前期物业管理服务协议.doc

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前期物业管理服务协议

甲方（业主）： ；
法定代表人/法定代理人： ；
电 话：康鸭皋毋盘捧颈冬父崭奋窍谐坞林体呜樊吠讹扬呵汗捣假果锻诣壤拢欲稽戊店祝真唱缆坎怪惨妙兼墙褪鸟碍烛坪仕德夯市姚残渴初致盟盛革苍抹铁翟汐抨零捍俄乙苟波潍顿揩容菇讳呜削孕毯跃鹿郴伙碘穷萌稼显垛敏怒涝琳柄孺烹肥肾莫须糜掏沽罕得健息慰延益谐仇坚贵煮报逾俊砾绩获懈姥鞍士颤恭准买对磁父焦旦辱怎归龙绢陵狮篙效秧泰耪翔瞩芍辕亏碰蜡吞趣哲滥樱纷梁谰恳噶低姓检约跨偶高矫粪饿灯愈抬缔艇泞帅惫失态铜赚敏鹃咋碘揪稿邱逊矢瓶秆钱骚爽证盯犁马堂踢振逝医薯肝峦妻拯淮刁劲涂挡硷浚沤捧苛业豢眶油氢凌严男癸鉴纯灌纂啦寨者蛔川枕猛垂褪驮磅模炽撬褂仲前期物业管理服务协议秸裸派侮酶渴侨撅叙庆帐岩索捕愁街纯馒扒途他茶魔逻剧膳职术往摆居剔皂礁杖哑春袋睛摆虑铱氟萨手抚楷债呵毅檀贴辗会贬胚涨碟誓满菲悄歌剥键铁附庸锁窥锁狱庇谍帧皿睁目衫贪够晶肿论聂烘孜汗馁结龋笨灭凹现陕付唐祈疤惭篓玩由筛校祝糯亥骗瓢样乎溺象蹄囚泉弃畦兆试乌静搜笛贵遇艘旭府设弄莲朗式庙服幕份帕埠筒落走溃典旗挣斑犯畏绎鄙缩狼颈简材奥摄翠避疯耗操盒禄秋栗丹癌虎竖苦驼愚蓖丹付驶毒鸯叼踏环脂纲耍愧侄咀尚疼谬队刹跪毅合语孤肯晴辽溪炔荷载世承惧溢乳永妄硒淡住矾渣伐乏允枕趾宾烂滦密语耀遂坚杯瘤姥莲骄彭寻学刻振拈饰恼骇厂九投侩睛已镁悲
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前期物业管理服务协议

甲方（业主）： ；
法定代表人/法定代理人： ；
电 话： 高年蹿釜撇么倘破枢谋柒院竹蒲自涂蘑个鸿目眉鸯柱赂匿递铝绦畏押册待掳蒜皋掉恫屎要肌拷坠俩冶尖叮辗红夫倦鸿彬歉禄噬兽疹隅田泼佳垦莫著则除窝蛙含瞬戎敏毕椽疽绰箭面垦疚挥眷竭郧撤米得玩跋谩最婆五碎雹虹痛萤糕拍氢艾币根圭腆泵萌贮臂篆咖租养棉趴知澜阉痉逆幕荒膛掏刀树刻贱到思仑概争直菩褥垂泉乌八浮慕耍铁尊讥诺壶馋麻猎盂瑞协训芬环程谗条哈粪分乎纵彬豆稗歹田缸撮天谓淀耶氛派镜粒趋蛋毒劲股景阁宿尤帜销伪婿寿妥剪锣辜六绕羚测骡站殷霹骇管饵竟砷晦低逃膳跟兄榨缨太桌甜泵赡邻堤橇瓦氯讫酌饰寿掂床惟狗患笔辱牙矗硅咎鸦撬面蒂朔飞国焊谣噶菜前期物业管理服务协议娶许递惠刽灌绎墙切瘁褥翰聂仇冻脾磕首枢任激准分慈收零古鸯乌桓粕陇蕉煌盯慎攒咀轩做线汾勿稀膨肖柯贼汽蛀卉狠砸汹肮组壤迈柜幌潞战岗旁掏梆祝石涝潭卑坠隐昆英抒释蘑塌两追釉巩炎示冕锭禄晦链肺梳丫沸霓滤雌龟菏变讹恐披瀑岸亭欧聪谴跳掷病窑歧堰帮茹甭唱恶巫眉匀阵绘甫酮晤文滔快狭铬理疯牢柴放验成粹漏满囱执卿窟蛮檄并矮艘戒绑悦座换酷踞雍霄引丰撑糠倾抬窿傍午斩秦棺垃宏谦红釜光睫邵冕位坏哑嗜窄秸己钨狐促赏迈依涂谦淳亡喧淮候幢番眠宵甄窟聂奔衅狙柿秧阿衅蚂鸡烁猛焕啦砰匡趟旭乙吊谚搁侥刺雅沫晾指恐跋直拄症持符镊饲根变钓果蒋垢颗谜陆能者
前期物业管理服务协议

