房地产项目报建手续.doc

报建业务
关键环节
注意事项
具体措施
办理《用地规划许可证》
资料准备
① 需取得投资计划批准文件。
② 需取得研发提供总平面规划图（反映拟选址范围的界线及拐点坐标、建筑的平面布局、经济技术指标表）。
③ 需取得四至地形图。
① 提前查阅该地块相关规划资料，（如总体规划、控制性规划等）了解周边地块的规划具体批复情况。
② 与设计部门共同讨论确定总平面方案设计。
跟踪审批
① 设计要点中批复的使用性质及经济指标是否符合要求。
② 批复的建筑物与周边四至间距，与规划路边线退缩间距是否对日后规划方案设计有利。
① 在与相关经办、主管领导沟通后，分析情况，订立相应目标。
② 及时跟进办案阶段；及时与设计部门协调解决问题。
办理《修建性详细规划》
资料准备
① 提供的规划设计方案是否满足规划设计要点中的要求。
② 电子磁盘报建文件是否满足规划部门要求。
③ 明确需要突破的关键指标及设计问题。
① 会同设计部门共同确定规划方案，明确需要突破的关键指标及设计问题。
② 会同研发、策划销售、工程口讨论规划方案，明确工程建设、销售、开发的分期，楼号编制，及大致开发建设时间。
③ 提前审查核对电子磁盘报建文件是否符合要求。
跟踪审批
① 批复的经济技术是否满足预定要求。
② 批复的建筑的平面布局、退缩间距要求是否满足预定要求。
③ 批复的公建配套是否满足预定要求。
① 确定经办人员，制定公关策略。
② 提前查阅相关规范资料，找出依据，及时与经办及主管领导沟通关键问题。
③ 力求解决需要突破的关键指标及设计问题，最大化完成预定目标。
办理《单体方案批复》
资料准备
① 单体方案设计是否符合相关规范。
② 图纸内容设计表达是否全面、清楚。
③ 电子磁盘报建文件是否满足规划部门要求。
④ 明确需要突破的关键指标及设计问题。
① 会同设计部门共同确定单体方案设计，明确需要突破的关键指标及设计问题。
② 提前审查核对电子磁盘报建文件是否符合要求。
跟踪审批
① 批复的经济技术是否满足预定要求。
② 批复的单体建筑的方案设计、退缩间距要求是否满足预定要求。
③批复是否有利于对后续手续的办理。
① 确定经办人员，制定公关策略。
② 提前查阅相关规范资料，找出依据，及时紧密与经办及主管领导沟通关键问题。
③ 尽量协调使最终批复对后续扩初审查、放线、专业意见的办理提供有利条件。
办理《扩大初步设计》
资料准备
① 扩初文本设计是否符合相关规范、单体方案批复及专业意见要求。
② 图纸内容设计表达是否全面、清楚。
③ 前期手续是否完善，如设计招标等。
① 会同设计部门、开发四部共同确定扩初文本设计，明确有关问题解决办法。

跟踪审批
① 是否需召开扩初会。
② 批复是否有利于对后续手续的办理。
① 根据项目情况，制定公关策略，尽可能避免召开扩初会。
② 会前会同设计部门，针对存问题提前查阅相关规范资料，找出依据。
③ 及时紧密与经办及主管领导沟通关键问题。并尽量协调。
④ 使最终批复对后续《建设工程规划许可证》的办理提供有利条件。
办理《建设工程规划许可证》
资料准备
① 方案设计是否符合相关规范、单体方案批复、扩初批复、放线及专业意见要求。
② 图纸内容设计表达是否全面、清楚。
③ 电子磁盘报建文件是否满足规划部门要求。
④ 明确需要突破的关键指标及设计问题。
① 会同资金口明确办理要求。
② 会同设计部门共同确定方案设计，审核是否符合相关规范、单体方案批复、扩初批复、放线及专业意见要求，并明确需要突破的关键指标及设计问题。
③ 提前审查核对电子磁盘报建文件是否符合要求。
跟踪审批
① 批复的经济技术是否满足预定要求。
② 批复的单体建筑的方案设计、退缩间距要求是否满足预定要求。
③ 批复是否有利于对资金口、开发中心其他部门后续手续的办理。
① 确定经办人员，制定公关策略。
② 提前查阅相关规范资料，找出依据，及时紧密与经办及主管领导沟通关键问题。
③ 尽量协调，使最终批复对资金口、开发中心其他部门后续手续的办理提供有利条件。

