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银行个人住房循环贷款操作规程

第一章　总　　则
第一条　为促进银行个人住房贷款业务发展，根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》及《银行个人住房贷款管理办法》等有关法律、法规及内部规章，制定本规程。
第二条　基本概念
（一）个人住房循环贷款（以下简称循环贷款）是指在银行或其他金融机构申请个人住房贷款的自然人客户，以贷款所购住房设定最高额抵押，向我行申请的可在约定期限（额度有效期）内循环使用的个人贷款。
（二）最高抵押额度＝住房抵押价值×抵押率。
（三）押余额度＝最高抵押额度－首笔个人住房贷款余额。在额度有效期内，押余额度随着首笔个人住房贷款余额的减少而增加。
（四）额度有效期。额度有效期是指借款人在最高抵押额度项下贷款的提款有效期。额度有效期自《个人住房最高额抵押借款合同》生效并办妥最高额抵押登记之日起不超过5年。额度有效期到期后，不得向借款人依原借款合同新发放贷款。借款人需继续使用循环贷款的，应重新申请最高抵押额度，并按规定履行最高抵押额度的审批程序。新批准的额度有效期自新的《个人住房最高额抵押借款合同》生效并重新办妥最高额抵押登记之日起不超过5年。
第三条　循环贷款适用于借款人首次向我行申请个人住房贷款的情形（其中包括申请非交易转按贷款和申请置换式个人住房贷款的情形）。
对借款人已在我行办理个人住房贷款且尚有余额的，也可对该笔贷款办理循环贷款。
第四条　在最高抵押额度内的首笔个人住房贷款，按照个人住房贷款相关规定办理；在押余额度内的贷款，适用本规程有关规定。

第二章　基本规定

第五条　贷款条件
申请循环贷款需具备以下条件：
（一）借款人为具有完全民事行为能力的自然人，原则上应为本地户籍居民，或在本地拥有稳定职业和收入的自然人，能够提供真实、合法、有效的身份证件；
（二）借款人年龄不超过60岁；
（三）借款人及其配偶信用状况良好；
（四）借款人及配偶具有偿还贷款本息的能力。（首笔个人住房贷款月还款额＋押余额度内贷款月摊还额＋家庭其他债务月摊还额）／家庭月收入≤55％。押余额度内贷款月摊还额可参照首笔个人住房贷款的利率、剩余期限、还款方式模拟测算；
（五）以首笔个人住房贷款所购住房作为抵押物。借款人申请循环贷款时，抵押物既可为期房也可为现房。只有在抵押物为办妥房地产权利证书和最高额抵押登记的现房的条件下，才能在押余额度内向借款人发放贷款。如抵押物未达到上述条件，仅能签订借款合同，不得发生实际用信行为；
（六）银行规定的其他条件。
第六条　贷款用途
（一）循环贷款适用于各种消费性支出及外部监管部门规定的其他用途，不得发放不指明用途的贷款。