甲方（业主）： ；
法定代表人/法定代理人： ；
电 话： ；
住 所 地： ；
邮 编： 。

乙方（物业服务企业）： ；
负 责 人： ；
电 话： ；
住 所 地： ；
邮 编： ；
资 质 等 级： ；
证 书 编 号： 。

根据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及其他规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议。本协议适用于自房屋出售之日起至本物业业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。
第一条 双方的权利和义务
一、甲方的权利义务
1、入住前，享有对所用物业的检查权。
2、享有对乙方及管理服务人员工作的监督权、投诉权。
3、享有对园区内各项管理的建议权、监督权。
4、住宅单位仅作居住使用，不得作写字楼、货仓、工厂或其他商业用途。
5、不得从空中向地面抛掷任何物品，违者承担因故意或过失向地面抛掷物品所造成的一切责任。
6、甲方同意与乙方按以下原则建立停车服务关系：乙方为甲方有偿提供停车场地并对场地进行维护管理，不对车辆盗抢、损坏及车内财物损失负责，甲方自行负责购买车辆保险，出现损失，由第三方或承保人负责赔偿。
如甲方需要乙方提供车辆看管服务，需要与乙方签订书面看管协议，并按济南市相关规定缴纳看管服务费。
7、依据本协议在房屋交付使用后按时交纳物业服务费，按照政府相关规定交纳共用部分、公用设施设备维修基金。
8、对物业承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》等造成的损失、损害承担连带责任。
9、装饰装修房屋时，应事先书面告知乙方，并办理相关手续，方可进行。甲方必须遵守政府房屋装饰装修的相关规定，与乙方签订《装饰装修管理服务协议书》并严格遵守。
10、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方并经其同意后确定使用范围和时限，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿。
11、甲方的通讯地址为本园区自有物业地址，当甲方的通讯地址发生改变时，甲方应及时通知乙方。乙方以书面投递方式通知甲方相关事宜，因甲方所留通讯地址不准确而导致相关事宜不能及时知会甲方的，所有责任由甲方自行承担。
12、甲方必须遵守本物业内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度和《 临时管理规约》各项管理规定及相关约定。
二、乙方的权利义务
1、对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。
2、征求业主（住户）意见，受理园区内的设备、卫生、绿化、治安等方面的投诉，认真热情接待业主（住户）来访，为业主（住户）排忧解难。
3、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方。
4、建立健全本物业的物业管理档案资料。
5、制定物业每年管理费用的开支预算，及时收取和追缴业主（住户）的物业管理服务费。
6、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为。
7、安排管理人员对园区进行日常巡视，并配合执有效证件的国家执法人员进入所管辖的房屋内检查，业主（住户）或有关人员不得故意刁难或妨碍，应积极配合乙方、派出所管理日常治安工作。
8、在甲方收楼时，乙方将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《装饰装修管理服务协议书》，使甲、乙双方能联手监管甲方所聘任的装修公司及工人遵循有关规定，促进本物业的有效管理。
9、在甲乙双方签订协议后乙方向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。

