房地产公司概念设计管理程序模版.docx

概念设计管理程序

编制

xx

日期

xx-7-30

审核
xx
日期
xx-7-30

批准
xx
日期

xx-

修订记录
日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人

xx

1 程序概况

程序目的
明确项目整体设计思路，着重解决符合市场定位，目标客户价值的规划与产品设计方向层面的主要问题，确保后续深化设计的有效性和可
实施性。
程序风险
项目概念方案设计决策所需的公司内、外部信息不准确或变化不定， 造成决策失误带来项目整体规划设计方向的风险
程序范围
适用于项目前期的整体策划定位阶段，即项目设计前期（概念设计阶
段）的设计管理。

定义
概念设计主要包括功能设计和结构设计两大部分。其主要体现在规划产品设计的早期阶段，既设计单位根据项目产品定位的需求而萌发出设计的原始构思，并完成项目整体布局和外型的初步设计方案，进而形成产品的主体框架及其包含的各主要模块和组件要求。
所涉及流程名称
概念设计管理流程

流程客户
内部客户
决策委员会、报批报建部、营销管理、工程管理、成本管理、投资发展、项目公司
外部客户
评审专家、销售代理单位、设计合作单位
流程参与部门
营销管理部、规划设计部、工程管理部、成本管理部、下属公司
上游流程名称
下游流程名称
子流程名称
产品研发管理程序
设计供应商管理程序
方案设计管理程序

流程 KPI
责任部门/岗位
数据来源
方案深化设计的可实施性
规划设计部
决策委员会

流程关键点
关键点说明
支持文件
项目资料的收集
见 4.1

设计单位选择
见 4.3

给设计单位提交设计资料条件
见 4.4.1

跟近并落实设计成果质量
见 4.5.2

项目资料的收集
见 4.1

2 流程图
概念设计管理流程
WT-BP-GH03
营销管理部
工程管理部
企业管理部
成本管理部
规划设计部
总裁
相关文档说明
规划草案作业
指引
项目开发关键
节点计划
编制项目设计进
度计划
项目设计进度计划
产品定位批准
文件
项目总体开发
进度计划
参与编制概念
设计任务书
收集相关资料并编制
概念设计任务书
概念设计任务书
参与评审概念
设计任务书
参与评审概念
设计任务书
参与评审概念
设计任务书
组织评审概念设
计任务书
CP
设计承包商控
制流程
形成概念设计成
果
N
参与评审概念
设计成果
参与评审概念
设计成果
参与评审概念
设计成果
CP
评审概念设计成
果
审批
概念设计成果
Y
地质勘察作业
指引

3 职 责

部门
流程中承担职责

总裁

负责对集团内各公司项目的前期设计方案进行决策。

决策委员会
1、设计前期的阶段成果（设计方案和营销定位）进行讨论评审；
2、概念的最终成果进行评审。

投资发展部

1、 发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的运作方式，并通过初步市场判断确定项目的定位，进行项目经济初步测算，形成初步可行性报告，提交集团董事长、决策层审议。
2、 可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，通过项目背景调研，确定产品定位建议并以其为核心组织各相关部门展
开相应流程工作，最终形成包含固定内容的项目可行性报告。

营销管理部
负责项目所在的区域进行市场调研，并根据市场调研结果给出项目和
产品定位建议、营销初步计划,编制《项目产品建议书》

规划设计部
对项目现场进行实地勘察，根据地块内外的地形、地貌及周边环境进行项目规划设计的分析，并结合营销的项目定位和《项目产品建议书》， 进行概念规划设计草案，并组织公司专业小组对概念设计方案进行阶段评审及落实修改意见,同时负责编制《概念设计任务书》及《设计委托合同》

工程管理部
对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，根据规划设计部提供的规划草案完成初勘等工程技术分析。