（二）贷款用途原则上采取由客户提供相关合同、协议、发票或其他用途证明的方式。但如因客观原因，客户难以在贷前提供上述证明的，在客户提供用途书面声明、且承诺在贷款发放后有义务根据银行要求提供用途证明的前提下，才能发放贷款。自助循环贷款用途另行规定。
第七条　贷款期限
押余额度内每笔贷款的期限须在借款凭证上载明，所有贷款的到期日均不得晚于最高抵押额度内首笔个人住房贷款的约定到期日。
第八条　贷款利率
贷款用途为购房、购住房配套车库（车位）且借款人提供了合法有效的购房（购车位）合同的，押余额度内的贷款利率按照个人住房贷款有关规定执行。其他情况下，贷款利率执行人民银行同期同档次利率，下浮幅度不超过10％。
第九条　还款方式
最高抵押额度项下的首笔个人住房贷款应实行按月分期还款；押余额度内的贷款，期限在1年（含）以内的应采用按月（或按季）结息、到期一次性还本方式，期限在1年以上的应实行按月分期还款，且原则上采用等额本息或等额本金方式。
第十条　住房抵押率
循环贷款的住房抵押率最高不得超过70％。高单价、高总价、大户型住房的抵押率原则上不超过60％。
第十一条　住房抵押价值
用于抵押的住房原则上须进行价格评估，抵押价值为成交价格与评估价格两者中的低者。但借款人申请一手住房贷款（或非交易转按贷款、置换式贷款）的同时申请循环贷款，按规定无需对该住房价格进行评估的，则住房成交价格可认定为住房抵押价值。
第十二条　最高抵押额度
最高抵押额度＝住房抵押价值×抵押率。且须符合以下条件：
（一）最高抵押额度一旦确定，在额度有效期内不得随房产评估价值上浮。
（二）对已在我行办理了个人住房贷款的借款人重新申请办理住房循环贷款的，在借款人没有全部归还住房贷款前，最高抵押额度不得高于初始贷款金额，且不得高于“评估价值×抵押率”。
（三）申请非交易转按贷款同时申请办理住房循环贷款的，最高抵押额度不得超过非交易转按贷款发放金额。
第十三条　会计科目及贷款类别
最高抵押额度内的首笔个人住房贷款，纳入“个人住房贷款”会计科目内核算，在CMS中按照交易性质分别录入“住房一手楼贷款”或“住房二手楼贷款”；押余额度内的贷款，纳入“个人住房贷款”会计科目内核算，在CMS中录入的贷款类别为“个人住房循环贷款”。
第十四条　审批流程及审批权限
住房最高抵押额度的审批流程和审批权限执行个人住房贷款审批流程和审批权限。押余额度项下单笔贷款原则上由经营行审批发放。借款人申请个人住房贷款或非交易转按贷款，同时申请住房最高抵押额度的，由住房最高抵押额度有权审批人同时审批。
在押余额度之内，经营行可依据《个人住房最高额抵押借款合同》约定，视借款人风险状况采取减少、暂停、终止发放新增贷款等措施。