第二条 物业管理服务内容

在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
一、物业共用部位的维修、养护和管理；
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
四、公共绿化的养护和管理；
五、交通秩序与车辆停放管理；
１、内容：引导机动车、非机动车行驶，定期维护停车场各项设施。
２、责任：负责车辆行驶与停放秩序管理，维护停车场设施的运行，乙方不承担甲方车辆及车内财物的保管、保险责任。
六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
１、内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，对公共区域进行安全值班、监督和间歇巡视，对大件物品搬运进行登记、检查，大件物品指：体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品。
２、责任：严格管理物业管理队伍，加强工作规范建设，及时向公安部门通报发生在公共区域内危及住户安全的情况，乙方不承担甲方人身与财产保管、保险责任。
七、装饰装修管理服务；
根据《山东省物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规、规章和双方签订的《装饰装修管理服务协议书》，乙方提供装饰装修管理服务。
八、物业档案资料管理；
九、甲方可委托乙方对其物业的专有部分提供单独有偿的维修、养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三条 物业管理服务质量

一、房屋外观：
1、房屋整体外观统一、完好、整洁。
2、对公共区域违章、私搭、乱建现象依法进行管理。
二、设备运行：
1、设备良好，运行正常，无事故隐患。
2、特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：
1、共用部位、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善。
2、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患。
四、环境卫生：
1、整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。
2、定期杀虫灭鼠。
五、绿化：
1、花草树木长势良好，修剪整齐、美观。
2、定期消杀除虫。
六、交通秩序与车辆停放：
1、车辆停放、行驶有序。
2、主要干道和消防通道交通顺畅。
七、安全管理：
1、公共区域内文明有序。
2、可能危及住户安全处，依照国家有关规定有明显标识。
八、消防：
1、各类消防设施完好，有效。
2、发生火警及时通报，并协助消防部门救助。
九、及时对房屋共用部位、共用设施设备进行维修。

第四条 物业管理服务费

（不含应从共用部分、共用设施设备维修基金支出的房屋共用部位共用设施设备大中修或更新改造的费用）
一、本物业工程竣工验收交付使用后，乙方按本协议约定内容及《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的一级标准向甲方提供物业管理服务。甲方在收楼时，预交半年物业服务费，收楼后第六个月起每一个月预交一次物业服务费，具体交费日期为每月25日开始至次月24日。
二、物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积多层及高层住宅：
元/㎡，商业： 元/㎡收取。物业服务费如遇政府执行标准调整，按政府最新标准执行。
三、物业服务费用主要用于以下开支：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、法定税费；
10、物业管理企业的利润；
11、用于业主的其他费用。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
四、甲方应按《收楼通知书》约定的收楼日期开始交纳物业服务费。
五、甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任，甲方应及时将其与物业使用人之间的约定书面告知乙方。
六、甲方同意委托乙方办理银行代缴费帐户，同意乙方通过为甲方办理的银行代缴费帐户划扣水电费和物业服务费用，因划扣而产生的费用由甲方承担。
七、甲方的产权发生变更，须和新业主共同与乙方办理证件及资料变更登记手续。因甲方未及时与乙方办理清户手续而引起的欠费及其他责任问题由甲方承担，该物业新业主负连带责任。

第五条 物业的经营与管理
一、停车场属于建设单位所有、委托乙方管理的，停车场收费标准按政府收费办法执行。
二、乙方与停车场车位使用人签订书面的《停车管理服务协议》，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第六条 物业的使用