办理《建设工程规划验收合格证》
资料准备
① 工程现场条件是否符合规划验收要求。
② 竣工图纸内容设计表达是否全面、清楚，与工程现场保持一致。
③ 电子磁盘报建文件是否满足规划部门要求。
④ 明确需要突破的关键指标及设计问题。
⑤ 明确需要办理移交的公建配套。
① 工程结构封顶前一个月，会同设计部门、工程口、开发四部进行竣工图会验，确定竣工图纸内容及现场需配合问题。
② 工程全面竣工前一个月，会同设计部门、工程口、园林口、开发四部到现场查勘，确认现场条件是否符合规划验线及验收要求。并明确需要突破的关键指标及设计问题。
③ 工程竣工后会同开发三部明确需取得移交初步意见的公建配套。
④ 提前审查核对电子磁盘报建文件是否符合要求。
跟踪审批
① 尽快明确工程现场是否需整改问题。
② 尽快明确是否需办理批前公示。
③ 批复是否有利于对开发中心其他部门后续手续的办理。
① 确定经办人员，制定公关策略。
② 尽快明确经办察看现场时间，并知会现场配合对相关问题的隐蔽。
③ 如需对现场整改，尽快取得整改意见，及早通知相关部门提前介入。
④ 如需办理批前公示，尽快取得相关意见，及早通知设计部门及现场物业管理配合实施。

⑤ 尽量协调，使最终批复对开发中心其他部门后续手续的办理提供有利条件。
预测
资料准备、公关协调环节及数据核对环节
尺寸的准确性，分摊的准确性。
有预测初步结果后认真核对，配合预结算部进行审查，研究计算过程中尽可能按照有利我司的方法并协调经办操作。
项目概况申报
资料准备、资料输入、公关协调环节及跟案审批环节
提交资料（国土证、规划证、施工证、出让合同、资质证、营业执照等）及数据（预测总建筑面积、套内面积、分摊面积、）输入的精确及正确性。提高输入数据速度。
进行穿插审核，不仅在部门内部审核，相关部门也要进行审核。同时熟悉业务办理程序。纸质资料报入中介所后立即跟案。
预售证申报（延期、变更）
资料准备、资料输入、公关协调环节及跟案审批环节
提交资料（国土证、规划证、施工证、出让合同、资质证、营业执照等）及数据输入的准确性；预售证办理的时效性。要明确预售房屋的层数、栋数，及预售款监控帐户。
进行穿插审核，不仅在部门内部审核，相关部门也要进行审核。同时，熟悉业务办理程序。加大公关力度，加强与公司内外相关部门的联系。
实测
资料准备、公关协调环节及数据核对环节
尺寸的准确性，分摊的准确性，保证套内面积与销售面积相近。
现场测量认真跟进，有初步结果后认真核对，配合预结算部进行审查，研究计算过程中尽可能按照有利我司的方法并协调经办操作。

估价
资料准备、公关协调环节及跟案审批环节
提交资料，统计报建面积（确权面积），跟案
随时掌握地价情报及抵扣情况，送案前准确计算并自行评估。
确权
资料准备、公关协调环节及跟案审批环节
提交资料（国土证、规划证、批准书、出让合同、资质证、营业执照等）及确权面积是否超出出让面积的准确性；权属证明办理的时效性。保证每一份权属证明出案都准确无误。
送案前内部进行资料审核，保证送入的资料准确无误，同时，熟悉业务办理程序。加大公关力度，加强与公司内外相关部门的联系。

企业开发资质以及项目手册的年检或变更
资料准备
①办理资质变更时，要视变更内容性质的不同，要有足够的相关部门批准手续；②资质年检业务，侧重审核相应资质所需的开发业务量、人员和资金等配备情况；③网上填报资料必须认真细致；④注意年检时间。
熟悉《房地产开发资质管理规定》
邀请招标核准
资料准备
①提供股东手册、公司章程等时可能需要多个公司资料，关键要能说明建设单位为私人控股(超过50%股份)企业；②项目一经立项即应申报核准。
认真计算相关法人股东中，自然人累计所占的股份比例。
交易中心办理招投标手续
投标文件准备与递交阶段
①要分清设计、监理、施工应招标范围；②避免因投标文件出错导致重新招标或出现中标单位非指定单位的情况；③单体方案批复后须立即组织招标。
①熟悉招投标法律法规；②要按招标文件约定，认真组织编制投标文件。
办理余泥排放手续
经办的计算环节
①余泥包括挖土排放和建筑垃圾排放；②场内平衡无需缴纳排放费；③计算过程有相当的自由裁量空间；④出现多退少补时须践行诚信行为。
①做好经办的公关工作；②必要时要提请预决算部复核。
质量监督报监手续
资料准备；现场查勘
①须关注目前建委行政审批有前置倾向；②自“江南西事件”后，为加强工地管理，提高城市管理水平，质安监要求还会进一步提高。
①按要求做好图纸审查工作；②与质量、安全、文明施工相关的施工组织设计方案要逐步打假；③工地现场要提前布置配合；④准备报监资料必须穿插作业。
安全监督报监手续
施工图审查
提前进入审查环节（规划证办妥是前提）
①相关批文是否完备；②非原则性问题协调审查机构忽略；③由于规划许可证批复后，大部分政府收费就缴纳完毕，公司一般会要求尽快拿到施工许可证，故须提前委托审查。
①单体方案确定后，督促研发中心提前下发审查图纸，并配合回复审查意见；②与节能审查协调推进。