第三章　最高抵押额度审批流程

第十五条　借款人申请
（一）借款人已在我行办理个人住房贷款的，应向原个人住房贷款行提出申请，填写《个人房地产贷款申请表》，并提交以下资料：
1、借款人身份证件；
2、借款人婚姻状况证明；
3、借款人还款能力证明；
4、原个人购房担保借款合同；
5、申请循环贷款的用途证明或书面声明（暂时实际不用信的可不提供）；
6、银行要求提供的其他资料。
（二）借款人已在其他金融机构办理个人住房贷款的，向我行提交非交易转按申请的同时可申请循环贷款，填写《个人房地产贷款申请表》，并提交以下资料：
1、申请非交易转按贷款的全部资料；
2、申请循环贷款的用途证明或书面声明（暂时实际不用信的可不提供）；
3、银行要求提供的其他资料。
（三）借款人在向我行申请个人住房贷款的同时申请循环贷款的，填写《个人房地产贷款申请表》，并提交以下资料：
1、申请个人住房贷款的全部资料；
2、申请循环贷款的用途证明或书面声明（暂时实际不用信的可不提供）。
第十六条　贷前调查
经营行客户部门收到借款人申请资料后，对借款人是否具备办理循环贷款的基本条件进行初步认定。对于符合基本条件的予以受理，进行房产估价（按规定不需评估的除外），并安排调查人员进行贷前调查。
（一）对借款人已在我行办理个人住房贷款再申请循环贷款的，主要调查：
1、贷款资料是否真实、完整；
2、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告；
3、借款人及配偶还款能力是否充足。调查、核实借款人及配偶月所有债务支出与月收入之比是否在55％（含）以下；
4、贷款抵押是否真实足额有效；抵押率、所申请的最高抵押额度、循环贷款用途等是否符合规定；
5、银行要求调查的其他内容。
（二）对借款人申请个人住房贷款同时申请循环贷款的，或申请非交易转按贷款同时申请循环贷款的，除按照相关业务品种规定进行调查之外，尚需对住房抵押价值、抵押率、所申请的最高抵押额度以及贷款用途等是否符合规定等内容进行调查。
（三）调查人员要与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的基本情况、购房行为及贷款行为的真实性、还款意愿等并做好面谈记录。
（四）调查人员在《银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》中签署调查意见，将表格与其他调查资料共同上传信贷管理系统（CMS）中的档案子系统，并按规定将经调查核实的相关信息数据及调查意见输入CMS。
第十七条　贷款审查
贷款审查部门在收到客户部门提交的有关资料后，应安排审查人员及时完成贷款审查。
（一）对借款人在我行办理个人住房贷款后申请循环贷款的，主要审查：
1、借款人所提供资料是否完整、合法、有效；
2、借款人及配偶的信用报告是否完整，信用状况是否符合规定；
3、借款人及配偶月所有债务支出与月收入之比是否符合规定；
4、贷款抵押是否足额有效，抵押率、最高抵押额度、循环贷款用途是否符合规定，抵押物估价报告是否完整、合法、有效。
（二）对借款人申请个人住房贷款同时申请循环贷款的，或申请非交易转按贷款同时申请循环贷款的，除按照相关业务品种规定进行审查之外，尚需对贷款抵押是否足额有效，抵押率、最高抵押额度、循环贷款用途是否符合规定，抵押物估价报告是否完整、合法、有效等内容进行审查。
（三）审查人员应按规定将审查意见输入CMS。
第十八条　贷款审批
有权审批人在授权范围内，根据贷款资料以及调查、审查意见审批最高抵押额度，并按规定将审批意见输入CMS。
第十九条　签订借款合同
（一）经有权审批人审批同意对借款人贷款的，经营行应要求借款人提供在银行开立的用于还款的银行卡（折）。
（二）经营行与借款人、担保人签订《个人住房最高额抵押借款合同》。
（三）在各方当事人签章前，应当由合同审查员进行规范性审查和／或法律审查。合同审查员应按规定出具审查意见。
第二十条　办理抵押登记
（一）借款人首次申请个人住房贷款的，直接到政府房地产登记管理部门办理所购房产的最高额抵押（预告）登记手续。
（二）借款人已在我行办理了个人住房贷款的，可根据当地房地产抵押登记部门的规定采取以下方式之一办理最高额抵押登记手续：
1、设立登记。
借款人原个人住房贷款未清偿的，可先注销前期个人购房担保借款合同抵押权登记，再办理最高额抵押权设立登记。对不能在同一日完成对前期抵押权注销登记和最高额抵押权设立登记的，借款人原则上需提供阶段性担保。
借款人能够提前清偿原个人住房贷款的，可在借款人提前清偿贷款后，先注销前期个人购房担保借款合同的抵押权登记，再办理新的最高额抵押设立登记。
2、原担保债权转入登记。
最高额抵押权设立前，借款人未全部清偿个人住房贷款，我行享有对借款人的担保债权，可将该债权转入最高额抵押担保的债权范围，办理登记。
（三）如房屋登记管理部门和土地登记管理部门分立的，则需分别办理房屋抵押登记手续和土地抵押登记手续，取得房屋抵押他项权利证书和土地抵押他项权利证书；如房屋抵押登记部门和土地登记管理部门合一的，则办理房地产抵押登记手续，取得他项权利证书。
（四）为确保抵押登记手续真实、合法、完整、有效，应由经营行调查人员之外的内部员工亲自领取新的抵押登记回执及他项权利证书原件。

