《*****农村商业银行股份有限公司信贷业务操作管理办法》
概要:贷款审查、审批的要求

ⅡC2
是否通过审批
是,转节点ⅢB1;
否,转节点ⅠB３。

ⅢB1
签订协议文本
1) 贷款审批后，贷款调查岗需在2个工作日内通知借款申请人,并要求业务当事人在7个工作日内签订关于协议文本，因客户自身原因逾期未签订协议的，我行有权作废原审批结果。
2) 与业务当事人正式签订的关于协议文本，包括:
a) 借款协议及有关法律文本；
b) 借款借据；
c) 房地产他项权利登记申请表；
d) 商品房预售登记及预售商品房抵押登记申请书；
3) 贷款协议商定的贷款条件及要素以审批结果为准；
4) 在贷款协议签订之前，如遇国家强制性的政策调整(如贷款基准利率调整、限贷或限购等），贷款调查岗必须向客户明确说明，我行将按最新政策执行；
5) 原则上签订协