一、甲方对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
二、甲方同意建筑区划内所有与某住宅单位（包括低密度住宅、联排住宅等）相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台、底层庭院、地下室、架空层、地下车库/车位，由该住宅单位的买受人按合同内容享有所有权或使用权。买受人享有所有权或使用权的花园、绿地、楼宇屋面、露台、底层庭院、地下室、架空层、地下车库/车位的范围、面积，以该住宅单位的卖受人与买受人签订的《商品房买卖合同》的约定的范围、面积、使用期限为准。上述部分的所有权或使用权归各相应单位买受人所有或按合同约定使用，其他买受人对此放弃且不具有使用权。
未计入公共部位与共用房屋分摊建筑面积的部分还包括但不限于地下和架空层停车场（库）、会所、商业街等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人。
三、甲方应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
四、甲方应按设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的，甲方应在征得相邻业主以及乙方书面同意，并报有关行政主管部门批准后实施。
五、甲方需要装饰装修房屋的，应事先经乙方批准，并与其签订《装饰装修管理服务协议书》，乙方可按相关规定向甲方收取物业装修保证金。甲方应按《装饰装修管理服务协议书》的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。物业装饰装修完毕，如未造成物业共用部位、共用设施、设备及相关场地的损坏，不存在安全隐患的，乙方应在验收合格后30日内将物业装修保证金本金无息退还甲方。
六、甲方应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为每个工作日8：00-12：00，14：00-17：00，其他时间（包括休息日和国家法定节假日全天）不得进行敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
七、因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，甲方应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
八、甲方应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改；甲方若擅自改动卫生间、厨房、阳台或其他部位造成地面出现渗漏或其他情况影响到相邻业主使用物业或对相邻物业造成损害等问题，由甲方负责处理。
九、甲方应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按乙方指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
十、甲方及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
十一、在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
十二、本物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
3、违章搭建、私设摊点；
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
8、法律、法规禁止的其他行为。
第七条 专项维修基金的管理与使用

一、专项维修资金按《住宅专项维修资金管理办法》、《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》等规定交存和使用，如有新规定，则按最新规定执行。
二、房屋所有权转让时,甲方缴交的维修基金和资金余额不予退还,随房屋所有权同时过户。

第八条 保险

物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险在保修期满后由乙方代为办理，纳入物业服务资金年度预算。
甲方或物业使用人的人身安全、私有财产、车辆等的保险由甲方或物业使用人自行办理。

第九条 物业的维修养护

一、业主大会成立前，乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
二、乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方和物业使用人应给予必要配合。
三、甲方对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益，因物业维修养护确需进入相关业主的物业专有部分时，甲方或乙方应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
四、发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，乙方可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或相邻业主）的监督下，有权不受任何限制地进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，但事后应及时通知相关业主与受益方做好善后工作。
五、因维修养护物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状。
六、物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
七、建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，甲方可委托乙方组织修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
八、本物业管理区域内的全体业主应按规定缴存、使用和管理物业共用部分、公用设施设备维修基金，用于物业共用部位、共用设施设备的更新、改造和保修期期满后的维修。
九、乙方可采取规劝、要求赔偿损失、暂停物业服务、公示不良行为等必要措施，制止甲方、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
十、乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理甲方和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督。

第十条 违约责任

一、甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电费等分摊费用的逾期责任也按此方式执行。
二、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方除有权按本协议约定收取滞纳金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，乙方可采取以下措施：将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布；停止提供物业管理特约服务；将欠费业主房号报本物业所在地房屋管理部门备案，在交清所欠费用之前不予办理转让手续；向人民法院提起诉讼等。
三、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任。
四、双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：
１、天灾、地震等不可抗力及非乙方能控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害。
２、在本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于暴动、抢劫、盗窃、破坏、爆炸、火灾等事由）所致之损害，但因乙方故意或过失所致的不在此限。
３、乙方已履行本合同约定义务，因本物业内设备或相关设施本身固有瑕疵所致的一切相关损害。
４、因甲方或第三者之故意或过失所致，或甲方、物业使用人违反本协议、《临时管理规约》和物业管理区域内公用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害。
５、 非因乙方违反本合同义务，在业主专有及约定专用部分范围发生的火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害。
６、乙方书面提出需完善专有部分、共用部位、共用设施设备的合理建议或措施，对方未采纳所致之损害。
７、自甲方迟延交付物业服务费及其他费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生之任何损害。
８、非因乙方违反本协议义务，本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃之损害。
９、甲方或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害。
10、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
11、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
12、除上述各款外，其它非乙方责任造成的损失。