第四章　单笔贷款操作流程

第二十一条　最高抵押额度内首笔个人住房贷款按照相关业务操作规程发放。申请非交易转按贷款同时申请最高抵押额度的，非交易贷款发放额不得高于借款人在原贷款银行的剩余本金。
第二十二条　押余额度内的贷款发放
（一）押余额度内的贷款须在办妥最高额抵押登记之后才能发放，并通过经营行或自助方式办理。
（二）借款人在押余额度内向经营行申请贷款时，须提供本人有效身份证件、《个人住房最高额抵押借款合同》、银行卡或活期存折账户、贷款用途证明或书面声明，并填写《个人住房循环贷款用款申请、审批表》。
（三）经营行客户部门调查人员审核相关资料，查询《个人住房循环贷款使用情况登记表》和《个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》，查询信贷管理系统中借款人的实际用信余额及信用记录并打印，核验借款人该次用信后的贷款余额合计是否在最高抵押额度之内并查询人民银行征信系统。同时核验抵押物未因财产保全或者执行程序被查封。确认无误的，调查人员在《个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》中就是否同意贷款、借款人信用状况及该次用信后的贷款余额合计是否在最高抵押额度之内出具调查意见，并根据前期最高抵押额度审批意见书中规定的对不同用途贷款的期限、利率的限制性条件提出本次用信的期限、利率。
（四）经营行审查部门审查人员对调查意见进行复核后，在《个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》中签署审查意见并送经营行主管行长审批。审查人员应特别关注借款人信用状况及借款人是否超出额度用信。
（五）经营行主管行长审批同意并在《个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》中签署审批意见后，经营行客户部门打印借款凭证并由有权人签字确认后，在《个人住房循环贷款使用情况登记表》中进行相应登记，交由会计部门发放贷款。
（六）借款人在申请最高抵押额度同时申请单笔用信的，应由有权审批行在审批最高抵押额度同时审批单笔用信，经营行客户部门根据批复文件打印借款凭证并由经营行主管行长签字确认后，在《个人住房循环贷款使用情况登记表》中进行相应登记，交由会计部门发放贷款。
第二十三条　提前还款。借款人在押余额度内有多笔贷款的，在所有贷款均正常还款的前提下，借款人可对任何一笔或多笔贷款实施提前还款。提前还款参照个人住房贷款有关规定办理，原则上不收取违约金。
第二十四条　清户撤押。借款人偿还个人住房贷款及押余额度内全部贷款本息后可申请清户撤押。经营行客户部门应认真核对贷款台账，并查询CMS确认该抵押房产所担保的所有贷款均已归还。经营行出具贷款结清凭证，通知借款人办理撤押手续。

第五章　其他规定

第二十五条　对于本规程生效后借款人新申请的个人住房贷款成数超过七成的，暂不同时受理其个人住房循环贷款的申请。
第二十六条　循环贷款额度项下的各笔贷款使用同一扣款账号。
第二十七条　新贷款发放之前，经营行应查询人民银行征信系统和银行信贷管理系统，发现借款人有逾期未还贷款本息的，无论其最高抵押额度是否用尽，均须暂停新增贷款的审批和发放，并应及时查明原因，对于还款能力和风险状况确未发生不利变化的借款人，可在逾期贷款清偿后恢复最高抵押额度的使用。但借款人有连续逾期90天以上的贷款记录且该笔贷款未全额清偿的，须提前终止押余额度。
第二十八条　经营行应对个人住房循环贷款进行动态监管，对借款人收入变化情况、抵押物价值波动情况进行跟踪。经营行应每年按楼盘或按区域进行抽查，如果出现可能给我行贷款造成风险的重大不利情况，应及时采取调减押余额度、终止使用新的押余额度、提前收回贷款及其他资产保全措施。
第二十九条　同一借款人的个人住房贷款与循环贷款原则上应由同一客户经理进行管理。循环贷款档案，包括后续的额度审批、用款申请等档案应和原个人住房贷款档案一同保管。贷款行应对循环贷款建立专门的贷款台账，按户逐笔登记。循环贷款档案随借款人原个人住房贷款档案一同保管。
第三十条　本规程中未做规定且非专属个人住房循环贷款的操作事项，参照《银行个人住房贷款管理办法》以及其他有关规定执行。

第六章　附　　则

第三十一条　本规程实行之前的其他文件与本规程不一致的，以本规程为准。本规程未尽事项，按照总行个人住房贷款有关规定执行。
第三十二条　本规程自下发之日起实行。