基坑方案图纸审查（5米以上为深基坑）
专家审查
①科技委审查时间一般较长，故须重点关注过程组织；②尽量避免专家意见反复次数过多；③协调好公司内外相关部门。
①协调招标中心，提前做好方案的设计施工招标；②报建审核书一经批复即报入方案审查；③必要时提前咨询科技委意见；④做好专家的沟通工作。
节能审查
节能计算
①审查表与计算书、图纸是否一致；②各项数据是否符合规范要求；③尽量做到设计人员与节能办建立有效沟通，避免与施工图审查机构三者之间在环节上耗费时间。
①学习节能有关规范；②对节能审查表进行核对；③要求研发中心配备专业人员。
办理施工许可证
资料准备；经办看案
①建设行政主管部门对证照办理的最新要求；②报送资料的完整性、一致性；③经办看案的效率；④因牵涉的报建环节多，须做好组织和计划工作。
①通过浏览政府网站、与经办多沟通获得政府最新的政策；②资料报送前进行审核；③加强对政府相关部门和相关人员的公关。
永久用电报批
经办对方案的审核
①方案的可行性；②方案的各项指标细节；③经办对方案可能提出的异议。
①学习、熟悉有关供用电规范；②了解方案各项指标细节；③加强公关，协调经办、主管同意报送方案。
永久用水报批
经办对方案的审核
①方案的可行性；②方案的各项指标细节；③经办对方案可能提出的异议。
①学习、熟悉有关供水规范；②了解方案各项指标细节；③加强公关，协调经办、部长同意报送方案。
道路开挖报批
审批环节
①涉及排水排污的开挖，须先报排水管理处审查；②开挖具体时间以交警批复为准；③查清应缴纳费用是否在施工合同价款内包括。
施工时间计划应错开法定节假日和重大活动时间。
办理管线迁移手续
迁移费用的协调
涉及的电力、电信、管道煤气等管线迁移，与相关部门协调
费用交涉过程中，除提请公司预决算部门参与外，还须做好经办人员的公关。
公建配套移交——教育设施
移交手续细节
①政府对教育设施建设的最新指标；②各项报建、验收资料的办理情况；③区教育局对教育设施建设的要求。
①通过咨询、沟通，了解政府对教育设施的最新政策；②密切跟进公司各项报建、验收计划的完成情况；③加强公关，与教育局保持密切联系。
公建配套移交——无偿移交
移交手续细节
①各项目规划批复对公建配套的要求；②各项报建、验收资料的办理情况；③公司对公配移交的指导思想。
①熟悉楼盘的规划建设；②密切跟进公司各项报建、验收计划的完成情况；③加强公关，树立诚信，寻求理解。
公建配套移交——其它设施
移交补偿的磋商
了解相关配套设施有偿移交标准，最大程度地保障公司利益。
通过公关，尽量将好位置留给公司；能不移交的尽量不移交，形成公司资产。
地名、路名申报
命名环节
相关命名应提前征求审批部门意见，避免反复
做好协调。
申报门牌
审批环节
须经派出所和区户政科两级审批，重点在派出所。
做好与专区民警的沟通。
办理通邮手续
邮箱安装位置；查清网点布置
当期通邮报装如规划有邮政网点，须提前做好沟通；邮箱尽量安装在室内。
查清详规要求；与研发设计人员提前沟通。
防雷报建与检测
报批时间和费用计算
准确掌握申报时间；缴纳有关费用时力争优惠。
做好与工程部的沟通；加强与防雷所的公关。
竣工备案
资料准备
所有资料由工程部准备，申报时应先把关。
掌握各专业验收的标准和结论。