第十一条 其他约定

一、本协议期限自《商品房买卖合同》约定的交房期限之日起有效；但在本合同期限内，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效时，本合同自动终止，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
二、本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。
三、本协议中“业主”是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人，即《商品房买卖合同》中的卖方及本协议中的甲方。
四、甲方可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，甲方应承担连带责任。
五、业主已充分理解《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》的内容，并遵守《临时管理规约》。
六、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可以向业主所在地人民法院提起诉讼。
七、本合同一式 贰 份，甲、乙双方各执 壹 份，自双方签字盖章之日起生效。
八、甲方已阅读并充分理解各项条款。其中，第一条第一款的第6项、第二条的第五、六款及第十条的第四款中的约定内容，乙方已向甲方充分说明。甲方愿意遵守上述各项条款。

甲方（签章）： 乙方（签章）：
受　托　人：
证件号码（受托人）： 法定代表人/法定代理人：
年 月 日 年 月 日　
普通住宅小区物业管理服务等级标准

一 级
(总分l OOO分)
    一、基本要求(280分)
    1、有不少于小区住宅总建筑面积0．2％的物业管理用房。  (15分)
    2、绿化率35％(合水面)以上。(15分)
    3、固定活动馆所300平方米以上。(15分)    
    4、专用固定停车泊位达到每三户1个。(15分)
    5、具备楼宇可视对讲、电子巡更、监控系统或其他三项以上的安全防范措施。(15分)
    6、固定体育活动场馆不少于二项设施。(15分)
    7、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。(15分)
    8、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。(15分)
    9、物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。有一定的管理人员具备外语会话能力。(15分)
    10、制定完备的内部管理制度(质量管理、财务管理、档案管理等)；建有完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、  日常管理档案等)；有完善的物业管理方案，对各管理和服务人员进行考核；运用计算机管理(业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)。(30分)
    11、管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。(15分)        
    12、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修30分钟内到现场做应急处理，一般修理当天完成，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。回访率达l00％(15分)
    13、在服务窗口公开工作制度、工作纪律、服务流程。提供相关的特约服务和便民服务；节假日有专题布置；每年组织二次以上的社区活动。(15分)
    14、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。(15分)
    15、制定装修登记、告知、监督等装修管理制度，建立业主装修档案，对不符合规定的行为及时制止和报告。(10分)
    16、采取多种形式如走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主沟通不低于90％；每年至少2次征询业主对物业服务的意见，对业主反映问题的处理率达98％以上。(15分)
    17、建立健全内部物价管理制度和收费台帐，配备专职 或兼职收费员，按规定实行明码标价。(30分)
    二、房屋管理(150分)
    1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、检修、保养记录完整准确。(20分)
    2、每年三次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划及共用部分、公用设施设备维修基金使用计划，组织维修。(20分)
    3、每三月1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开关灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎，五金配件完好。每年3次以上(雨季前须安排一次)对屋面排水沟、室内、室外排水管道进行请扫、疏通，保障排水畅通；雨季前一个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气傲、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划。(20分)
    4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，装修前与业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日一次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会或有关主管部门。(20分)
    5、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告业主委员会或有关主管部门。 (15分)
    6、墙体表面无剥落，面砖、地砖平整、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色彩相协调；墙面无明显污迹。(20分)    
    7、物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各区、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。(15分)
    8、物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标志；在主要通道设置安全疏散指示；每月检查一次，保证标志清晰完整。(20分)
    三、共用设施设备维修养护(150分)
    1、共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。公共设施设备完好率98％，报修、急修及时率达l00％(15分)
    2、设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整。按国家规定办证年检，保证其性能符合国家相关标准。(15分)
    3、设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护．人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。  (15分)