成本管理部
根据项目的规划设计草案和工程管理部提供的工程技术分析进行项目
的初步成本测算。

4 工作程序
4.1 项目资料收集分析
4.1.1 在公司内部立项后 5 天内，规划设计部负责收齐设计前期所需的资料，
4.1.2 营销管理部需向规划设计部提供以下资料，并填写《文件交接登记表》4.2《项目设计工作总体计划》和《项目概念设计任务书》的编制
技术管理部（设计）在收齐上述有关信息资料后，需在 15 天内完成以下工作：
4.2.1 以项目开发总体计划要求为指导，编制本阶段概念设计工作计划和《项目设计工作总体计划》；
4.3 概念设计单位选择
规划设计部组织专业小组对概念设计单位进行考察和推荐，参照《设计承包商选择控制流程》执行。
4.4 概念设计过程控制
规划设计部需指定专业工程师负责项目的设计管理，确保设计质量和进度符合公司计划要求。

4.4.1 项目设计负责人向设计单位发出《概念设计任务书》和相关项目资料，明确相关设计要求。
4.4.2 项目设计负责人收取各设计单位送交的设计文件和方案，审核设计文件深度和内容，包括各项规划指标是否符合《概念设计任务书》要求。
4.5 概念设计方案要点
4.5 概念设计方案要点
概念设计方案的重点是如何最大程度地提升项目产品的附加值，包括：项目先天因素的扬长避短，项目产品配置和性能的优化，项目产品概念、形式和风格的差异化和创新等，以论证项目规划指标的可行性、经济性和合理性。
项目地块先天因素分析：分析有利因素和不利因素，扬长避短，充分挖掘潜在的资源价值，以争取有利的规划要点（如在有利于商业的地方适当提高商业面积的比例）和降低开发成本。
产品的概念和风格分析：研究符合目标客户消费心理与需求的设计概念和空间模式以及相对应的产品风格，设计主题和风格与营销主题的协调一致等。
4.5.1 规模与结构
整体开发规模,住宅区规划结构模式策略
4.5.2 交通道路系统
1、社区出次入口的布置 2、道路网络形式 3、小汽车、公共汽车和服务车辆 4、步行与自行车交通系统 5、步行道设计
a) 是否考虑步行道的连续性？是否考虑步行道与机动车道交接处的处理方法？
b) 有高差地形中，是否考虑步行道与等高线的关系？是否考虑步行道、非机动道坡长与坡度的设计？
c) 住户 50 户的步行道路宽度不应小于 2 米；非机动车车流小于 200 辆/小时且人车
混行，道路宽度 2.5 米可否满足要求？
4.5.3 服务网络
4.5.3.1 公共服务设施配置模式策略a)公共设施服务网络应考虑
b) 考虑不同服务设施的最优布局方式
c) 是否考虑各类管道管沟的设置位置与要求
4.5.4 公共服务设施配置指标
4.5.5 基础设施的利用
4.5.6 景观网络
4.5.6.1 绿化系统配置策略a)路边绿化
b)步行绿廊c)集中花园

4.5.6.2 外部共享空间与功能空间
a)是否考虑公共共享空间的利用与分配以及公共共享空间与建筑组团的关系？ b)是否对空间功能进行详细的设计？
4.5.7 停车规划（停车方式与分布）
4.6 概念设计评审
《概念设计阶段方案》完成后，项目设计负责人组织公司相关部门对概念设计方案进行评审。
4.6.1 相关专业部门对方案的评审结论进行汇总。
4.6.2 项目设计负责人负责就公司相关部门评审所提出的改进意见，以《设计交流信息记录表》的形式与概念设计单位进行沟通和整改，并跟踪改进的结果。 4.6.3《概念设计方案》经修订并通过公司相关部门评审后，技术管理部（设计） 协助公司总裁召开《概念设计方案》评审会，并形成《概念设计评审决议》。
4.6.4 项目负责人根据《概念设计评审决议》跟近设计单位进一步修改落实到位， 形成最终概念规划设计方案，提交需要的相关部门，同时进行存档。
5 支持性文件
无
6 相关记录
6.1 《WT-QR-GH14 项目设计邀请函》

项目设计邀请函.do c

6.2 《WT-QR-GH15 概念设计任务书》

概念设计任务书.do c

6.3 《WT-QR-GH16 图纸收发记录》

收发图纸记录.xls

6.4 《WT-QR-GH17 设计业务联系单》

设计业务联系单.do c