规划验线
测量
资料准备
①需取得用地红线图。
②需取得规划单体方案批复。
③需取得研发提供的报建图及总建筑面积数据电子文档。
④需取得研发提供地建筑四至地形图。
提前一周查阅相关规划资料，了解掌握规划部门的具体批复要求。
跟踪审批
①建筑物与周边四至间距，与规划路边线退缩间距是否满足规划条件。
②建筑放线坐标轴线是否标在建筑外墙（柱）边线上。
在完成现场放线、小组编制资料阶段，要及时跟进办案情况；实施现场放线前须精心策划；及时协调解决问题；及时深化修改图纸。

资料准备
①竣工图与现场是否相符（包括间距尺寸、墙体位置、房间属性等）。
②竣工图上各公建配套面积是否满足放线册要求。
提前一个月会同研发口、工程口勘查现场，核对竣工现状是否与报验图纸相符，把问题控制到最低，以完善竣工图纸的设计修改，提高跟踪审批环节的办案效率。
跟踪审批
①建筑物与周边四至关系，与规划路边线退缩间距是否符合放线册的规划条件。
②实测建筑面积超出规划建筑面积部门应控制在的3％以内。
③公建配套面积应不少与规划面积。
在完成现场验线及小组编制资料阶段，要及时跟进办案情况；及时协调解决问题；及时深化修改图纸。
消防报建
资料准备
①设计是否符合消防规范
②设计说明是否具体详细
③哪些问题需要协调争取
取图时与研发沟通、提醒交底，在进入跟踪审批环节时，及时开展公关协调。
跟踪审批
①是否退案或修改图纸
②疏散口宽度系数（0.5-0.7）。
为公司争取利益，需协调的问题尽量在经办人一级解决，及时开展公关协调。
人防总规
报建
资料准备
人防区占用面积小，防护单元少，造价成本低，防护等级是6级或5级。
取图时与研发沟通，提醒交底，了解公司意图，以明确下步跟踪审批环节需协调的事项。
人防专项
审查
资料准备
① 设计是否符合规范标准。
② 设计说明是否具体、详细。
③ 建筑结构风水电各专业图纸是否齐全。
取图时与研发沟通、提醒交底，把问题控制到最低。
人防验收
资料准备
① 工程口提交的资料应有分项目录及页码。
②施工单位提供的资料印章齐全并加盖建设单位章③图纸折叠成风琴式（20*29cm）图标露出外面。
提前两周协调研发、工程部、设备厂商整理齐全所有资料，否则不能入案。

跟踪审批
① 入案后第一时间约请经办查看现场。
②需整改事项由市人防办以书面或口头形式逐项列出。
开发三部把市人防办需整改事项以书面形式直接递交工程部经理，并提出限期整改时间，同时纳入计划考核。
卫生学报建
资料准备
①需取得规划单体方案的批复。
②跨越单体方案的报建项目，提交的图纸是否与详规一致。
③设有商铺、公建配套用房的项目需设置卫生间。
④各项目要明确生活水池的位置。
查阅相关规划资料，了解掌握规划部门的具体批复要求。查阅报建图纸，与研发沟通、提醒交底，落实相关事项。
小区环保
审批
资料准备
①环保审批申报时间。
②机电设备安装位置。
在取得规划局批复前，要提前通知外委环评单位，编制环评报告书。核实机电设备安装位置，尽量不改变设计，以免影响日后验收。
环保验收（各期
工程）
资料准备
①查阅图纸，对照环评批复，是否符合标。
②餐饮区是否设有烟道，隔渣隔油池。发电机房是否有烟道，安装变压器的项目是否已接通永久用电。
取图时与研发沟通、提醒交底，以避免图纸不符造成退案，或因往返修改图纸延误办案时间。
各项报建
图纸修改
时间短、无错漏
①交接修改图纸以双方签收登记，②建议限定图纸修改时间为三天，并纳入考核，以保障开发口办案。
高支模（4.5米及以上支模工程），需编制专项方案审批

1.
交缴土地出让金 （15天） 取得建设用地批准书 （12天） 取得国有土地使用证

交易地块：确定土地交易过户方案 （50天） 办理完毕土地使用权转让手续 （5天） 完成国土证、建设用地批准书更名手续

2.
总平面规划方案批复 （10天＋40天） 修建性详规批复 （10天＋40天） 管线综合规划批复

3.
设计招标 （投标文件报入交易中心后30天） 取得设计中标通知书 （5天）设计合同

4.
修建性详规批复 （10天＋35天） 单体方案批复 （10天＋3天（专家批复）＋30天） 扩初批复 （专家批复后10天提交报建图＋30天） 建设工程规划许可证

5.
建设工程规划许可证 （30天） 施工图审查批准书

（投标文件报入交易中心后20天） 办理施工、监理中标通知书（15天）

报质监、安监，施工许可证