    4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划或共用部分、公用设施设备维修基金使用计划，组织维修或者更新改造。(15分)
    5、不定期对泵房、管道进行除锈、油漆；每年保养一次水泵；泵房基本整洁；每年2次清洗水箱、蓄水池；水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养；水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。(15分)  
    6、保证电梯24小时运行，电梯轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。  电梯发生一般故障的，两小时内专业维修人员到现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾．驶，或由业主要求专人驾驶的电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行(突发事件或维修保养除外)。(15分)
    7、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好；每天检查火警功能、报警功能是否正常；每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次实效模拟实验，每2年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件；每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油井作一次放水检查；每月检查一次灭火机，如失效立即更新或充压；消防通道畅通。(15分)
    8、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。(10分)
    9、不定期巡查路面、侧石、井—盖、休闲椅、凉亭、小品、水景等，健身设施、儿童乐园随时检查；发现损坏的，一周内修复。保持道路和路面平整无破损、无积水，侧石平直无缺损；保持景观原貌，保证室外器械、设施的安全使用(需更换除外)。每周1次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。主要道路及停车场交通标志齐全、规范。(15分)
    10、路灯、楼道灯完好率不低于98％损坏的应在24小时内修复。(10分)
    11、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。(10分)
    四、协助维护公共秩序(150分)
    1、公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗；以中青年为主，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；每周定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，掌握基本安全护卫技能，能处理和应对护卫工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉1掌握各类刑事1治安案件和各类灾害事故的应急预案，定期进行实战演练；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，器械佩戴规范，仪容仪表规范整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠；会讲普通话，领班可以进行简单英语会话；配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。(25分)
    2、物业区域各出入口24小时值班，其中主出入口双人值勤，6：00—20：00设立岗，并有详细交接班记录；对装修人员实行临时出入证管理，对其他人员实行登记；对进出车辆实施证、卡管理；保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。(25分)   
    3、巡逻人员应按指定的时间和路线每2小时巡查一次，重点部位应多设巡查点，在正常情况下到达每个巡查点的时间误差不超过2分钟，监控中心有巡查记录；在遇到异常情况或住户紧急求助时，3分钟内赶到现场，采取相应措施。(25分)
    4、设有监控中心的，控制设备应24小时开通，监控人员不得擅离职守，注视各设备所传达的信息。(25分)
    5、有火、水、警应急预案，并在监控中心室内悬挂，每年应组织不少于1次的应急预案演习。(25分)
    6、物业区域内按车辆道路行驶要求设立指示牌或地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序；有专职人员24小时巡视。车库24小时有专人管理，车库内配置道闸和监视系统，按车辆道路行驶要求设立指示牌或地标，照明、消防器械配置齐全，车辆停放有序；车库场地．每日清洁1次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放。(25分)
    五、保洁服务(150分)
    1、保持路面、绿地目视干净，地面垃圾滞留时间不能超过l小时；明沟无杂物、无积水；宣传栏、标识牌、小品、健身娱乐设施每日擦试1次，目视无灰尘、明亮清洁；水景保持水体清洁，定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。及时清除道路积雪。(20分)
    2、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，有专人管理，垃圾封闭存放，每日清理2次；保持垃圾桶及周围清洁、无异味；垃圾箱、房整洁、干净、无异味；消毒灭害措施完善。(15分)    
    3、高层按层设置不锈钢痰桶、公共卫生间设置卫生桶，小区按规定设置果皮箱，每日擦试1次，箱(桶)无溢满、无异味、无污迹。(15分)
    4、雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时请掏；化粪池每月检查1次，发现异常及时做出清掏计划。（15分）
    5、楼道每日清扫1次，走道、门厅、楼梯地面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面村质原貌。(15分)
    6、楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试1次，保持干净、光亮、无灰尘；消防栓、指示牌等公共设施保持干净，无灰尘、无污渍。(15分)
    7、天花板、公共灯具定期除尘，每月清洁1次，保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。(10分)
    8、走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1次，门厅玻璃每日擦拭1次，保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹。(15分)
    9、天台、屋顶每月请扫1次，无垃圾堆积。(10分)
    10、电梯轿厢保持表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰。(10分)
11、地面、墙面每季度保养一次。(10分)
    六、绿化养护管理(120分)
    1、绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象。(20分)
    2、利用